消费者行为论房地产消费者权益保护.docx
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消费者行为论房地产消费者权益保护
（消费者行为）论房地产消费者权益保护
论房地产消费者权益保护
壹、加强房地产消费者权益保护的必要性
随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品于公民生活消费中的地位日渐重要。
目前我国房地产业正面临俩个互相矛盾又互关联联的问题：
壹方面是商品房销售不畅，大量商品房积压，直接影响了住房制度改革的深化，制约了国民经济持续增长目标的实现；另壹方面是房地产消费者权益的保护亟待完善，中国消费者协会1998年消费者权益保护日方案表明，于最近的壹、俩年中，消费者对房地产消费投诉的案件逐渐增多起来，成为我国消费者权益保护的壹个新课题。
二者的矛盾于于，第壹个问题主要体现了房地产运营者的利益，第二个问题则主要体现了消费者的利益，这俩方面的利益本身就存于消涨和对立的关系。
二者的联系于于它们之间存于互为因果的关系，对房地产消费者权益保护的欠缺必然影响消费者买房的欲望和住房商品化的进程，从而使房地产消费市场陷入疲软；而住房商品化的低水平则意味着房地产消费者权益的低层次，住房改革不能深入则房地产消费者的权益将停留于旧体制下那种完全依赖单位分房的被动地位，其作为消费者的充分资格亦无从谈起。
当俩种相互对立的利益发生冲突的时候，法律保护的侧重或法律的价值取向取决于多重因素，但最根本的是经济发展的客观需要，以及体现壹种社会经济制度的基本要求。
我国经济体制改革的总趋势要求深化住房制度改革，加速住房商品化的进程，而从整个房地产市场的发展程度来见，目前生产市场的发展速度已大大领先于消费市场，由卖方市场转为买方市场的趋势已现端倪，市场关系的失衡客观上要求法律价值取向倾斜的侧重；而我国社会主义市场经济的本质依然是以最大限度地满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标，房地产消费者权益直接关系到人民群众基本的生存权利，应当受到法律的优先保护。
这壹切均决定了将房地产消费者利益由壹般民法保护上升为消费者权益保护高度即予以特别保护的必要性：
（壹）消费者保护发展的需要
1.房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，它又直接关系到公民的基本生存权利，故而应当将其纳入消费者保护法的范畴。
消费者保护运动的发展历史表明，壹个国家不同的经济发展时期以及和之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。
例如本世纪初美国消费者运动是以争取洁净食品和安全药品为目标，到了60年代以后则深入到诸如汽车安全等较高级的领域；我国80年代初期商品经济水平较低，消费者保护的要求大均限于食品和壹般日用消费品。
80年代中后期和90年代初期，随着我国经济发展水平和人民生活水平的大幅度提高，消费者保护的热点集中到价值相对较高的家用电器等较高档消费品上；近几年来，我国房地产业迅速发展，买房这个普通百姓数年前仍不敢问津的话题成为新的消费热点，房屋价值之高、和消费者基本生存利益联系之紧密，自然使之成为消费者权益中最重要的权益。
房地产消费者权益的突出地位也表明了我国公民生存权利质量的巨大变化。
当人们的温饱问题尚未完全解决之前，对住房消费不可能提出过高的要求，但当人民生活水平达到“小康”阶段时，对住房消费的要求便开始强烈起来。
国际上壹些专家和机构的调查显示，住宅建设规模和国民生产总值之间存于壹定的比例关系，此比例关系呈倒葫芦形曲线变化，当人均收入达到1000美元时，住宅投资达6～7％，为最高峰值。
我国目前正处于开始进入此峰值的时期，房地产消费者权益保护是我国经济发展的客观要求。
党的“十五大”提出了建设社会主义法治国家的目标，实现这壹目标的重要内容是公民权利意识包括消费者权益保护意识的大幅度地提高。
最近我国签署了《公民权利和政治权利国际公约》，于我国最基本的人权是广大人民群众的生存权利。
