衢州规划管理规定01.docx
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衢州规划管理规定01
衢州市城市规划管理技术规定
第一章总则
第一条为进一步加强我市城市规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本规定。
（目的及依据）
第二条本规定适用于衢州市城市规划区范围，编制、审批、实施城市规划必须遵守本规定。
（适用范围）
第三条旧城改造情况复杂，城市规划行政主管部门可结合本规定对一些特殊情况作出核定。
（旧城改造）
第二章城市用地分类和适建范围
第四条根据中华人民共和国《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），城市建设用地分类包括居住用地、公共管理和公共服务用地、商业服务业用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等八大类。
（新国家标准用地分类）
第五条各类建设用地的使用，应当遵循土地使用相容性的原则，按照批准的控制性详细规划执行。
第三章容积率和建筑密度
第六条新建、改建、扩建建筑工程项目的主要用途、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等，应严格按该地块的规划设计条件实施，不得擅自修改或调整。
确需调整的，必须严格按《浙江省城乡规划条例》和建设部《建设用地容积率管理办法》实施。
（强调规划设计条件的作用）
第七条一般情况下，容积率按照地上建筑面积计算，地上建筑面积包括2.2米（含）以上的储藏间、技术层、楼梯间、电梯间、阁楼、阳台等，具体按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》执行。
如有下列特殊情况，容积率按照本计算规则规定计算:
1、居住建筑：
层高宜为2.8米－3.0米。
当3.3米＜层高≤5.0米，计算容积率时，建筑面积按照该层建筑面积的1.5倍计算；当层高＞5米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米增加1层计算。
跃层式住宅、排屋、别墅等，根据使用功能，允许每户一个起居室（厅）在户内通高。
2、办公、旅馆类建筑：
层高不宜超过3.9米。
当4.2米＜层高≤5.4米，计算容积率指标时，建筑面积按该层建筑面积的1.5倍计算；当层高＞5.4米时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。
有实际功能需要的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅和大型会议室等，可按照实际建筑面积计算。
3、商业建筑：
底层层高不宜超过4.8米，二层及以上层高不宜超过4.2米；当4.8米＜底层层高≤6米、二层及以上层高＞4.8米，计算容积率时，其建筑面积计算值在2倍的基础上按照层高每增加2.2米即增加1层计算。
单层建筑面积1500平方米及以上的大型商业用房，建筑层高可根据功能要求合理提高。
门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等，经审查后可按照一层建筑面积计算。
商业建筑层高复杂，特殊公共建筑和特殊功能的层高按规划设计条件确定。
4、地下室、半地下室建筑面积不计入容积率。
房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高1／2的为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者为半地下室。
但当地下室、半地下室在小区室外地面以上部分的高度超过1.0米的，须按一层面积计入容积率。
小区室外地平面标高一般按照高于周边道路平均标高0.2米考虑，特殊地形由规划部门对方案组织审查后确定。
（参考温州等市做法）
5、民用建筑底层设架空层用作开放空间（通道、停车、布置绿化小品、居民休闲设施等公共用途）的，不计算建筑面积。
架空层不得围合封闭改作他用或作为出售、出租等商业用途。
（参考温州等市做法）
6、建筑外墙厚度一般按0.28米计算建筑面积。
第八条建筑密度按以下规定计算：
1、地上首层按《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》计算基底面积。
2、有顶盖的且直接有柱落至室外地面或地下层顶板面的连廊、门廊、挑廊和阳台等，按柱外围的投影面积计算。
