房地产开发业务要紧会计核算及税收处置.docx

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房地产开发业务要紧会计核算及税收处置

房地产开发业务要紧会计核算与税收处置

第一节    概      述

 房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部份及其附带的各类权益，具有位置固定、不可移动、利用长期、个别性等特点。

房地产开发是依照国民经济打算、土地利用打算和城市建设整体计划，对一个开发区域内基础设施、民用住宅、工业通用厂房、商业网点、办公楼等实行统一计划设计、统一征地拆迁、统一组织兴修，以取得房地产开发的经济效益、社会效益和环境效益的最正确结合，为城市的以后进展提供有效的物质技术基础。

房地产业被称为国民经济的晴雨表和风向标，与国民经济的进展紧密相关。

近十连年来，房地产业已经成为国民经济增加的支柱业和基础产业，其奉献的所得税、土地增值税、营业税等税收收入已成为我国税收收入的重要组成部份。

一．房地产是一个特殊的生产产品，它具有以下一些特点：

房地产商品的地域性与单一性。

房地产最突出的特点是与土地相联，以土地为依托，具有固定性、区域性。

因此房地产的交易只是产权的交易，而可不能显现房地产的流动交易。

由于这一特点，使房地产又具有了单一性的特点，因为在同一块土地上只能建一栋衡宇，且会在较长时刻内存在。

一样的设计图纸，由于建在了不同的地理位置上，衡宇就具有了不同的价值。

即便建在了同一名置上，由于不同的楼层和朝向，衡宇的价值也有所不同。

房地产商品的双重性与风险性。

与一样的消费品比较，房地产不仅可用于消费，自家居住，同时也能够作为投资品，通过出租衡宇或出售衡宇，收取租金或赚取生意的差价。

因此它具有保值、增值的功能。

可是投资与风险同在，房地产商品的单位价值高，建设周期长、欠债经营程度高、不确信因素多，一旦决策失误，销路不顺畅，将造成大量的开发产品积存，使企业资金周转不灵，致使企业陷入窘境，不但自身受到阻碍，而且会致使银行的金融危机，乃至会引发经济的萧条。

房地产商品的不可替代性。

依照西方经济学的理论，一种商品价钱的变更会受到与其相关的商品价钱变更的阻碍。

相关商品分为互补商品和替代商品两类。

而房地产商品由于其与土地相连，不可流动，决定了它几乎不存在可替代的商品。

资金密集型与对金融资金的依托性。

房地产开发经营从计划设计开始，通过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发时期，少那么一年，多那么数年才能全数完成，具有建设周期长，资金需求量大，投资回收期长，资金运行持续性强，最终商品价值大的特点。

这就决定了房地产业的进展，不管是房地产的投资者仍是购买者，都需要金融机构的强有力的支持。

房地产价钱确信的多因素性。

房地产价钱主若是由房地产建造的本钱和市场的供给与需求决定的。

一样商品的需求会受到人口数量和人口结构、消费者收入水平和社会收入分派的均等化程度、消费者偏好或社会消费风尚等因素的阻碍。

这些因素也阻碍房地产价钱。

但由于房地产业的特点所决定，房地产价钱还会受出租衡宇的租金、金融市场的利率、对以后房地产价钱转变的预期、衡宇周边的环境和政府对房地产业的宏观调控政策等多种因素的阻碍。

房地产市场竞争的不完全性。

一样意义的完全竞争市场需要具有以下条件：

一是市场信息较充分；二是商品同质，能够相互替代；三是生意两边自由进出，交易数量众多；四是完全开放。

而房地产市场恰恰不具有上述四个条件。

二．房地产开发行业已成为我国国民经济的支柱产业之一

房地产开发行业的迅猛进展，目前不仅已成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是国家税收收入的一项重要来源。