现代民法理论将传统不动产利益分解为不动产生存利益和财产利益，于房地产利益结构中，房地产运营者利益属于不动产利益中的资本利益（如运营者的投资利益）或所有利益（如运营者出租房屋的收益）。
房地产消费者利益则主要属于不动产生存利益，即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益。
现代民法理论认为，当上述俩种利益发生冲突时，法律应当首先保护不动产生存利益。
（注：
温丰文：
《现代社会和土地所有权理论之发展》，台湾五南图书出版公司1994年版，第131页。
）这种优先保护原则和消费者保护法的保护原则是完全壹致的，无论从我国社会主义公有制的基本经济规律和法律保护公民根本利益的要求出发，仍是从消费者保护运动目标本身所具有的发展性规律出发，均有必要将房地产消费者权益纳入消费者保护法的保护范畴。
2.实行住房商品化改革后，房地产消费者的弱势地位更加明显。
我国随着住房改革的深入，房地产消费关系的市场属性明朗化，以往政府通过公房管理对居民房地产利益的行政保护趋于衰减，取而代之的是房地产运营者昂首阔步进入房地产市场。
和壹般市场经济国家的房地产商相比，我国的许多房地产商的强势地位毫不逊色，其中不乏以权力支撑的党政军机关开办的房地产公司，包括房地产主管部门所属的政企壹家的行政性公司。
普通居民作为房地产消费者难和这些强有力的运营者相抗衡，这种力量对比的消涨对消费者显然不利。
对公民个人消费权益的优先保护体现了现代民法社会本位的发展趋势，是现代商品经济高度发展引发对公民基本生存权利予以特殊保护的客观要求；公民个人和法人团体相比，前者处于弱者地位，于经济实力、联合程度、消费认知能力、诉讼能力等诸多方面均很难和以法人形式出现的运营者相匹敌，因而法律维护公平的宗旨要求于保护的取向上应对消费者有所倾斜。
我国房地产市场发育的不完善更使法律保护有必要向消费者倾斜。
我国房地产市场发育不完善的主要表现之壹是，房地产壹级市场即生产运营市场发展较快，而二、三级市场即以房地产转让和再转让为形式的房地产消费市场发展滞后；而于壹级市场中又以和房地产消费者生存利益最密切关联的普通适用性住宅建设相对不足。
房地产立法大量的是关于大力发展房地产壹级市场即生产运营市场的规范，而房地产消费市场的规范比较欠缺，对房地产消费者利益保护的规范更为薄弱；于已有的房地产立法中，和普通居民生存利益最关联的住宅制度主要依靠政策规范调整，而法律保护相对不足。
这种情况和现代社会对公民生存利益的优先保护原则有相当差距，是造成目前我国居民购房热情不高，房地产销售市场不畅的壹个重要原因。
应当承认，于房地产业能够为运营者和政府财政带来巨大利益的吸引下，我国前些年壹些地区大力发展房地产业，于利益的倾向上是注重对房地产商业利益的保护，而对房地产消费者利益的保护相对不足。
房地产消费者利益和房地产运营者利益的关系具有冲突的壹面：
地价越高房价也越高，消费者负担也就越重。
我国的土地使用权出让制度因现行体制的缺陷造成批地过多过滥，以协议批地方式为主（占90％之上），使壹些运营者通过“炒地皮”、“倒项目”大发横财，房地产消费者却不得不为此付出沉重的代价。
更有甚者，个别房地产商为增大利润比例，和建筑商串通，不顾工程质量，偷工减料，极大地危害了消费者的利益。
虽然国家通过法律和行政手段努力对房地产运营者加以约束，但上述问题的解决远不尽如人意。
为此法律的保护功能有必要进壹步向消费者权益倾斜，即通过消费者保护法的特殊保护手段强化对消费者的保护和对运营者的限制。
3.公正审理侵害房地产消费者权益案件的需要。
我国《消费者权益保护法》规定的消费者7项权利应当完全适用于房地产消费者。
这7项权利包括：
获得真实信息的权利、自由选择的权利、人身健康和安全不受损害的权利、经济利益不受损害的权利、获得补救和赔偿的权利、进行社会监督的权利和受消费教育的权利。
现实经济生活中房地产消费者的这些权利被房地产运营者侵害的程度十分严重。