3、底层架空或部分架空的建筑，架空部分的基底面积参考架空层的上一层主体计算基底面积，不包括上一层悬挑的阳台、平台、空调板等。
4、建筑物外墙或主体结构以外的室外楼梯计入基底面积。
但高差小于1.20米且无顶盖的室外楼梯，可视为室外台阶不计入基底面积。
5、独立于建筑物外墙或主体结构以外的有永久性顶盖的地下室出入口，顶盖高度大于2.20米的，计入基底面积。
6、建筑外墙厚度一般按0.28米计算基底面积
第四章建筑间距（参考杭州市做法）
第九条建筑之间的间距，除必须符合消防、环保、卫生防疫和建筑保护等要求外，必须符合下列规定。
第一节 低、多层居住建筑的间距规定
第十条住宅正面间距不应小于13m，但遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m，且应符合下列规定：
1、平行布置且朝向为正南北向时，不应小于南侧建筑高度的1.2倍。
2、平行布置且方位为非正南北向时，住宅正面间距可按表（4-1）《不同方位间距折减系数》换算。
表（4-1）不同方位间距折减系数
方 位
0°—15°（含）
15°—30°（含）
30°—45°（含）
>45°
间距系数
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
注：
1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角
2、L为南侧（东、西）侧遮挡建筑高度1.2倍
3、两幢建筑非平行布置，当夹角小于等于30°时，按平行关系控制；当夹角大于30°时，其最窄处间距不应小于遮挡建筑高度的1.0倍。
第十一条 住宅与北侧非住宅建筑的间距，不应小于住宅高度的0.8倍且不应小于13m，有一幢建筑为低层时最小值不得低于10m。
第十二条 住宅两侧的非住宅建筑与住宅垂直布置的，其间距不小于9m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至6m。
若对住宅主朝向产生较大视线干扰时，间距不应小于与住宅垂直布置的建筑高度的0.7倍。
第十三条 新建住宅楼底层作架空层、自行车库、商业等非居住用房的，与南（东、西）侧遮挡建筑间距可扣除其底层非居住用房的高度（最多扣除5m），且不应小于13m，遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m；当新建建筑为遮挡建筑时，间距不得扣除被遮挡现状住宅（不包括同步规划先行建造的住宅）底层非居住建筑的高度。
第十四条 住宅山墙之间间距，应符合下列规定：
1.相对建筑山墙仅一侧开窗或设阳台时，外边线距离不宜小于6m。
2.相对建筑均开窗或设阳台时，外边线距离不应小于8m。
第十五条 老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与南侧建筑平行布置的，间距不应小于南侧建筑高度的1.5倍，且不应小于15m；与其正面垂直布置的建筑的间距，不应小于南侧建筑高度的1.2倍,且不应小于13m；以上最小距离遮挡建筑为低层时最小值可放宽至10m。
当方位为非正南北向或与南侧建筑有一定夹角时，应参照住宅建筑的相关规定折减后确定间距。
同一地块内自身遮挡的可根据用地情况适当放宽。
老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑与山墙两侧其它建筑的间距参照住宅建筑控制。
第十六条 宾馆客房、科研办公等建筑与南侧建筑平行布置的，外墙间距不应小于遮挡建筑高度的0.7倍，且不应小于10m；相互垂直布置的，间距不应小于遮挡建筑高度的0.6倍，且不应小于6m；集体宿舍（非居住用地内）间距应适当扩大。
宾馆客房、科研办公和集体宿舍（非居住用地内）等建筑之间的山墙间距参考住宅建筑山墙间距控制。
地块内的非居住建筑在满足消防、卫生等要求前提下，根据建筑布局情况间距可适当放宽。
第十七条 低层村民建房间距：
新城区间距系数一般不小于1.0，旧城区间距系数一般不小于0.8。
（原规定）
第十八条 旧居住建筑的屋顶改造：
现有平屋顶住宅在满足结构安全的基础上，允许并鼓励改为坡屋顶，一般不能提高檐口高度，如有房屋结构原因等特殊情况确需提高檐口高度的，不得超过0.3米，同时须整幢房屋统一实施。
第二节 高层建筑与周边建筑的间距
第十九条高层建筑与北侧、东侧、西侧住宅的间距，应满足被遮挡的住宅大寒日有效日照不少于三小时（危旧房改造等经市政府批准的特殊区块除外），并应符合下列规定：
1、高层建筑与其北侧正南北投影范围内住宅的间距，按以下公式计算：
L=（H-24）×0.3+S
注：
式中L为建筑之间间距（m），最小值29m；H为高层建筑高度（m）；S为高层建筑正南北向投影的宽度（m）。
