第八章房地产资产管理.docx

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第八章房地产资产管理

第八章房地产资产管理

第一节房地产企业流动资产管理

1.简述流动资产的概念？

答：

房地产企业的流动资产是指可以在1年内或超过1年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括现金及各种存款、短期投资、应收及预付账款、存货、其他货币资金等。

所谓“一个营业周期”，对开发企业来说是指某向开发产品从征地拆迁开始到其完工销售取得经营收入为止的时间。

现金管理

1.简述现金的含义？

答：

现金是指拥有的现款和流通票据，包括库存现金、银行存款、银行本票和银行汇票等。

2.简述企业持有现金的动机？

答：

一般来说企业持有现金主要由以下3个动机。

（1）支付动机。

支付动机是指企业为了应付包括原材料、支付工资、交纳税金等日常经营活动的需要，应该保持的现金。

（2）预防动机。

预防动机是指持有现金，以应付意外事件对现金的要求。

（3）投机动机。

投资动机是指企业持有现金以备用于不寻常的购买机会，从而获得意外利润。

3.简述企业持有现金的成本？

答：

企业持有现金的总成本包括以下3各方面。

（1）现金持有成本

即持有现金所放弃的报酬，是持有现金的机会成本。

这种成本通常为有价证券的利息等。

（2）现金转换成本

即现金与有价证券转移的固定成本，如经纪人费用、捐税及其他管理成本，这种成本只与交易的次数有关，而与持有现金的金额无关。

（3）短缺成本

现金短缺成本，是指在现金持有量不足而又无法及时通过有价证券变现加以补充而给企业造成的损失。

现金的短缺成本与现金持有量呈反方向变动关系。

4.最佳现金持有量的概念及其计算？

答：

确定最佳现金持有量的模式有很多，但最主要的是存货模式。

存货模式的基本原理是将现金持有量和有价证券联系起来衡量，即将现金的持有成本同转换有价证券的成本进行权衡，以求得二者相加总成本最低时的现金余额，从而得出最佳现金持有量。

一般情况下，持有成本与现金持有量成正比，企业持有现金越多，持有现金的机会成本越高；持有现金越多，需要把有价证券转换成现金的次数越少，其转换成本越低，两项成本相加，即为现金持有总成本。

当总成本最低时，即为最佳现金持有量，用公式表示为：

最佳现金持有量：

N=

式中：

N——理想的现金转换数量（最佳现金持有量）；

T——特定时间内的现金需求总额；

b——现金与有价证券的转换成本；

i——短期有价证券利息率。

例如：

某房地产企业预计在一个月内需要现金量为90000元，每天支出量不变，每次转换成本为80元，有价证券年利率为10%，那么，该企业月内最佳现金持有量为：

N=

≈41569（元）

月内有价证券转化次数=90000／41569=2.17（次）

5.简述现金日常管理的内容？

答：

现金日常管理的目的在于提高现金使用效率。

现金日常管理可从以下两方面进行：

（一）现金收账管理。

现金收账管理的目标在于缩短子客户付款（支票）到支票兑现，存入企业存款户为止的时间。

设计现金收账的方法的要求是：

减少客户付款的邮寄时间；减少付款到达后取回资金的时间；使资金能迅速转入企业开户银行的往来账户备用。

现金收账方法有：

设立收账中心、由银行集中收账、设立专用邮政信箱、委托当地银行代收款项等。

（二）现金支出管理。

现金流出的控制方法有以下几种：

（1）延缓支付应付账款。

（2）运用现金的“浮游量”。

现金的浮游量是指企业账户上存款余额与银行账户上所示的存款上所示的存款余额之间差额。

应收账款管理

1.简述应收账款的概念？

答：

应收账款是指房地产开发企业在开发经营过程中，由于销售、转让开发产品，提供出租房屋和提供劳务等业务，而想购买、接受或租用的单位和个人收取的账款，包括应收销售款、其他应收款等，它是企业在销售活动中产生的债权，在正常情况下，可以在短期内（1年或超过1年的一个营业周期内）收回。

