前期物业管理服务协议.docx
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前期物业管理服务协议
陕西和美物业简介
陕西和美物业有限责任公司成立于2005年8月（原蒲城汇邦物业有限责任公司）。
现已顺利通过国家二级物业管理资质审核。
公司下设总办、人力资源部、工程部、客服部、维护部、财务部等职能部门。
员工总数达150余人。
和美物业在全体员工坚持不懈的努力下。
不断发展壮大。
目前管理的范围涉及住宅小区、商业楼宇、工业物业等。
物业项目有陕西渭南蒲城“石羊·西翠园”、陕西石羊油脂有限责任公司、陕西石羊畜牧发展有限责任公司、陕西蒲城“紫荆教育家园”、陕西蒲城崇实学校、陕西临潼“上东城”小区；陕西西安“乾唐华府”、陕西渭南华县“紫馨园”、陕西渭南大荔“幸福城”6个小区；1个工业场区、3个厂区和1个学校的物业管理工作，面积达140万平方米。
和美物业始终坚持为业主提供一流服务。
实施一流管理。
创建一流品牌，实施一流效益的工作目标，得到了业主及上级单位的好评及一致认可，蒲城石羊小区（西翠园）已被渭南绿化局授予为“园林绿化示范小区”、蒲城石羊紫荆教育已被渭南市申报为“省级文明小区”，并已通过了审核；临潼上东城小区已被临潼区授予为“区级文明小区”。
和美物业员工将不懈努力，力争在2011年将临潼上东城小区、北郊乾唐华府小区创建为“市级文明小区”、2012年争创“省级文明小区”。
前期物业管理服务协议
临时管理规约
房屋装饰装修管理协议
消防安全责任书
业主承诺书
前期物业管理服务协议
物业管理单位（以下简称甲方）：
陕西和美物业有限责任公司
购房人（以下简称乙方）：
乙方所购房基本情况：
类型：
住宅
座落位置：
同洲路
建筑面积：
平方米
购房合同编号：
前期物业管理是指：
自房屋出售之日起至业主委员会成立后并与物业管理公司签定正式《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。
为了规范物业管理市场行为，加强对本物业的物业管理，保障前期物业管理活动当事人（全体业主）的合法利益，保障物业管理区域正常生活秩序，减少物业管理纠纷。
前期物业管理根据法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务，达成如下协议：
第一条：
双方的权利和义务
一、甲方的权利和义务
1、对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通等项目进行维护修善、服务与管理。
2、根据有关法规和规策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度，管理标准，服务承诺，物业使用守则等管理服务内容。
3、建立健全本物业相关的管理档案、资料。
4、制止并纠正违反本物业管理制度和物业使用守则的行为。
5、物业管理公司可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体及管理责任转让给第三方。
6、向乙方收取物业管理费用及其它相关费用。
7、编制物业管理服务及财务年度计划。
8、每六个月向乙方公布物业管理费用的收支账目。
9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方并与乙方签订《房屋装饰装修管理协议》和《装修安全责任保证书》。
10、甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修等有偿服务。
二、乙方的权利和义务
1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权。
（无民事行为能力或未满十八岁由监护人代行此权）。
2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。
3、遵守《临时管理规约》及本物业的物业管理制度和物业使用守则。
4、准时向甲方交纳物业管理费用及其它相关费用。
5、装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》，并严格执行国家相关规定。
6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备，公共天台、屋面或改变其使用功能。
因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得甲方同意，方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。
7.出租或转让房屋时，事先书面通知甲方。
并与承租方或受转让方，向甲方办理相关手续，告知受让方与甲方签订本协议。
8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理及相关制度，造成物业管理区域内的人身、财产等损失损害的，应承担相应的民事赔偿责任。
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
10.乙方应在本月1日至10日期间交纳当月物业管理费。
第二条：
物业管理服务内容
一、房屋共用部位的维护与管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位包括基础、内外承重墙体、梁、柱、户外墙面、楼板、楼顶、屋顶、门厅、楼梯间、走廊通道等。
二、房屋共用设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。
三、环境卫生及绿化
1、由专门清洁队伍对小区内公共环境卫生及楼层公共部位卫生进行定期保洁。
2、公共部位清洁设施摆放整洁，垃圾日产日清。
3、定期消杀“四害”。
4、由专门绿化队伍对小区内花草树木进行定期修剪及养护。
四、协防及消防
1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，协助配合处理发生在本物业管理区域内的治安及刑事案件；
