北京朝阳港项目土地一级开发实施方案.docx

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北京朝阳港项目土地一级开发实施方案

北京朝阳港项目土地一级开发实施方案

编制单位：

北京京泰物流置业有限公司

2007年9月

第一章总论

第一节项目基本情况

1.1项目名称

北京朝阳港项目土地一级开发项目。

1.2项目位置

北京朝阳港项目位于朝阳区东南四环外的十八里店乡。

其四至为东南至城市铁路环线京丰铁路段，西南至京津塘高速路，西北至城市东南四环路，东北至与北京住总公司开发的翠城经济适用房相隔的垡头二号路。

图1-1项目位置示意图

1.3项目规划情况

依据2004年编制的《北京朝阳港十八里店乡调整规划》，北京朝阳港项目规划总用地面积为371万平方米，规划总建筑面积311.3万平方米，其中居住建筑面积204.56万平方米，居住配套建筑面积7.88万平方米，公建区建筑面积95.36万平方米（其中商业22.56万平方米，综合72.8万平方米），市政设施建筑面积0.46万平方米，项目的用地规模及规划指标如下表1-1和表1-2所示：

表1-1项目用地平衡表

表1-2规划指标汇总表

1.4项目现状情况

1、宗地原权属：

本项目用地现状共有国有土地亩，分属5个单位；需征集体土地总面积5158.5亩，其中965.2亩为宅基地用地，2972.70亩为集体企业用地，1139.6亩为农用地，523亩为其它用地（含项目用地范围内代征京津塘高速路和东南四环各半幅路，大羊坊路整幅，京津快线21米通道，共442亩），所征土地属于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村和小武基村两个村民委员会所有。

具体土地类型构成见图1-2土地类别构成示意图。

图1-2土地类别构成示意图

2、地上物状况：

本项目用地范围内，共有

（1）涉及5个国有企业拆迁，占地14940.37平方米，建筑面积4544.5平方米。

（2）涉及拆迁农民居民总户数为2939户，全部为农民宅基地上私有房屋。

拆迁居民房屋总建筑面积约590000.00平方米。

（3）涉及526个集体企业拆迁，占地2323146.66平方米，建筑面积合约1069762.73平方米。

表1-3土地现状情况表

1.5项目前期情况

（1）2000年5月市政府责成京泰集团整合北京物流资源，京泰集团提出开发建设东南物流基地，2001年初市规划委、市国土局确定了选址。

同年市政府赴港招商，由京泰集团、香港嘉里集团、华远集团和SOHO中国四方股东签订了合作开发北京物流港协议书，并成立北京京泰物流置业有限公司作为项目的开发主体。

经市政府批准，2002年市发改委、市商务局将该项目纳入“十五”商业物流发展规划，2003年至2005年被市政府列为重点工程和175项折子工程之一，同时也是朝阳区十大重点工程之一。

（2）自2001初年至2004年底，在北京京泰物流置业有限公司及各股东单位努力下，按照统一规划、统一建设的原则，完成了大量的项目前期工作，共取得政府各类审批文件约20件，其中与土地一级开发相关的工作已完成的有：

《北京朝阳港、十八里店乡控规调整》并经市政府办公会通过、朝阳港交通影响分析及评审（见附件一）、朝阳港项目环境影响评价、朝阳港项目道路交通规划方案、朝阳港市政工程项目综合方案、城市干道地勘及道路、给排水施工图设计、大羊坊路燃气工程施工图设计、大羊坊路市政综合工程施工招投标、征地拆迁入户调查等工作，2003年7月与朝阳区政府和十八里店乡政府签订了征地拆迁补偿协议，并已支付十八里店乡1.2亿征地拆迁补偿首付款。

截至目前，北京京泰物流置业有限公司及其股东单位已支出前期费用约1亿元。

（3）2003年12月16日王岐山市长召开第26次市长办公会，出于缓解城市核心区交通压力的考虑，会议研究决定对朝阳港规划重新进行调整，据此，2004年上半年市规划委和市规划院完成了《北京物流港、十八里店乡规划》的局部调整，并将北京物流港项目名称改为北京朝阳港。