2.简述应收账款机会成本的计算？

答：

应收账款的机会成本是指因为资金投资投放在应收账款上面丧失的其他收入，如投资于有价证券便会有利息收入。

这一成本的大小通常与企业维持赊账业务所需要的资金数量（及应收账款投资额）、资金成本率有关。

其计算公式为：

应收账款机会成本=维持赊账业务所需要的资金×资金成本率

式中资金成本率一般可按有价证券利息率计算；维持赊账业务所需要的的资金数量可按下列步骤计算：

（1）计算应收账款平均余额

应收账款平均余额=（年赊账额/360）×平均收涨天数=平均每日赊账额×平均收涨天数

（2）计算维持赊账业务所需要的资金

维持赊账义务所需的资金=应收账款平均余额×变动成本销售收入=应收账款平均余额×变动成本率

上式假设企业的成本水平保持不变（即单位变动成本不变，固定成本总额不变），因此随着赊销业务的扩大，只有变动成本随之上升。

例如：

某房地产企业预测的年度赊销额为3000000元，应收账款平均收账天数为60天，变动成本率为60%，资金成本率为10%，则应收账款机会成本可计算如下：

应收账款平均余额=3000000/360×60=500000

维持赊销业务所需的资金=500000×60%=300000（元）

3.简述信用政策的概念？

答：

信用政策又称应收账款政策，信用政策主要要包括：

（1）信用标准；

（2）信用条件；

（3）收账政策。

4.简述应收账款的日常管理？

答：

应收账款的日常管理主要包括：

（一）信用调查

对顾客进行信用评价是应收账款日常管理的重要内容。

信用调查有以下两种方法：

（1）直接调查

直接调查是指调查人员直接与被调查单位接触，通过当面采访、询问、观看、记录等方式获得信用资料的一种方法。

（2）间接调查

间接调查是以被调查单位及其他单位保存的有关原始记录和核算资料为基础，通过加工整理获得被调查单位信用资料的一种方法。

（二）收账程序

催收账款的程序一般是：

信函通知，电话催收、派员面谈、法律行动。

（三）收账策略

客户拖欠贷款的原因可能比较多，但可概括为两类：

无力偿付和故意拖欠。

（1）对无力偿付客户的收账策略。

无力偿付是指客户因经营不善，财务出现困难，没有资金偿付到期债务。

对这种情况要进行具体分析，如果客户确实遇到暂时困难，经过努力可以东山再起，企业应帮助客户渡过难关，以使收回较多的账款。

如果客户遇到严重困难，已到破产界限，无法恢复活力，则应及时向法院起诉，以期在破产清算时得到债权的部分清偿。

（2）对故意拖欠客户的收账策略。

常见的几种方法如下：

1）讲理法；

2）恻隐技术；

3）疲劳战术；

4）激将法；

5）软更技术法。

存货的管理

1.简述存货的概念？

答：

存货是指房地产开发企业在开发经营过程中，为销售或耗用而储存的各种资产，包库存材料、库存设备、低值易耗品、委托加工材料、在建开发产品、已完开发产品、出租开发产品和周转房等。