2、为小区业主（住户）创造一个安全、有序的生活、工作环境；
3、采取防范措施，消除火灾隐患；
4、加强法制教育，增强居住人员法制观念。
五、交通秩序与车辆停放
1、乙方自有车辆应遵守本物业的规定和安排，不乱停乱放，否则除承担相应的处理外，丢失或损坏责任自负；
2、自行车按规定停放在指定地点，禁止停放于自家门口或共用位置，否则丢失后果自负；
3、严格遵守车辆出入登记制度，否则甲方有权拒绝乙方进入；
4、教育好车辆管理员，杜绝乱收费。
第三条：
物业管理服务质量
一、房屋外观：
1、房屋外观完好、整洁；
2、商铺室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观；
3、外墙装饰保持整洁无大面积破损。
二、设备运行：
确保由开发商移交给物业公司的设备安全、正常运行。
三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：
1、对共用设施设备的维护，制订月、季、半年、年保养计划，并认真执行，做好相关记录。
2、房屋本体共用设施整洁，共用楼梯、天台、通道、大堂无堆放杂物及违章占用等；
3、道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所（地）完好无损。
四、环境卫生
确保清洁保洁率达到90％。
五、绿化
绿化维护基本完整。
六、交通秩序与车辆停放
1、保持良好交通秩序，无堵塞，无占用消防通道现象。
2、机动车和非机动车分类停放。
七、协防
1、小区24小时门岗服务。
2、小区24小时内处于安保巡逻执勤状态。
3、文明值勤，应急处理及时。
八、消防
1、小区配有必需的消防器材；
2、成立义务消防队，进行培训、演练，有灭火作战方案；
3、在业主中定期开展预防火灾的宣传教育活动；
4、确保由开发移交给物业公司的消防设施、设备完好；
九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：
小修：
1、建立和落实日巡视、月检查制度，发现缺陷及时维修；
2、接到报修电话后，维修人员尽快赶到现场；
急修：
1、急修时间不过夜，随报随修；
2、接到急修故障电话后，维修人员半小时内到达现场。
第四条：
物业管理服务费（不包括房屋共用部位设施设备中的更新、改造费用）。
一、物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大修、中修、更新改造费用，按政府定价指导价、市场价及管理规定标准收费）。
住宅：
元／月·平方米
办公：
（办公包括以住宅购买、办公使用）：
0.8元／月·平方米
营业：
1.20元月·平方米
业主逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之5的滞纳金。
业主逾期45天不交纳物业费的，甲方有权终止相关物业服务。
乙方应在每月末前向甲方交纳次月产生费用。
二、生活垃圾清运、袋装费：
3.00元/月·户。
三、1、自来水统一水价每吨3.60元，按计量表加损耗及加压供水电费计收每吨4.1元。
2、电费统一电价每度0.6元，按计量表加共用照明和变压器损耗、线路损耗、公摊计收。
3、采暖费按成本审核定价元／月·平方米。
乙方应在供暖前15日内全额交纳暖气费。
4、以上费用根据市场价格调整。
五、停车服务费用由甲方按下列标准向车位使用人收取：
1、长期租用：
机动车：
车辆停放服务费用为：
50.00元／月·辆（路面或车位）。
车棚存放：
摩托车：
20.00元阴·辆。
电瓶车：
20.00元／月·辆（不含充电费，单次充电：
1．00元）。
三轮车：
30.00元／月·辆（轻型）。
自行车：
10.00元／月·辆。
承租者应在签定租用协议后5日内支付租用期间的相关费用。
2、临时停放：
机动车：
白天（7：
00—22：
00）3.00元／辆·次。
晚上（22：
00一次日7：
00）5.00元／辆·次。
车辆停放一小时（含一小时）内的收费减半（一般为免收）。
摩托车：
白天2.00元／辆·次、夜晚加收1.00元。
电瓶车：
白天2.00元／辆·次、夜晚加收1.00元。
三轮车：
白天3.00元／辆·次、夜晚加收1.00元（轻型）。
自行车：
白天1.00元／辆·次、夜晚加收0.5元。
临时停放者应及时交纳相关费用。
3、装饰装修监管服务费及装饰装修垃圾收集清运费：
装修管理费：
3.00元／平方米。
垃圾收集清运费：
2.00元／m2
拆除墙体费：
（按拆墙建筑面积计费），30．00元／m2
业主集中在指定位置堆放，由物业公司负责集中清运。
第五条：
其它有偿服务费用
对于甲方根据乙方要求而提出的其它有偿服务，按有偿服务收费标准收费。
第六条：
代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府及有关部门规定。
第七条：
物业费用收缴时间
一、初入住者在入住时办理交费手续。
计费自业主接到入住通知之日起计算。
二、每月一至五日早八时到晚六时管理处设专人办理交费手续。
三、各项物业费用按季度交纳，每季度1日至10日期间交纳该季度物业管理费。
第八条：
房屋空置费：
业主接到人住通知后未入住，或入住后长期无人使用房屋者。
业主应主动到物业管理处办理空置房屋的相关手续（如：
交回电卡，关闭自来水阀门等）。
物业管理费按70％计交，电梯费免交；
取暖费收取按30～60％计交。
第九条：
结算方式
一、通过银行帐户结算。
二、现金结算。
第十条：
物业专项维修资金的管理与使用
一、专项维修资金的交纳、管理和使用按国家的法律法规执行。
二、专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。
三、专项维修资金不足使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。
四、乙方转让房屋所有权时，结余专项维修资金不予退还，随房屋所用权同时过户。
