房地产开发项目现场管理手册.docx
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房地产开发项目现场管理手册
华帆房地产开发有限公司
项目现场管理工作手册
华帆房地产开发有限公司
现场管理工作手册
工程项目现场管理是公司的对外窗口，体现着公司的形象，需要现场各个环节的人员精诚团结和协作，因此全体工程管理人员必须严格按照本手册的有关规定、流程的要求、岗位的职责尽心尽责地努力完成工程项目的各项工作任务，特此制定该现场管理工作手册。
第一部分岗位职责规定
现场代表
1、为公司派驻工程项目施工现场的负责人，隶属公司工程部管理，负责工程现场建设方的日常管理及现场工作安排协调，必须严格遵循公司管理制度，努力提高现场管理水平和工作质量，树立公司良好的形象；
2、根据公司批准的施工总进度计划，审核工程项目施工组织设计，监督控制工程项目的现场施工进度，确保工程项目按计划进度完成；
3、根据合同的约定、设计图纸及相关规范规程的要求，严格监督工程项目施工质量，参加组织工程项目检查验收，组织进行材料设备进场检查验收，对工程质量负责；
4、根据公司批准的工程项目总施工预算书，严格监督控制工程项目施工成本，参加工程现场的经济签证、技术核定单、认质认价单的审查确认，确保工程项目成本控制目标的实现；
5、负责进行现场合同管理，严格执行合同规定，确保合同履约完成，协调处理合同实施执行过程中的纠纷、索赔等事宜；
6、负责现场建设方、监理方、承包方之间的信息交流、信息传递和信息处理的管理事宜；
7、负责协调解决工程项目施工中的设计、施工问题以及现场建设方的涉外关系；
8、负责完成现场工作日志的准确记录；
9、负责审核监理工程师现场会议记录、工程项目监理月报和其他文件资料；
10、现场代表要在日常工作中加强工作责任心，计划性，不断提高自己的专业水平和管理素质，及时准确提供工程建设信息。
11、配合销售部门的有关工作。
一般一天的工作内容
主持由项目经理和监理参加的工程项目现场工作晨会（汇总通报前一日工程施工情况，安排当天的工作计划和需要解决的问题），落实、完成当天的工作计划，进一步熟悉施工设计图纸，掌握了解现场各项工作的施工完成情况和需要解决的问题，监督、处理和协调现场各项工作，对当天工作进行小结，填写工作日志。
一般一周（一月）的工作内容
参加公司召开的周（月）例会，对本周（月）的工作情况进行总结汇报，提出施工过程中需公司配合解决的问题，特别要对施工过程中质量问题找出原因及改进措施，针对本周（月）计划分析完成情况及未完成的原因，制定具体的督促措施，同时制定出下周（月）的工作计划。
第二部分工作流程规定
监理例会
1、监理例会一般由监理工程师主持；每周举行一次，特殊情况举行专题协调会议；
2、规定参加人员：
工程总监、现场代表、各专业监理工程师、项目经理及各分包商主要管理人员；
3、内容：
听取项目经理（或各承包商）关于本周工程项目的施工进度、施工质量等完成情况、下周工作安排计划及施工存在问题的汇报；各专业监理工程师提出意见和要求，建设方现场代表提出全面意见和要求；监理工程师总结评价，指出上周承包商施工中的不足和承包商存在的问题，提出下周工程项目的工作要点和要求；
4、监理例会在完成后的第二个工作日内，监理工程师必须编写会议纪要，会议纪要要有项目经理（或各承包商）、总监理工程师、建设方现场代表签字认可；
5、月监理例会内容：
听取项目经理（或各承包商）关于本月工程项目的施工进度、施工质量等完成情况、下月工作安排计划及施工存在问题的汇报；各专业监理工程师提出意见和要求，建设方现场代表提出全面意见和要求；监理工程师月度总结评价，指出上月承包商施工中的不足和承包商存在的问题，提出下月工程项目的工作要点和要求；
6、项目经理（或各承包商）根据月监理例会要求，完成工程月报表的编制、完成下月工程项目进度计划的编制，报送监理工程师审核、批准。