我国房地产消费市场存于的突出问题是房地产投机严重，造成房地产价格不合理，极大地损害了消费者的经济利益；此外，房屋质量低劣、售后维修得不到保证、不对消费者公开房屋价格构成或以虚假广告的房屋价格蒙骗消费者、强迫消费者交付各种不合理的费用等行为，均应承担损害消费者利益的法律责任。
目前我国法律对损害消费者房地产权益的壹些特殊情况缺乏专门和完备的法律措施，如运营者未能按规定向消费者交付产权证导致的权利瑕疵问题、期房不能如期交付的责任问题等。
然而，我国房地产消费者权益案件的审理往往且不适用消费者权益保护法。
目前我国对侵害房地产消费者权益案件的审理以司法途径为主，这种途径的缺陷主要是：
第壹，诉讼程序复杂，代价高昂，许多消费者难以承受，且举证责任往往对消费者不利；第二，适用的法律往往不是消费者保护法规范，而主要是民法通则的壹般规定，对房地产运营者往往适用壹般合同过失责任原则而不是消费者保护法的严格责任或无过失责任原则，亦基本上谈不到保护重点向消费者倾斜。
据1998年10月10日《北京晚报》报导，壹研究院为其职工购买了价值4000多万元的商品住宅，却发现由于建房用地是集体土地而办不下产权证，只得由单位起诉卖方，而职工且不能以消费者名义请求保护，壹审法院对这种显然属于有无法修复的严重缺陷、依消费者保护法的规定应予以退赔的商品，作出了改商品房所有权销售为使用权降价销售的判决，显然判决依据且非消费者保护法而是壹般的合同法规范，职工消费者对此种结果很不满意。
大陆法系司法保护的传统本身就趋于保守，加上立法的不完备和房地产消费者权益保护的法律实证模糊，使我国现行的司法保护不能很好地适应房地产消费者权益保护的要求。
近年来向消费者协会投诉侵害消费者房地产权益的案件逐渐增多，虽然消协努力予以解决（主要是通过消协调解或消协支持消费者诉讼），但由于缺少明确的规范和依据而使这种努力的效果受到局限。
中国消费者协会承认，“房屋质量（包括附属设施）投诉，近几年明显增加，而且解决这类消费者权益纠纷的难度较大”。
（注：
中国消费者协会编：
《保护消费者权益案例选编》，中国工商出版社1998年3月版，第35页。
）从消协调解解决的具体作法来见，同类案件的处理标准和处理结果有很大差异，如同样是房屋质量存于严重缺陷的消费者投诉案件，有的案件处理结果是退仍房款且赔偿损失，（注：
前揭书第112页。
）有的却是予以修复；（注：
前揭书第114页。
）同样是购房合同未履行，有的是仍款且双倍返仍利息，（注：
前揭书第96页。
）有的却是仍款且按照购房款的15％赔偿损失。
（注：
前揭书第116页。
）当然调解解决主要根据当事人自愿的原则，但于缺少明确法律依据的情况下，调解的难度肯定相当大，而且难以保证公平合理。
（二）房地产业健康发展的需要
我国《关于国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要的方案》提出要“引导房地产业健康发展”的方针。
我国房地产业目前的困境是壹级市场和二、三级市场脱节，即生产领域和流通和消费领域的脱节，表当下壹方面是商品房大量建造，另壹方面是商品房销售不畅大量积压。
这种形势使房地产业成为我国新的经济增长点的目标难以实现，国民经济持续快速发展的努力受阻，造成整个房地产业和消费市场疲软、商品房销售不畅是我国房地产业发展不健康的壹个重要因素。
据建设部的统计数字，截止到1996年底，我国商品房屋累计空置面积6203万㎡，比上年增加1172万㎡，增长23.30个百分点，其中住宅空置面积4662万㎡，占75.16％，安居工程空置面积即达259万㎡，占住宅空置面积的5.56％。
到1998年为止，全国大城市中居民购买商品房的比例，最高的广州也不超过6％，最低的重庆只有0.43％，（注：
资料来源：
1998年7月27日《工华工商时报》。
）大量商品房空置和许多居民住宅得不到改善的问题同时且存。
造成上述问题的主要症结，壹是国家对住宅建设的优惠被房地产投机利益抵消，造成商品房价格上涨过快，损害了消费者的权益。
据报导，我国土地出让金加上市政配套费只占房价不足10％的比例，相比之下，房地产投机的行情却持续飚升，目前北京二环以内的房地产开发权转让费已达到每建筑㎡2500元之多，这个数字完全是那些炒地皮、倒项目的投机商的暴利，而和拆迁、通平及国有土地出让金等合理的开发成本没有任何关系；北京三环以内的开发项目中，所谓项目转让费即占总开发成本的30％之上。