第十一条：
保险
1、房屋共用部分、共用设施设备的保险经业主委员会决议后，甲方可代为办理，保险费用由全体业主按照各自的房屋的建筑面积比例分摊；
2、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。
第十二条：
广告牌设置及权益
商铺广告牌设置按管理处统一规定，必需及时报城管部门审批。
第十三条：
违约责任
一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任。
二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；
三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用；
四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方在五日内补交，从逾期之日起每日按当月应交费用的千分之五交纳滞纳金。
第十四条：
为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见的情况下，如发现天然气泄漏，漏电、火灾、水管破裂、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，甲乙双方应积极配合。
因甲方采取的紧急措施造成乙方财产损失的，按照公平原则予以补偿。
第十五条：
在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。
第十六条：
本协议内容空格部分填写的文字与印刷字体具有同等法律效力。
本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。
第十七条：
本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或物业管理行政主管部门申请解决；协商或调解无效的，可向物业所在地人民法院起诉。
第十八条：
本协议正本连同附件共7页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
第十九条：
本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签定物业管理合同生效时止。
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
年月日年月日
临时管理规约
第一章总则
第一条根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第二条建设单位应当在物业销售前将本临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时管理规约予以的书面承诺，表示对本临时管理规约内容的认可。
第三条本临时管理规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。
第四条建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时管理规约一致。
第二章物业基本情况
第五条本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称：
汇邦·幸福城；
座落位置：
大荔县同州路北侧；
物业类型：
商铺、住宅：
建筑面积：
18万平方米。
物业管理区域四至：
东至：
大荔县经济适用房西围墙；
南至：
同州路北侧；
西至：
西二环；
北至：
春江路。
第六条根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1、由单幢建筑物的全体业主的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、车库、车位、道路等；
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、电梯、暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、娱乐设施、健身器材、绿化等；
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、等。
第七条在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：
1、；
2、；
3、；
4、；
建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。
第三章物业的使用
第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第九条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第十条业主应按设计用途使用物业。
因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。
业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
本物业管理区域的装饰装修施工时间为：
平时：
上午：
8：
00～12：
00下午：
14：
00～20：
00：
节假日：
上午：
10：
00～12：
00下午：
14：
00～20：
00，其他时间不得施工。
第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十五条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十六条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。
第十七条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十八条本物业管理区域内禁止下列行为：