2004年10月8日王岐山市长召开第62次市长办公会对重新调整的《北京朝阳港、十八里店乡调整规划》进行审议，会议原则同意北京朝阳港、十八里店乡局部用地规划调整意见，同时鉴于朝阳港项目因规划调整拖延了项目审批，会议决定“该项目用地可考虑列入历史遗留问题范围”。

（4）2003年第26次市长办公会，在决定对朝阳港规划重新进行调整同时，对朝阳港项目的开发主体做了强调“北京物流港项目规划中除物流仓储项目之外的其他规划项目继续由北京京泰物流置业公司等企业开发建设”。

2005年3月经市政府原主管领导批准，北京朝阳港项目由整体开发转为土地一级开发，并再次明确开发主体为北京京泰物流置业有限公司。

由于北京朝阳港项目规划的调整、国家土地及拆迁政策的变化和开发模式的变化导致项目处于停滞状态，制约了该地区经济和社会的进一步发展。

经朝阳区政府和京泰集团的充分研究和协调，一致同意由京泰集团继续在开发主体中发挥主导和协调作用，对京泰物流置业公司实施股权重组，由重组后的公司在市、区政府的主导下继续完成朝阳港项目土地一级开发建设工作。

（5）2006年底，朝阳区政府上报北京市政府《关于北京朝阳港项目土地一级开发工作的请示》（朝政文【2006】209号），恳请市政府协调相关部门，授权北京京泰物流置业有限公司实施朝阳港项目土地一级开发；北京市国土局上报市政府《关于北京朝阳港项目土地一级开发工作有关问题的请示》（京国土市【2007】48号），原则同意北京京泰物流置业有限公司继续实施北京朝阳港项目土地一级开发，市政府主管领导批示“同意”。

（6）北京市规划院2002年4月编制的《北京物流港、十八里店乡规划》中，将十八里店（一部分）、横街子、西直河、小武基三个半村居民，按“20号令”政策实现绿化及农民上楼，所需资金由北京朝阳港与朝阳区政府协商解决

