老年公寓工程项目建设投资可行性研究报告.docx
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老年公寓工程项目建设投资可行性研究报告
老年公寓建设必要性与可行性的调查报告
---老龄化社会老人住房养老模式探讨
一、引言
宁波市老龄化已经初步显现，到2025年宁波市将处于中等老龄化程度，2050年将处于老龄化的最高峰，老龄人口的养老问题成为宁波市乃至全国关注的热点。
传统的养老模式以“三代同堂”的“家庭养老”为主；但是随着居住观点的改变以及子女工作压力大、闲暇时间少，子女与老一代分居现象不断增加，传统的家庭养老服务功能日益弱化，以老人群居形式的“集中养老”模式显得越来越重要。
但是政府出资的养老服务机构，由于数量少，很难满足日益增加的老年人口养老需求。
老年公寓这种以民间组织、企业、个人创办的养老机构正好能弥补这一空缺。
为此，本调查小组以宁波市第六次人口普查为契机，基于普查数据的基础上，采用分层、三阶段抽样，进一步对宁波市老年人口关于老年公寓这种“集中养老”模式的需求量和需求特征进行调研。
通过调查分析了目前老年人对居住环境的满意度为一般；单一的社会养老模式无法满足老年人的养老需求；家庭养老模式中两个子女赡养四位老人给子女带来了很大的养老压力。
这些都是目前老年人养老模式所遇到的问题，为此我们提出老年公寓养老模式——既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。
老年公寓是政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计。
我们从老年人和子女的角度分析老年公寓的必要性和可行性，及对养老公寓的建设提出目前存在的问题和一些不成熟的建议，希望为宁波市乃至全国应对不断加剧的老龄化社会的养老问题提出相应的优化可行性方案，提供决策依据。
二、项目简介
2.1调查目的
（1）通过对宁波市区老年人口的实地考察、走访，了解宁波市区老年人口养老居住环境及老年人对此的满意度，老年人对于老年公寓这种养老模式的需求度和需求特征。
（2）通过对宁波市区中年人口的实地调查、走访，了解宁波市区中年人口对于其父母养老模式的需求，以及对于其父母采用老年公寓这种养老模式的需求度以及需求特征。
（3）通过对目前已有的老年公寓的现有数量和硬件设施的调查，结合老年人对老年公寓需求数量以及需求特征，提出优化改进的具体解决方案。
（4）通过对社区居委会的访谈，了解目前老年人基本养老状况，以及目前社区养老存在的不足。
（5）将调查所得结果和具体相关意见等资料呈交给市民政部门，探讨适合宁波实际情形的养老模式，为日益加剧的老龄化趋势下的老人养老和居住问题尽一份绵薄之力。
2.2调查对象
调查对象分为两部分：
宁波市海曙区和鄞州区地理范围内的常住住户中的60岁以上老人和中年人员，访谈对象为调查社区居委会相关负责人。
在宁波市海曙区老年人生活状况的定性调查基础上，本次调查采用入户面访式调查方法，采取分层抽样与随机抽样相结合的多阶抽样方法选取样本。
共走访了6个社区中的15个小区，发放问卷400份，回收有效问卷354份，问卷有效率为88.5%。
2.3研究方法
2.3.1问卷调查
本次调查采用三阶段、按比例等随机方法选取调查样本。
三阶段抽样，就是在调查的市区内首先随机抽选三个社区，社区是一级抽样单元。
其次对抽中的社区进行随机抽样，随机抽取三个小区，小区是二级抽样单元。
最后，在抽中的小区内抽取60岁以上的老人为三级抽样单元。
每一阶段都在已编制好的抽样框内，使用简单随机法抽取各级单元。
各级抽样单元数量，按照老龄人口数的体数量比例从总样本量中逐层进行分配，即使用按照比例规模的抽样方法。
对抽中的老人进行问卷调查。
2.3.2社区居委会访谈
2012年9月2日下午，我们调查小组拜访了宁波市鄞州区首南街道南裕社区居民居委会、海曙区西门街道新高社区居民委员会，了解了当地社区老年人的基本情况及目前政府对老年人的养老设施及规划。
