苏州房地产市场研究.docx
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苏州房地产市场研究
2009年苏州房地产市场研究报告
目录
第一章、信息资讯4
一、政策信息4
1、土地政策4
2、房产政策7
3、地方政策9
二、城市规划12
第二章、土地市场21
一、土地供应21
1、供应概况21
2、供应走势21
3、供应分类22
4、分区供应23
5、拍卖预告24
6、专题分析30
二、土地成交34
1、成交价格34
2、土地收入35
3、价格对比35
4、区域价格36
5、土地储备37
6、成交汇总38
7、专题分析49
第三章、住宅市场54
一、住宅新增54
1、年度新增走势54
2、区域新增对比55
3、公寓新增走势56
4、公寓新增面积段57
5、公寓新增对比57
6、别墅新增走势58
7、别墅新增面积段59
8、别墅新增对比59
9、专题分析60
二、住宅成交68
1、年度成交走势68
2、区域成交对比69
3、静态去化周期70
4、公寓成交走势71
5、公寓成交面积段72
6、公寓成交对比72
7、别墅成交走势73
8、别墅成交面积段74
9、别墅成交对比74
10、二手房成交75
11、专题分析75
三、住宅价格83
1、年度价格走势83
2、区域价格对比84
3、公寓与别墅价格85
第四章、榜单及附录86
年度关键词：
放量成交、供不应求、价格高企、地王频现
第一章、信息资讯
一、政策信息
1、土地政策
✧《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》
【发布时间】：
2009-1-1
【制定单位】：
监察部、住建部
【主要内容】：
监察部、住房和城乡建设部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求各级城乡规划部门和监察机关把加强建设用地容积率管理和监督检查作为当前一项重要而紧迫的任务，完善制度、规范程序，严明纪律、加强监管，提高规划管理依法行政水平，推进城乡规划领域党风廉政建设。
✧《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》
【发布时间】：
2009-8-28
【制定单位】：
国土资源部、监察部
【主要内容】：
国土资源部和监察部日前联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》,《通知》要求各地合理选择出让方式，进一步细化政策措施。
同时《通知》明确，出让方应按照合同约定及时提供土地，督促用地者按期开工建设。
受让人因非主观原因未按期开工、竣工的，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意，项目开竣工延期不得超过一年。
✧《关于集约用地的通知》
【发布时间】：
2009-9-26
【制定单位】：
国务院
【主要内容】：
9月26日，国务院发布了一则《关于集约用地的通知》，通知指出我国必须切实保护耕地,大力促进节约集约用地,并提高土地使用效率。
该通知针对开发商首次明确规定了相对严格的"闲置"费用标准,并指出将会很快对“闲置”土地征收增值地价。
✧明年将出台四方面土地新政调控房价
【发布时间】：
2009-11-13
【制定单位】：
国土部
【主要内容】：
11月13日，国土资源部正式出台文件，针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷。
但据了解，国土资源部的新土地调控政策，远不止于此。
概括起来，2010年国土部将出台的土地新调控政策包括：
一、设置商品住宅用地面积上限：
大城市最高不得超过20公顷；二、加大对房地产开发商两年以上不开工土地的惩罚力度；三、增加土地增值税；四、农村集体建设用地入市。
✧《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》
【发布时间】：
2009-12-1
【制定单位】：
财政部、国家税务总局
【主要内容】：
财政部、国家税务总局联合发布的《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》。
除细化房产税的征收之外，《通知》首次将地下建筑用地纳入城镇土地使用税计税范畴，要求按照应征税款50%纳税。
《通知》从12月1日起执行。
✧《进一步加强土地出让收支管理的通知》
【发布时间】：
2009-12-14
【制定单位】：
财政部、国土部等五部委
【主要内容】：
财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。
如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
2、房产政策
✧国务院废止城市房地产税暂行条例等法规
【发布时间】：
