西安房地产市场调研报告调研报告doc.docx

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西安房地产市场调研报告调研报告doc

西安房地产市场调研报告_调研报告

　　一、城市背景

　　1、城市概况

　　西安位于黄河流域中部关中盆地，东西长约204公里，南北宽约116公里。

平均海拔424米，境内最高点为周至县西南的太白山，海拔3867米。

地势大体东南高，西北与西南低，平原面积为43.674万公顷，占全市土地面积的43.7%，现辖9区4县，总面积10108平方公里，常住人口823万人，户籍人口753万人。

这里气候温和，四季分明，雨量适宜，日照充足，具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。

　　2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分

　　西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县；共50个镇，52个乡，75个街道办事处，3163个村民委员会，569个社区居委会。

　　3、西安城市规划及未来发展前景

　　3.1、西安城市性质

　　西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。

　　区位优势明显，是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。

西安地处我国中西部两大经济区域的结合部，是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。

历代以来，西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。

西安已形成以国有商业银行为主体，多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系，建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。

西安市商品流通市场体系健全，功能完善、布局合理。

　　3.2、城市功能结构、布局

　　西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。

向东，开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带，在陇海线北部发展临潼国际旅游区；向西，在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区；向南，保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源；向北，在渭河以北地区结合经济开发区扩展，形成装备制造业为主的产业区。

　　二、西安市房地产市场发展概述

　　1、西安市房地产市场发展历程

　　城市的发展必然与房地产的发展密不可分，在西安房地产的发展过程中，无疑也会经历一个漫长的规划、建设及不断改善的演变历程。

总体来讲，西安城市房地产发展大致可以分为三个阶段：

粗放的投资返还模式阶段、追求速度与占有资源阶段、以价值为导向的理性开发阶段。

　　①80年代中期－90年代初期

　　随着国家住房制度改革的推进，房地产市场从结合旧城改造进行综合开发，由企事业单位集资统建逐步进入到商品房开发建设阶段，住房分配制度由实物形式的福利分配进入到商品形式的货币分配。

这一时期，社会人均收入水平较低，市场上的商品房大多是房改公房，由开发商销售的全产权房屋逐步开始被社会接受，但人们对住房的需求仅仅是满足居住空间本身的要求，房地产市场处于改革和探索的史前时代。

　　②90年代初期－90年代中期

　　当住房成为市场上自由买卖的商品之后，伴随着沿海地区房地产市场的大起大落，西安楼市躁动起来，特别是在产品上体现的尤其强烈和明显，较有规模的楼盘相继诞生，西安的房地产开发处于探索阶段。

　　③90年代中期－90年代后期

　　时代特征：

随着西安高新开发区改善园区投资环境、推动产业结构调整的配套建设，推动西安市场一大批房地产企业开始市场化运作。

广州、深圳等外地地开发模式和先进理念被逐渐引入，西安房地产走上了品牌化道路。

市场快速成熟，房地产开发竞争加剧，开始注重市场定位、规划设计，注重功能与环境质量，探索创新，忆经迅速从单纯建造房屋发展到对建筑、对环境的开发利用；而市场中的客户对房屋的要求也越来越多样化，要求工程、功能、环境、管理等质量全面提高。

这期间，紫薇地产在成功开发紫薇花园之后，紫薇城市花园被建设部评为西北首家“国家康居示范工程”，标志着西北最高科技含量小区的建成。

　　④2000年－2004年

　　时代描述：

房地产开发已经深入到对生活方式、居住理念的研究和探讨，以及对新的地产文化、质量标准、居住方式的解读和营造。

投资市场活跃和，市民

　　购房多目标选择，对细节要求越来越高。

期间，宏观政策调控使市场得以规范化发展，2003年以来，随着珠江投资、绿地、中海、和记黄埔等众多外地房地产商的进入，市场越发活跃与理性。

这期间的产品注重提高科技含量，住宅部品成套，物业管理文明，充分反映了超前性、导向性、舒适性、经济性和耐久性等综合特点。

　　⑤2006年起到未来3－5年时间

　　时代描述：

进入2005年，西安市场风云变幻，经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，留下的企业会有更好的机会，市场也将更加规范化、合理化、品牌化；作为需求方的消费者将更加理智，对产品的要求会更高，要求房地产商更加重视产品质量和产品个性的研发，增加产品附加值，创造多元化的经营模式。