2.3.3特别说明
由于本次我们调查的问题，即“老年公寓建设必要性与可行性的调查研究——宁波市老龄化社会老人住房养老模式探讨”，问卷中的一些问题，如收入、经济来源、房产情况、家庭矛盾等问题，在一定程度上涉及个人隐私。
尽管我们已保证不会泄露个人信息，但相当一部分人（尤其是老年人）的保守思想、及因为之前居住环境的原因，及其排斥配合，这给我们在问卷调查中造成了很大的困难，导致最终发放问卷数并没有达到我们预想的数量。
2.4报告要点
首先，分析老年人对目前居住情况的满意度，以及他们对理想居住环境的决定性因素。
第二，分析社会养老和家庭养老的局限性。
第三，提出建设老年公寓来缓解养老压力，并通过老人和子女两方面来探讨老年公寓的可行性及建设过程中需要考虑的因素。
最后，总结本次调查结果，并提出建设老年公寓养老的一些建议。
三、老年人口养老现状及满意度分析
3.1老年人养老现状
3.1.1老年人以独居为主
通过分析老年人的婚姻状况和居住方式，可以了解到目前老年人大部分是不与子女居住在一起，所以老年人只能依靠社区养老或养老机构。
表3-1：
老年人基本信息
调查项目
选项
百分比（%）
户口性质
城镇户口
98.53
农村户口
1.47
婚姻状况
配偶健在
82.35
丧偶
17.65
居住方式
单独居住
16.18
夫妇居住
72.06
和子女同住
8.82
与孙辈同住
2.94
社区居住的老人绝大部分是城镇户口，仅有1.47%是农村户口。
老年人从农村到城镇养老的比例很低。
社区老年人中配偶健在的占82.35%，丧偶的占17.65%。
社区养老的老人多数配偶健在，能互相照顾。
但随着年龄的增大独身的老人比重呈上升趋势。
据资料显示，60-69岁丧偶老人占16.7%，70-79岁占37.3%，80岁以上的占36.4%，足以说明有更多的老年人在养老时需要由他人照料。
宁波市老年人有72.06%是老年夫妇同住的，当然独居也到大有人在。
与子女同住的老人只占了8.82%，与孙辈同住的情况比较少见，只占了2.941%。
这说明老人平时生活大部分是靠自己打理，子女无暇照顾。
家庭养老不能满足老年人的养老需求，所以老年人居住的环境必须配备专业的医疗设施和丰富的文娱场所，弥补家庭养老的不足。
3.1.2老年人口收入偏低
表3-2老人经济状况分析
调查项目
选项
百分比
退休前职业
公务员
4.48
企业单位
20.9
个体户
5.97
工人
52.24
文化教育
2.99
科技医疗
4.48
林牧渔
4.47
其他
4.47
收入来源
劳动收入
5.87
退休金
80.89
子女赡养费
5.88
政府补助
2.94
储蓄投资
1.47
其他
2.95
收入情况
500以下
10.29
501--1200
17.65
1201-2000
36.76
2001-3000
16.18
3000以上
19.12
社区老人离退休前是工人的最多，占52.24%，其次是在企业单位，占20.9%，再次是公务员和医疗卫生工作者，各占4.48%，个体、文化教育者和劳动者都比较少。
其中，80.89%的老人的收入来源于退休金，只有11.75%的老年人的经济来源是有子女赡养和劳动收入，另外，靠政府补贴生活的老人仅有2.94%。
可见老年人收入主要来源是自己的退休金；其次是子女给老人提供赡养费和目前老人靠自己维持生活；最后，政府的补助范围比较小。
在收入方面，收入在1201-2000元的最多，占36.76%，其次是501-1200元之间，占17.65%，3000元以上和2001-3000元，分别占19.12%和16.18%，在宁波，仍有10.29%的老人的月收入在500元以下。
通过调查时跟老年人的交流，老年人目前的收入，基本能够满足日常的开销。
但宁波市近几年物价上涨，使得他们并无过多的储蓄。
所以老年人在养老方式的选择上，会考虑是经济因素。