第二节实施方案的编制依据

一、法律法规依据

1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第8号）

2、《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）

3、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）

4、《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》

5、《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）

6、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）

7、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第124号）

8、《北京市朝阳区十八里店乡绿化隔离地区建设腾退安置办法》

9、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》（京国土用[2005]533号）

10、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》

11、《北京市国有建设用地供应办法（试行）》（京政发[2005]6号）

12、《土地一级开发实施方案的编制办法》（讨论稿）

二、项目依据

1、北京市规划院2002年4月编制的《北京物流港、十八里店乡规划》

2、北京市规划院2004年7月编制的《北京朝阳港、十八里店乡调整规划》

3、北京市政府2003年第26次市长办公会第32期会议纪要

4、北京市政府2004年第62次市长办公会第68期会议纪要

5、市建委2005年4月上报市政府领导《关于北京朝阳港项目土地一级开发实施方案的请示》

6、北京市朝阳区人民政府《关于北京朝阳港项目土地一级开发工作的请示》（朝政文【2006】209号）

7、北京市国土资源局《关于北京朝阳港项目土地一级开发工作有关问题的请示》（京国土市【2007】48号）

8、土地储备朝阳分中心《朝阳港项目征地拆迁测算报告》

9、北京市规划院编制的《北京物流港市政规划方案综合》

10、市规划院2004年12月编制的《北京朝阳港道路交通设施规划方案》

11、北京市交通委员会《关于北京物流港项目交通影响分析的评审意见》（京交规函[2004]360号）

12、市场调查

13、其他内部资料

第二章北京朝阳港项目的宏观因素

第一节北京宏观经济环境分析

1.1行政区划和区县功能定位

北京市总面积为16,807.8平方公里，总共包括了18个区、县，可分为四个区域：

o市区（东城区，西城区，崇文区和宣武区）

o城区（朝阳区，海淀区、丰台区和石景山区）

o近郊区（门头沟区，房山区，通州区，顺义区，昌平区和大兴区）

o远郊区县（怀柔区，平谷区，密云县和延庆县）

北京行政规划示意图请见下图。

图2-1北京行政区划图

目前北京规划市区范围是东至定福庄，西至石景山，北至清河，南至南苑，规划面积1,041平方公里，未来的市中心地区大体在四环路内。

目前已经建成区面积为500平方公里，已经完成规划面积的47%，其中三环以内的面积为158平方公里。

2005年，市委市政府提出了《关于区县功能定位及评价指标的指导意见》，把18个区县分成首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区四个功能区。

（一）首都功能核心区

　　包括东城、西城、崇文、宣武四个区，这个区域是集中展现古老特色，体现北京作为我国政治、文化中心和国际交往中心功能的区域，也是首都功能及"四个服务"的最主要载体。

（二）城市功能拓展区

　　包括朝阳、海淀、丰台、石景山四个区，这个区域是实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。

要成为拓展首都城市功能、特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能，推进生产者创新的重要基地，为提升首都发展的核心竞争力做出贡献。

　（三）城市发展新区

　　包括通州、顺义、大兴、昌平、房山五个区和亦庄开发区，这个区域是北京发展制造业和都市型现代农业的主要载体，也是北京疏散城市中心区产业与人口的重要区域，是未来北京经济重心所在。

要依托新城、国家级和市级开发区，营造环境，增强生产制造、物流配送和人口承载功能，成为首都城市新的增长极。

　（四）生态涵养发展区

　　包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆五个区县，这个区域是北京的生态屏障和水源保护地，是保证北京可持续发展的关键区域。

要加强生态环境的保护与建设，引导人口相对集聚，引导自然资源的合理开发与利用，成为首都坚实的生态屏障和市民休闲的理想空间。

1.2经济指标

国内生产总值

图2-2北京国内生产总值增长情况图

北京国内生产总值从1996年的1789.2亿元快速增长到2006年的7720.3亿元。

这10年间的平均年增长速度为15.79％。

而且，人均国内生产总值也从1996年的14254元/人增长到2006年的49505元/平方米。

按当期的平均汇率折算，6210美元，按可比价格计算，比上年增长8.8%。

根据世界银行的统计，2005年世界上中等国家和地区的人均 GDP或者GNP的平均水平为3466—10725美元，北京的6210美元处于上中等国家和地区的中间水平。

未来北京国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑是为北京的房地产市场的发展提供了积极有利的宏观经济环境。

宏观经济的稳定增长为房地产市场的发展提供了一个良好的经济环境。

经济的增长，使房地产市场的需求保持上升势头。

此外，健康、良性运行的宏观经济环境会吸引更多的国内外投资者，由此将产生大量的住房需求。

可支配收入和消费性支出

北京历年城镇居民收入和消费性支出情况与预测

图2-3北京历年城镇居民收入和消费性支出情况图

根据北京统计年鉴的数据，1996年北京城镇居民可支配收入为6885.5元/人/年、消费性支出为5729.5元/人/年；2006年城镇居民人均可支配收入已经增长到19978.0元/人/年、消费性支出已经增长到14825元/人/年。

社会消费品零售总额

图2-4北京社会消费品零售总额发展趋势图

北京社会消费品零售总额从1996年的1061.6亿元增长至2006年的3275.2亿元,平均年增长率为11.92%。

相信随着北京经济的不断持续增长，预计在未来几年内，社会消费品零售总额的年平均增长率将维持在较高的增长水平。

1.3其他影响因素

奥运对北京未来发展的影响

（1）奥运为北京经济带来的机遇

根据奥运经济研究小组测算，奥运的举办将使北京全社会的投资总量累计增加1,000亿元，增加100万个就业岗位，带来新增消费支出880亿元，拉动居民人均收入增长6％，拉动第三产业比重提高2％，经济增长率至少提高1个百分点。