现场经济签证
1、办理经济签证原则：
凡属合同约定的签证内容以及合同约定之外的引起的工程量增加、减少或变更等均应办理现场经济签证；
2、办理现场经济签证程序：
（1）由承包商提出现场经济签证内容，
（2）经专业监理工程师及项目总监理工程师认可，（3）建设方现场代表确认签名，（4）由建设方工程部和经营部负责人对现场签证再次确认；
3、合同约定之外的工作内容：
必须附有设计修改或变更图纸、技术要求、施工措施、施工计划等书面资料，相关资料必须符合国家规程规范的要求及合同的约定；
4、办理现场经济签证的规定：
办理现场经济签证中，各专业监理工程师、现场代表必须在现场均有认可确认，单一认可、事后补办及未经批准的现场经济签证均不予承认；
5、如遇金额较大的经济签证，必须事先经公司总工和总经理确认后方可实施。
设计变更
1、设计变更的原则：
（1）、施工中发现设计有错误或有严重不合理的地方；
（2）、因业主的要求更改或调整设计；
2、因设计有误或有严重不合理而引起的设计变更：
（1）、承包商应以书面通知监理工程师、现场代表、工程部、预决算部；
（2）、监理工程师应在三个工作日内提出设计变更的审核意见；
（3）、现场代表、工程部、预算部作出设计变更的审查意见；
（4）、报公司总工程师审定同意；
（5）、由工程部在七个工作日内与设计单位商定，设计单位作出修改或变更设计意见；
（6）、由监理工程师下达设计变更通知给承包商；
3、因业主的要求修改、更改或调整设计：
（1）、公司总工下达修改、更改或调整设计要求；
（2）、由工程部在七个工作日内与设计单位商定，设计单位作出修改或变更设计意见；
（3）、由监理工程师下达设计变更通知给承包商；
施工图纸会审
1、施工图纸会审：
（1）、施工图纸会审由建设方组织，设计单位、监理单位、施工单位共同参加；
（2）、施工图纸会审由监理工程师负责进行现场记录汇总整理工作；
（3）、形成施工图纸会审纪要，由公司正式行文，四方共同会签并加盖公章，作为指导工程施工和工程结算的依据；
2、施工图纸会审参加人员：
现场代表、工程部长、预决算部长、公司总工；
3、施工图纸会审内容：
（1）、施工图纸是否完整和齐全，施工图纸是否符合国家有关工程设计和施工的规程规范；
（2）、施工图纸是否与其说明书在内容上是否一致，施工图纸及其各组成部分间有无矛盾和错误；
（3）、建筑图与其相关的结构图，在尺寸、坐标、标高和说明书方面是否是一致，技术要求是否明确；
（4）、熟悉施工、安装、装修的施工生产工艺流程和技术要求，掌握配套施工的先后次序和相互关系，审查设备安装图纸与其相配合的土建图纸，在坐标和标高尺寸上是否一致，土建施工的质量标准能否满足设备安装的工艺要求；
（5）、基础设计或地基处理方案同建造地点的工程地质和水文地质条件是否一致，弄清建筑物与地下构筑物、管线间的相互关系；
（6）、掌握拟建工程的建筑和结构的形成和特点，需要采取那些新技术；
（7）、复核主要承重结构或构件的强度、刚度和稳定性能否满足施工和使用要求；
（8）、对于工程复杂、施工难度大和技术要求高的分部分项工程，要审查现有施工技术和管理水平能否满足工程质量和工期要求；
（9）、建筑设备和加工定货有何特殊要求；
（10）、防火、消防是否满足；
（11）、材料的来源有无保证，能否代换；
（12）、新材料、新技术的应用有无问题；
（13）、施工安全、环境卫生有无保证；
（14）、地质地勘资料是否齐全；
（15）、有无分期供图的时间表；
（16）、设计地震烈度是否符合要求；
（17）、图纸是否符合建设方要求；
4、由监理工程师将批准的施工图纸会审意见送达承包商实施执行；
5、其中单项施工图纸会审意见，必须严格遵循国家规程规范、行业标准，并与工程项目的总体施工图纸会审要求衔接，其审查核批准程序与施工图纸会审相同；
