深圳市建筑设计管理规定.docx

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深圳市建筑设计管理规定

深圳市建筑设计管理规定

（试行）

深圳市规划和国土资源委员会

2013年10月28日

第1章总则

第2章名词解释

2.1建筑容量名词

2.2建筑术语

2.3各类建筑名词

第3章建筑技术经济指标计算

3.1建筑面积

3.2建筑基底面积

3.3容积率

3.4建筑高度

3.5建筑栋数

3.6建筑层数

第4章总图设计

4.1总体要求

4.2建筑退线

4.3建筑间距与建筑日照

4.4建筑通风

4.5道路系统

4.6场地其它规定

第5章建筑地下及外部空间设计

5.1建筑地下空间

5.2市政道路上方跨街建（构）筑物

5.3建筑立面设计

5.4建筑屋面设计

第6章建筑分类设计

6.1通用规定

6.2住宅建筑

6.3宿舍建筑

6.4老年人居住建筑

6.5居住社区公共配套设施

6.6办公建筑

6.7商务公寓（公寓式办公楼）

6.8商业建筑

6.9教育建筑

6.10城市综合体

6.11小型垃圾转运站

6.12公共厕所

6.13附设式停车库

6.14厂房

6.15研发用房（新型产业用房）

6.16仓库

6.17物流建筑

第7章附则

附录1建筑工程设计各阶段报批图纸基本内容及要求

附录2建设场地环境设计基本内容及要求

第1章总则

1.1为了提高深圳市城市规划建设水平，提升建筑品质，规范建筑设计和建筑设计管理的标准，根据有关法律、法规和技术规范，结合深圳市的实际情况，制定本规定。

1.2在深圳市行政区域内从事建筑设计和建筑设计管理活动均按本规定执行。

1.3本规定中某些条款需与《深圳市城市规划标准与准则》中的相关条款配合执行。

1.4本规定未尽之处应执行国家、广东省和深圳市现行的有关法律、法规及其他相关规范、规程和标准。

1.5《建设用地规划许可证》或《土地使用权出让合同书》中有特殊约定的，从其约定。

1.6本规定解释权属深圳市城市规划行政主管部门。

第2章名词解释

2.1建筑容量名词

2.1.1用地面积

经市土地行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。

2.1.2建设用地面积

经市土地行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

2.1.3建筑面积

建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。

2.1.4总建筑面积

建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

2.1.5规定建筑面积指标

⑴地上规定建筑面积指标

市规划、土地行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的计容积率建筑面积。

⑵地下规定建筑面积指标

市规划、土地行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定允许建设的地下建筑面积。

2.1.6规定建筑面积

⑴地上规定建筑面积

在项目设计、实施阶段，经市规划、土地行政主管部门核定的建筑物地面以上部分实际使用地上规定建筑面积指标的建筑面积。

⑵地下规定建筑面积

在项目设计、实施阶段，经市规划、土地行政主管部门核定的建筑物地面以下部分实际使用地下规定建筑面积指标的建筑面积。

2.1.7地上核减建筑面积

地面以上建筑层高、阳台（或开敞式公共走道）面积、虚空间等超过本规定相应规定限值，应占用地上规定建筑面积指标的建筑面积。

2.1.8核增建筑面积

⑴地上核增建筑面积

市规划行政主管部门为了公共利益，或为保证公众安全、改善环境、鼓励配件机动车停车位等目的，经核定允许在地上规定建筑面积以外增建的特定用途的地上建筑面积，包括地上架空公共空间、架空共用停车位以及消防避难空间等。

⑵地下核增建筑面积

市规划行政主管部门为了公共利益，或为保证公众安全、改善环境、鼓励配件机动车停车位等目的，经核定允许在地下规定建筑面积以外增建的特定用途的地下建筑面积，包括地下人防、公

