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技术经济学作业
星河城二期项目
可行性研究报告
设计证书号：
050601
证书等级：
建工甲级
法人代表：
任军
项目负责人：
任军
主要编写人员（按专业分类）：
编制：
校核：
审核：
审定：
目录
第1章总论1
1.1.概述1
1.2.主要技术经济指标3
1.3.问题与建议3
第2章项目投资环境与市场分析4
2.1.投资环境分析4
2.2.区域房地产市场分析4
2.3.价格预测5
2.4.营销策略5
第3章建设规模与项目开发条件6
3.1.建设规模6
3.2.项目概况现状7
第4章组织机构与人力资源配置7
4.1.组织机构7
4.2.人力资源配置8
第5章项目实施计划进度8
5.1.项目开发期8
5.2.项目实施进度安排8
5.3.项目实施过程控制措施8
第6章投资估算与资金筹措9
6.1.投资估算9
6.2.资金筹措9
第7章财务分析11
7.1.项目评估依据11
7.2.财务评价基础数据的选择11
7.3.财务评价11
7.4.不确定性分析12
第8章社会效益分析12
8.1.项目对社会的影响分析12
8.2.社会评价结论13
第9章风险分析14
9.1.风险分析14
第10章.研究结论与建议14
10.1.可行性研究结论14
10.2.建议15
第1章总论
1.1.概述
1、项目名称：
星河城二期项目
2、承办单位概况
单位名称：
青岛银盛泰集团有限公司
单位性质：
有限责任公司
注册资金：
1亿元
单位住所：
青岛市城阳区正阳路196号国际商务港三楼
业务范围：
房地产开发、销售
法定代表人：
任军
企业负责人：
任军
建设单位简介：
青岛银盛泰房地产有限公司成立于1998年6月，2004年2月，组建青岛银盛泰集团有限公司，注册资金1亿元。
目前，青岛银盛泰集团是一家以房地产开发为主业，拥有八家全资控股子公司，涉及文化产业、投资、典当、物业管理的现代化综合企业集团，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员44人，其中高级职称3人，中级职称17人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为100万多平方米。
集团秉承着“构筑美妙空间”的企业使命，不断开拓进取。
在房地产领域，获得房地产开发企业国家一级资质，开发产品涉及民用住宅、旅游地产、商业地产、高端别墅等多元化领域。
开发领域立足城阳，进军市中心，并辐射了西海岸经济新区、胶州等周边地区。
成立十五年来，累计开发量达150多万平方米，销售收入近100亿元，税收达10亿余元，集团资产过30亿。
同时，集团公司本着将自身打造成一家管理规范、客户首选，具有强大生命力的百年企业的愿景，在练好内功的同时，积极借鉴优秀企业经验，同国内住宅产业的龙头企业——万科建立了战略合作关系，在合作中不断借鉴其优秀的管理模式和项目运作经验，力求更快更好的发展。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、项目提出的背景
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
青岛房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2012年，我国城镇居民人均建筑面积将达到35平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2020年达到人均建筑面积40平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。
因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
5、项目投资的意义与必要性
（1）对城市建设起到促进作用
目前，青岛市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与山东省住宅与房地产业发展规划相差甚远。
因此，改善青岛市人民的居住条件已经成为青岛市政府特别关心的问题之一。
同时，随着青岛经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使青岛城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
星河城二期项目符合青岛城市建设总体规划，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。
（2）解决劳动就业的需要
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为青岛市胶南区重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加青岛市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
1.2.主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
31,835.4
2
规划总建筑面积
㎡
85,953.4
2.1
其中：
住宅建筑面积
㎡
62,652.3
2.2
其中：
1-2层商铺建筑面积
㎡
11419.1
2.3
其中：
地下停车场建筑面积
㎡
10842
3
建筑密度
%
22.3
4
容积率
2.54
5
绿地率
%
38.3
6
项目总投资
万元
21,352.45
7
财务净现值
万元
6,031.08
8
财务内部收益率
%
71.83
9
静态投资回收期
年
0.85
10
动态投资回收期
年
0.84
1.3.问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及青岛的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
青岛市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。
充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
第2章项目投资环境与市场分析
2.1.投资环境分析
2012年青岛市实现生产总值（GDP）7302.11亿元（人民币，下同），全年城市居民人均可支配收入32145元，人均消费性支出20391元。
人均可支配收入统计中，低收入组人均可支配收入15753元，高收入组人均可支配收入61840元。
按可比价格计算，增长10.6%，其中第一产业增加值324.41亿元，第二产业增加值3402.23亿元，第三产业增加值3575.47亿元。
2012年青岛固定资产投资4153.9亿元，增长22.3%。
其中房地产开发投资930.1亿元，增长18.8%，全市商品房施工面积6473.7万平方米，增长13.8%。
商品房竣工面积1211.6万平方米，增长33.7%。
全年商品房销售面积950.9万平方米，下降7.5%。
2.2.区域房地产市场分析
1、青岛房地产投资分析
2011年青岛市完成开发投资83.27亿元，同比增长了26.84%。
其中，市本级完成开发投资61.19亿元，同比增长了29.70%，县（市）区完成开发投资22.08亿元，同比增长了19.53%。
从构成来看：
全市商品住宅完成投资57.30亿元，同比增长了31.65%，占完成开发总投资的68.81%；其中，市本级商品住宅完成投资42.74亿元，同比增长27.31%。