6、施工图纸会审意见原件应一式八份：
设计单位、施工单位、监理单位、现场代表、工程部、预决算部、公司总工、综合部存档。
施工组织设计
1、根据合同约定、国家规程规范、行业标准和经建设方批准设计施工图纸，承包商进场二周内编制完成工程项目施工组织设计；
2、施工组织设计内容：
（1）、工程概况；
（2）、施工部署和施工方案；
（3）、施工准备工作计划；
（4）、施工进度计划；
（5）、总包、分包的分工范围及交叉施工部署；
（6）、施工进度计划包括网络计划、横道图计划；
（7）、技术经济指标等；
3、监理工程师在五个工作日内提出审核意见；
4、现场代表、工程部、预决算部提出审查意见，报公司总工批准（在三个工作日内）；
5、监理工程师将批准的施工组织设计送达施工方实施执行；
6、其中单项施工组织设计由单项承包商编制，但必须严格遵循国家规程规范、行业标准和经建设方批准的施工设计图纸、技术要求，并与工程项目的总工程进度计划衔接，其审查审核批准程序和工程项目施工组织设计相同；
7、施工组织设计原件应一式七份：
施工方、监理方、现场代表、工程部、预决算部、公司总工、综合部存档；
8、施工组织设计一经批准，是工程项目管理质量控制的目标计划，现场代表、工程部、预决算部必须严格监督管理实施，确保批准的施工组织设计的实现。
工程进度计划
1、编制原则：
根据合同约定、施工设计图纸；
2、工程项目进度计划根据批准的施工组织设计编制实施；
3、承包商根据批准的工程项目进度计划编制月度计划或单项工程项目进度计划；
4、月度工程进度计划内容：
月度工程项目计划的文字形象进度说明、分部分项计划安排及完成工程量、完成计划完成投资；
5、报送监理工程师在二个工作日内提出审核意见；
6、现场代表在一个工作日内审查完成，报送工程部、预决算部审核，报公司总工批准；
7、监理工程师送达施工方实施执行；
8、月度工程进度计划原件应一式七份：
施工方、监理方、现场代表、工程部、预决算部、公司总工，综合管理部存档；
9、施工总进度计划一经批准，是工程项目管理进度控制的目标计划，现场代表、工程部、预决算部必须严格监督管理实施，确保批准的施工总进度计划的实现。
施工预算书
1、编制原则：
（1）、为加强工程项目预结算管理，规范预结算编制与审核，合理、有效控制工程造价；
（2）、工程项目预算系指招标标底、施工图预算、承包合同价；
（3）、工程结算系指根据合同、合同的调整条件、施工组织设计、设计变更、经济签证等工程资料所办理的工程项目竣工结算；
（4）、凡进行工程项目预结算编制审核工作，应遵守国家法律法规及公司制度、建设方现场管理工作手册，遵循客观、公正、诚信原则；
（5）、严格审核工程项目造价，确保工程项目造价的误差控制在合理范围内；
2、工程项目施工预算书由承包商进场十五日内编制完成；
3、由预决算部进行审查；
4、审查后的施工预算书原件应一式六份：
施工方、监理方、现场代表、工程部、预决算部、公司总工各一份；
工程报表
1、工程报表分工程周报/工程月报表；
2、工程周/月报：
（1）、根据本周/月工程项目施工完成情况，由施工方各专业工程师统计编制各工程项目本周/月工程施工完成情况，项目经理负责组织汇总，监理工程师和现场代表负责审核后按公司统一规定的格式编制上报工程部；
（2）、工程周/月报内容：
本周工程项目的形象进度、质量情况、分部分项完成的实际工程量、工程施工中需要解决和存在的问题；
（3）、工程周/月报时效性：
工程周报在本周的星期五下午编制完成，本周星期六上午开例会时报送；工程月报在当月的最后一周五前编制完成，第二天（周六）上午开例会（周、月例会合并）时报送；
工程项目检查验收
隐蔽工程项目检查验收
由监理工程师组织安排，建设方现场代表参加验收签字确认；
分部分项工程项目检查验收
由监理工程师组织安排，建设方现场代表及工程部、预决算部参加验收签字确认，报公司总工处备案；