（注：
1998年6月24日《经济日报》，颜志刚文：
《地产投机不容忽视》。
）房地产运营者投机利益的增加导致房价居高不下，1990年全国商品房平均销售价格为703元/㎡，1996年已上升到1868元，（注：
资料来源：
汝信《1998年中国社会形势分析和预测》，第300页。
）北京市则已经很难找到低于5000元／㎡售价的壹般商品住宅，这极大地加重了消费者的负担。
二是部分商品房质量低劣、售后服务差、物业管理水平低等侵害消费者权益的问题，也是造成卖楼难的重要原因。
大量商品房的积压造成社会资源的巨大浪费，生产运营活动不能有效地形成经济和社会效益，投资不能及时收回使社会扩大再生产难以维系。
房地产消费者权益保护不力的问题不解决，房地产市场就难以摆脱卖楼难的困境，房地产业也就不能健康发展。
二、房地产消费者权益保护理论上的障碍及其消除
（壹）理论障碍
从当今世界各国消费者权益保护法的立法现状来见，房地产消费者权益受消费者保护法的保护程度较低，其法律实证意义很有限。
这种情况的理论障碍主要表当下以下三个方面：
第壹，于消费者权益保护法律关系的权利客体问题上，当今的消费者权益保护法主要局限于对消费者动产权益的保护，而很少包括不动产权益保护。
壹些重要的消费者保护国际法规范更明确规定其不适用于不动产，如《斯特拉斯堡公约》和《产品责任指令》均规定消费品主要指工业制成品，而不包括不动产。
大多数国家现行的消费者保护法也和上述国际法规范相壹致，不将房地产作为产品或消费品对待，不将其纳入消费者保护法的调整范围，明确将不动产纳入消费者保护法的只有极少数国家（如西班牙）。
我国法律包括《消费者权益保护法》中且无动产和不动产之分，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来见，基本上以对和工业产品关联的消费者利益保护为主，《消费者权益保护法》的主要配套法律《产品质量法》、《食品卫生法》、《药品管理法》、《化妆品卫生监督条例》等，也完全是针对动产而言。
第二，于消费者权益保护法律关系的主体问题上，当今消费者权益保护理论的主流观念强调消费者仅指公民个人，而不包括法人。
于1978年国际标准化组织消费者政策委员会第壹届年会上，把消费者壹词定义为“为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成员”；我国国家标准局1985年发布的《消费品使用说明总则》国家标准规定：
“消费者-为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员”；理论界也大均认为“把消费者限于个体社会成员，这是国际上通行的做法”。
（注：
谢次昌主编：
《消费者保护法通论》，中国法制出版社1994年4月版，第1页。
）但我国目前房地产买方主要是法人，这不仅表当下公房首先是由单位购买，即单位直接和房地产运营者形成买卖（或共建、承包）关系，而且表当下即使是商品房也往往是以单位名义购买，然后再由单位转售给内部成员个人，真正以个人名义购买商品房的目前只占很小的比例。
按照这种主体划分标准，多数购房（包括公房和商品房）的房地产消费者因为不是直接和运营者发生交易关系而不具备消费者权益保护法的主体资格，亦不能受到消费者保护法的保护。
此外，我国目前房地产消费者的绝大部分属于公房消费，消费者的相对人且非运营者而是其各自的单位，按照消费者保护法的壹般原理，没有运营者参加的消费关系不构成消费者保护法律关系。
第三，于消费者权益保护法律关系的内容问题上，消费者和运营者权利义务关系于大陆法中最早起源于合同法，基本属于债法的内容范畴；于英美法中则起源于侵权行为法而非壹般的财产法。
而房地产权益主要属于不动产权益，此种权益内容和大陆法债权内容的分野十分鲜明，和英美法的财产法较接近而和侵权行为法有较大距离。
因此房地产消费者权益保护的内容于形式上和消费者权益保护法的传统内容显得不够匹配或兼容。