（2）奥运对城市居民健身观念的影响

奥运会在北京举办，将使北京市民的健身意识增强，通过康体健身运动可以强健体魄的观念将扩大影响范围。

北京市民从事各类体育运动的热情不断高涨。

根据相关调查显示，北京居民人均体育消费支出大约是全国（城市）平均水平的2倍。

2008奥运会的临近，北京的体育产业发展迅猛，居民的体育消费也呈增长态势。

中国加入WTO

中国加入WTO，将刺激中国经济的发展。

商业市场将得到更进一步的发展，为中国的经营环境改善提供更多的商业机会，尤其是国际知名的运动品牌和设施运营商。

随着中国成功加入世界贸易组织，预计将有越来越多的外资公司进入中国市场，北京居民的平均工资水平将继续增加，消费购买能力也将得到继续增加。

第二节北京城市整体规划和城市化进程

2.1城市布局

目前北京正在进行新一轮的城市总体规划，并基本确定了“两轴－两带－多中心”的城市空间发展战略（如图2.7所示）。

根据这一战略，北京市将完善长安街沿线和传统中轴线的建设，通过发展“东部发展带”和“西部生态带”，带动CBD、奥运村、中关村等多个综合服务区及昌平、沙河、良乡、亦庄、通州等多个“两带”新城的建设，并辐射廊坊、天津等地。

图2-5北京两轴-两带多中心总体规划图

以上战略的确定，将进一步推进北京市城市化和人口郊区化这两大趋势的发展，同时将带动城市外围的发展。

在市郊形成10个边缘集团，分别为石景山、西苑、清河、北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台。

本项目位于其中的垡头集团。

2.2交通规划

图2-6北京市区轨道交通线网近期建设方案（2008年）图

快速轨道交通网要覆盖市区城市用地范围和通州镇、亦庄、黄村等卫星城，形成有12条线路、300公里左右的轨道交通网络。

随着2008年奥运会的临近，北京的道路和轨道交通建设也在紧锣密鼓地进行，而且，这些道路和轨道交通的完成不仅可以缓解城市内部的交通拥挤状况，更主要的是将使得北京周边地区到达市区的速度加快，对这些地区房地产市场的发展起积极促进作用

2.3城市化进程

根据2006年的统计年鉴，1978年底到2005年底，全市常住人口由871.5万人增加到1538.0万人，其中非农业人口由479万人增加到1286.1万人，占总人口的比重由54.9％提高到83.6％。

随着城市的快速发展，市区建成区面积不断扩大，城市中心区也由旧城区扩展到四环路以内。

根据北京市“十五”时期城市化发展规划，到2005年，按现行非农业人口统计，全市城市化水平达到75％。

随着城市化进程的推进，市区的范围在逐渐扩大，传统意义上的近郊区在城市中的地位将得到不断的提升。

根据北京市政府在1991年制定的二十年城市规划，1991年至2010年间，北京市每年住宅建设的新供应量应达到500万平方米。

其中，规划到2010年，北京郊区的住宅供应量占到北京住宅年供应量的40%。

从长期发展看，人口郊区化将会继续。

第三章市场分析预测

第一节北京市商品房市场趋势分析

北京商品房市场是从80年代末才开始快速发展的，当时正是中国经济从计划经济转向市场经济的阶段。

特别是北京的商品房市场是从90年代中期迅猛发展起来的。

1.1供应

截至2006年，北京商品房竣工面积为3193.9万平方米，2005年竣工面积为4679.2万平方米，其中有667.3万平方米位于首都功能核心区，2443.5万平方米位于城市功能拓展区，1303.7万平方米位于城市发展新区，264.7万平方米位于生态涵养区。