3.1.3老年人居住的房屋年龄较长
表3-3房屋情况分析
调查项目
选项
百分比
手中房子套数
没有
2.94
一套
91.18
两套及两套以上
5.88
房屋产权
自己
88.24
子女
8.82
出租
2.94
房龄
1-10
29.41
10-20年
52.94
20年以上
17.65
调查中，91.18%的老人手中有一套房子，宁波市老年人目前居住的房屋产权大多都是属于自己的，占了88.24%的大量比例，占比例最少的是出租房，只占了2.94%，其余的老人目前居住的房屋产权是属于子女的，占了8.82%的比例。
经调查数据的分析，宁波市老年人目前所住房屋的房龄大多是10-20年，占了52.94%的比例，房龄1-10年以及20年以上的分别占了29.41%和17.65%的比例，这说明宁波市很多小区都是近20年内建造的。
房屋设施过旧，以及当初的设计未必符合现在老年人居住特点，给老人的日常生活带来了极大的不便。
3.1.4老年人口房屋配套设施不理想
表3-4房屋配套设施分析表
我们对目前老年人居住环境所具备的设施做了调查。
数据显示，有199个老年人所在的社区有老年活动中心；有173个老年人所在的社区有社区卫生服务中心；有132个老年人所在的社区有室外健身场所；有77个老年人所居住的社区有社区托老所。
说明老年活动中心和社区卫生服务中心辐射面相对较广，基本可以满足老年人日常的锻炼、休闲活动。
但托老所相对来说覆盖面较少，不能满足有需求的老年人养老需求。
3.2老年人口居住满意度分析
3.2.1现状居住满意度分析
图3-1环境满意度
据调查分析，宁波市老年人对目前的居住环境非常满意的非常少，只占了4.412%的比例；大多数都表示一般满意，占了39.71的比例；当然比较满意的也占了不少的比例，有35.29%；不过不满意的比例占了很大一块，20.59%，下面我们就分析一下决定满意度的因素。
3.2.2满意度的决定因素因素分析
3.2.2.1满意度因素的定性分析
3.2.2.1.1满意因素分析
图3-2环境满意方面
我们对“老年人对所居住的社区有哪些满意的因素”进行了调查。
有228个老年人对所居住社区的医疗设施比较满；有150个老年人选择了有家人、朋友的陪伴；有108个老年人选择了有家人、朋友的照料；有72个老年人对所居住的社区有良好的娱乐设施而满意；有48个老年人觉得满意的原因是房屋新、设施比较全。
由此看出，老年人目前附近有良好的医疗设施、有家人和朋友的陪伴和照料、附近有良好的休闲娱乐设施，这些才是老年人满意居住地的决定性因素。
3.2.2.1.2不满意因素分析
图3-3环境不满意方面
我们对“老年人对所居住的社区有哪些不满意的因素”进行了调查。
有175个老年人对居住环境不满意是因为房屋过旧；有143个老年人不满意是因为附近没有良好的休闲娱乐设施，对老年人来说，身体健康状况是非常重视的；虽然很多小区附近有医疗设施，但有些还是无法满足老年人的需求，因此不满意无良好的医疗设施的老年人有101个人；82个老年人是因为缺少家人和朋友的陪伴以，54个老年人认为生活困难，社区并没有相对的服务措施，这说明儿女应该加强对父母的照料，社区应该多提供一些帮助老年人生活的服务。
目前看来，老年人对强身健体的观念越来越强烈，他们的需求是动态的、发展的，而老年人对需求的表达存在滞后和模糊，因此，社区是根据老年人的需求制定服务的政策制度，会缺乏一定的前瞻性。
3.2.2.2满意度因素定量分析
户口、房屋房产权与老年人对社区满意度并无直接影响且不易具体量化。
居住环境、经济情况、居住情况以字符串定义出现，与以百分制来评估的其它6项数据（房屋新、设施齐全，附近有良好的休闲娱乐设施，附近有良好的医疗设施，有家人和朋友的照料，经济收入以及居住情况）相比无法一同进行定量分析。
现选取部分可以量化的因素对该公司员工满意度进行分析，设该公司员工满意度函数如下：
Y=A+BX1+CX2+DX3+EX4+FX5+EX6