临近年底，大量外部资本进入市场，更多的国内强势房地产企业开始抢占市场，未来房地产市场的激烈厮杀已经初见端倪。

经过房地产新政洗礼后，市场得以振荡和调整，竞争加剧，市场的成熟和行业的成熟，让房地产利润空间越来越小而趋于合理。

专业化公司将依据自身实力降低开发成本，获取利润。

西安绿茶市场调查报告_调查报告

　　一、调查目的

　　绿茶，又称不发酵茶。

它以适宜茶树新梢为原料，经杀青、揉捻、干燥等典型工艺过程制成的茶叶。

其干茶色泽和冲泡后的茶汤、叶底以绿色为主调，故名。

绿茶的特性，较多的保留了鲜叶内的天然物质。

其中茶多酚咖啡碱保留鲜叶的85%以上，叶绿素保留50%左右，维生素损失也较少，从而形成了绿茶“清汤绿叶，滋味收敛性强”的特点。

绿茶是中国的主要茶类,在初制茶六大茶类里产量最高,年产40万吨左右,绿茶产区最广，分布在浙江、安徽、江西、江苏、四川、湖南、湖北、广西、福建、贵州、陕西等各个茶区。

绿茶和乌龙茶、花茶一样是西安茶叶市场上常见的品种，但是目前它被人们所接受的程度究竟如何呢？

有没有进一步市场拓展的空间？

通过此次调查，我们将了解经销商对绿茶的经营意愿，包括对绿茶的包装、价格的接受程度和意见，并据此预测绿茶的市场前景及判定好目标经销商群体、核心渠道，了解市场需求、竞争状况，以便能结合自身企业的个性特点有的放矢、避强击弱。

针对性地进行市场营销组合，更好的参与市场竞争，寻求企业跨越式的发展。

　　二、调查贡献

　　本次调查共走访经销商31家，也现场调查了众多正在购买的消费者，对经销商的经营品种、渠道、销售旺季、主流产品价位段、主流产品类别、主流产品包装、团购下限及折让比例等一系列问题有了直观认识，对消费者的消费心理、购买习惯、购买场合、影响购买的主要因素、绿茶产品的知名度、质量以及竞争对手情况等进行了调查了解，取得了可靠的第一手资料，为绿茶大规模进军市场提供了事实依据和理论依据。

　　1、产品知名度的调查。

茶叶在西北地区的消费市场需求潜力很大，仅我省每年由外地进入的茶叶就在8000吨左右。

而西北地区原就是陕南茶叶的传统销售市场。

陕南茶叶种茶历史悠久，“巴山峡川”是陆羽在其《茶经》中认定的茶叶发源地，陕西茶叶历史上比较早的品牌是“紫阳毛尖”茶和大众化的“陕青”茶，在计划经济时期具有相当可观的市场占有率和知名度。

陕南绿茶直至今天仍然有相当比例的体验人群，在调查问题“了解陕南绿茶的渠道”时，高达68％的消费者选择“喝过”，13％的消费者选择“亲朋介绍”，这是陕南绿茶巨大的营销潜在优势。

　　2、消费者消费心理的调查。

质量和口感是人们普遍最为关心的问题。

经过消费者调查，消费者购买首选考虑“质量”的占29％，选择“口感”的占27％，而第三才是选择选择“价格”，比例占20％，也体现出目前消费提升的潮流，即传统喝茶的地区和喝茶的人群，在收入不断增加的情况下，喝茶的习惯不变，而喝茶的档次一定会越来越高，而喝茶的品种可能会因为所在文化、社交圈变化而变化。

新兴的喝茶人群正在稳步增加，不单是因为收入因素，而是因为其他社会性饮料生命周期有衰退迹象，也是因为茶叶是根深蒂固的农产品，而非美欧盛行的工业饮料，根本的分歧在农业和工业在人类健康上理念的分野。