北京市政府在过去几年内一直在加大郊区基础建设的力度，尤其是在郊区公共交通网络和高速公路的建设，这些工作都增强了无论是开发商还是买家对郊区商品房的信心。

图3-1年竣工商品房面积图

1.2销售

图3-2北京商品房销售面积图

如图3-1与图3-2所示，2005年前九年商品房的供给与需求一直呈上升趋势，2006年由于涨幅有所回落，对于2006年商品房市场的具体分析见第二节（2006年北京商品房市场分析）

1.3商品房市场未来发展趋势预测

预计北京商品房市场还将继续保持一些方面的特点，这些都将对未来项目市场运作产生影响。

预计在中短期时间内，北京消费者对商品房的需求量继续增大。

以下的因素影响了北京商品房的需求量：

（1）中国经济和财富的持续增长造成对商品房需求的增长。

（2）北京城市改造造成拆迁人口对商品房的需求水平保持不变。

（3）由于有更多的机会接触国际商品房产品以及高质量的房屋产品，所以国内买家和居住者对商品房的期望值有所提高。

（4）政府通过颁布一些相关的程序和法规来继续鼓励扶持二手房市场。

（5）更多贷款组合系统，提高了潜在消费者的购买能力。

但由于市场竞争力的增加，地理位置，价格，楼宇质量，配套设施，设计/户型，物业管理，绿化/居住环境下面的因素是影响商品房项目吸引潜在买家的主要方面。

第二节2006年北京商品房市场分析

2006年我市房地产市场总体保持稳定运行状况，房地产投资增速比2005年回落9.3个百分点，但是占全社会投资比重逐渐下降，投资结构逐步优化。

由于施工面积、竣工面积和空置面积的继续减少，市场供求矛盾加大。

房价指数依然高位运行，但是涨幅趋缓。

　　一、房地产开发投资增速回落，投资比重下降

　　2006年，全市完成房地产开发投资1719.9亿元，比上年增长12.8%，占全社会投资增量的35.8%。

全年各月同比增幅总体呈下降趋势，但各月间波动幅度最多相差达15.5个百分点（如图3-4）。

2006年上半年房地产投资同比增幅有所波动，1-2月投资增幅达28.3%，继一季度投资增幅回落15.2个百分点后，1-4月增幅回升至20.3%；从下半年开始增幅呈平稳下降趋势，1-12月增幅降至全年最低。

　　房地产开发投资占全社会投资的比重为51%，比上年回落2.9个百分点，投资结构逐步优化。

图3-42006年房地产开发投资累计增速趋势图单位：

%

住宅投资增长趋缓。

2006年住宅投资增幅趋势与房地产开发投资趋势基本一致。

全年住宅投资863.6亿元，比上年增长10.8%，低于全市房地产开发投资增速2.0个百分点。

住宅投资占全市房地产开发投资的50.2%，比上年降低0.9个百分点。

商业及服务业等经营性用房投资226.0亿元，比上年增长1.0倍，所占比重为13.1%。

写字楼投资额216.7亿元，比上年增长10.5%，所占比重为12.6%。

　　二、供给出现下降，需求仍然旺盛

　　1、商品房施工面积下降，其中住宅施工面积降幅较大。

2006年全市商品房施工面积10483.5万平方米，比上年下降2.5%。

商品房施工面积的下降主要是由于住宅施工面积降低引起的，2006年全年住宅施工面积6311.3万平方米，比上年下降13.3%。

而写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为1245.8万平方米和1403万平方米，较上年增长3%和73.4%。

　　2、商品房竣工面积继续减少。

2006年全市商品房竣工面积3193.9万平方米，比上年下降15.3%。

其中住宅2193.3万平方米，下降22.8%。

从全年增幅走势来看，住宅竣工面积一直处于负增长状态，

图3-52006年商品房及商品住宅竣工面积增幅单位：

%

3、市场需求仍然旺盛。

2006年，全市商品房销售面积2607.6万平方米，其中期房销售1825.2万平方米，现房销售782.4万平方米。

在全部销售面积中，商品住宅销售2205.0万平方米，占全部销售面积的比重为84.6%。

房地产市场总体上需求旺盛，同时空置面积下降，供求关系偏紧。

　　三、房地产价格指数高位运行，涨幅趋缓

　　2006年，我市房地产价格指数在不断走高的基础上保持高位运行态势，全年房屋销售价格总指数为108.8%，涨幅较上年提高1.9个百分点。

从结构看，全年商品房销售同比价格指数为108.6%，涨幅较上年提高2个百分点；影响总指数上升7.6个百分点；二手房交易同比价格指数为109.8%，涨幅较上年提高0.4个百分点，影响总指数上升1.2个百分点。