依照近期国家有关数据统计，房地产开发不论是在国民经济进展期中，仍是在经济衰退前，国民经济增速12%，房地产直接和间接奉献是3%以上，也有数听说明，有些地址土地出让金收入和房地产税收收入已占地址财政收入少那么30%、多那么50%，乃至所占比例还更多。

、

下面仅以一般多层商品住宅为例（别墅、高层住宅、商铺除外），说明各类税收、规费、本钱、利润所占比例如下：

一、国家财政所得总共占%，其中土地是大头，平均占比高达%（含契税、土地闲置费、测量费、记录费、手续费等）；各类税金约占%（包括营业税、城市保护建设税、教育费附加、地址教育附加、土地利用税、土地增值税、印花税、车船利用税、房产税、企业所得税、人防建设资金、防洪保安基金、残疾人就业保障金等）;另外确实是各项建设规费约占%（其中城市建设配套费、人防费是大头，共计十七项收费）。

二、衡宇开发本钱约占46%，其中衡宇土建及水电安装本钱占%，（如淮安市多层框架并带半地下车库目前建筑本钱平均为1168元/平方米，而商品房平均售价4250元/平方米的）；基础设施及公共配套设施等占%；开发间接费用约占%;其他开发费用占%（包括治理费用约占%、销售及广告、宣传费用约占%、贷款利息支出约占%）。

3、开发商的利润约占%左右。

这一水平也大体上符合当前国际国内专门是我市的实际水平。

因为世界房地产市场的利润率也仅为5%-7%，国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算中各行业利润率测算结果也曾发布过房地产企业利润率为6%,另外，此刻物价部门对经济适用房、中低价商品房、征地拆迁安置房（只许诺开发商利润水平必需操纵在3%之内）。

一般住宅商品房实行“政府指导价”治理，把开发商的销售利润率严格操纵在规定的幅度内，因此，房地产企业要想获取太高利润率的可能性极为有限。

 第二节 房地产开发企业会计科目的设置及运用

为了标准房地产开发企业的会计核算，提高会计信息质量，便于贯彻执行《企业会计准那么》，财政部于1993年1月7日颁发了（93）财会字第02号关于印发《房地产开发企业会计制度》的通知，财政部又于2000年12月29日颁发了财会[2000]25号关于印发《企业会计制度》的通知，依照上述两个通知精神，目前房地产开发企业会计科目一样能够按以下科目进行设置。

第一 资产类：

 一、

流

动

资

产

（一）货币资金

1、现金 核算企业的库存现金

2、银行存款 核算企业存入银行的各种存款

3、其他货币资金

核算右侧各类存款存入和转出业务。

（1）外埠存款 是指企业到外地临时或零星采购时，汇往采购地银行开办采购专户的款项。

（2）银行汇票存款 指企业为取得银行汇票，按照规定存入银行的款项

（3）银行本票存款 指企业为取得银行本票按照规定存入银行的款项。

银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据，分定额和不定额两种。

（4）信用卡存款  指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。

信用卡是可以存入现金的，但标准信用卡存款没有利息，且存进的钱再取出来需要缴纳手续费。

（5）存出投资款 指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。

（二）存货

1、库存材料

又称劳动对象

2、委托加工材料

3、库存设备

4、低值易耗品

5、开发产品

（劳动产品）

（1）分期收款开发产品

（2）出租开发产品

（3）周转房

6、开发成本

（1）土地征用费及拆迁补偿费

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施建设费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费

（三）短期投资

核算企业购入能随时变现并且持有时间不超过一年（含1年）的投资。

包括各种股票、债券、基金等。

（四）应收票据

1、商业承兑汇票

是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行同意承兑的，保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。