式中的变量含义如下：
表3-5
因变量
Y
居住环境满意度
自变量
X1
房屋新、设施齐全
自变量
X2
附近有良好的休闲娱乐设施
自变量
X3
附近有良好的医疗设施
自变量
X4
有家人和朋友的照料
自变量
X5
经济收入
自变量
X6
居住情况
其中：
环境满意度用0、1分别表示不满意、满意；房屋是否新、设施是否齐全分别用0、1表示；是否有良好的娱乐设施用0、1表示；是否有良好的医疗设施分别用0、1表示；是否有良好的医疗设施分别用0、1表示是否家人朋友照料分别用0、1表示；经济收入500以下、501--1200、1201-2000、2001-3000、3000以上分别用0、1、2、3、4表示；居住情况分别用0、1表示。
利用SPSS软件分析结果如下：
表3-6
由以上分析结果可以得出如下结论：
由于R平方等于0.427，拟合度低，但是回归模型的检验，sig是否小于0.05，说明了这个回归模型可以用的，经t检验，t>2效果显著。
“附近有良好的医疗设施”的t值最大，为3.611。
可以得出最终回归方程为
满意度（Y）=2.030-0.205X10.921X2+0.697X3+0.432X4+0.205X5+0.002X6
其中，除了居住情况和房屋是否新、设施是否齐全并不是满意度的决定性因素，而其他的因素，比如附近有良好的医疗设施、有家人朋友的陪伴和照料、附近有良好的休闲娱乐设施、经济收入，这些才是老年人满意居住地的决定性因素。
这个定量的结果与之前我们定性的分析结果是一致的。
这个结果说明随着社会发展，老年人生活品质的提高。
物质上方面，老年人对社区休闲娱乐设施以及附近医疗设施越来越关注；精神方面，老年人更在意子女和朋友对自己的关心和照料；同时老年人也希望政府、社区多提供养老服务措施，保障老年人最基本的生活条件，以减轻老年人在经济上的负担。
3.3小结
◆老年人以独居为主。
目前78.24%的老年人不与子女同住，说明社区应该加强工作人员对老年人日常生活的照料和服务管理。
◆老年人收入低。
64.7%的老年人的月收入在2000元及2000元以下，对于宁波这所高消费的城市来讲，这些仅够老年人最基本的开销，且每月并无充裕的储蓄。
◆房龄较长。
91.18%的老年人手上有一套自己的房子，大部分老人目前居住的虽然是自己的房子，但是70.59%的房子的房龄已经超过了10年，有的甚至在20年以上，房子早已老化，再加上建设很久，许多设计都不适合老年人的需求，会给老年人在生活上造成极大的不便。
◆对周围的设施不满意。
社区的医疗、健身等设施配备不齐全，不能为老年人提供一个最基本的舒适、安心的养老环境。
老年人的需求是动态的、发展的，而老年人对需求的表达存在滞后和模糊，因此，社区是根据老年人的需求制定服务的政策制度，会缺乏一定的前瞻性。
◆老年人满意度的决定性因素有：
附近有良好的医疗设施、有家人的和朋友的照料、附近有良好的休闲娱乐设施、经济收入。
但是目前社区的这些设施配备并不齐全；老年人的经济收入也不理想；而且老年人养老不能过度依赖政府和社区。
所以可以看出，目前老年人的生活，无论是经济能力上还是居住环境，以及家庭养老、社区养老，都不能满足老年人的生活和精神需求。
老年人对目前居住的环境满意度为一般。
四、社会养老分析
4.1单一的养老模式无法满足
4.1.1社会养老现状分析
现在全宁波市220家养老机构中，24家由市、县（市、区）两级政府举办，社会力量举办的养老机构只有35家。
我们分别查找了公办养老院、民办养老院的现状。
（1）公办公营养老院。
呈现出“一床难求”的特点，宁波目前有养老床位3万张。
今年，宁波把办好养老服务机构列入市政府实事工程，计划新增床位2000张；到“十二五”末，全市养老机构床位数要力争达到45000张以上，每百名老年人拥有床位3.5张以上。
但尽管如此，与机构养老的需求增长相比，差距仍在扩大。
要满足数以万计老人的需求，这无疑是杯水车薪。