1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；
3、违章搭建、私设摊点；
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；
6、擅自在物业共同部门和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
7、利用物业从事危害公共利益和分割他人合法权益的活动；
8、；
9、法律、法规禁止的其他行为。
第十九条业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
1、；
2、；
第四章物业的维修养护
第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十一条因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或房管部门）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第五章业主的共同利益
第二十七条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：
1、根据本临时管理规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
2、以批评、规劝、公示、上报等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时管理规约和规章制度的行为：
3、；
4、；
第二十八条建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十九条物业管理区域内，物业服务收费采取包干制（酬金制）方式。
业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。
物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。
第三十条物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续，业主所得收益主要用于补充专项维修资金。
第六章违约责任
第三十一条业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十二条业主违反本临时管理规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。
第三十三条建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。
第七章附则
第三十四条本临时管理规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十五条业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时管理规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时管理规约。
第三十六条本临时管理规约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。
第三十七条本临时管理规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主管理规约》生效之日终止。
业主签字：
年月日
房屋装饰装修管理协议
为了使业主顺利进行室内设计与装修，避免在装修过程中出现违规现象，损害公共设和他人利益，保障园区正常的物业管理及生活秩序。
陕西和美物业幸福城物业服务中心根据中华人民共和国建设部【2002】第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》、《全国物业管理条例》等法规，特制定本装修协议。
一、物业公司严格执行建设部【2002】第110号令，《住宅室内装饰装修管理办法》装修应保证工程的质量及安全，符合装饰装修行业强制性标准。
二、装修程序
1．装修申报
专业装修施工必须向物业服务中心申报，申报是请提供以下资料：
（1）业主身份证明
（2）经办人身份证及业主委托书
（3）施工企业经营执照副本、资质证书等有关证件。
（复印后备案）
（4）装饰装修方案：
资料提供应参照《住宅室内装饰装修管理办法》第14条的相关规定
A、施工图纸（平、立面图）；
B、地面设计资料；
C、厨房、卫生间、洗衣房给排水系统设计图纸；
D、电器施工图；
E、装饰装修复印件。
（5）详细填写《房屋装修申请表》
2、签定《装饰装修管理协议》；内容参照《住宅室内装饰装修管理办法》第16条之规定。
3、交纳装修保证金及管理费用，各项费用如下：
（1）装修保证金的收取：
100m2以下（含100m2）2000.00元；lOOm2以上3000.00元
（2）装修管理服务费（含生活垃圾清运、公共部分修复、粉刷、施工巡查、监管、竣工验收、公共秩序维护）3.00元，平方米；
（3）垃圾收集清运费：
2.00元／m2（按建筑面积计费）；
（4）墙体拆除费：
30.00元／m2（按拆墙建筑面积计费）；
（4）装修施工许可证本费10.00元，证：
（5）施工人员临时出入证工本费10.00元怔：
（6）施工人员临时出入证押金10.00元。
4、领取装修施工许可证、办理装修人员临时出入证。
提供施工人员身份证复印件及一寸证件照片一张，临时出入证每人一证，不可混用。
5、装修过程中物业服务中心工程人员及安全人员随时可进入施工现场巡查，以确保按照装修申报进行。
6、装修保证金的退还：
凡装修过程中无违规行为发生，装修施工符合要求，水电改动部分无异常问题。
装修完毕向物业公司交回装修许可证，在装修结束经过验收合格后满三个月观察期，确认无质量和其他隐患可退还装修保证金。
7、装修过程的保修：
升级会员 