商业承兑汇票以银行以外的付款人承兑，有一定的支付风险，银行承兑汇票无支付风险，且可向银行贴现提前获取资金。

2、银行承兑

（五）结算资金

1、应收账款核算企业因转让、销售和结转开发产品、提供劳务、出租等业务应向对方收取的款项

2、预付账款核算企业按照工程合同规定预付给承包、供应单位的工程款、备料款、购货款

3、其他应收款核算企业除应收票据、应收账款、预付账款以外的其他各种应收、暂付款项

4、应收补贴

（六）待摊费用

核算企业已经支出但应由本期和以后各期成本分别负担的分摊期在一年以内的各项费用。

（七）待处理流动资产净损失

核算企业在清查财产过程中查明的各种流动财产物资的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“管理费用”科目中核算。

（八）一年内到期的长期债券投资

指企业购入的在一年内（不含一年）不能变现或不准备随时变现的债券和其他债权投资。

（九）其他流动资产

二、

固

定

资

产

（一）经营用固定资产

1、开发经营用房屋、建筑物

2、机械设备

3、运输设备

4、试验设备及仪器仪表

5、办公管理设备用具

6、其它

（二）非经营用固定资产

1、职工宿舍

包括其使用的房屋、设备和其他固定资产

2、食堂

3、浴室

4、理发室

5、托儿所

6、医务室

7、其它

（三）累计折旧

累计折旧是固定资产的备抵科目

（四）在建工程

核算企业进行各项固定资产购建工程所发生的实际支出。

包括新建固定资产工程，改、扩建固定资产工程以及购入需要安装设备的安装工程等。

（五）待处理财产损溢

核算企业在清查固定资产过程中查明的各类固定资产的盘盈、盘亏和毁损，其盘盈、盘亏和毁损额经批转后在“营业外收入（或支出）”中核算。

三、无形资产

核算企业的专利权、非专利技术、商誉、租赁权、著作权、土地使用权、商标权等各种无形资产的价值。

四、递延资产

核算企业发生的不能全部计入当年损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用，包括开办费和租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的固定资产修理支出和其他待摊费用。

五、递延税款借项

因会计利润与应税所得存在时间性差异，当会计利润计算的所得税费用＜按应税所得计算的应交所得税时，其差额记入递延税款的借方（即借项），反之记入递延税款的贷方（即贷项）。

六、长期投资

指不满足短期投资条件的投资，即不准备在一年或长于一年的经营周期之内转变为现金的投资。

包括股票投资、债劵投资、其他股权投资等

第二 欠债类：

一、流动负债

（一）短期借款 核算企业向金融机构借入的期限在一年以下的各种借款。

（不包括向其他单位和个人的借款）

（二）应付票据 核算企业对外发生债务时开出、承兑的商业汇票。

企业应设置“应付票据备查簿”。

1、银行承兑汇票

2、商业承兑汇票

（三）应付账款核算企业因购买材料物资和接受劳务供应等应付给供应单位的价款以及出包工程应付的工程价款

（四）预收账款核算企业按照合同规定预收的购房定金或预收委托单位的开发建设资金

其他应付款核算企业应付、暂收的款项 （包括购房定金、订金、认购金等）

（五）应付工资（或应付职工薪酬）核算企业应付给职工的工资，不论是否当月支付都应通过本科目核算。

但发给职工的医药费、福利补助、退休费等不在本科目核算

（六）应付福利费 该科目仅指07年末企业尚未使用完的余额，从2008年1月1日起已不实行计提的方法，在不超过工资薪金总额14%的范围内据实列支。

直接记入管理费用——福利费科目。

（七）应交税金 核算企业应交纳的各种税金。

企业交纳的印花税、耕地占用税以及不需预计的其他应交税金不在本科目核算。

（八）未付利润 核算企业应付给投资人的利润，包括应付国家、其他单位以及个人的投资利润。

（九）其他未交款 核算企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，如教育费附加

（十）预提费用核算企业预提计入成本、费用但尚未实际支出的各项费用，除房地产企业另有规定外,其他企业年末一般不留余额

（十一）一年内到期的长期负债（这只是资金的分类，并不是会计科目名称，他是指在一年内将要偿还的长期负债）

（十二）其他流动负债

二、长期负债

（一）长期借款 核算企业向金融机构借入的一年期以上的各种借款

（二）应付债券 核算企业为筹集长期资金而实际发行的债券及应付的利息。

（三）长期应付款 核算企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款，如融资租赁方式下企业应付未付的融资租入固定资产的租赁费等