用设备用房、共用机动车停车库、公共通道等。

2.1.9建筑物基底面积

建筑物基底面积一般是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

当《建设用地规划许可证》中对建筑覆盖率有分级控制求时：

⑴裙房建筑基底面积

裙房建筑接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积；

⑵塔楼建筑基底面积

塔楼接触裙房屋顶的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

2.1.10建筑面宽

建筑物沿控制面的正投影长度。

2.1.11规定容积率

市规划、土地行政主管部门在《建设用地规划许可证》和《土地使用权出让合同书》中规定的容积率上限值。

2.1.12建筑覆盖率

建筑覆盖率一般是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

当《建设用地规划许可证》中对建筑覆盖率有分级控制求时：

⑴一级建筑覆盖率

建设用地范围内所有裙房建筑基底面积之和与建设用地面积的比率（%）；

⑵二级建筑覆盖率

建设用地范围内所有塔楼建筑基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

2.2建筑术语

2.2.1总图设计

对用地内的建筑布局、道路、竖向、绿化及工程管线等进行综合性的设计，又称为场地设计或总平面设计

2.2.2无障碍设计

为保障行动不便者在生活及工作上的方便、安全，对建筑室内外的设施等进行的专项设计。

2.2.3裙房、塔楼

与高层、超高层建筑紧密相连组成一个整体，建筑高度一般不超过24m的附属建筑为裙房；裙房以上部分为塔楼（含结构转换层）。

2.2.4建筑高度

建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。

2.2.5建筑层高

建筑物相邻楼层之间以楼、地面结构面层计算的垂直距离。

2.2.6梁底净高

从楼、地面面层（完成面）至上方最大结构梁底面之间的垂直距离。

2.2.7地下室

平地或坡地建筑的楼层，当其顶板面高于周边各处室外地面的高度均不大于1.5m，且其室内地坪低于周边各处室外地面的高度均超过室内净高的1/2，则该层为地下室。

2.2.8半地下室

坡地建筑的楼层，当有一面及以上满足地下室的条件，同时房间顶板还有部分露出室外地面的高度大于1.5m，则该层为半地下室。

2.2.9公共空间

具有一定规模、面向所有市民24小时免费开放并提供休闲活动设施的公共场所，一般指露天或有遮盖的室外空间，符合上述条件的建筑物内部公共大厅和公共通道也可作为公共空间。