第四选择“品牌”的占12％，反映出在茶叶购买上多为随意购买，消费者的品牌意识并不突出。

以上结论和经销商调查结果可以相互印证，经销商在回答“影响顾客购买主要因素”时，选择第一位为“质量”，比例高达47％；“价格”列次位，比例为37％。

在“消费者购买茶叶主因素排名”时，依次为：

质量－价格－包装－产地－品种－产季，也反映出类似偏好。

　　3、消费者消费习惯的调查。

消费习惯对消费者的消费行为有着决定性的影响，而消费者消费习惯对企业的营销方案及渠道操作侧重点也有一定的指导意义，调查显示消费者购买渠道相当集中，分别为茶叶市场（29%）、超市（29%）、专卖店（26%）、百货商场（13%）,选择其他的仅占3％。

　　4、消费场合的调查。

一般为家中，办公室，茶馆，茶楼，宾馆餐厅，户外等场合。

喝茶习惯从个人走向社会化，人们喝茶已经更多注重文化的区分，区分的办法就是给喝茶打上更多的社会符号，因此很多人是在特定场合中消费茶的，回到家里未必有那么的讲究，即喝茶的人群化。

　　5、消费者消费依据的调查。

把“生活习惯”作为选择依据的占有40％；选“解渴”的占20％；把绿茶的“提神醒脑”功能作为选择依据的占14％；选“清热解毒”的占11％；“休闲娱乐”占9％，“去油腻保健”占6％。

整体来看，选择考虑茶叶健康作用的只占20％，绿茶的健康因素还需要大力强化。

　　6、绿茶产品本身的调查。

我们在对部分经销商进行了访谈，对绿茶的质量、外观、价格等问题进行了调查。

　　虽然有相当高的知名度，但是无须讳言，由于种种原因，陕南绿茶在西安茶叶市场的美誉度不容乐观，在调查中共收集到以下意见：

a、加工工艺粗、高端少b、质量欠佳、口感不好，销售较好时出现断货c、包装差d、品牌不突出、消费者自点率低。

肯定意见有：

a、性价比高b、茶形好。

由此可见早期的知名度为陕南绿茶的进一步市场开拓带来的正面影响有限，而产品质量参差不齐、低端茶叶居多的负面影响却不容忽视，产品的美誉度还有待进一步提高。

绿茶外观的好坏对产品的销售有着直接的影响。

调查结果表明，产品的外观造型还不尽人意。

　　绿茶投放市场，适宜的价格有助于迅速占领市场份额，而作为茶叶产品，又属敏感价格产品，价格的微小变动都会对销量产生巨大的影响。

调查结果表明，对照市场上其它品牌茶叶的价格，消费者对绿茶的价格的理解还是比较合理、公正的。

　　7、消费者基本情况调查（略）

　　三、调查问题的解答

　　1、茶叶市场存在的问题

　　部分消费者对茶叶市场的问题包括包装、质量、价格等方面提出他们的意见。

　　首要问题是市场不规范，质量参差不齐32％；价格过高27％；生产日期、保质期没有保证8％；而以下问题均为6％：

品种不能满足需要；包装呆板、无新意；包装内搭售其他物品。

稍加留意就会惊讶的发现，反映质量为主的问题占40％（生产日期、保质期没有保证8％也属质量问题）；而比照经销商调查中“同业竞争主要因素”一项，依次为1、价格37％；2、质量23％；3、品牌20％；4、其他10％；5、渠道7％；6、客户3％。

看来消费者对整个行业的信任度不足，而市场对消费者对质量问题的关注度显然没有深度了解体会，值得所有经营者在经营中考虑。

　　质量是产品的生命，优质才有优价。

作为食品行业，并且是即开即饮与消费者健康密切相关的茶叶来说，质量更为重要，从市场上的样品来看，多数现销绿茶的质量还急待提高。

　　由于绿茶是即开即饮且能多次冲泡的产品，因此，在调查中，许多人提到了防伪标志，对此茶叶企业应引起高度重视。

　　在对消费者消费茶叶的依据的调查中，40％的人选择的是“生活习惯”，20％的人选择的是“解渴”，可见，生活方式和实惠是消费者消费饮料的根本依据，在这方面，消费者对绿茶的高性价比给予肯定，但真正好质量且价格适中的的产品还没有得到消费者的完全认同。