（四）其他长期负债

第三 所有者权益

一、实收资本

核算企业实际收到的投资人投入的资本

（一）国家资本金

（二）法人资本金

（三）个人资本金

（四）外商资本金

二、资本公积

包括接受捐赠、资本溢价、法定资产重估增值、资本汇率折算差额等。

三、盈余公积

核算企业按照规定从税后利润中提取的盈余公积及公益金，分为法定盈余公积和公益金。

法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50%时，均按税后利润10%提取，公益金按5%—10%提取。

四、未分配利润

核算企业利润的分配（或亏损的弥补）和历年分配（或弥补）后的结存余额。

 第四 损益类：

 一、收益

（一）经营收入

1、土地转让收入

2、商品销售收入（开发产品：

住宅、商铺、车库等）

3、配套设施销售收入

4、代建工程结算收入

5、出租产品租金收入

（二）其他业务收入

1、商品房售后服务收入

2、材料销售收入

3、无形资产转让收入

4、固定资产出租收入

5、其它业务收入

（三）营业外收入

1、固定资产盘盈及固定资产处理净收益

2、无法支付的各项应付款

3、罚款收入

4、其它与经营业务无关的收入

（四）投资收益 核算企业因对外投资而取得的经济利益 

二、支出

（一）经营成本 核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。

（二）销售费用 为销售而发生的各项费用，包括产品销售之前的改装修复费，产品看护费、水电费、采暖费，产品销售过程中发生的广告、宣传费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的员工工资、福利费、办公费、业务费等经常费用。

如委托代销的，付给代销机构的佣金也在此费用中列支。

（三）经营税金及附加 核算应由当月经营收入负担的经营税金及附加，包括应交的营业税、城市维护建设税和教育费附加等，应缴纳的土地增值税也含在其中。

（四）管理费用 核算企业行政管理部门（总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的管理费用和房产税、车船使用税、印花税、土地使用税以及流动资产、坏帐损失等。

（五）财务费用 在开发期间用于开发建设而发生的贷款利息支出不在此费用中核算，应在“开发成本—开发间接费—利息支出”中列支。

（六）营业外支出 包括：

固定资产盈亏、处置固定资产净损失、非常损失（所有财产损失都必须向税务机关报批）、罚款支出、捐赠支出等与经营无关的支出。

（七）其他业务支出 核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。

 房地产开发企业要紧会计核算及涉税事项

房地产开发业务既不同于工业生产又不同于商业销售，它具有开发周期长、资金投入多、涉外部门多、涉及税种多等特点。

在组织会计核算时第一必需考虑上述特点的要求，因此，对财务人员的要求就更高，要求财会人员不但具有熟练的财会核算技术和组织和谐能力，还要具有丰硕的税收知识。

依照房地产开发业务的特点及其开发业务的进程，财务核算工作大体可分为六个时期，即：

一、成立公司（即开办筹建）时期； 二、征地拆迁时期；   

三、开发施工时期；               四、期间治理时期；   

五、组织销售时期；               六、收益分派时期。

下面依照房地产开发业务的进程，按时期地将要紧会计核算及涉税的账务处置分述如下。

一、成立公司（即开办筹建时期）

（一）关于开办期的确信及费用分摊问题

 ⑴依照2007年7月17日市国税局向省局请示精神，筹建期的确信：

从企业领取工商营业执照起，到建委颁发衡宇开发建筑许可证止。

⑵苏国税函[2020]85号通知第四条规定：

对2020年1月1日以后发生的开办费金额在50万元以下的可一次性扣除，50万元（含）以上的在不短于三年的期限内均匀扣除。

对2020年1月1日以前未摊销完的开办费，未摊销金额在50万元以下的，可一次性扣除；50万元（含）以上的按三年减去已摊销年限后的剩余年限均匀扣除。

⑶国税函[2020]79号《关于贯彻落实企业所得税法假设干税收问题的通知》第七条.企业筹备期间不计算为亏损年度问题规定“企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。