2009-1-3
【制定单位】：
国务院
【主要内容】：
中国国务院总理温家宝1月签署国务院令，废止《城市房地产税暂行条例》等三项到期的法规。
这三项法规是：
1951年8月8日政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。
自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
1987年2月6日国务院批准，1987年2月24日交通部、财政部发布的《长江干线航道养护费征收办法》自2009年1月1日起废止。
1992年5月15日国务院批准，1992年8月4日交通部、财政部、国家物价局发布的《内河航道养护费征收和使用办法》自2009年1月1日起废止。
✧房贷借款人每月偿还额不得超过月收入50%
【发布时间】：
2009-1-6
【制定单位】：
中国人民银行
【主要内容】：
中国人民银行金融市场司副司长霍颖励1月6日在国务院新闻办发布会上介绍说:
第一，要求商业银行根据借款人的购房实际情况、借款的信用记录、借款人的收入、偿还能力等风险因素合理确定每一笔贷款的首付款比例。
第二，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%，这样也有利于防范信贷风险。
✧《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》
【发布时间】：
2009-4-30
【制定单位】：
财政部、住房城乡建设部
【主要内容】：
从财政部获悉，中央财政已于4月底下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元。
同时，财政部、住房城乡建设部还联合印发了《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》，支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收入家庭住房困难问题，加大廉租住房保障工作力度。
✧房屋赠与在三种情况下将不会征收个税
【发布时间】：
2009-6-15
【制定单位】：
财政部
【主要内容】：
据国家财政部下发个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知指出，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。
✧《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》
【发布时间】：
2009-7-28
【制定单位】：
中国银监会
【主要内容】：
中国银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作它用。
《固定资产贷款管理暂行办法》针对当前银行经营中普遍存在的薄弱环节，重点规范了合同签订、发放与支付、贷后管理部分。
《项目融资业务指引》中要求，除了采用“贷款人受托支付”的方式，还要求根据贷款银行、独立中介机构和承包商出具的、符合约定条件的共同签证单进行贷款支付。
✧《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》
【发布时间】：
2009-12-23
【制定单位】：
财政部、国家税务总局
【主要内容】：
经国务院批准，财政部和国家税务总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，指出自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足５年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
✧二套房贷款首付款比例不得低于40%
【发布时间】：
2009-12-30
【制定单位】：
国务院
【主要内容】：
国务院办公厅日前发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
3、地方政策
✧商品房定价权下放给企业
【发布时间】：
2009-1-1
【主要内容】：
从2009年1月1日起，江苏省将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权“下放”给企业，而且过去曾经核过价但尚未销售的普通住宅，企业也有权重新自主定价。
✧苏州给予中等低收入家庭购房补贴
【发布时间】：
2009-3-17
【主要内容】：
苏州出台关于鼓励中等偏低收入及以下住房困难家庭购买新建普通商品住房给予购房补贴的新政策。
政府对中低收入住房困难家庭买新房实行补贴。
发放标准最高为108000元。
✧房价超200万停贷公积金限制取消
【发布时间】：
2009-6-15
【制定单位】：
江苏省级机关住房公积金管理中心
【主要内容】：
