拆迁的政策.docx

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拆迁的政策

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拆迁补偿多少才能避免自焚?

作者杨红旭日期2011-6-98:

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房屋动拆迁，涉及千家万户，是近些年我国社会矛盾的焦点领域，虽然国家三令五申，禁止违规暴力拆迁，但各地屡禁不止，类似居民自焚的恶性事件仍时有发生。

拆迁矛盾的焦点，正是补偿金额的多少。

往往是政府和拆迁户在补偿金上谈不拢，或者政府进行强拆，或者业主顽强保家，双方各不让步，一旦矛盾激化，则极有可能发生悲剧事件。

那么，补偿金多少才算合理？

近日，住房和城乡建设部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》，解决的正是这档事。

2001年，国家出台《城市房屋拆迁管理条例》，据此2003年建设部出台《城市房屋拆迁估价指导意见》。

今年初，经过两次公开征求意见稿后，民众期待以久的《国有土地上房屋征收与补偿条例》终于公布，其中有两大亮点：

一是叫停了行政强拆，二是加强了对被征收人利益的保障。

《国有土地上房屋征收评估办法》，正是进一步细化确定补偿标准。

与2003版文件相比，具有新意和积极性的内容主要有三点。

一是评估方式多样化、细致化。

原规定：

估价一般应当采用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

现规定：

应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

其进步意义是，按不同的房屋情况，使用最有可操作性，以及最有利于动拆迁户的估评方式。

二是参考价格的标准。

原规定：

拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。

现在则不再要求参照政府公布的房地产市场价格。

其进步意义是，更加尊重评估机构。

由于政府公布的价格，只是一个城市、一个城区、一个板块的笼通市场价格，难以对某套拆迁住宅形成准确的参考价值。

况且，很多城市公布的住宅价格，往往包含了经济适用房、安置房、限价房的因素，不能很好的反映市场化的商品住宅价格。

三是增强了拆迁户对评估机构的选择权。

原规定；市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

现规定：

房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

其进步意义在于，政府不再规定估计机构名单，这样拆迁户选择范围扩大，同时增加了拆迁户之间协商的自由度。

总体而言，《国有土地上房屋征收评估办法》有利于保障拆迁居民的利益。

不过值得关注的是，今年初出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

而该估评办法中，并没提及这一点，这对于最大限度的保障拆迁户的补偿费，不能不说是一点遗撼。

最后，当前我国的房地产估价师总体数量偏少，估价水平参次不齐，是否能够满足广大拆迁户的需求，值得担忧。

另外，随着房产税的推进，我国所需的估计师数量将更大，质量将更高。

与之相联的是房地产估价机构，暂且不论其数量和水平，过去很多年，很多估价机构总是看主管部门、利益部门的“脸色”行事——此类拆迁估计的委托人和付费人是政府部门，将来能否与拆迁户“一条心”，还有待观察。

关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知

建房〔2011〕77号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们，请遵照执行。

中华人民共和国住房和城乡建设部   二〇一一年六月三日

国有土地上房屋征收评估办法

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

　　第二条　评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

　　第三条　房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　第四条　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

　　第五条　同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

　　两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

　　第六条　房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

　　房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

　　房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

　　（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

　　（四）委托人应提供的评估所需资料；

　　（五）评估过程中双方的权利和义务；

　　（六）评估费用及收取方式；

　　（七）评估报告交付时间、方式；

　　（八）违约责任；

　　（九）解决争议的方法；

　　（十）其他需要载明的事项。

　　第七条　房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

　　房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

　　第八条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　第九条　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。

评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

　　房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

　　第十条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　第十一条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　第十二条　房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

　　第十三条　注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

　　第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　第十五条　房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

　　第十六条　房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

　　第十七条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。

房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

　　整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

不得以印章代替签字。

　　第十八条　房屋征收评估业务完成后，房地产价格评估机构应当将评估报告及相关资料立卷、归档保管。

　　第十九条　被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明。

　　第二十条　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

　　第二十一条　原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

　　第二十二条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。

　　第二十三条　各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。

　　评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。

　　第二十四条　评估专家委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。

专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。

　　第二十五条　评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

　　经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

　　第二十六条　房屋征收评估鉴定过程中，房地产价格评估机构应当按照评估专家委员会要求，就鉴定涉及的评估相关事宜进行说明。

需要对被征收房屋进行实地查勘和调查的，有关单位和个人应当协助。

　　第二十七条　因房屋征收评估、复核评估、鉴定工作需要查询被征收房屋和用于产权调换房屋权属以及相关房地产交易信息的，房地产管理部门及其他相关部门应当提供便利。

　　第二十八条　在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，房地产价格评估机构应当在评估报告中说明有关情况。

　　第二十九条　除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。

　　第三十条　被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

　　被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

确定被征收房屋类似房地产的市场价格，应当剔除偶然的和不正常的因素。

　　第三十一条　房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。

但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。

复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

房屋征收评估、鉴定费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行。

　　第三十二条　在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和房地产估价师的违法违规行为，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等规定处罚。

违反规定收费的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》规定处罚。

　　第三十三条　本办法自公布之日起施行。

2003年12月1日原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》同时废止。

但《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定。