2.2.10天井

包括内天井、功能性开口天井及非功能性凹槽。

⑴内天井：

四周均被建筑围合的露天空间，主要用以解决建筑物的采光和通风。

⑵功能性开口天井：

三面被建筑围合的露天空间，仅一面开口，且该开口是住宅建筑、宿舍建筑、商务公寓户内房间（含客厅或会客空间、卧室、厨房、卫生间）通风采光的唯一来源。

⑶非功能性凹槽：

三面被建筑围合的露天空间，仅一面开口，但朝向该开口的住宅建筑、宿舍建筑、商务公寓户内房间（含客厅或会客空间、卧室、厨房、卫生间），有除此以外其他的通风采光来源。

2.2.11露台

建筑二层及以上利用下层屋顶，作为本层户外活动的无顶盖室外平台。

2.2.12阳台

附设于建筑物外墙，周边设有栏杆或栏板，可供人活动的室外或半室外平台，本规定中所述阳台有无顶盖不限、顶盖高度不限。

2.2.13骑楼

建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。

2.2.14过街楼

跨越道路上空并与两边建筑相连接的建筑物。

2.2.15架空层

建筑物中仅有结构支撑而无外围护结构（因安全要求必须设置，高度不超过1.5m的栏杆除外）的开敞空间层。

2.2.16架空连廊

位于二层及以上，联系两栋（座）建筑物的水平交通走廊，分有上盖和无上盖架空连廊。

2.2.17错层

室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层。

2.2.18夹层

在一个楼层内，以结构板形式局部增设且投影面积不大于该楼层建筑面积1/2的楼层。

2.2.19设备层

建筑物中专为设置暖通、空调、给排水和电气等的设备和管道且供人员进入操作的空间层。

2.2.20结构转换层

建筑物的上部与下部因采用不同结构类型进行结构转换的楼层称为结构转换层。

2.2.21避难层

建筑高度超过100m的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。

2.2.22幕墙

由金属构架与板材组成的，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构。

2.2.23玻璃幕墙

主要由玻璃面板与金属构架组成，不承担主体结构荷载与作用的建筑外围护结构。

2.3各类建筑名词

建筑按使用功能及属性可分为民用建筑、工业建筑、农业建筑。

民用建筑包括居住建筑、公共建筑。

工业建筑包括厂房、研发用房（新型产业用房）、仓库、物流建筑。

2.3.1民用建筑

供人们居住和进行各种公共活动的建筑的总称。

2.3.2工业建筑

以工业性生产为主要使用功能的建筑。

2.3.3居住建筑

以提供日常生活居住场所及其配套设施为主要目的，供人们居住使用的建筑。

包括住宅、商住楼、宿舍、老年人居住建筑、居住社区公共配套设施等。

2.3.4住宅建筑

配套设施较为齐全、布局完整，建筑按户型设计，独门独户并设有卧室、起居室、厨房、卫生间、阳台等空间供家庭居住使用的建筑。

住宅建筑按建筑高度分为低层住宅（建筑高度不超过三层）、多层住宅（建筑高度超过三层但不超过六层）、中高层住宅（建筑高度超过六层但不超过九层）、高层住宅（建筑高度超过九层但不超过100m）、超高层住宅（建筑高度超过100m）。

2.3.5商住楼

下部商业用房与上部住宅组成的建筑。

2.3.6宿舍建筑

为相应功能区配套建设，有集中管理且供单身人士使用的居住建筑。

2.3.7老年人居住建筑

专供老年人居住，符合老年体能心态特征的居住建筑。

包括老年住宅、老年公寓、老人院（养老院）、托老所等。

2.3.8居住社区公共配套设施

与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类非独立选址的小型、辅助型设施，包括配套管理服务设施、文体活动设施、小型卫生福利设施、公共厕所、垃圾收集及再生资源回收设施等。

2.3.9公共建筑

以为公众提供公共活动场所为主要目的，供人们进行各种公共活动的建筑，包括办公建筑（含商务公寓）、商业建筑、教育建筑、交通建筑、体育建筑、公共环卫设施等。

公共建筑按建筑高度分为单层公共建筑（建筑高度不限）、多层公共建筑（建筑高度不超过24m）、高层公共建筑（建筑高度超过24m但不超过100m）和超高层公共建筑（建筑高度超过100m）。

2.3.10办公建筑

供机关、团体和企事业单位办理行政事务和从事各类业务活动的建筑。

包括行政办公、商务办公、商务公寓（公寓式办公楼）等。

2.3.11商务公寓（公寓式办公楼）

为商务人士提供中短期商务与住宿服务，由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间、卧室、厨房和卫生间的办公建筑，也可称为公寓式办公楼。

2.3.12商业建筑

供人们进行商业活动的建筑。

包括商场（商店）、旅馆（酒店）、餐饮建筑、经营性文娱设施、会所（或称会员俱乐部）等。

2.3.13教育建筑

供人们开展教学活动所使用的建筑。

包括托儿所、幼儿园、初等、中等、高等、职业教育、特殊教育等教育设施。

2.3.14城市综合体

将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，总建筑规模在10万平方米以上，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