商业营业用房完成投资8.34亿元，同比增长27.07%，其中市本级商业营业用房完成投资5.84亿元，同比增长57.67%，县（市）区商业营业用房完成投资2.51亿元，同比减少12.46%。
2、青岛房地产供求分析
1）供给分析
2012年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2012年可以算是一个不折不扣的青岛房地产开发年。
2）需求分析
通过一系列数据可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增
长势态，市场需求整体向好。
2.3.价格预测
1、项目需求分析
本项目所在胶南区现已合并到黄岛区,人口众多,交通发达,经济蒸蒸日上。
人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高。
“新黄岛、新都心”的概念已经深入人心，积极的拉动了当地房地产市场的发展，使得本片区成为2012年胶南市房地产最热点区域。
星河城二期的开工建设，将进一步扩大隐珠片区房地产总量在整个海西区房地产市场上的占有率，提升隐珠片区的居民居住品质。
2、销售价格预测
根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于5400元/㎡；其中1号住宅楼销售均价5600元/平方米，2号住宅楼销售均价5650元/平方米，3号住宅楼销售均价5600元/平方米，1号至3号楼公共停车场6000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价18000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价10000元/平方米，本项目预测销售总收入为130854.43万元，详见附表五《销售收入及税金估算表》。
2.4.营销策略
本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。
该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。
本项目将确定以下推广策略：
1、推广渠道
①报纸广告
包括青岛日报、青岛晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。
②短信推广
成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。
③影视广告
当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。
电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。
④单张派发
贯穿项目营销始终的宣传利器，城阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。
⑤营销活动
●活动一：
“沿河风光带竣工典礼”、“星河城二期开盘庆典”。
●活动二：
“广州炒房团青岛购房动”。
●活动三：
“百年青岛星河城二期”摄影图片展”。
●活动四：
青岛人说青岛大型文化论坛。
●活动五：
系列名人讲座。
2、媒体宣传组合
开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。
开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在青岛的知名度，加以促进销售。
开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。
第3章建设规模与项目开发条件
3.1.建设规模
本项目总占地面积31,835.4平方米，总建筑面积为85,953.4平方米，建设总容积率为2.54，建设密度为22.3%,建设内容为3栋（1-3号楼）高层电梯住宅房（其中住宅面积62,523.3平方米，1-2层商铺面积11419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米）。
3.2.项目概况现状
1、地点与地理位置
本项目位于位于胶南新城区的核心位置，东面及南面近邻城区行政机构主要干道北京路与泰山路，西邻连云港路，是一座集小高层、高层、情景美墅、公寓为一体的交通便利的高品质社区。
2、土地权属类别和土地状况
本项目开发建设的土地位于青岛市黄岛区北京路与泰山路交汇处，面积为31,835.4平方米。
经青岛市人民政府国用（2010）第A102843号国土使用证批准为城镇单一住宅用地。
本项目土地的开发建设规划，已经青岛市规划局审议通过。
第4章组织机构与人力资源配置
4.1.组织机构
青岛银盛泰房地产有限公司成立于1998年6月，2004年2月，组建青岛银盛泰集团有限公司，注册资金1亿元。
目前，青岛银盛泰集团是一家以房地产开发为主业，拥有八家全资控股子公司，涉及文化产业、投资、典当、物业管理的现代化综合企业集团，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下:
销售部
工程部
财务部
技术部
管理部
办公室
4.2.人力资源配置
青岛银盛泰集团有限公司现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。
第5章项目实施计划进度
5.1.项目开发期
2013年6月至2014年6月为项目主体工程建设期。
5.2.项目实施进度安排
项目总体工期时间为1年，从2013年6月至2014年6月。
2013年8月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；
2014年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；
2014年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工；
2014年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。
5.3.项目实施过程控制措施
1、项目进度控制措施
在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。
检查方法有以下三种:
（1）建立项目实施进度报表；
（2）派出常驻人员，现场进行检查；
（3）定期召开现场会议。
2、项目质量控制措施
项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。
运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。
3、项目资金控制措施
在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。
严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。
第6章投资估算与资金筹措
6.1.投资估算
1、法律依据
Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；
Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；
Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；
Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；
Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；
Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》。
2、投资估算结果
项目总投资为21,352.45万元，包括工程费用16,479.07万元，前期费用302.62万元，土地费用3,246.4万元,报建费948万元,监理费148.27万元,设计费130.35万元,不可预见费892.94万元,销售费用793.28万元,建设期贷款利息533.25万元，详见附表一《总投资估算表》
6.2.资金筹措
1、资本金筹措
本项目自筹资本金为16,352.45万元（约占总投资的76%），全部用于本项目的开发和建设。
2、债务资本筹措
本项目债务资金约6,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。
3、资金来源落实情况
房地产开发企业资金运作方式一般如下：
自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。
本项目开发投资的资金来源有两个渠道：
一是自有资金，二是银行借贷资金。
根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：
房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金16,352.45万元（约占总投资的76%），向金融机构融资5,000万元（约占总投资的24%），本项目未考虑以销售回款补充建设资金。
本项目资金筹措情况如下表所示：
投资计划与资金筹措表
单位：
万元
项目
2013年
上半年
2013年
下半年
2014年
上半年
2014年
下半年
合计
一、总投资
4266.36
13654.26
3432.73
21352.45
1、固定资产投资
2084.76
7774.41
1524.65
21283.82
2、建设期利息
158.76
203.87
362.63
其中：
长期借款利息
158.76
203.87
362.63
流动资金借款利息
二、资金筹措
5000.37
15263.37
1088.71
21352.45
1、自筹资金
5000.37
10263.00
1088.71
16352.45
2、借款
5000.00
5000.00
其中：
长期借款
5000.00
5000.00
短期借款
第7章财务分析
7.1.项目评估依据
1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；
2、国家现行的财税制度和有关法规。
7.2.财务评价基础数据的选择
销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；
营业税：
税率为6%；
城市维护建设税：
按实际缴纳增值税8%计算；
教育费附加：
按实际缴纳营业税的4%计算；
所得税：
税率为27%。
折现率的设定：
参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为12%；
7.3.财务评价
1、基本报表
损益和利润分配表（见附表六）。
财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。
2、盈利能力分析
财务内部收益率
根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。
财务净现值
根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。
详见附表八。
投资回收期
根据预计的现金流量表计算，本项目在2014年上半年现金流转正，从2014年1月开始计逄，本项目投资动态回收期0.88年。
详见附表八。
根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为3,395.97万元、年均净利润为2,280.19万元。
7.4.不确定性分析
1、敏感性分析
根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。
测试结果表明：
当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。
均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。
2、盈亏平衡分析
当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。
就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。
第8章社会效益分析
8.1.项目对社会的影响分析
本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。
具体体现在如下方面：
1、引进先进的住宅开发理念，推动青岛市房地产业的发展
青岛市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。
青岛银盛泰集团有限公司在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立的形象，银盛泰星河城社区采用德式简约的建筑风格，追求舒适简约、自然环保，体现出强烈的现代感与都市气息。
同时以“造城”为概念，结合隐珠公园水系优化住宅品质、完善居住文化，带动区域住宅品质提升，打造滨河、生态、活力、宜居的新式社区。
2、开发精品社区，提高住户的人居水准
本项目作为青岛银盛泰集团有限公司在青岛黄岛区北京路与泰山路交汇处建设的又一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。
通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为青岛市房地产的产品类别提供新的定义。
3、发展青岛市经济，从实质上提升区域价值
根据青岛市十二五发展规划制定的发展战略，青岛市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。
本项目属于青岛市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升青岛城市建设档次与水平，改善区域环境，提升青岛地区的城市形象，具有十分重要的意义。
8.2.社会评价结论
通过社会评价和风险分析得出：
本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。
第9章风险分析
9.1.风险分析
1．风险及防范
近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。
为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。
2．销售风险及防范
本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。
因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。
3.工期和工程质量风险及防范
由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。
工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人
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