企业从事生产经营之前进行筹备活动期间发生筹备费用支出，不得计算为当期的亏损，应依照《国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2020〕98号）第九条规定执行。

”

国税函[2020]98号通知第九条规定:

（筹）办费未明确列作长期待摊费用,企业能够在开始经营之日的昔时一次性扣除，也能够依照新税法有关长期待摊费用的处置规定处置，但一经选定，不得改变。

（注:

个人以为上述两个文互补:

一个不计算为亏损年度,一个是能够昔时一次性扣除）

（二）常见会计业务及涉税事项的处置

 1.收到投资者投资：

借：

银行存款（如是现金也需先存入银行，便于验资）

   固定资产（指投入的衡宇、设备、仪器仪表等，但必需要对资产进行评估）

   贷：

实收资本（二级科目注明投资者名称）

  （注：

投资形式还有其他，如：

以原辅材料、产成品、土地利用权、商誉进行投资等）

2.增资扩股：

 借：

银行存款、固定资产、原材料、无形资产等科目

     贷：

资本公积（本科目按形成资本公积的类别进行明细核算）

依照上述业务涉及的税收政策主若是印花税：

（1）、资金账薄。

是反映生产经营单位“实收资本”与“资本公积”金额增减转变的账簿。

《国家税务总局关于资金帐簿印花税问题的通知，国税发［1994］025号》规定：

一、生产经营单位执行“两那么”后，其“记载资金的账簿”的印花税计税依据改成“实收资本”与“资本公积”两项的合计金额。

税率为：

万分之五；二、企业执行“两那么”启用新账簿后，其“实收资本”和“资本公积”两项的合计金额大于原已贴花资金的，就增加的部份补助印花。

（2）、其他营业帐薄：

是反映除资金资产之外的其他生产经营活动内容的账薄，即除资金账薄之外的，归属于财务会计体系的生产经营账册，包括日记账薄和各明细分类账薄。

按件贴花，每件五元。

3.向金融部门申请贷款：

 借：

银行存款

     贷：

短时间借款（一年内）、长期借款（一年外）

此项业务要紧涉税事项有：

⑴按借款合同中的借款总额的万分之零点五申报缴纳印花税；

⑵借款用之于开发建设的其借款利息要作资本化处置，也确实是说尔后对结付的利息要通过“开发本钱—开发间接费用—利息支出”进行核算；

⑶由于投资者投资未到位而发生借款的利息支出扣除问题，依照国税函[2020]312号和依照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定，凡企业投资者在规按期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规按期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。

具体计算不得扣除的利息，应以企业一个年度内每一账面实收资本与借款余额维持不变的期间作为一个计算期，每一计算期内不得扣除的借款利息按该期间借款利息发生额乘以该期间企业未缴足的注册资本占借款总额的比例计算，公式为：

企业每一计算期不得扣除的借款利息＝该期间借款利息额×该期间未缴足注册资本额÷该期间借款额 （企业一个年度内不得扣除的借款利息总额为该年度内每一计算期不得扣除的借款利息额之和）。

例：

某房地产公司注册资金5000万元，实收资本4000万元，未缴足注册资金1000万元，现向银行申请贷款2800万元，月息‰,贷款时刻六个月,该项期间不得扣除的借款利息＝2800׉×6×1000÷2800＝万元