2.简述存货的分类？

答：

按照存货的经济用途可分为以下几个类别：

（1）各种原材料；

（2）设备；

（3）低值易耗品；

（4）开发产品；

（5）出租开发产品；

（6）周转房；

（7）在建开发产品。

3.简述存货的功能？

答：

存货的功能是指存货在生产经营过程中的作用，其功能如下：

（1）保证开发活动的正常进行。

（2）出自价格的考虑。

4.简述存货的成本？

答：

存货成本可分为以下几项：

（1）取得成本。

取得成本是指为了取得某种存货而支出的成本，通常用TCa表示，可分为购置成本和订货成本。

1）购置成本。

购置成本指存货本身的价值，通常用数量与单位的乘积来确定。

设年需要量用D表示，单位用U表示，于是购置成本为DU。

2）订货成本。

订货成本是指为订购材料、商品而发生的成本，如办公费、差旅费、邮资、电报电话费等支出。

订货成本一般与订货次数有关，而与订货的数量无关。

设每次订货的固定成本用K表示，每次进货量用Q表示，订货成本的计算公式为：

订货成本=D/Q×K

订货成本加上购置成本，就等于存货的取得成本，其公式可表达为：

TCa=D/Q×K＋DU

（2）存储成本。

储存成本是指为保存存货而发生的成本，包括存货占用资金所应急的利息、创库费用、保险费用、存货破损和变质损失等，通常用TCc来表示。

设单位储存成本为Kc，则：

　TCc=Q/2×Kc

（3）缺货成本。

缺货成本指由于存货供应中断而造成的损失，包括材料供应中断造成的停工损失、产成品库存缺货造成的拖欠发货损失和丧失销售机会的损失；如果生产企业已紧急采购代用材料解决库存材料中断之急，那么缺货成本表现为紧急额外购入成本，通常用TCs表示。

如果以TC来表示储备存货的总成本，它的计算公式为：

TC=TCa＋TCc＋TCs

=D/Q×K＋DU＋Q/2×Kc＋TCs

5.简述材料的日常控制？

答：

在实际工作中，对于品种繁杂、价值量不大的材料采购批量，可以根据以往的经验直接确定；

对于价值大、种类少、批量大的材料，可以采用经济批量法计算确定每批采购的数量。

所谓经济批量法是指能够使一定时期存货的相关总成本达到最低点的进货数量。

开发产品管理

1.简述在建开发产品、已完开发产品、预售开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品和周转房的概念？

答：

在建开发产品是指未完工且正在开发建设的房地产商品，如正在建设的住宅楼、写字楼、基础设施或其他物业等。

已完工开发产品是房地产开发企业开发经营的物质成果，是企业以销售为主要目的的开发资产。

预售开发产品是指房地产开发企业将正在建设中的开发产品预先出售给预售承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。