　　2、市场前景的分析

　　茶叶被称为21世纪的“世界饮料之王”，它含有多种人体所必需的营养成份和药效成份。

而绿茶更是其中佼佼者。

　　①消费者消费习惯和产品本身的分析

　　消费依据：

40％的消费者认为购买消费茶叶是生活习惯，可见生活方式是人们对饮料消费的购买依据。

　　消费场合：

一般为家中，办公室，茶馆，茶楼，宾馆餐厅，户外等场合。

，可见，外出场合是消费者消费茶叶的主要场所。

　　消费习惯：

调查中以口味、价格选择购买的消费者合计比例为47％，选品牌的仅占12％，可见人们购买茶叶有很大的随意性。

　　消费心理：

有17％的消费者购买茶叶时关注其保健功能，这是绿茶的一个优势。

可以利用这个优势从心理上占领消费市场。

　　消费趋势：

由于人们生活水平的提高对茶叶的消费越来越趋向多功能，特别是保健功能，备受人们的喜爱，而这又恰恰是绿茶目前为止在茶叶界所独有的。

　　经营趋势：

在调查中，经营专营绿茶的经销商在3年以上的经销商数量中占50％；绿茶专营经销商占经销商总数量比例为36.67％，反应出绿茶顽强的生命力和近年来的抬头趋势，经销商经营（包括兼营及只为配齐品种系列）绿茶比例为70％，兼营绿茶的经销商中，反映绿茶销售较好的约占60％，茶叶品牌的可塑性：

目前，商品茶质量良莠不齐，价格缺乏诚信，茶叶品牌过少，消费者对商品茶的质量和价格，往往是无所适从、一头雾水，无法判断产品的真伪、优劣和真实价位。

品牌是商品质量、价格的信誉保证，消费者正逐渐对品牌茶叶表示认同和信赖，市场期待着更多茶叶品牌的涌现。

由于茶叶企业经营规模小、品牌意识淡薄，知识产权（专利、版权、商标）方面投入不足，导致茶叶市场运营不规范、质量不稳定，消费者购买力受阻，从而制约了茶叶市场的深度拓展。

成长中的国内市场和一体化的国际市场，对茶叶品牌培育而言，既是市场需求又是发展契机，我国茶叶品牌从无到有、从小到大，具有极强的可塑性。

加入WTO之后的我国茶叶经济，愈加体现出品牌建设的紧迫性和重要性，茶叶企业应制定切实可行的品牌发展策略和计划，以良好的品牌形象与激烈的市场竞争。

　　包装茶的盈利性：

包装茶增值空间大、盈利性强，是茶叶品牌塑造的主要载体之一。

品牌包装茶的开发商机，为茶叶产业发展注入了新的活力。

茶叶作为快速消费品面对着多还元化市场，市场的定位与细分要求茶叶包装应符合现代消费理念的变化，从包装材质、外形、装饰、规格及包装需求的系列化包装机。

茶叶包装应在坚持中国特色的同时，重视与国际包装惯例接轨，茶叶包装应的选材、款式、规格、图文、标注等内容须符合进口国的法律规定、文化特点及消费习惯，以促进中国茶叶获取更高的国际市场份额和经济效益。

　　综上所述，可得出结论：

绿茶具有其它茶叶所具有解渴等功能，同时又具有其它茶叶所没有的保健等功能，适合茶叶消费的发展趋势，市场前景比较广阔。

　　②从市场需求预测产品的市场前景

　　市场总需求是各种条件结合起来的一个变量，任何有用产品，在不支出任何刺激需求的费用时，仍会有一个基本市场需求量，即市场下限，但在现代广告社会中推出一种新产品，不支出营销费用是不可能的。

随着市场营销费用支出额的增加，市场需求水平也相应提高，提高的速度最初为递增，后降为递减，最后达到某—点，在这—点上，无论怎样增加营销投入，需求量也不会再增加，即市场上限。