我国《消费者权益保护法》的内容也主要和合同法关联，更由于系统物权法的缺位而基本上未体现物权法保护的因素和机制。
上述问题于理论界虽然未见正式作为立法障碍提出过，但客观上可能成为将房地产消费者权益长期排斥于消费者保护法的保护伞之外的理论依据，我认为这些障碍均是能够而且需要适时予以消除的。
（二）障碍的消除
第壹，关于客体问题，首先动产和不动产之分且非通行的划分标准，普通法且无此说，而且随着现代社会经济的发展，壹些动产或无形财产的价值甚至超过了不动产（如汽车、飞机、计算机软件）“其法律地位已近似于不动产”。
（注：
陈华彬：
《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年4月版，第63页。
）因而有学者认为“不动产和动产区分的这壹理由业已丧失其重要性”，（注：
［日］松坂佐壹：
《民法提要》，总则，有斐阁1975年第3版，第167页。
）而且现代消费者保护的权利客体已不局限于人们通常理解的就壹般产品发生的小额钱债，例如，美国60年代以来消费者运动所涉及的问题已深入到诸如汽车安全等较高级的领域；其次，笔者认为于国际法规范中排斥不动产消费者权益保护的根本原因于于，不动产买卖特别是涉及土地所有权的买卖由于涉及国家领土主权，因而于许多国家的法律中受到严格的限制，不可能给予外国人以本国人同等的房地产消费者权利，更不可能要求对此种权利的国际法保护。
因此，国际法上对房地产消费者权益保护的排斥是顺理成章的事情，但这不应成为国内法的障碍。
第二，关于主体问题，实践表明，房地产消费者权益的法律保护和住房商品化成正比例关系，和住房福利化成反比例关系。
于住房福利化体制下，由于大量公房的存于，房地产消费者的权益被公房所有者所吸收，房地产消费关系大量地表现为居民和公房所有者之间的关系，而不是消费者和运营者的关系，居民作为房地产消费者的主体资格受到很大局限，房地产消费者权益于相当大程度上是通过行政手段予以保护，而对法律保护且无特殊的要求。
也正是由于消费者权益保护法和住房福利化政策于壹些西方国家同步发展，才导致消费者权益保护法中房地产消费者权益保护的规范逐渐退化。
我国住房改革前于房地产消费者权益保护方面同样存于上述问题。
于私有制条件下，公民基本上能够等同于消费者，法人等同于运营者；但于我国现行体制下，情况却有所不同。
由于我国长期实行福利分房，于房改中的公房出售和以单位名义购买商品房再转售给内部成员的作法，于壹定意义上使单位法人扮演了公民个人房地产权益的赠予人、代理人、甚至监护人的角色。
不可否认，此种体制的初衷是基于更有效地维护公民基本生存权利的目的，但实际效果适得其反，不仅使公民房地产权益苦乐不均而和社会公平宗旨背离，而且于保护公民房地产权益问题上不免越俎代庖。
公房出售前居民的房地产利益于价值上仅仅是其工资收入的极小部分（壹般于5％左右），此种利益于性质上充其量不过是作为承租人享有的很限的债权利益；而公房出售后居民壹跃成为房屋所有权的主体，商品化的住房成为绝大多数公民最重要的财产，壹般职工购房的代价甚至是倾其终生的积蓄，用身家性命形容也不过分，对此种权益的特殊保护要求骤然变得强烈起来，居民再也不是以福利受惠者的超然态度对待自己的很有限的房地产权益，而必然寻求最严格和最有效的法律保护-消费者权益保护。
于消费者保护法律关系中，商品无论经过多少次周转，最终的所有者仍然具有消费者的资格；房地产商品从单位法人所有转为个人所有之后，所有者当然取得消费者的资格，享有消费者权益，且为消费者保护法所保护。
单位法人无论是作为房改过程中出现的“部分产权人”也好，仍是作为其内部成员的房地产权益“代理人”或“监护人”也好，均只是壹种过渡现象，且均不应成为剥夺真正的房地产消费者权利的理由。
消费者保护法且非为了划分公民和法人俩类主体而作此种划分，而是为了真正有效地实现对公民消费利益的保护，以维护社会的公平，使于商品经济高度发展中急剧膨胀起来的商业利益不致过度损害广大人民群众的基本生存利益，保护社会的稳定，维护有利于统治阶级的政治和经济秩序。
只要客观经济生活有这种保护的必要，法律就应当将其纳入调整范畴，而不应拘泥于形式主义的教条。
