上半年西藏房地产估价师《经营与管理》开工申请与审批试题.docx
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2017年上半年西藏房地产估价师《经营与管理》：
开工申请与审批试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。
A．土地面积
B．地质条件
C．土地位置
D．土地形状
2、收益法适用的条件是房地产的。
A：
收益能够量化
B：
风险能够量化
C：
收益或风险其一可以量化
D：
收益和风险均能量化
E：
工业用地的监测点评估价格
3、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是。
A：
地域分析与选择
B：
具体地点的分析与选择
C：
开发內容和规模的分析与选择
D：
开发时机的分析与选择
E：
借款合同
4、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。
A：
配套设施建设的限制
B：
房地产使用管制
C：
房地产权利的设立和行使的限制
D：
房地产相邻关系的限制
E：
工业用地的监测点评估价格
5、工业建筑设计的评价指标不包括。
A：
土地利用系数
B：
厂房展开面积
C：
厂房有效面积与建筑面积比
D：
单位面积造价
E：
执行层的组织协调
6、在证券市场上市交易的证券，基本上都是__。
A．商品证券
B．货币证券
C．资本证券
D．投资证券
7、以下房地产价值中，保持始终不变的是。
A：
市场价值
B：
原始价值
C：
折余价值
D：
账面净值
E：
工业用地的监测点评估价格
8、房地产开发项目资金融通过程中，长期贷款应侧重于__。
A．信用贷款
B．透支贷款
C．直接融资
D．间接融资
9、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。
如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少__元。
A．544.10
B．555.10
C．1776.32
D．2109.38
10、业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的是__。
A．物业管理合同
B．物业服务合同
C．前期物业服务合同
D．后期物业服务合同
11、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。
A：
152．43万元
B：
160万元
C：
609．71万元
D：
640万元
E：
工业用地的监测点评估价格
12、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。
A：
2759．4万元
B：
2789．3万元
C：
2843．6万元
D：
2987．6万元
E：
工业用地的监测点评估价格
13、资本化率=__+风险调整值。
A．平均利润率
B．安全利率
C．经济增长率
D．银行贷款利率
14、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是__。
A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
15、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。
该商品房的成交价格是。
A：
388000元
B：
388640元
C：
399640元
D：
400000元
E：
执行层的组织协调
16、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。
A．政治环境
B．国际环境
C．自然环境
D．技术环境
17、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的．【2003年考题】
A：
可比实例房地产
B：
估价对象房地产
C：
标准房地产
D：
类似房地产
E：
工业用地的监测点评估价格
18、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。
A：
各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值
B：
各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C：
各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D：
各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值
E：
工业用地的监测点评估价格
19、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。
A：
毛租金乘数法
B：
潜在毛收入乘数法
C：
有效毛收入乘数法
D：
净收益乘数法
E：
工业用地的监测点评估价格
20、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。
A．用途多样性
B．相互影响性
C．保值增值性
D．易受限制性
21、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。
A：
私有制
B：
公有制
C：
国有制
D：
社会制
E：
房地产估价机构必须加盖公章
22、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择（）。
A．甲土地
B．乙土地
C．丙土地
D．甲、乙、丙三宗土地任选其一
23、下列不属于房地产估价基本程序的是。
A：
获取估价业务
B：
实地查看估价对象
C：
确定估价结果
D：
估价资料公开
E：
工业用地的监测点评估价格
24、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。
A：
企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B：
经营收入=销售收入+出租收入
C：
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D：
可分配利润=税后收入-未分配利润
E：
借款合同
25、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。
A：
物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合
B：
物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分
C：
物业管理招投标实质是一种直接选择行为
D：
通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系
E：
执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、__是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。
A．物业管理
B．房地产
C．中介机构
D．商品房
2、某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为12．0％，如果通货膨胀率为5．5％，银行贷款年利率为6．5％，存款年利率为3．0％，则该项目投资的实际收益率是。
A：
5．16％
B：
6．16％
C：
6．5％
D：
8．74％
E：
借款合同
3、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。
A：
信用债券
B：
抵押债券
C：
担保债券
D：
公募债券
E：
私募债券
4、关于商业物业投资的说法，正确的有。
A：
商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
B：
商业物业交易常在机构投资者之间进行
C：
区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
D：
商业物业不适合长期投资
E：
商业物业投资收益全部来自出租收益
5、经营费用的人工费包括。
A：
工资
B：
医疗、养老、失业保险
C：
统筹费
D：
聘请法律顾问的费用
E：
保安费用
6、法律规定可以属于集体所有的自然资源有__。
A．森林
B．矿藏
C．水流
D．山岭
E．荒地
7、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会。
A：
减少
B：
增加
C：
不变
D：
同步递减
E：
借款合同
8、已知年利率为15%，则按季度计息时的实际年利率为__。
A．13.55%
B．14.68%
C．15.87%
D．15.07%
9、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
（2007年试题）
A：
出售
B：
抵押
C：
转让
D：
经营
E：
借款合同
10、房地产开发过程中需要金融机构服务的资金类型是__。
A．支付土地出让金的贷款
B．支付开发费用的短期资金或“建设贷款”
C．用于土地储备的贷款
D．项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”
E．住房抵押贷款
11、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。
A：
估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致
B：
期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值
C：
期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D：
期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准
E：
在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％
12、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：
如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：
好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。
则该项目的期望值为万元。
（2008年试题）
A：
2677.50
B：
3680.60
C：
4003.50
D：
5356.80
E：
借款合同
13、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。
（2006年试题）
A：
64
B：
96
C：
160
D：
224
E：
执行层的组织协调
14、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于__
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
15、若某房地产投资项目的表面收益率为20%，年租金增长率为9%，通货膨胀率为8%，则该项房地产投资的实际收益率为__。
A．9.26%
B．10.09%
C．11.11%
D．12%
16、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处__罚款。
A．5万元以上10万元以下
B．5万元以上20万元以下
C．3万元以上10万元以下
D．1万元以上3万元以下
17、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。
A：
应采用客观成本而不是实际成本
B：
应采用实际成本而不是客观成本
C：
应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D：
应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E：
应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
18、居住区按居住户数或人数规模，分为三级。
A：
居住楼
B：
居住小区
C：
居住组团
D：
居住区
E：
独立式组团
19、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
20、27。
某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1200万元，管理费用为80万元，销售费用为30万元，销售税费为18万元，投资利息为15万元，投资利润率为15%，则开发利润为__万元。
A．346.5
B．349.2
C．348.75
D．351.45
21、投资决策分析主要包括工作。
A：
机会寻找
B：
机会筛选
C：
市场分析
D：
财务评价
E：
投资决策
22、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。
A．开发期
B．静态投资回收期
C．项目经营期
D．计算期
23、是契税的征税对象。
A：
发生产权转移变动的土地
B：
未发生产权转移变动的土地
C：
发生产权转移变动的房屋
D：
未发生产权转移变动的房屋
E：
未发生产权转移变动的土地、房屋
24、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。
A：
建设单位或工程监理单位
B：
建设单位
C：
工程监理单位
D：
建设单位和工程监理单位
E：
执行层的组织协调
25、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。
开发商定价的方法包括（）。
A．成本导向定价法
B．收益导向定价法
C．竞争导向定价法
D．购买者导向定价法
E．产品导向定价法
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