（1）L值大于1.2H时按1.2H控制；当按1.2H计算时形体规则的遮挡建筑可套用多层建筑不同方位日照间距折减系数；
（2）同一地块内建筑同步设计的，建筑间距可折减至0.9L，但不能与本条第
（1）款同时适用；
（3）当受遮挡建筑为新建住宅时，L值可扣除其非居住用房的高度，但扣除的最大值为10m。
2、高层建筑与其正北侧投影范围外东西两侧住宅的间距，应符合下列规定：
（1）住宅主朝向面向高层建筑，或住宅主朝向与高层建筑正午投影范围正面相对的，间距不应小于24Q（单位m,下同）。
①Q为高层建筑高度综合影响系数，详见附则一;
②同一地块两建筑同步设计时，可取消Q值的计算，并适用本章所有条款。
（2）住宅与高层建筑山墙相对，或平行布置前后错开的，间距不应小于13Q。
（3）采取第
（1）、
（2）款以外的其它布置方式的，间距不应小于18Q。
第二十条 高层建筑与南侧住宅的间距应符合下列规定：
1.高层建筑与南侧南北向布置的低、多层住宅外墙的间距，不应小于18Q；与南侧东西向布置的低、多层住宅北山墙的间距，不应小于13Q。
当高层建筑为居住建筑时还必须满足第一节有关低、多层建筑遮挡居住建筑的规定。
2、非居住高层建筑与南侧高层住宅外墙的间距，不应小于24Q。
第二十一条老年公寓、医院病房、中小学普通教室、幼儿园生活活动用房、疗养院疗养住宿楼等建筑，按住宅与高层建筑间距标准控制，并进行日照分析。
第二十二条 高层非居住建筑之间的间距，应符合下列规定：
1、平行布置的，与地块外建筑外墙间距不应小于20Q，与地块内建筑外墙间距不应小于15m。
2、相互垂直布置的，应大于等于13Q；南侧建筑外墙朝北时，应大于等于15Q。
3、高层建筑山墙之间间距不应小于13Q。
第二十三条 高层建筑与其周边相邻地块的低、多层非居住建筑（第二十二条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：
1、外墙之间间距不应小于15m。
2、外墙与山墙之间间距不宜小于13m。
3、山墙之间间距不应小于9m。
4、高层建筑为居住建筑的，其与多层非居住建筑的间距，还必须满足第一节有关多层建筑遮挡居住建筑的有关规定，且外墙之间间距不应小于18m。
5、低多层建筑为宾馆客房和集体宿舍等建筑的，前四款规定的最小间距，应乘以高层建筑的Q值。
第二十四条 高层建筑裙房，应满足多层建筑与其它建筑的间距要求。
第五章建筑高度控制和建筑后退距离
第二十五条建筑物的高度必须符合城市规划和重要地段城市设计等规划所确定的建筑要求高度或建筑限制高度。
在机场净空、雷达辐射、文物古迹保护范围内，新建建筑物高度必须符合有关净空限制或高度控制的规定。
第二十六条建筑高度按以下要求计算：
（一）在计算建筑日照间距时，建筑高度按照下列规定计算：
1、平屋面建筑：
挑檐屋面自室外地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度；有女儿墙的屋面，自室外地面算至女儿墙顶。
2、坡屋面建筑：
屋面坡度≤30°时，高度算至檐口；屋面坡度＞30°时，屋脊线平行于相关建筑的算至屋脊线，垂直于相关建筑的算至山墙斜坡的中点。
住宅屋面坡度一般按照≤30°进行控制。
3、水箱、楼梯间、电梯间、设备房等突出屋面的附属用房，其高度在6米以内（含6米），且水平投影面积之和不超过屋面建筑面积1/8（含1/8）的，不计入建筑高度。
（二）有建筑限高要求的（如机场、气象台、微波通道等），按照建筑物的最高点计算。
第二十七条后退道路红线4米以上的沿街（路）建筑如不妨碍市容及环境景观，经规划管理部门核定允许阳台、雨蓬、台阶、构件等突出部分在后退距离1/5内适当安排，但其外悬部位净空不得小于3.6米。
（原规定）
第二十八条沿城市道路两侧新建、改建的建筑物，后退道路红线的距离，应按道路的性质、道路宽度，交叉口视线的要求，以及建筑物的性质确定，一般应按下表进行控制。
特殊情况按照规划设计条件确定。
（原规定）
后退道路红线控制表
道路红线宽度（米）
建筑物后退道路红线的最小距离（米）
高层建筑
多层建筑或裙层
高层建筑退交叉口
12－24
12
3
16
26－40
10
3
14
45－60
8
3
10
第二十九条新建、改建有大量人流、车流集中的大型公共建筑，其后退道路红线距离按城市规划行政主管部门根据建筑性质、功能、主要出入口以及地面临时停车等要求具体确定的规划设计条件为准，且最小不得小于10米。
要妥善安排好出入口位置和停车场地，不得影响城市交通，按照《浙江省城市交通管理若干规定》编制交通影响评价。