⑷.关于银行变相收息问题,目前有很多金融部门为了自身的利益利用企业向其贷款的机遇，以“顾问费、咨询费、风险评估费、技术咨询费、资金监管费”等名义变相向企业收取利息，关于这部份收取的费用究竟如何账务处置，目前国、地税两局各执一词，国税二处要求记入“开发本钱-间接费用-利息支出”而地税要求记入“治理费用-咨询费”。

（我个人以为，若是从实质重于形式的角度去考虑，变相收息是因贷款而引发，因此进行资本化处置，应该比较合理）

4.购买家具、器具、电脑、办公用品（指单位价值较高，利用年限一年以上的）、车辆

等属于固定资产范围的各类资产：

 借：

固定资产

     贷：

银行存款、应付账款（若是先预付货款也可贷预付账款科目）

5.支付开办费：

 借：

长期待摊费用（开办费：

人员工资、福利费、办公费、水电邮电费、差旅费、低值易耗品摊销等）

     贷：

现   金（或银行存款）

涉税注意事项：

⑴．国税函[2020]号文中第七条关于：

企业筹备期间不计算为亏损年度问题指出：

企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。

企业从事生产经营之前进行筹备活动期间发生筹备费用支出，不得计算为当期的亏损，应依照《国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知》（国税函〔2020〕98号）第九条规定执行。

⑵．对无偿租赁的衡宇别忘记代申报缴纳房产税。

财税地[1986]8号《关于房产税假设干具体问题的说明和暂行规定》的通知中的第七条说明：

纳税单位和个人无租利用房产治理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由利用人代缴纳房产税。

另外，苏地税函[2003]10号对无锡市地址税务局的批复第二条规定：

对纳税人出租房产的行为，不论按房产原值计征的房产税税额是不是超过按租金计征的房产税税额，均应从租计征房产税。

⑶国税发[2000]第084号通知第八章第五十二条对会议费证明材料作出了如下规定：

会议费证明材料应包括：

会议时刻、地址、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

差旅费的证明材料应包括：

出差人员姓名、地址、时刻、任务、支付凭证等。

⑷．发票内容开成“礼物”、“办公用品”“劳保用品”“电脑耗材”等字样不许诺扣除

“礼物”、“办公用品”、“劳保用品”“电脑耗材”不是实物名称，若是如此填写的发票，一样不得作为报销凭证。

即便入账了，也要进行纳税调整。

假设一次购进数量很多，那么品名栏目能够简写“礼物”“办公用品”“劳保用品”“电脑耗材”，同时附盖有对方公章的销货清单，经审批后也能够入账。

⑸.同时符合以下条件的“白条”可作扣税依据：

①费用合法真实；②费用与生产经营有关；③符合有关扣除标准；④费用本身不具“经营活动”特点

⑹.关于业务招待费的范围及税前扣除标准

在税务执法实践中通常将业务招待费的支付范围界订为：

①.经营用餐饮、香烟、酒水、食物、茶叶等支出；

②.经营用礼物、安排客户旅行产生的费用

③.经营所需娱乐活动的费用支出。

依照新企业所得税法实施条例第四十三条，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，依照发生额的60%扣除，但最高不得超过昔时销售（营业）收入的5‰。

⑺关于母、子公司间收费问题，《国家税务总局关于母子公司间提供效劳支付费用有关企业所得税处置问题的通知》（国税发〔2020〕86号）规定，母公司为其子公司提供各类效劳而发生的费用，应依照独立企业之间公平交易原那么确信效劳的价钱，作为企业正常的劳务费用进行税务处置。

母公司向其子公司提供各项效劳，两边应签定效劳合同或协议，明确规定提供效劳的内容、收费标准及金额等，凡按上述合同或协议规定所发生的效劳费，母公司应作为营业收入申报纳税；子公司作为本钱费用在税前扣除。

6.发放员工工资：

⑴借：

应付工资（或应付职工薪酬）

     贷：

银行存款、现金、应交税金、其他应收款、其他应付款等有关科目