省级机关公积金日前下发通知：
为提高服务质量，促进房地产市场，对房产总价200万元不受限制，规定从2009年6月15日开始执行。
据悉，这次省级机关公积金调整贷款政策针对的主要是总价200万元以上的房产，对于单价1万元/平方米以上住宅（含二手房），正常情况下，经过银行申报、中心审批，基本上是可以贷到的。
✧明确房产项目预提费税前扣除细则
【发布时间】：
2009-7-21
【主要内容】：
为了规范房地产开发企业的企业所得税处理问题，国家税务总局在前不久下发了《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》。
日前针对《通知》规定，江苏省地方税务局进行了补充说明。
江苏地税在通知中特别指出预提费用的税前扣除问题。
明确了以下问题：
一是房地产开发企业应按照《通知》第二十六条规定合理确定计税成本对象，并报主管地税机关备案。
二是房地产开发企业可以据以预提得出包工程合同总金额，不包括加工材料的金额。
三是企业根据《通知》第三十二条第二款可以预提的公共配套设施建造费用，对售房合同、协议或广告，或按照法律法规及政府相关文件等规定建造期限而逾期未建造的，其预提的公共配套设施建造费用在规定建造期满之日起一次性计入应纳税所得额。
四是根据《通知》第三十二条第三款预提的报批报建费用、物业完善费用，必须是完工产品应上交的报批报建费用、物业完善费用，同时需提供政府要求上交相关费用的正式文件。
✧江苏推房价备案制度
【发布时间】：
2009-8-25
【主要内容】：
江苏省“房价备案”制度已由省建设厅、省物价局、省工商局、银监会、人行等五部门进行最后会签,在即将出台的备案制中,拟规定开发商在新开盘及调整房价时,都必须提前15天到主管部门备案,备案后的价格将在官方网站上向社会公布。
✧《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》
【发布时间】：
2009-11-17
【主要内容】：
省建设厅下发了《关于进一步规范商品房预（销）售行为的通知》，明确指出，房地产开发企业预售商品房，原则上应当以项目为单位申请预售许可，领了预售许可证的房源要一次性全部销售，不得分批、分次开盘。
✧《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》
【发布时间】：
2009-12-24
【主要内容】：
江苏省政府召开新闻发布会,公布了由江苏省住房和城乡建设厅、财政厅等八个部门联合制定的《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》。
这五条措施包括:
一是平衡商品房供需关系,努力遏制房价过快上涨的势头。
二是保持优惠政策的连续性和稳定性,继续鼓励和支持居民自住和改善型住房消费。
三是不断加强市场监管力度,着力规范房地产市场秩序。
四是加快保障性安居工程建设,确保全面完成住房保障阶段性任务。
五是要求各市、县人民政府切实负起责任,防止出现大起大落。
✧苏州契税优惠普通住宅1%其余按3%执行
【发布时间】：
2009-12-30
【主要内容】：
12月24日，江苏省人民政府出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》，其核心明确居民购买自住和改善型普通商品住房的，明年继续实行1%的契税税率政策。
并强调各地要从实际出发，在认真落实国家和省有关政策的前提下，进一步完善存进住房合理消费的政策和措施，通过采取购房补贴、最低首付比例和利率优惠等形式，鼓励和支持居民购买自主和改善型普通商品住房。
从苏州市契税所消息获知，苏州已经确定执行江苏省关于新房购置契税的方案，普通住宅契税征收1%，非普通住宅契税征收3%。
二、城市规划
1、沪宁城际铁路
2月，直通沪宁城际铁路园区站的北环快速路东延二期的开工，沪宁城际铁路园区站配套工程建设也同时启动。
沪宁城铁将在2010年7月通车，为配合这项铁路建设，进一步满足城铁园区站快速高效交通疏解需求，增强站点地区与周边组团之间交通联系，提升城际轨道交通对区域经济社会辐射带动功能，发挥对园区的辐射带动作用，苏州方面正全力作好配套道路设施建设。
其中，北环快速路东延二期工程总投资18亿元，沪宁城铁园区站配套工程建安费用为2.6亿元，工程将于2010年6月竣工。
2、沧浪新城规划
作为苏州西南角最大的居民新区，将包括沧浪新城第二实验小学校装饰工程、沧浪新城社区服务中心、沧浪新城中学、新城公交站台工程、新城灯光工程一期、运河景观桥、运河景观及建筑、友新路绿化景观等20项，总投资量将达到7.2亿元。
沧浪新城第二实验小学校今年9月即将完工开学，而沧浪新城中学则将于明年9月完工开学。
沧浪新城第二实验小学校位于吴中西路、顾家河东北侧，用地面积28847平方米，建筑面积20900平方米，装饰工程项目总投资1100万元。