分期收款开发产品是指企业以分期收款方式销售的在全部款项收回之前期权背部或部分产权仍归属于企业的开发产品。

出租开发产品是指房地产开发企业利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。

周转房是指房地产开发企业用于安置拆迁居民周转使用、产权归本企业所有的各种房屋。

第二节房地产企业固定资产管理和其他资产的管理

1.简述固定资产的概念？

答：

房地产企业的固定资产是指具有下列特征的资产：

第一，固定资产的使用期限超过1年，或长于1年的一个经营周期。

第二，固定资产是用与生产经营活动或用于出租及企业行政管理，而不是为了出售。

2.简述固定资产的分类？

【

（一）按固定资产的经济用途分类

（二）按固定资产使用情况分类：

（三）按固定资产的所有分类：

（四）综合分类。

】

答：

固定资产按不同的标准有不同的分类：

（一）按固定资产的经济用途分类：

（1）开发经营用固定资产。

开发经营用固定资产，是指直接服务于企业开发过程中的各种固定资产，如开发过程中用的机器、器具、运输设备等。

（2）非开发经营用固定资产。

非开发经营用固定资产，是指不直接服务于开发过程的各种固定资产，如职工宿舍、食堂、浴室、理发室、医院、疗养院等使用的房屋、设备和其他固定资产等。

（二）按固定资产使用情况分类：

（1）使用中固定资产。

使用中固定资产是指正在使用中的开发经营用和非开发经营用固定资产。

（2）未使用固定资产。

未使用固定资产，是指已完工或已购建的尚未交付使用的新增固定资产以及因进行改建、扩建等原因暂停使用的固定资产。

（3）不需用固定资产。

不需用固定资产，是指本企业多余或不适用，需要调配处理的固定资产。

（三）按固定资产的所有分类：

（1）自有固定资产。

自有固定资产是指企业拥有的可供企业自由支配使用的固定资产。

（2）租入固定资产。

租入固定资产是指企业采用租赁方式从其他单位租入的固定资产。

（四）综合分类。

按固定资产的经济用途和使用情况等综合分类，可把企业的固定资产分为7大类：

（1）开发经营用固定资产。

（2）非开发经营用固定资产。

（3）租出固定资产。

（4）不需用固定资产。

（5）未使用固定资产。

（6）土地（开发企业占用而不是开发产品用）。

（7）融资租入固定资产。

3.简述固定资产的日常管理？

答：

固定资产日常管理内容包括以下几方面：

（1）实行固定资产归口分级管理，建立使用保管责任制。

（2）对固定资产的使用、保管、出售和清理进行经常性的核算和检查。

（3）做好固定资产的清查盘点工作，保证固定资产的完整无缺。

（4）合理安排固定资产修理。

（5）科学地进行固定资产更新。

4.简述固定资产的折旧的含义？

答：

房地产企业的固定资产在使用过程中不断发生有形磨损和无形磨损，其价值逐步地转移到产品成本中去，对这部分损耗价值的补偿称为折旧。

企业必须在固定资产使用年限内计提一定数额的折旧费，以正确反映期间损益和保证有能力重置固定资产。

5.简述房地产企业折旧政策及对企业财务的影响？

答：

折旧政策对企业财务状况的影响归纳起来主要有以下几种：

（1）对筹资的影响。

对于开发企业的某一个会计年度而言，固定资产提取折旧越多，意味着开发企业可用于以后年度的固定资产更新资金越多。

就可以减少企业未来等筹集资金的负担。

（2）对投资的影响。

固定资产折旧政策对投资的影响，主要表现在以下两个方面：

1）折旧政策的选择，会影响固定资产的投资规模。

2）固定资产折旧政策还能对固定资产的影响。

（3）对资金分配的影响。

固定资产折旧政策的选择，直接影响就开发产品成本和当期损益中的折旧费。

6.简述影响固定资产折旧额的因素？

答：

房地产企业计算各期折旧额的依据或者说影响折旧的因素除了折旧政策以外，还有下列3各方面。

（1）折旧的基数；

（2）固定资产的预计净残值；

（3）固定资产使用寿命。

7.简述固定资产折旧的范围？

答：

确定固定资产折旧的范围：

一是要从空间范围上确定哪些固定资产应当提取折旧，那些固定资产不应当提取折旧；

二是要从时间范围上确定应提折旧的固定资产在什么时间开始提取折旧，在什么时间提取折旧。

从空间上讲，企业所有的固定资产一般均应计提折旧。

从时间上讲，企业在具体计提折旧时，一般应按月提取折旧，当月增加的固定资产，当月不提折旧、从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。