工程项目初验
由承包商提出工程项目初验工作报告和计划安排，报总监理工程师审核同意，建设方批准，由总监理工程师组织实施，严格按照工程建设备案制管理规定要求进行；
1、内部初验参加单位：
承包商、监理工程师、现场代表、工程部、预决算部；
2、正式初验参加单位：
承包商、监理工程师、设计单位、质检站等相关单位，现场代表、工程部、预决算部、公司总工、公司领导；
工程项目竣工验收：
1、由承包商提出工程项目竣工验收工作报告和计划安排，报监理工程师审核同意，建设方批准；
2、工程项目竣工验收由建设方组织实施；
3、参加单位：
承包商、监理工程师、设计单位、质检站等相关单位，现场代表、工程部、预决算部、公司总工、公司领导；
4、一般工程验收资料由承包商按照工程建设备案制管理规定要求整理准备，监理工程师、建设方的现场代表参加现场检查评定，通过检查评定后签字确认；
5、工程项目竣工验收资料：
按照工程建设备案制管理规定要求，承包商提交经监理工程师、建设方签字确认的工程项目系统技术资料、全部竣工图和工程技术档案，并评定工程项目质量等级。
工程竣工移交
1、根据批准的工程项目竣工验收报告，承包商提出工程项目移交报告；
2、监理工程师审核同意，报建设方批准实施；
3、承包商提供经批准的工程项目竣工验收资料一式四套；
4、办理移交手续，承包商、监理工程师、现场代表、工程部、预决算部、物业公司、公司总工、公司领导签字确认，进行正式移交；
5、同时建设方和物业公司正式办理交接手续，参加交接的人员：
现场代表、工程部、预决算部、财务部、公司总工、公司领导，相关工程竣工验收资料交二套给物业公司。
索赔程序
1、项目监理机构收集资料：
随时了解索赔事件发展情况，并与建设单位保持联系。
2、承包单位项目经理部掌握费用索赔事件发生情况：
2.1在规定的时限内向建设单位、监理单位提交“费用索赔意向通知书”。
2.2随时提交索赔事件发展情况报告。
2.3索赔事件结束，在规定的时间内提交“费用索赔申请表”及有关详细资料和证明材料。
3、总监理工程师组织有关监理工程师对索赔要求进行调研与核查。
若根据调查结果同意或基本同意索赔要求，初步确定一个索赔额度后与建设、承包单位协商。
协商取得一致，签批“费用索赔审批表”，提请建设单位支付赔偿款；若协商不一致，提请上级主管部门裁决。
若不同意索赔要求或要求重新计算或补充资料后再报。
工程质量控制措施
1、承包单位根据工程质量目标的承诺，建立质量保证体系，编制质量保证措施，报监理单位审核。
承包单位必须按审定的施工组织设计（或方案）施工。
各参建单位应严格执行审批后的施工方案，确保质保体系的有效运行。
2、严格遵守材料、设备选购、送样报验制度并做好进场检验记录。
3、采取封样制度，保证进场材料、设备与投标承诺的一致。
4、监理单位有权对供货厂家的资质、进场物资的质量和每一道施工工序质量及承包单位的检验记录进行检查或见证取样复验。
当工程实体或资料不符合质量标准时，参建各单位必须按照监理单位的指令予以处理并反馈处理结果。
5、各承包单位在分部、分项工程施工前必须进行施工技术及安全交底。
6、承包单位在施工过程中要严格执行“三检”制度（自检、互检、专检），并要有检查记录，报监理单位核验。
7、总承包单位负有工程成品保护管理责任，制定成品保护措施，参建单位负有成品保护义务。
8、监理、承包单位必须编制各专业分项工程质量控制要点，重点部位重要工序应进行旁站监理。
进度控制措施
1、根据设计文件、设备和材料清单、工程总体计划对设备材料的要求，编制采购计划，明确设备和材料进场时间。
2、建立进度控制目标体系，明确建设工程组织机构中进度控制人员及其职责分工。
3、按合同约定的工期，编制工程总进度计划并分解年、季、月施工作业计划，现场代表和监理机构要对总进度计划工期与本工程项目的实际工期进行比较、检查、分析，控制工程进度。