其次，养老机构的层次低、设施简陋，目前宁波的养老机构仍以低档、低价为主。
很多养老机构都是依社区而建，普遍建筑老化、设施不全，在内部建筑设计上也缺乏人性化考虑，没有按照老年人生活和生理特点以及年龄需求去设计。
此外，养老机构的从业人员数量少、专业素养低，平均每名工作人员（包括临时工）要服务12位左右的老年人，而工作人员的平均年龄为53.5岁，年龄偏大的问题仍比较突出。
（2）民办民营养老院。
目前宁波有民办非营利的养老机构35家，有8159张床位。
民办养老院形成高端、低端两种层次的两级分化，要么收费每月花费5000元～6000元，享受高品质生活，要么收费每月不足2000元，维持简单的日常养老需要。
无论哪种规模，民办民营性质的养老院，床位资源相对宽松，比较容易入住。
但是，民办民营养老机构除了屈指可数的少数高端养老机构外，规模往往较小，设施往往比较陈旧。
这种现象主要缘于场地问题，“民办”的最大门槛在于土地和房屋限制。
根据政策规定，养老院建设不同于地产项目，采取的是类似租赁的经营模式，养老院建成以后不能当房子卖。
受此制约，民办民营养老机构主要通过租赁房屋建立养老院。
然而，根据我国相关规定，租赁合同最长只有20年，因此养老机构大多不愿更新设施。
4.1.2我市养老机构存在的问题
（1）城镇养老机构将“供不应求”。
现在全宁波市220家养老机构中，24家由市、县（市、区）两级政府举办，社会力量举办的养老机构只有35家，所有机构可提供3万张床位。
今年3月市政府召开的第二次全市老龄工作会议提出，到“十二五”末，全市养老机构床位数要力争达到45000张以上，民办养老机构床位数达到总数的30%，每百名老年人拥有床位3.5张以上。
虽然目前城镇养老机构的供给符合建设部要求，但考虑到随着我市老龄化进程的不断加快，未来我市城镇老年人口数将有一个快速增长的过程，若不及时加快城镇养老机构的发展速度，将会出现供不应求的状态。
（2）养老模式过于依赖政府。
目前的社会化养老事业实际上更应该称为政府化养老事业，无论是居家养老还是机构养老，绝大部分还是靠政府的投入，尤其是居家养老服务和社区养老，从政府购买服务到社区服务中心的建设，基本上都是政府公共财政的投入，个别街道和社区也有企业或者社会组织的参与，但相比政府的投入和影响，就显得微不足道了。
但是政府的财政也是有限的，需要实现目标也很多，本着“注重社会公平”的原则，不可能将大量的资金都用于老年事业上，因此，社会资源的缺失势必影响居家养老、社区养老服务的发展，影响居家养老和社区养老服务的持久性和长效性。
反过来，如果政府资金不到位，社区就没办法为老年人提供相应的养老措施。
（3）种类较为单一，管理和服务有待提高。
宁波市目前的养老机构不是由市、县（市、区）两级政府举办，就是社会力量举办的，尚没有其他性质（如联营、合资等）的养老机构。
由此可看出，我市城镇养老机构床位有半数以上仍属于全福利和半福利事业单位管理，其运作过程中融入了许多政府行为，没有按市场规律运行企业化运营，也缺乏档次区分。
在管理方面，由于大多数的城镇养老机构由政府工作人员担当管理职责，他们在工作中缺乏忧患意识，工资与养老机构的收入不挂钩，无形中降低了他们对老人服务的责任意识。
相关法规制度的不完善，使养老机构的管理缺乏有效的监督监管机制，职工工作没有正常的压力和动力，服务意识不强，影响老年人的入住欲望。
在服务质量方面，由于我市城镇养老机构的主要服务人员来源于城市下岗职工以及城郊或农村务工人员。
他们大多没有经过专门的业务培训，缺少为老人服务的专业知识和技能。
工资水平低以及工作的脏和累，易使他们产生不满情绪，服务质量无法保证。
（4）硬件设施不够完善，医疗保障不足。
我市现有的城镇养老机构不少是原来房屋改建的，普遍建筑老化、设施不全，在内部建筑设计上也缺乏人性化考虑，没有按照老年人生活和生理特点以及年龄需求去设计，地面不防滑、房间朝向不科学、光线不充足、没有无障碍设计等给老年人生活带来诸多不便。