8.简述年限平均法计算固定资产折旧？

答：

房地产企业计提固定资产折旧，一般采用年限平均法、工作量法和双倍余额递减法。

年限平均法又称直线法，是将固定资产的折旧均衡地分摊到各期的方法。

采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。

年限平均法的计算公式如下：

年折旧率=【（1－预计净产值率）/折旧年限】×100%

预计净残值率=【（预计残值－预计清理费）/固定资产原值】×100%

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产原价×月折旧率

例如：

某企业新购一台设备，原价为200000元，预计可使用10年，按照有关规定该设备报废时的净残值率为2%。

该厂房的折旧率和折旧额的计算如下。

年折旧率=【（1－2%）/10】×100%=9.8%

月折旧率=9.8%÷12≈0.82%

月折旧额=200000×0.82%=1633.33（元）

9.简述工作量法计算固定资产折旧？

答：

工作量法是根据实际工作量计提折旧额的一种方法。

其基本计算公式为：

每一工作量折旧额=[固定资产折旧原价×（1－预计残值率）]/预计总工作量

某项固定资产月折旧额=该月固定资产当月工作量×每一工作量折旧额

例如：

某企业的一台机器的原价为250000元，预计该机器使用10年，运转8万h，其报废时的残值率为3%。

本月满负荷运转，其运转720h。

该机器的月折旧额计算如下：

每小时折旧额=[250000×（1－3%）]/80000=3.03（元）

本月折旧额=720×3.03=2181.6（元）

10.简述曲线法（加速折旧法）计算固定资产的折旧（双倍余额递减法）？

答：

曲线法，是既考虑固定资产有形损耗，又考虑其无形损耗，尽可能地避免固定资产损失的一种折旧方法。

在固定资产折旧年限内，各年的折旧额呈现出逐年曲线减少趋势，所以叫曲线法。

同时，它也是一种加速折旧方法。

其特点是在固定资产有效使用年限的前期多提折旧，后期则少提折旧，从而相对加快折旧的速度，以使固定资产成本在有效使用年限中加快得到补偿。

双倍余额递减法是加速折旧的一种常用方法：

双倍余额递减法是在不考虑固定资产残值的情况下，根据每期期初固定资产账面余额和双倍的直线折旧率计算固定资产折旧的一种方法，计算公式为：

年折旧率=【2/预计的折旧年限】×100%

月折旧率=年折旧率÷12

月折旧额=固定资产账面净值×月折旧率

由于双倍余额递减法不考虑固定资产的残值收入，因此，在应用这种方法时必须注意不能使固定资产的账面折余价值降低到它的预计残值收入以下，即实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净残值扣除预计净残值后的余额平均摊销。