近期开工奠基的沧浪新城社区服务中心，则位于吴中西路、范成大路东南侧，用地面积1.1万平方米，建筑面积2.75万平方米，总投资1.1亿元，项目同时设有社区医疗、人防指挥所、邮政支局、净菜市场和附建式公厕等。
新城公交站台工程项目则分布在盘蠡路以西，福运路以东，北至南环西路，南至太湖西路，共设置49个站台，总投资470万元。
友新路绿化景观项目北起南环西路，南至太湖西路，总绿化面积7000平方米，总投资4915万元，是沧浪新城的城市带状公园。
3、高新区城际站周边地块设计
“苏州高新区城际站周边地区城市设计方案评议会”于近日召开，参加论证会的有高新区管委会、相关职能部门、乡镇、新浒公司及由5位专家组成的专家组。
会议听取了三家竞标单位（香港城市规划顾问有限公司、美国优联加（中国）建筑设计事务所、江苏省城市规划设计院）的规划方案汇报。
本次城市设计以城际站点为辐射核心，东起牌楼路，南到大同路，西至京杭运河，北临兴贤路和惠丰花园，总面积1.6平方公里。
本次城市设计主要对片区功能进行整合和协调，实现片区中心体系空间一体化发展，同时进一步深化研究站区周边交通组织。
规划布局为“两廊三区，活力三角”。
两廊为运河水廊和轨道绿廊；三区为片区中心核心区、老镇区特色服务街区、现代服务业发展区；活力三角为打造三区功能互补、相互联系、一体化协调发展的片区中心体系。
浒通片区是高新区“北扩西进”战略重点发展区域，沪宁城际铁路高新区站位于浒通片中心区东南方向，可与城市轨道交通3号线形成换乘，今后将成为高新区北部的重要对外交通和换乘枢纽。
4、“零换乘”客运枢纽
省交通厅厅长游庆仲表示,我省13个省辖市都已有综合客运枢纽的规划,甚至一些有条件的县级市（县）,也应该加快统筹规划和建设综合客运枢纽。
游庆仲表示,今年起苏中、苏北也将陆续上马一批重大项目,如徐连铁路客运专线、沿海、淮扬镇城际铁路等。
此外,宁启等既有铁路在进行复线、电气化改造后,将满足开行时速200公里以上动车组列车的条件,也必须考虑将沿线的铁路站提升为综合客运枢纽。
省交通厅综计处处长惠先宝进一步说明,苏中、苏北地区的交通枢纽目前正在加紧规划中,像京沪高铁徐州客运站、宁启铁路的扬州、泰州和南通等客运站,都是按照综合客运枢纽的标准来规划的。
惠先宝表示,巴黎拉德芳斯换乘枢纽各种公共交通方式在平面、立面之间的换乘距离均在60米以内。
我省各个综合客运枢纽在规划时也特别重视这一标准,如南京南站、苏州火车站、无锡火车站这些就是采取立体布局,不同交通方式分布在不同的楼层,只需通过各层间的自动扶梯,就能很快实现垂直换乘;即便在一些不具备立体换乘的枢纽,在平面换乘时,也会在换乘通道上下工夫,比如安装类似于机场的“平地代步电梯”,省却旅客奔走于站内的辛苦。
5、苏州高铁站地区规划
京沪高铁苏州站位于相城区元和街道，目前已进入全面建设施工阶段，而该地区的道路分流方案和功能定位也已形成初步成果。
根据《苏州高铁站地区控制性详细规划及城市设计》，未来苏州高铁站地区将形成“十字轴、一核、两区”空间结构，在交通组织上构筑三层次、三环线的交通分流框架，成为苏城北面又一交通枢纽中心。
依据《苏州高铁站地区控制性详细规划及城市设计》，苏州高铁站地区，以高铁站为核心，东至澄阳路、西至相城大道，北至规划的富乐路，南至规划的正阳路，用地面积1.81平方公里，规划人口0.8万人，建设成为以交通为枢纽，商务商贸、文化娱乐为主要功能的相城区片区中心之一。
按照《规划》要求，该地区将形成“十字轴、一核、两区”的空间结构。
“十字轴”指以高铁站为中心规划南北向公共设施和景观发展轴线；以富临路为依托组织东西向公共设施和景观发展轴线。
“一核”指高铁站交通枢纽核。
“两区”指围绕交通枢纽核的核心区及西部的综合功能区。
6、苏州轨道交通2号线获批复
从苏州市发改委了解到，国家发改委已对苏州市轨道交通2号线工程可行性研究报告进行批复，同意建设苏州市轨道交通2号线工程。
批复显示：
2号线工程线路全长26.386公里，工程总投资144.3亿元。
起点在京沪高速铁路苏州站，经相城大道、富阳路、安元路、春申湖中路、阳澄湖中路、齐门北大街、金民东路、天筑路、苏州火车站、三医院、石路、广济路、三香广场、劳动路、胥江路、桐泾公园、长吴路、宝带西路、旺吴路、石湖路，止于迎春南路。
其中地下线19.146公里，高架线及过渡段7.24公里。
共设车站22座，其中地下站17座，高架站5座。
共设置换乘站5座，与1号线、4号线以及京沪高速铁路、沪宁城际轨道交通进行换乘。
在相城区太平镇设置车辆段1处，与1号线共用控制中心。
工程车辆采用B型车，4辆编组，设计速度为80公里/小时，初期配属车辆29列/116辆。
7、苏州观前商圈扩容详细规划
根据规划方案,未来的观前商圈东起临顿路,西止王天井巷（原先只到人民路一带）;南起干将路,北止东中市-白塔西路（原先只到因果巷-旧学前一线）,总用地约1.3平方公里。
其中已基本完成建设的观前地区面积为58.3公顷。
也就是说,规划的观前商圈将北扩西进,面积比现有商圈面积扩大1倍多。