在医疗卫生保障方面，不少老年机构医护人员少，业务水平低，有些甚至没有应急医疗设备和器械，无法进行老年人常见突发病的应急处理。
（5）文化娱乐活动设施少，不能满足老人精神需求。
目前由于养老机构资金有限，在娱乐、锻炼等配套设施不完善使得养老机构很难为入住老人提供一个文化娱乐生活丰富多彩的养老环境，忽视了老人养有所乐的精神需求，易使老人产生孤独和失落感。
（6）价格偏高成为影响入住养老机构的瓶颈因素。
我市有不少城镇养老机构环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价格偏高，有的月租价高达2000-3000元，使得很多老人只能望洋兴叹。
而那些价格稍低些的养老机构，又普遍条件较差，不是配套设施不够齐全，就是服务质量较差，老人在里面生活不方便，造成价格低的养老机构老人不愿入住，条件好的机构又住不起的尴尬局面。
4.2海曙区、鄞州区社区访谈记录总结
4.2.1服务水平整体较低
无论是服务内容还是服务人员素质等都还停留在服务发展的初级阶段，专业性不高是服务水平较低的主要原因之一。
这其中有多方面的原因，一是居家养老服务人员大都来自社区下岗失业人员或者一些低龄老人，普遍文化素质都不高，又没有经过系统、专业的培训，因此只能从事一些打扫卫生、烧饭买菜等简单家政类的服务；二是除了敬老院、老年福利院等养老机构，社会上还没有专业的老年服务机构，也没有专业的老年服务人员。
三是老年人社会化养老意识不强，只是把居家养老服务当作政府的“好心”，有的享受已经很满意了，没有意识到这是老年人基本的权利，因此往往对服务的要求不是很高。
四是根据目前老年人的生活状况和基本需求而制定的服务内容、服务标准都是探索性的，很多方面还是低水平的，还需要不断的完善和改进。
多方面的因素造成居家养老服务的整体水平还比较低。
4.2.2服务规划不够完善
根据老年人的需求制定服务的政策制度，具有更好的针对性，能够贴近老年人的真实生活状况，效果也会比较明显。
老年人的需求是动态的、发展的，而老年人对需求的表达存在滞后和模糊，因此，根据老年人的需求制定服务的政策制度，会缺乏一定的前瞻性。
比如从社区居家养老服务中心建设方面来看，目前20家居家养老服务站点基本能够辐射到全区各个社区，但据调查分析，海曙区老年人口超过20％的社区有15个，但其中只有2个社区建有居家养老服务中心，更多的居家养老服务中心是建在老年人比例较少的社区，虽然周边的服务中心可以辐射，但辐射面的扩大，其强度势必减弱，很难满足老年群体的需求。
因此，整个居家养老服务体系需要更加科学的规划和统筹的安排。
4.2.3资金保障渠道单一
目前的社会化养老事业实际上更应该称为政府化养老事业，无论是居家养老还是机构养老，绝大部分还是靠政府的投入，尤其是居家养老服务，从政府购买服务到居家养老服务中心的建设，基本上都是政府公共财政的投入，个别街道和社区也有企业或者社会组织的参与，但相比政府的投入和影响，就显得微不足道了。
但是政府的财政也是有限的，需要实现目标也很多，本着“注重社会公平”的原则，不可能将大量的资金都用于老年事业上，反过来，如果政府资金不到位，社区就没办法为老年人提供相应的养老措施。
因此，社会资源的缺失势必影响居家养老服务的发展，影响居家养老服务的持久性和长效性。
4.2.4缺乏对服务绩效的评估
居家养老服务起始阶段，重点关注老年人的需求和服务资源的落实，比较注重在服务模式的探索和服务过程的运作，对服务效益的评估并不是工作的重点。
随着居家养老服务的深入开展，服务模式已经初步定型，需要对服务开展做全面的评估。
如果缺乏对服务的绩效评估，不易掌握服务过程中的弊端，不清楚服务效率和效益，也就无法判断服务模式的合理性和科学性，不利于服务的持续发展。
2009年，市民政局开展了城市社区居家养老
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