2.3.15附设式停车库

根据规划条件和要求、与主体建筑相连、设置在地上或地下的停车设施。

2.3.16厂房

供人们进行各类工业化生产的建筑。

厂房按建筑高度分为单层厂房（建筑高度不限）、多层厂房（建筑高度不超过24m）、高层厂房（建筑高度超过24m但不超过100m）。

2.3.17研发用房（新型产业用房）

供人们从事各类研发、孵化、中试、创意、动漫、设计、云计算等创新型产业的建筑。

2.3.18仓库

以货物储存为主的库房建筑。

仓库按建筑高度分为单层仓库（建筑高度不限）、多层仓库（建筑高度不超过24m）、高层仓库（建筑高度超过24m但不超过100m）。

2.3.19物流建筑

用于物品储存、运输、配送、物流加工、物流管理及展销等综合功能的建筑。

第3章建筑技术经济指标计算

3.1建筑面积

3.1.1一般规定

3.1.1.1层高不小于2.2m的建筑楼层均应计算建筑面积。

3.1.1.2半地下室所在层数及建筑面积按如下方式判定：

⑴全部用作人防、公用设备用房（消防控制室、水泵房、发电机房、变配电房、通信机房、锅炉房、空调机房、制冷机房等）、共用机动车停车库、24小时对公众开放的公共通道及到达上述空间所必需的交通空间等用途时，该层的层数不计入地面以上层数，建筑面积计入地下建筑面积，并按地下室相关要求控制。

⑵全部或部分用于除3.1.1.2⑴条规定功能以外的其他用途（如商业、办公、仓储等）：

①当其他用途房间顶板全部或部分露出室外地面的高度大于1.5m时，该层的层数计入地面以上层数，建筑面积计入地上建筑面积；

②当其他用途房间顶板露出室外地面的高度均不大于1.5m时，该层的层数不计入地面以上层数，建筑面积计入地下建筑面积。

⑶地下室、半地下室周边室外地面标高不一致时，按以下标准确定：

①建筑基地与城市道路（包括路边绿化带，下同）直接相邻的，以城市道路或路边绿化带标高加0.3m作为建筑室外地面标高；

②建筑基地与城市道路不直接相邻，或建筑基地原始标高及设计标高均高出相邻城市道路标高超过1.5m的，取建筑基地原始标高及设计标高中的较低值作为室外地面标高。

3.1.2可计入地上核增建筑面积的情形

3.1.2.1全天可通行的城市公共通道

建筑楼层（包括首层）内的城市公共通道，同时满足车行通道净宽不小于4m且梁底净高不小于5m，或人行通道净宽不小于3m且梁底净高不小于3.6m。

3.1.2.2建筑楼层架空作城市公共空间

建筑首层或与城市公共通道连通的建筑楼层架空作为城市公共空间，保证24小时全天候对公众开放，不得封闭，同时满足架空层梁底净高不小于3.6m。

3.1.2.3建筑楼层架空作公用停车场

⑴建筑首层或裙房屋顶层塔楼底部架空用作公用停车场（宗地共用或公众公用）；

⑵建筑楼层架空用作公用停车场（宗地共用或公众公用），且层高不得超过4.2m。

本条所述公用停车场是指可供宗地内所有业主或社会公众共同使用。

3.1.2.4按消防规范要求必须设置的避难空间

按消防规范要求所必需的间隔层数（或间隔高度）设置的层高不大于5.1m避难层中，专用于避难间的建筑面积。

3.1.2.5建筑首层或裙房屋顶架空作公共绿化或公众休闲、活动场地

建筑首层或裙房屋顶层塔楼底部架空，用作公共绿化或公众休闲、活动场地，同时满足梁底净高不小于3.6m；

属于架空公共绿化的，绿化形式应为覆土种植且覆土厚度不小于0.5m，绿化面积不小于架空部分或裙房屋面建筑面积的50%。

3.1.2.6建筑塔楼楼层架空作公共绿化或公众休闲、活动场地

⑴整栋或整座的保障性住房楼层整层或局部架空，用作公共绿化或公众休闲、活动场地；

⑵除3.1.2.6⑴规定外的其他建筑塔楼楼层整层架空，用作公共绿化或公众休闲、活动场地，同时满足梁底净高不小于3.6m（当与避难层结合设置时，梁底净高可不受此限制）；