第三十条新建建筑的地下室，后退城市公共绿地的距离不宜小于1m；与现状建筑的外墙距离不宜小于10m；后退城市道路、相邻建设用地和已建用地边界的距离，不宜少于地下室深度（自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7倍，且不少于3m。
按上述要求退让确有困难的，除应采取技术安全措施和有效的施工方法外，需经相关机构论证后，可适当缩小后退距离。
界外建（构）筑物、地下工程有特殊要求的，应根据建筑结构设计及场地地质情况，加大新建地下室后退地界的距离。
相邻地块两个或两个以上建设项目协商谋求地下室联体建造的，可不按上述要求控制连接处离界距离，但应满足其它相关规范的要求。
第三十一条铁路沿线建筑物后退铁路最近一道轨道边线的距离应按不小于20米的距离控制；铁路两侧的围墙与轨道边线的距离不得小于10米。
城市规划另有特殊控制要求的，应该根据规划要求控制。
（边线原规定为中心线）
第六章绿地（单设一章）
第三十二条城市建设用地中各类绿地单项指标应符合以下规定：
1、新建居住区的绿地率不低于30％；旧城区成片改造住宅区的绿地率不低于25％，特殊小地块的按审定的详细规划确定。
（原规定）
2、机关团体、学校、休疗养院所、公共文化设施等，绿地率不低于35％，位于旧城区内的，不低于30％。
（原规定）
3、城市道路均应根据实际情况配置绿化建设。
其中，主干道绿地率不宜低于20％，次干道绿地率不宜低于15％，位于旧城区的道路可相应降低5个百分点。
（原规定）
第三十三条城市建设用地中的绿地面积计算按下列规定：
1、宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界：
绿地边界对宅间路、组团路和小区路路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房屋墙脚1.5米外起算；对其它围墙、院墙算到墙脚。
2、组团绿地及其它块状、带状绿地面积计算起止界：
绿地边界距宅间路、组团路和小区路算到路边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5米。
3、地下构筑物顶绿地面积计算
地下构筑物顶绿地是指在全地下或半地下构筑物顶层上面具有一定覆土深度的绿化，种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层和排水层构造厚度。
根据覆土深度，按以下标准计入绿地面积：
（1）种植土层深度大于1米的，按实际种植面积的100%计入绿地面积。
（2）种植土层深度0.6－1.0m的，按实际种植面积的30%计入绿地面积。
（3）种植土层深度0.3－0.6m的，按实际种植面积的20%计入绿地面积。
4、立体绿化面积计算
屋顶绿化一般按绿地面积的20%折算。
垂直绿化具有一定规模的，可按一定比例折算成绿地面积。
第三十四条为保证宅间绿地的完整不受破坏，住宅储藏间进出口一般采用内走廊。
如在底层安排车库，则门前应采用植草砖铺设。
植草砖的绿化面积按20%进行折算。
第三十五条建设项目停车位不能满足需求时，在确保建设项目绿化生态效益的同时，提倡在绿地内种乔木，乔木下铺设植草砖用于停车。
第七章建筑基地出入口、配建停车位
第三十六条建筑基地机动车出入口应当符合下列规定：
1、应在基地周边较低级别的道路上安排。
在不同等级的道路上开设二个或二个以上的机动车出入口时，应当按照道路等级由低到高的顺序安排；
2、距主次干路交叉口的距离，自道路红线交叉点计算起应不小于70米，距城市支路、小区道路交叉口的距离可以适当减少。
第三十七条建筑物配建的停车设施可采用地下车库、立体停车楼（库）、地面停车等多种形式，尽可能考虑地下停车。
第三十八条建设工程实施配建停车泊位规定：
1、停车指标：
按《浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准》（2013版）执行，普通住宅一般按每户1.2个停车位设置，商业办公一般按100平方米面积不低于1个设置停车位，特殊情况在规划设计条件中另行规定。
根据实际功能再进行大型商业建筑可由开发商代建部分公共停车场。
2、停车库、停车场应与主体工程同时交付使用，建设项目配建的停车场（库）建成后不得改变使用性质。
第三十九条配建机动车停车位小于等于100个时，应设置不少于1个双车道或2个单车道出入口；机动车停车位大于100个且小于等于300个时，应设置不少于1个双车道和1个单车道出入口。
出入口的宽度双车道不应小于7m，单车道不应小于5m。
第八章其它规定
第四十条沿街建筑长度超过160米时，应设不小于4米×4米（宽×高）的消防通道。