4、各施工进度计划要符合实际、行之有效，符合施工工艺要求，当施工进度计划的安排在空间和时间上发生矛盾时，各承包单位必须采取技术手段和增加资源（人、机、料）以及延长施工工时等措施，确保实现施工进度目标。
5、施工现场显要位置设置总工期倒计时牌。
6、工程总进度计划报建设单位批准，年、季、月进度计划和主要分包单位编制的专业施工进度计划，报监理审核。
7、分包单位进度计划必须满足总包单位的施工总进度计划的要求，并报监理备案。
8、施工形象进度应重点检查与考核以下内容：
8.1单位工程土方、护坡、地基处理等工程的动工、完工时间目标；
8.2建设单位提供设备、材料的实际有效的进场时间目标；
8.3各单位工程基础结构及防水层完成时间目标；
8.4各单位工程主体结构封顶时间目标；
8.5各单位工程围护结构封闭及冬季施工准备工作完成时间目标；
8.6各样板间完成时间目标；
8.7各单位工程精装修二次设计和施工完成时间目标；
8.8外装饰面、幕墙、铝合金窗、钢结构、金属复合屋面等二次设计和加工制作及安装完成时间；
8.9水、暖、风、电、消防等安装工程同其他专业的接口与完成时间；
8.10弱电系统及专用设备的安装同其他专业的接口与完成时间目标；
8.11室外园林绿化、区域市政管线、道路完成时间目标；
8.12工程的系统调试及清理施工现场工期目标等。
工程结算管理
零星结算工作程序
施工现场发生零星用工,由现场代表上报需发生的工作内容,预决算部了解市场行情后确定单价,工程完工后由现场代表,经营部,班组共同收量,填写结算单并由现场代表签字,预决算部核算人审核,主管领导审批后,预决算部进行结算.凡属人工费结算的，以附工资发放表的形式进行结算,涉及到材料费和机械费的，原则上应附加材料费及设备租赁单位开的正式发票.
工程月进度款支付
1、根据审核批准的工程月进度报表（包括已确定的设计变更），每月月底前施工单位按照公司统一表格填写工程进度款申请表，同时附工程进度款计算书一式三份，由承包商提交监理工程师；
2、监理工程师对工程进度款提出具体审核意见；
3、现场代表和工程部审核工程量并签字后，报公司预决算部对计价进行审核确认；
4、预决算部确认工程进度款支付数额并填写工程款支付证明；而后连同工程款支付申请书再送交财务部.
5、财务部进行内部计划核算；
6、财务部上报公司总经理批准（特定条件下，总经理再上报董事长批准）；
7、财务部开具工程进度款支票，承包商在每月规定的时间内提取支票；
8、工程支付申请单原件三份复印件三份，原件分别存承包商、监理工程师、建设方财务部，复印件分别传递现场代表、工程部、预决算部。
竣工结算
1、竣工结算程序综述
工程竣工验收二十日内建设单位将工程图纸变更单,签证单,结算书,竣工图等收集整齐，首先由承包商提出工程结算报告，经监理工程师，现场代表、工程部会签同意后，传至预决算部；同时现场代表和监理工程师出据一份移交预决算部的结算资料属实的签字说明。
2、经预决算部、工程部核算确认签字：
2.1预决算部必须审核工程量的准确性；
2.2工程部必须审核工程量、经济签证、合同变更、认质认价单等是否严格按照建设方现场管理手册的签字程序确认，对不符合规定的工程量、经济签证、合同变更、认质认价单等坚决不允许进入工程结算中；
3、预决算部在十五个工作日内完成总体初审工作；
3.1竣工结算审核工作，由造价专业工程师具体实施；
3.2严格按照合同、设计图纸、规范进行竣工结算审核，审核竣工结算是否控制在工程项目预算之内；
3.3审核竣工结算与工程项目预算差异，严格审核工程变更价款的真实性、合规性、合理性；
3.4审核完成工程量是否真实、经济签证是否确认、工程计价是否严格按照合同约定；
4、上报建设方领导批准；
5、承包商依据工程进度款的结算审查审定批准程序办理工程结算手续，进行工程结算支付；
6、工程项目结算书一式六份：
承包商、监理工程师、工程审计事务所、建设方预决算部、工程部、财务部；