第三，关于消费者保护法律关系内容问题，消费者保护法律关系的权利义务且非壹成不变，而必须适应经济和社会发展的需要。
现行消费者保护法中缺少对房地产消费者权益的保护规范且非该法的本来面目，事实上，大陆法国家消费者权益保护法的最初领域恰恰是房地产消费者权益。
欧洲大陆现代消费者保护法的最初形式首推19世纪末德、法、奥等国制定的分期付款买卖法。
当时城市房地产消费关系中，以数量计算当属租赁关系比重较大，壹无所有的工人和其他城市劳动者和房地产运营者（房主）相比较处于劣势地位，房主利用传统私法中契约自由等原则任意抬高租金，房客随时面临被逐出门外无家可归的命运，更谈不到优良的房地产服务。
马克思恩格斯对工人住宅的恶劣程度曾予以强烈抨击，这是当时社会阶级矛盾激化的壹个重要方面，对资本主义制度的存于和发展是壹个严重威胁。
也正是这种背景使以住宅租赁合同对房客权益特别保护为标志的欧洲大陆消费者保护法应运而生；二战后欧洲住宅社会福利化的实行是此种消费政策的延续，其结果是住房消费关系中引入大量的公共行政机制，缓和了消费者和运营者的矛盾，法律对房地产消费者权益保护的程度随之逐步减小；而70年代以来于欧洲大陆经济政策私有化的右转趋势下，消费者房地产权益的表现形式也随之有所变化，由过去的承租人权益为重心转为购房者权益为法律所优先保护，六、七十年代以来发达国家针对壹些新型消费合同制定的消费者权益特别保护法规如《租买法》、《分期付款销售法》和《消费者信用法》，对包括购房信贷中的买方或借贷方权益予以消费者权利性质的保护。
另壹方面，各国消费者保护法的内容早已超出当初的合同法和侵权行为法的局限，总的趋势是于社会经济生活中，消费者的哪壹方面权益应当受到严格保护，国家便通过专门立法将其纳入消费者保护法的调整范畴，于消费者保护法的立法形式上大陆法国家和普通法国家的差异越来越小。
从之上分析能够见出，房地产消费者权益保护法律关系的内容和各国立法体系形式和法律传统虽然有壹定联系，但决定性的因素于于客观物质生活决定的经济利益结构，于于房地产商品化程度，于于国家关联的经济政策需要。
我国计划经济体制下城市房地产消费者权益主要表现为居民和公房所有者之间的关系，这种关系具有非营利性，而房地产管理部门的职责本身就包含有维护居民房地产权益的职能，是壹种行政保护为主的体制；而住房商品化的改革客观上缩小了行政保护的范围，房地产消费者和运营者之间的关系成为市场经济关系的组成部分，客观上要求扩大法律保护的范围。
而且改革的实践证明，房地产消费者已越来越不满足于民法的壹般保护，而对依消费者保护法所确定的特殊或严格保护原则的需求日益迫切。
三、加强房地产消费者权益法律保护的构想
（壹）房地产消费者权益结构
房地产消费者权益是社会经济生活中的壹种客观存于，但此种消费者权益且非当然受消费者权益保护法的调整，“消费者权利，则是消费者利益于法律上的表现。
法律上赋予消费者多少权利，意味着消费者于多大程度上得到国家的保护。
”（注：
谢次昌主编：
《消费者保护法通论》，第119页。
）房地产消费者权益的内容和表现形式是多种多样的，不同的权益受消费者保护法的保护程度亦应有所区别。
这种区别的意义于于：
第壹，房地产消费者不同的权益和公民生存基本权利的联系程度不同，法律保护的严格程度因此而有所区别。
例如，壹般居民住宅的权益和豪华别墅的权益相比，虽然前者的价值要低得多，但它对于消费者生存的意义往往比后者重要得多；又如，事关消费者生命安全的房屋质量权益和诸如租金之类的消费者公平权益相比，前者显然要重要得多。
第二，法律向房地产消费者保护倾斜的程度根本上取决于经济发展水平和房地产商品化程度。
于商品经济不够发达的情况下，对消费者权益的过度保护将使运营者的利益受到损害，因此纳入消费者保护法的房地产消费者权益应当是那些迫切需要法律予以特别保护的权益，而对那些通过民法等壹般法保护即能够保证实现社会公平的房地产权益，则不必纳入或不必超前纳入消费者保护法的范畴。
第三，国家对房地产业的政策取向决定了对不同房地产权益保护的侧重程度。
例如，于福
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