人行出入口间距不宜超过80米，居住区内尽端式道路长度不宜大于120米，并应设不小于12米×12米的回车场地。
第四十一条地下建筑一般只能作地下停车场（库）和设备用房使用，如根据规划设计条件允许将部分空间用于商业服务业用途的，须按规定配足停车指标。
第四十二条建筑沿街面不得设置屋顶露台和开敞式阳台。
太阳能热水器应该由开发商统一设计，统一安装。
第四十三条房地产开发项目中正面的挑阳台或复合阳台，挑出部分宽度不超过建筑主体面宽的2/3，平均进深小于1.8米；设于建筑背面的阳台其挑出部分不超过建筑主体面宽的1/3，平均进深小于1.5米；建筑两侧如需设阳台，则挑出部分宽度不得超过建筑侧面宽的1/3，平均进深小于1.5米。
符合以上条件的，可以不计入房屋间距；超过上述规定宽度和进深的阳台计入房屋间距，并对超进深、超面宽阳台按超过部分的水平投影面积全部计入容积率指标。
第四十四条高层建筑底层一般不设储藏间，非机动车停放可以在底层开放架空层内安排；对于多层住宅底层储藏间设置管道层必须严格控制，以避免住户随意开挖，改变用途，且底层储藏间需确保每户一间。
第四十五条商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型设计，内部平面应禁止采用住宅、公寓等居住形式，禁止设置外挑式阳台及飘窗。
第四十六条房地产开发项目要按地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房、千分之四为物业管理经营用房。
物业管理区域内的物业均为住宅的，按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之七配置物业管理办公用房；均为非住宅的，按物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三配置物业管理用房。
住宅项目应在物业管理用房内设置小汽车洗车场。
第四十七条按省、市相关要求配置社区服务用房和居家养老服务照料中心用房，社区服务用房一般不小于350平方米，居家养老服务照料中心用房一般按每百户15-20平方米配置。
第四十八条沿街围墙建设规定：
沿街（路）建筑一般不得建围墙，如有特殊要求确需设立围墙的，允许建通透低矮（高度小于1.8m）围墙。
第四十九条本规定未提及的技术规定，参照国家有关规范执行。
实施中遇到的具体问题，由城市规划行政主管部门负责解释。
第五十条本技术规定从年月日起实施。
附件一名词解释及用词的说明：
一、旧城区——东至机场，南至南湖，西至衢江，北至斗潭范围。
二、建筑间距
本规定所称的建筑间距指两栋建筑物或构筑物外墙（外墙应当包括保温层和外加装饰层，但不包括勒脚）之间的水平距离。
三、低层建筑
本规定所称的底层建筑指建筑高度小于或等于10米的建筑。
四、多层建筑
本规定所称的多层建筑指建筑高度大于10米、小于或等于24米的建筑。
五、高层建筑
本规定所称的高层建筑指建筑高度大于24米的建筑。
六、点式高层建筑
本规定所称的点式高层建筑指总建筑面宽小于等于32米（按建筑物的最突出部分和建筑的展开面计）的高层建筑。
七、条式高层建筑
本规定所称的条式高层建筑指非点式高层建筑的其他高层建筑。
各种地下管线之间最小水平净距和最小垂直净距规定见《城市居住区设计规范》（2002年版）。
八、日照间距系数——根据日照标准确定的建筑间距与遮挡建筑高度的比值。
九、Q为高层建筑高度综合影响系数，是用来反映高层建筑由于高度不同而对周边建筑的交通、视觉、环境等方面产生的综合影响程度。
Q值取值见下表：
高度（m）
24-50（含）
50-75（含）
75-100（含）
100-200（含）
>200
Q
1
1.2
1.4
1.6
1.8
注：
（1）通过裙房连接的高层建筑之间的Q值所对应的建筑高度，为高层建筑檐口与裙房屋面标高差。
（2）当用来反映两幢高层建筑间距时，取较高建筑对应的Q值。
十、各种管线与建、构筑物以及绿化树种之间的最小水平间距规定见《城市居住区设计规范》（2002年版）。
十一、执行本规定条文时，对于要求严格程度的用词说明如下，以便执行中区别对待。
1、表示很严格，非这样做不可的用词采用“必须”。
2、表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：
正面词采用“应”；反面词采用“不应”或“不得”。
3、表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
正面词采用“一般”、“宜”或“可”；反面词采用“不宜”。
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