7、工程结算付款办法严格按照工程款支付办法的程序确认，严格审核工程项目各阶段工程付款的正确性，对最后一次工程结算付款必须按照合同规定抵扣工程预付款、甲供材料款及工程质量保证金后，严格按照审查审核批准的付款流程办理。
文件、资料传递程序
呈报：
分包单位总包单位监理单位建设单位
批复：
与呈报程序相反。
1、文件类：
申报签署意见
总包单位监理单位建设单位
2、隐预检、试验记录类：
分包单位总包单位总包单位
3、材料、设备、构配件，分项、分部工程质量检验类：
分包单位总包单位监理资料员
总包单位分包单位
施工现场文明施工管理
1、项目经理部必须按工程规模配备文明施工管理员，建立文明施工管理体系。
2、土方开挖：
承包单位应事先做好土方平衡方案，弃土应按承包单位指定的位置存放，对回填后余土及时运走清净。
3、承包单位生活垃圾、施工垃圾的弃放，由承包单位统一指定地点做到日产日清。
运输中应采取措施，防止废弃物洒落和飞扬，不得污染道路。
4、施工现场内不得焚烧易产生有毒及有异味的材料。
不能将有毒的废物做土方回填。
5、承包单位杜绝野蛮施工。
合理安排建安交叉工序，如遇碰撞，应由建设单位和监理进行平衡调节。
6、承包单位的进场材料、周转性工器具在各自的场地存放，必须整齐划一，规格分明，设置标牌。
7、承包单位严格按工序备料，避免施工现场建材长期存放占用场地，影响施工现场整体形象。
8、承包单位在竣工前做到工完场清，门窗干净，建筑物周围无残土垃圾，否则不予验收。
9、承包单位对承担建筑、安装项目工程要挂牌施工。
现场必须悬挂工程概况图、施工平面图、工程效果图和有关标语、制度在内的宣传板并设置在出入口两侧。
10、生活区食堂和操作间必须有易于清洗消毒的条件和不易传染疾病的设施。
11、生活区厕所要有专人清扫保洁，有灭蝇、蛆措施；
12、生活区周围不得随意泼污水、倒污物，垃圾按指定地点集中，及时清理，防止传染病的传播流行；
13、大型项目的生活区设工人沐浴间，开放后每次必须有专人清扫，水温、室温适宜、室内通风良好，无异味、无积水、无污物；
14、生活区设工人饮水设施，保证现场工人饮水需要。
饮水器具应有专人清理，定期清洗，保持饮水卫生；
15、生活区设洗涤槽；要注意节水、节电、节能、严禁常流水、常明灯现象；
16、建设单位或承包单位安排专人定期对生活区进行卫生检查，对不符合卫生标准的部位，要限期进行整改。
施工用水、电费用支付问题
1、该项费用由项目部以陕西华帆房地产开发有限公司的名义直接交付给当地供电局、水司。
2、交费周期按当地供电局、水司有关部门的规定执行（按月、季或年度记取）。
3、办理程序：
建设方现场代表接到该项目的水、电费通知单——转交给项目部经理——项目部经理一陕西华帆房地产开发有限公司的名义直接交付给当地供电局、水司等相关部门。
4、该交费单据由项目部保管。
5、项目结束后该项单据作为工程款结算的依据，施工方工程款结算时不再另行扣除该项费用。
6、如因建设方向当地相应主管部门已经缴付一定数量的预付款的，该项预付款抵充相应的水电费后，不足部分由项目部自己缴纳，统一核算。
7、注明：
项目结束后，建设方查验施工现场水表、电表的显示数量和交费单标明的数量是否吻合，若不吻合，按有利于建设方的方式进行结算。
第三部分工程资料管理
工程项目资料分类
1、文字资料：
（1）、工程项目合同；
（2）、监理工程师大纲、规划、条例，监理月报，指令，通知，函件；
（3）、承包商报告、函件；
（4）、建设方指令、通知；
（5）、设计图纸和设计文件；
（6）、会议纪要；
（7）、工程质量事故核查处理报告；
（8）、施工组织设计；
（9）、施工进度计划；
（10）、工程报表；
（11）、经济签证；
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