⑶除商务公寓外的公共建筑及每个交通单元6户及以上的住宅、宿舍、商务公寓楼层局部架空，用作公共绿化或公众休闲、活动场地，同时满足以下条件：

①每层集中设置且不超过一个；

②架空高度不少于两个标准层；

③对外开敞面的边长不小于架空空间内侧水平周长的1/4。

3.1.2.7建筑首层沿街开辟骑楼作为城市公共空间

必须同时满足以下条件：

⑴《建设用地规划许可证》或有关上层次规划的城市设计要求中明确规定需设置骑楼的；

⑵骑楼的净宽不小于3m，梁底净高不小于3.6m；

⑶骑楼地坪标高应与周边城市人行道一致，地面应符合城市人行道地面标准；

⑷骑楼空间范围内不得设置结构连梁、连板。

3.1.3可计入地下核增建筑面积的情形

3.1.3.1全天可通行的城市公共通道

城市规划确定的地下室内24小时对公众开放的城市公共通道，同时满足车行通道净宽不小于4m且梁底净高不小于5m，或人行通道净宽不小于3m且梁底净高不小于3.6m。

3.1.3.2建筑功能符合以下要求的建筑空间

⑴地下室内作为人防、公用设备用房（消防控制室、水泵房、发电机房、变配电房、通信机房、锅炉房、空调机房、制冷机房等）、共用停车库等用途的建筑面积；

⑵地下室内作为防灾防护工程及其独立使用的材料存储室等用途的建筑面积；

⑶地下室内作为到达3.1.3.2⑴、⑵条所述空间所必需的地下交通空间的建筑面积。

3.1.4应计入地上规定建筑面积的情形

3.1.4.1不符合3.1.2条规定的其他地上建筑面积，均计入地上规定建筑面积。

3.1.4.2仓储物流用地、工业用地内，《建设用地规划许可证》允许建设的研发用房、办公、商业、宿舍建筑中符合3.1.2条规定情形的可计入地上核增建筑面积外，其他地上建筑面积均应计入地上规定建筑面积。