在商品房中，住宅销售价格上涨9.6%，涨幅较上年提高2.5个百分点，其中，普通住宅价格同比上涨11.2%，涨幅比上年提高3个百分点，影响总指数上升6.4个百分点，是各类房屋中拉动总指数上升的主要因素。

第三节土地市场环境分析

2.1土地政策

我国现形的土地使用制度，是对城镇国有土地在不改变土地国有条件下，采取拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其权益受国家法律保护。

本项目的建设，需遵循以下土地使用制度的要求进行。

北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发[2005]6号）

北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市[2005]540号）

北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用[2005]533号）

2.2土地市场

1、土地供应情况

根据北京国土资源局正式对外公布北京2006年土地供应计划，2006年全年土地供应计划6500公顷，其中新增供应3900公顷，存量土地2600公顷，其中用于商品房开发及经济适用房建设用地达2200公顷。

根据《北京城市总体规划（2004年－2020年）》、近期建设规划确定的城市空间布局、区县功能定位和新城发展战略，2006年度土地供应向城市发展的主要方向和重点区域倾斜，同时控制城市建设无序扩张；十八个区县按照首都功能核心区、城市功能拓展区，城市发展新区和生态涵养发展区等四类功能区定位，突出与其所承担的城市功能相一致的土地供应。

在房地产开发方面，优先鼓励土地储备开发用地供应，在保护古都风貌的前提下，鼓励危房改造项目，以加快危房改造和有机疏散旧城人口，优化中心城区的进程；鼓励房地产开发向重点发展的新城和中心镇集中；鼓励旧村改造和新村建设试点工程。

综合考虑各区县的经济社会发展状况、土地资源利用情况和城市规划赋予的区域功能定位，2006年度土地供应采用“市级总量管理，区县指标控制，市级统筹协调”的管理模式。

2006年市级土地供应计划指标2500公顷，区县级土地供应计划指标4000公顷。

区县级指标4000公顷中：

城八区指标约占40％，向朝阳、海淀、丰台区倾斜；远郊10个区县和亦庄新城指标约占60％，向顺义、通州、亦庄三个新城倾斜。

2、土地市场发展趋势

（1）土地市场的发展

土地市场在近年来得到快速发展，2002年全市出让国有土地约3417公顷，比上年增长约33％，2003年全市出让国有土地约4670公顷，比上年增长约37％。

如此大的发展步伐甚为少见，也从一个角度显示了政府和各界人士对此的重视程度

经过几年的调整，土地市场出现了很多新的趋势。

首先是地价越来越高，这是经济规律；其次，进行土地一级市场开发成为行业迫切需求，这样可以帮助政府合理进行土地供给；第三，开发商取得土地越来越难，房地产企业优胜劣汰，招拍挂中的资金门槛挡住了很多实力不够的企业，行业洗牌正在进行中；第四，招拍挂出让土地市场的违规行为比以前少了很多，可以说规范了土地市场开发。

（2）土地存量减少、住宅郊区化

北京今年限制二环以内住宅商品房用地供应，重点保证顺义、通州、亦庄三座新城的土地供应，这意味着未来北京土地供应郊区化。

二环以内已经没有可用来开发的土地，三环以内没有多少可开发的土地，四环以内的可开发土地也少了很多，新增建设用地城八区指标占40%，向朝阳、海淀和丰台倾斜；远郊区占60%向通州、顺义和亦庄三个重点新城