规划中的观前商圈定位为“集购物、餐饮、文化休闲、旅游功能于一体的区域旅游型核心商圈”,零售业、餐饮、娱乐休闲三大用地面积共计40.78公顷,比现状增加17.49公顷。
其中零售业用地23.08公顷,占56.6%;餐饮用地5.81公顷,占14.3%;娱乐休闲用地（旅馆、文化娱乐）11.89公顷。
占29.2%。
8、苏州三大交通规划公示
9月21日起，《苏州综合交通规划（2007-2020）》、《京沪高铁苏州站地区用地与交通规划》、《市公交场站及公交主干线规划（2008-2020）》等三大交通规划在市规划展示馆公开展示。
相关规划内容显示，今后苏州将形成以高速公路为骨架，以骨干公路为补充的公路网络；市区及周边将设167个大型社会公共停车场，约1950个车位，从而减少因寻找停车位而产生的交通量，避免对动态交通的干扰。
市区将设58个公交换乘枢纽，共分3大类、6小类。
其中，对外交通枢纽11个，轨道换乘枢纽32个，地面公交换乘枢纽15个。
轨道换乘枢纽中分为综合轨道换乘枢纽3个，一般轨道换乘枢纽29个；而地面公交换乘枢纽中，5个为区域间换乘枢纽，10个为客流集散枢纽。
此外，市区还规划有173个公交首末站；为了进一步优化公交线路，我市还规划有36条公交主干线。
其中，10条为横向主干线，11条为纵向主干线，还有5条为环形主干线；对于火车站等16个近期建设的重要公交换乘枢纽，相关规划中还对周边的公交线网进行优化。
9、苏州轨道交通规划
随着苏州轻轨2号线立项报批顺利完成，开工准备工作目前已全面展开。
从2号线开工前期准备工作会议上获悉，轻轨2号线将于今年12月下旬正式开工建设。
据介绍，目前，苏州轻轨2号线首批开工站点的管线、绿化、市政附属物迁移以及交通疏解工作已经启动。
首批开工站点的管线迁改方案已经确定，施工队伍也已经落实。
污水管、电信等管线迁改队伍陆续进场施工，桐泾公园站的绿化迁移已率先完成。
在交通疏解方面，市公安局正抓紧做好全线和区域性的交通组织工作。
随着城市的发展，苏州轨道公司今年启动了新的轨道交通线网规划、建设规划的编制工作。
目前，线网修编中间成果的推荐方案为2050年前建设9条线，规划区内380公里，中心城区内280公里。
另据了解，目前轻轨1号线的施工进程加快。
房屋拆迁任务已全部完成，土建工程任务过半，全线24个车站已全面开挖并进行了底板和结构施工。
除西环路站外的所有车站已开始中板或顶板施工，13个车站主体结构日封顶。
全线18台盾构机已有16台盾构机下井，目前累计掘进单线总长9.85公里。
10、苏州总体城市设计公示
从苏州市规划局获悉，苏州市总体城市设计于17日起公示。
公示时间为1个月，据市规划局介绍，此次的《苏州市总体城市设计》以《苏州市城市总体规划（2007-2020）》确定的“青山、清水、新天堂”总目标为导向，在分析现状建设问题的基础上，梳理城市整体结构，提出各系统、各片区建设的具体策略和控制要求，为下位规划和详细设计的细节落实提供指导。
规划设计范围为苏州市中心城区，总面积约600平方公里，其中规划城市建设用地面积约380平方公里。
《总设》实施和合战略，协调各区发展，建立多中心体系。
重点推进高新区与老城沿大运河两侧的功能整合，建成服务苏州主城的市级中心；同步推进吴中围绕塘湾和东吴塔的副中心建设。
以两心建设为主导，启动大运河两侧休闲服务带建设，同时，对交通、景观系统打破相互分割与孤立的状态，促进各外围区片与内部老城、古城的融合。
通过边界、通道、开敞空间等系统建设引导，以及结合空间、实体与功能的片区建设引导，强化整体结构和片区特色。
《总设》在城市结构与形态上确立了“十字轴带、五楔渗透、多心多点、绿廊相通”的城市总体空间结构，并以交通、功能、景观等系统，将各片区整合其中。
同时，构筑市级中心、分片中心和居住区中心为主体的三级城市综合服务中心体系。
《总设》分别针对古城区、老城区、高新区、相城区、工业园区、吴中区分析现状特征，确定目标定位，制定城市设计引导策略和建设项目库。
《总设》还对强度高度密度、色彩、建筑设计、公共服务设施、开敞空间和社区等方面，提出总体控制与引导要求。
《总设》的总规划城市高度的原则是：
1、适宜发展区最高；2、适度发展区次之；3、一般控制区再次之；4、严格控制区更次之；5、禁建区最低。
在整体架构下，强化各片区特色。
第二章、土地市场
一、土地供应
1、供应概况
2009年，在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，苏州楼市与08年有着截然不同的表现。
同样，09年的土地市场也经历着火爆的场面，从年初的低调开拍，到8月9月地王的频现，再到年底大规模土地的出让，无不预示着09年苏州土地市场的火热程度。
据不完全统计，2009年苏州共挂牌165宗地块，总面积约683.48万平米，其中纯住宅用地54宗，总面积约362.24万平米；城镇住宅、商服性质用地23宗，总面积148.5万平米；商务金融用地36宗，总
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