3.1.4.3可计入地上核增建筑面积的楼层内，围合的电梯井、门厅、过道、楼梯间、设备房等部分建筑面积，计入地上规定建筑面积。

3.1.5应计入地下规定建筑面积的情形

3.1.5.1不符合3.1.3条规定情形的其他地下建筑面积，均计入地下规定建筑面积。

3.1.5.2多层及以下住宅中为两户以下（含两户）户型专用的地下室，无论为何用途，其建筑面积均计入地下规定建筑面积。

3.1.6应计入地上核减建筑面积的情形

3.1.6.1建筑层高超过规定限值

建筑层高超过规定的层高限值时，按下式计算地上核减建筑面积：

核减建筑面积＝[（超高空间总高度-层高限值）/层高标准值]×超高空间投影面积——公式1

各类建筑层高限值、层高标准值见表3.1.6.1-1～3.1.6.1-3。

表3.1.6.1-1商业建筑层高限值、层高标准值

商业建筑类型

普通商业建筑

集中式

大型商业建筑

集中式超大型商业建筑

单层商业建筑面积

＜8000㎡

≥8000㎡

首层层高

≤5.1m

≤6.6m

≤6.6m

二至六层层高

≤5.1m

≤5.1m

≤6.6m

七层及以上层高

≤4.5m

≤4.5m

≤4.5m

层高标准值

2.2m

注：

1.普通商业建筑：

单栋商业功能规定建筑面积小于15000㎡；

2.集中式大型商业建筑：

单栋商业功能规定建筑面积不小于15000㎡；

3.集中式超大型商业建筑：

单栋商业功能规定建筑面积不小于50000㎡。

表3.1.6.1-2物流建筑层高限值、层高标准值

物流建筑类型

普通物流建筑

集中式大型物流建筑

单层物流建筑面积

＜8000㎡

≥8000㎡

首层层高

≤6.6m

≤6.6m

二至六层层高

≤5.1m

≤6.6m

七层及以上层高

≤4.5m

≤4.5m

层高标准值

3.0m

注：

1.普通物流建筑：

单栋物流功能规定建筑面积小于50000㎡；

2.集中式大型物流建筑单栋物流功能规定建筑面积不小于50000㎡。

表3.1.6.1-3其他各类各类建筑层高限值、层高标准值

建筑类别

层高限值

层高标准值

住宅建筑

单一层高

3.6m

2.2m

错层式住宅户内起居室（客厅）

4.2m

宿舍建筑

单层床

3.3m

双层床

3.9m

办公建筑

首层

6.0m

标准层

4.5m

商务公寓

标准层

3.6m

避难层

5.1m

特殊单层厂房

8.0m

超过8m计两层

厂房

首层

6.0m

3.0m

标准层

5.4m

研发用房（新型产业用房）

首层

6.0m

标准层

4.5m

仓库

首层

8.0m

标准层

6.0m

3.1.6.2阳台、开敞式走道面积超过规定限值

超过部分总投影面积的一半计入地上核减建筑面积。

3.1.6.3虚空间

⑴户内透空、通高空间超过规定限值

户内透空、通高空间按层计算的投影面积之和超过规定限值时，按下式计算地上核减建筑面积：

核减建筑面积＝（透空、通高空间总高度/标准层层高-1）×超高空间投影面积——公式2

⑵层高超过一个标准层层高的阳台

不满足6.1.7.3⑵条规定的阳台，层高超过一个标准层层高的，该阳台上部空间按层计算的投影面积之和，按下式计算地上核减建筑面积：

核减建筑面积＝（阳台空间总高度/标准层层高-1）×阳台空间投影面积——公式3

⑶明确规定户（层、功能区）内不得设置透空、通高空间但仍设置的

其透空、通高空间按层计算的投影面积之和全部计入地上核减建筑面积。

⑷建筑平面的挖空部分

存在搭建使用可能性的空间，应根据其所处位置以及进深、开间等具体情况视为阳台或房间，其投影面积按相应的面积计算方法计入地上核减建筑面积。

难以判定的可报请市规划国土委员会组织专家审议。

3.2建筑基底面积

3.2.1平地建筑基底面积为建筑首层结构外围水平投影面积。

3.2.2坡地建筑基底面积为半地下室露出地面部分的结构外围水平投影面积与建筑首层接触地面部分的结构外围水平投影面积之和。

3.2.3地下车库的引道，其无上盖部分不计入建筑基底面积。

3.2.4架空通廊底面与室外地面净高差不大于6m时，其结构外围水平投影面积应计入建筑基底面积。

3.3容积率

3.3.1容积率＝计容积率建筑面积/建设用地面积

计容积率建筑面积＝地上规定建筑面积＋地上核减建筑面积＋地上核增建筑面积

3.3.2规定容积率＝计规定容积率建筑面积/建设用地面积

计规定容积率建筑面积＝地上规定建筑面积＋地上核减建筑面积

3.3.3不计容积率建筑面积＝地下规定建筑面积＋地下核增建筑面积

3.3.4总建筑面积＝计容积率建筑面积＋不计容积率建筑面积

3.4建筑高度

3.4.1特殊控制区范围包括：

3.4.1.1位于机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围，且处在各种技术作业控制区范围内。

3.4.1.2位于国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区等的保护规划区内。

3.4.2坡屋顶、特殊造型屋顶以及位于3.4.1条规定的特殊控制区范围内的建筑：

按建筑物室外地面至建筑物最高点的垂直高度计算建筑高度。

3.4.3非3.4.1条规定的特殊控制区范围内的平屋顶建筑,一般按建筑物室外地面至建筑物最高点的垂直高度计算建筑高度，但满足下列条件的屋顶突出物不计入建筑控制高度：

3.4.3.1局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房水平投影面积之和占屋顶平面水平投影面积不超过1/4且高度不超过9m者。

3.4.3.2突出屋面的通风道、烟囱、通信设施等及空调冷却塔等设备。

3.4.3.3用以遮挡屋顶设备等屋顶突出物，高度不超过屋面高度10%且总高度不大于12m的女儿墙、幕墙等。

3.4.4当同一栋建筑物有多种屋面形式时，建筑高度应按3.4.2或3.4.3条规定分别计算后取其中最大值。

3.4.5场地地坪高度不同时的建筑高度：

3.4.5.1当建筑周边室外地面标高不一致时，建筑高度由计地上层数的半地下室及地面层建筑外墙（或结构外围）接触室外地面（或地