例如：

某企业一台设备的原价为20000元，预计使用年限为6年，预计净残值400元。

按双倍余额递减法计算折旧，每年的折旧额计算如下：

双倍直线年折旧率=2/6×100%=6666（元）

第1年应提的折旧额=20000×33.33%=6666（元）

第2年应提的折旧额=（20000－6666）×33.33%=13334×33.33%=4444.22（元）

第3年应提的折旧额=（13334－4444.2）×33.33%=8889.78×33.33%=2962.96（元）

第4年应提的折旧额=（8889.78－2962.96）×33.33%=1975.41（元）

从第5年起改按平均年限法（直线法）计提折旧。

第5、6年的折旧额=（20000－6666－4444.22－2962.96－1975.41－400）/2=1775.71（元）

无形资产的管理

1.简述无形资产的概念及构成？

答：

无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产。

无形资产主要包括：

（1）专利权。

专利权，是专利权人依法享有的各项权利。

（2）非专利技术。

非专利技术及专有技术，或技术秘密、技术诀窍，是指先进的、未公开的、未申请专利、可以带来经济效益的技术及诀窍。

（3）商标权。

商标权是商标所有人对商标依法注册而取得的专用权。

（4）著作权。

著作权又称为版权，制作者对其创作的文学、文学和艺术作品依法享有的某特殊权利。

（5）土地使用权。

土地使用权也是一种租赁权，因为我国城市土地归国家所有，企业单位占用土地只有土地使用权，没有所有权。

（6）特许权。

特许权又称经营特许权、专营权，指企业在某一地区经营或销售某种特定商品的权利或是一家企业接受另一家企业使用其商标、商号、技术秘密等权利。

2.简述无形资产的特点？

答：

无形资产的特点包括：

（1）没有实物形态。

（2）具有可辨认性。

（3）属于非货币性长期资产。

3.简述无形资产的运用？

答：

房地产企业对于无形资产大体上包括以下几方面：

（1）自用。

自用，是企业将无形资产用于生产经营。

（2）出售。

出售，是企业将无形资产的所有权转让给他人（包括单位和个人）。

（3）出租。

出租是企业通过签署合同，许可他人（包括单位和个人）使用无形资产。

（4）对外投资。

对外投资是企业以无形资产作为对企业单位的投资。

4.简述无形资产的计价原则和计价方法？

答：

（一）无形资产的计价原则

无形资产的计价原则是，按照取得无形资产的实际成本作为入账价值。

（二）无形资产的计价方法

（1）自行研究开发的无形资产。

企业自行开发无形资产发生的开发支出，不满足资本化条件的，作为当前的费用；满足资本化条件的作为无形资产的成本入账。

（2）购入的无形资产。

购入的无形资产，按照实际支付的价款计价。

（3）投资人投入的无形资产。

投资人投入的无形资产，以合同或协议决定的价格作为实际成本。

长期待摊费用

1.简述长期待摊费用的概念？

答：

长期待摊费用是指企业以及支出，但摊销期限在一年以上（不含1年）的各项费用，包括固定资产大修理支出、租入固定资产的改良支出等。

应当由本期分担的借款利息、租金等，不得作为长期待摊费用处理。

2.简述长期待摊费用的种类？

答：

房地产企业的长期待摊费用，主要包括：

（1）固定资产大修理支出。

固定资产的大修理支出是指修理周期超过1年的大修理工程支出。

（2）租入固定资产的改良支出。

租入固定资产的改良支出，是指对以经营租赁方式租入的固定资产进行的改装、改造发生的各项支出。

（3）其他长期待摊费用。

其他长期待摊费用，是指上述各类长期待摊费用以外的长期待摊费用。

3.简述长期待摊费用的摊销原则和摊销期限？

答：

（一）长期待摊费用的摊销原则

对于长期待摊费用，应当在费用项目的受益期限内分期平均摊销。

（二）长期待摊费用的摊销期限

（1）对于固定资产大修支出，应当在下一次大修理前平均摊销；

（2）对于租入固定资产改良支出，应当在租赁期限与租赁资产尚可使用年限之间的期限内摊销；

（3）对于其他长期待摊费用应当在受益期内平均摊销；

（4）对于已经不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，应当将该项目的尚未摊销的摊余价值全部转入当期损益。

第八章房地产资产管理

第一节房地产企业流动资产管理

1.简述流动资产的概念？

现金管理

1.简述现金的含义？

2.简述企业持有现金的动机？

3.简述企业持有现金的成本？

4.最佳现金持有量的概念及其计算？

5.简述现金日常管理的内容？

应收账款管理

1.简述应收账款的概念？

2.简述应收账款机会成本的计算？

3.简述信用政策的概念？

4.简述应收账款的日常管理？

存货的管理

1.简述存货的概念？

2.简述存货的分类？

3.简述存货的功能？

4.简述存货的成本？

5.简述材料的日常控制？

开发产品管理

1.简述在建开发产品、已完开发产品、预售开发产品、分期收款开发产品、出租开发产品和周转房的概念？

第二节房地产企业固定资产管理和其他资产的管理

1.简述固定资产的概念？

2.简述固定资产的分类？

【

（一）按固定资产的经济用途分类

（二）按固定资产使用情况分类：

（三）按固定资产的所有分类：

（四）综合分类。

】

3.简述固定资产的日常管理？

4.简述固定资产的折旧的含义？

5.简述房地产企业折旧政策及对企业财务的影响？

6.简述影响固定资产折旧额的因素？

7.简述固定资产折旧的范围？

8.简述年限平均法计算固定资产折旧？

9.简述工作量法计算固定资产折旧？

10.简述曲线法（加速折旧法）计算固定资产的折旧（双倍余额递减法）？

无形资产的管理

1.简述无形资产的概念及构成？

2.简述无形资产的特点？

3.简述无形资产的运用？

4.简述无形资产的计价原则和计价方法？

长期待摊费用

1.简述长期待摊费用的概念？

2.简述长期待摊费用的种类？

3.简述长期待摊费用的摊销原则和摊销期限？