在消费者问卷中，约51％的选择2斤以上，不包含30％答“不确定，用完再买”的，看来市场潜力是可观的。

　　由于本品牌绿茶为新产品，产品的市场下限量是很低的。

但人们对新事物的承认有一种认知的过程，在投入期营销投入额大，但市场需求量增长缓慢，公司在投入营销支出后的短期内不会收到很明显的效果。

真正好的产品营销支出达到一定的程度，人们对其有了足够的认识后，在这个时期，只要再增加小部分的营销支出，市场需求就会大幅度增加。

从市场需求预测可以得知，绿茶的市场潜量是巨大的，市场前景是广阔的。

　　3、目标消费者的定位

　　①产品的档次定位

　　绿茶属保健功能较强的产品，因此，档次绝不应定得太低，鉴于市场形象及利润空间及市场空间及调查结果等多因素考虑，50元/斤以下的约38％的消费群目前应果断放弃，等适当时机以品牌买断方式运作，以利培养基础客户群及扩大产品知名度。

　　可以进行市场操作的产品初步设想应分为两大类：

自用消费型及礼品型，自用型分为习惯消费型及功能消费型。

礼品型分为旅游、亲情礼品型和商务礼品型两类，自用型里习惯消费型突出实惠及保健因素，功能消费型突出保健及认同感。

礼品型不同程度突出亲情、保健及价值传递功能。

　　大部分绿茶本身也属于大众消费品，这部分绿茶又属敏感价格类产品，因此，档次又不宜定得太高。

结合调查中经销商及消费者问卷、访谈，综合各方面的因素，自用型绿茶的档次定位为“中档”或“中档偏上”类实惠、保健型茶叶为好，包装上应艺术性的体现有美容健康降脂内容；亲情礼品型突出降压降脂、增强免疫力、益寿内容。

而商务礼品型则定位于“高档特产保健礼品”，不光贵，且不好买到，而且以保健功能显示对收礼者健康的情感关心。

　　②目标消费者层次

　　在判定目标消费者时，应着重考虑如下因素：

　　消费场所：

定位应为：

办公场所，家中，茶馆，茶楼，宾馆餐厅，户外等场合

　　消费年龄：

中青年消费者。

　　消费者收入水平：

主要应是具有中等收入水平以上的消费者。

　　自用型的轮廓应大致为：

关注茶叶保健型因素的中青年人群（个人以为应该突出对女白领健康降脂抗辐射导向）

　　据此，可以判定目标消费者应是：

有饮茶习惯、较关注健康且具有一定收入水平的中青年消费者。

　　四、可行性建议

　　1、产品开发建议

　　2、产品定价建议

　　3、营销建议

（1）营销策略

（2）营销渠道

　　已本次实地调查中绿茶的较大厂商午子绿茶来看，午子绿茶有固定的种植及加工基地，实行总经销制，即销售由唐名绿茶操作，唐名绿茶的操作方式是以连锁店（目前在小寨、西门、高新已有6家绿茶专营店）、大唐御品茶楼为主，以流通渠道为辅；优点是品牌突出，渠道扎实（均为自有渠道），缺点是专卖店只经营单一绿茶品种，忽视目前市场实际，影响人气及盈利能力，铺货方式较呆板（不允许连锁，进货有底限，经营保证金），严重影响铺市率。

广告诉求不明显，在省电台两个月的广告中对保健功能明显诉求不够。

　　而从另一较小经销商神云绿茶的营销渠道来看，神云只经营包装茶，对旅游礼品渠道有一定渗透，但铺市率也较差。

　　从这两家绿茶经销商的经营现状来看，没有足够的扎实投入、没有耐心细致地在提高铺市率上下功夫，如同太白就没有普太白酒来提高消费群和知名度、美誉度，旺季销量提高乃至高端产品的开发还是缺乏基础的。

　　（3）营销促进

　　（4）营销地区选择

　　根据公司的实际情况，绿茶促销目标在近期内应选取进店效果较好的一二个主要片区做为首攻方向，也就是集中优势兵力先攻重点阵地的作战方针。

从经销商问卷来看，团购及批发比例占总销量超过30％的经销商只占33％，而由固定经销商送货只占所有经销商总数的17％，老店比例也不高，经营年限在3年以上的比例为43％，根据以上情况，可以认为一部分经销商已由批发商变成事实上的零售商。

公司应从以上精品客户中间选取目标做为重点营销促进对象，先占领片区市场，再辐射全市。

另外，公司也可考虑开发区这个开放的窗口，这个地区的一举一动对全市都有一个示范作用，且经济发达，购买力强、流动人口多。

另外选择旅游集中地和生意较好的茶叶批发市场和新开市场及专卖店开展市场拓展。