东山市场危房改造升级工程项目可行性研究报告.docx
《东山市场危房改造升级工程项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《东山市场危房改造升级工程项目可行性研究报告.docx（48页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
东山市场危房改造升级工程项目可行性研究报告
东山市场危房改造升级工程项目可行性研究报告
第一章项目总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称：
东山市场危房改造升级项目
1.1.2项目建设单位
法人名称：
湛江市市场物业管理总站东海站
法人地址：
湛江市经济技术开发区东山镇湛林路
法人代表：
陈创
1.1.3承担编制申请报告的咨询单位
法人名称：
广东工业大学建筑设计研究院
资格证书：
工咨乙12320060048
发证机关：
中华人民共和国发展改革委员会
法人代表：
王尔
1.1.4申请报告编制依据及编制工作概况
1、编制依据：
（1）《国务院关于投资体制改革的决定》国发〔2004〕20号
（2）《企业投资项目核准暂行办法》（国家发改委19号令）；
（3）《广东省企业投资项目核准暂行办法》（粤府[2005]119号）；
（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
（5）《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部27号令）；
（6）《建设项目环境保护管理条例》（国务院令第253号）；
（7）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划规划纲要》；
（7）《湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定》；
（8）《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》；
（9）湛江市市场物业管理总站东海站的委托书和《技术咨询合同书》；
（10）委托方提供的有关项目的资料；
（11）中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；
（12）工程建设标准：
（13）《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）2000年版；（房屋建筑部分）2002年版；（城市建设部分）2000年版等有关部分。
（14）《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）
（15）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）
（16）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）
（17）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）
（18）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）
（19）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）
（20）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）
（21）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
（22）《广东省建筑结构荷载规定》（DBJ15—2—90）
（23）湛江市经济技术开发区管委会工作会议纪要〔2011〕12号
（24）湛江市经济技术开发区住房和规划建设局〔2011〕96号
2、编制工作概况
根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场调查研究和实地踏勘估测的基础上，依据项目用地实际情况、项目投资环境情况和相关的城市规划要求，对本项目的建设方案、投资估算进行了社会效益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。
1.2项目申请单位情况
湛江市物业管理总站东海站成立于 年 月 日，主管单位是湛江市物业管理总站。
单位性质：
事业单位；管理模式：
企业化管理，自收自支，自负盈亏；现有干部职工总人数24人，人员结构情况如下表1-1所示：
表1-1
项目
序号
职称结构
人数
文化程度
平均年龄
1
干部
10
大专以上
14人
38岁
2
高级工
8
3
中级工
3
4
初级工
2
5
小教
1
合计：
24
湛江市物业管理总站东海站于2010年底固定资产总值为12276751.39元，资产总负债3682633.69元，所有者权益为8594117.70元。
具体详见资产负债表（表1-2-1）：
表1-2-1
1.3项目研究结论
1、受湛江市市场物业管理总站东海站的委托，依据有关法律法规和国家、地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料，根据项目用地、投资和投资环境等情况，我院对拟建东山市场危房改造升级项目进行了评估分析。
2、本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业（商铺）产品，符合国家关于“提升商贸服务业”和“安全生产”的政策和发展规划。
3、本建设项目规划总用地面积1500㎡，总建筑面积3000㎡，项目建设期1年；项目计划总投资2800万元（未包含土地作价费），其中固定资产投资总额2681万元，建设期借款利息63万元，铺底流动资金56万元；由建设单位自有资金投入300万元，占10.71%，向湛江市霞山区金辉煌酒店借款2500万元，约占89.29%（已与湛江市霞山区金辉煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息），资金到位率可达100%。
经测算该项目的净现值（NPV）为877.86万元（按财务收益率8%计算），项目的年投资利润率（年平均利润总额/项目总投资×100%）=19%，显示本项目投资有盈利。
4、本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可再生性的特点，且项目能源耗用小；在建设期和运营期对建设用地周边环境虽会造成一定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会产生不良影响。
5、本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和《东海岛新城规划（分区规划修编）》要求。
6、本建设项目的建筑设计方案新颖、明快，有特色；结构设计合理；建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇居民居住区，形成了以湛林路为主干道的特殊区域，更能体现和提升该地段的价值，从而提高城镇的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌。
7、目前，东山市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。
项目的建成对消除危房带来的安全隐患、提升城镇商业服务等级、合理完善城镇商业功能等方面都会起到积极的作用；加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行业经济发展的热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。
综上所述，对本建设项目的研究表明，本项目的建设是可行的。
第二章项目建设基本情况
2.1项目建设基本情况
2.1.1项目提出背景
1、房地产业发展概况
近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。
虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，2008年，我国房地产开发投资30579.82亿元，同比增长20.9%，低于同期固定资产投资的4.6%。
其中，东、中、西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到18325.29亿元、6287.49亿元和5967.04亿元，同比分别增长17.1%、31.7%和22.7%。
中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的14.6%。
东、中、西部房地产开发投资比重分别为59.7%、20.4%和19.9%。
2、商用物业的发展趋势
商用物业（商场、商铺、写字楼等）是房地产业的组成部分。
不过，因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。
近年来，我国商用物业的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀起新一轮的投资热潮。
3、商贸服务业的发展趋势
商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之一，商贸服务业的发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大的作用。
我国《十一五规划纲要》明确指出要“大力提升商贸服务业”。
作为商贸服务业主力军的我国国内零售业正进入一个新的发展时期。
随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具增长潜力的市场之一。
超市、便利店、专卖店、仓储式购物中心的业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业、金融业、房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。
4、商贸服务业的发展对商用物业的需求
商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店、专业店、便利店。
因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。
2.1.2项目所在地房地产业（商用物业）及商贸服务业概况
目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。
湛江市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此；根据湛江市房管局房屋成交量的分析统计，2009年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。
2009年完成投资472728万元，同比增长28.6％，增幅较上年提高20.5个百分点。
其中民营经济投资405790万元，占85.8％，同比增长26.3％。
全市完成投资与到位资金比为1:
1.6。
开发企业完成土地开发面积415185平方米，同比增长22.9％，待开发土地面积同比下降56.4％。
土地购置费、购置土地面积同比分别增长75.1％、4.7％。
土地购置均价同比增长67.2％，其中湛江市中心城区土地购置均价2368元／平方米，同比增长116.1％，房价增速与地价增速比为1:
3.2，地价增速较快。
开发到位资金764674万元，同比增长71.6%，增幅较上年提高47.2个百分点。
其中湛江市中心城区到位资金666355万元，同比增长77.4%；县（市）区到位资金98319万元，同比增长50.7%。
从资金来源构成看，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别占到位资金总额25.2%、0.2%、27.9%、46.6%，其中银行贷款、企业自有资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别增长90.2%、2.9%、106.8%、91.3%。
2009年，湛江市房屋施工面积6304545平方米，同比增长54.1％，其中住宅施工面积4654334平方米，同比增长53.2％。
全市新开工施工面积2199291平方米，同比增长8.9％。
房屋竣工面积753875平方米，同比增长59.4％。
湛江市中心城区商品房供需比为1:
1.4。
商品房销售面积1074321平方米，同比增长56.3％，其中住宅销售面积1035814平方米，同比增长58.4％。
办公楼、商业营业用房、其他用房同比分别增长422.5％、18.4％、-68.2％。
商品房销售额401821万元，同比增长116.3％，增幅较上年提高143.7个百分点，其中住宅销售额389512万元，同比增长120.4％。
全市商品住宅均价3760元/平方米，同比增长39.2％。
湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价4468元/平方米，同比增长27.9％，县（市）2041元/平方米，同比增长14.9％。
全市累计商品房空置面积256483平方米，同比下降9.0％，其中住宅空置房面积174381平方米，同比下降29.5％。
多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。
湛江市中心城区整体二手房成交面积447500平方米，占一手房销售面积60％，比2008年109％下降49％个百分点。
销售额89076万元（以评估价格计算），同比分别增长22.2％、71.7％。
其中住宅二手房成交面积254600平方米，成交额52870万元，同比分别增长32.5％、99.8％，住宅二手房均价1991元/平方米，增长40.5％。
湛江市的商用物业建设发展迅速。
近几年，相继建设了国贸A、B座、国贸C座、国贸新天地、世贸大厦、怡福国际、嘉信茂广场、兴华广场等；零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江；市区内的各已开发房地产楼盘和正在开发的房地产楼盘的地上一、二层一般都是商用物业（商铺位），但商业营业用房价格较低，商业公寓在数量、规模、价格上都存在着教大的潜力和发展空间。
湛江市的商贸服务业发展迅猛，2008年全市服务业增加值为315亿元，同比增长13.0%，占GDP比重的30%，增速比一、二产业高出7.8个百分点和2.7个百分点，成为湛江市经济增长的支柱产业。
此外，。
商贸服务业的发展也增加了对商用物业的需求。
2.1.3项目建设的必要性
目前，东山市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存在严重安全隐患等落后的现状，与东海岛经济大开放、大发展的大好形势不相协调。
为改善投资环境，根据2011年2月24日《湛江市经济技术开发区安全生产委员会会议纪要》精神，必须对东山市场危房进行改造升级，以消除安全隐患。
2.1.4项目建设用地
东山市场危房改造升级项目建设地址位于湛江市东海岛东山镇湛林路，其东面是昌大昌超市，西面日王保卫工业口品市场，西面是东山镇供销社，北面是海天路。
具体位置见宗地图图2-1。
项目建筑占地面积约1500平方米。
2.1.5项目投资规模及项目组成
项目总投资；约2800万元（未包含土地作价费），其中固定资产投资总额2681万元，建设期贷款利息63万元，铺底流动资金56万元。
投资人：
中标人。
出资与偿还方式：
采用交锁匙办法，由中标方带资建设，然后将第二层交由中标人经营10年，以低偿建设资金，10年届満后交由建设单位使用。
资金筹措：
采用BOT方式向社会进行公开招标，以取得资金。
资金运用：
总投资2800万元中，约2681万元用于建设投资（建设投资2681万元中包括建筑工程费2023.7万元、安装工程费329.28万元、工程建设其他费用286.74万元），约56万元是铺底流动资金，建设期利息63万元。
项目总建筑面积3000平方米（二层）。
2.2项目产品技术方案
依据项目用地、建设资金和项目建设环境等建设条件，本项目拟建一层为综合商铺，二层为超市。
建成后，将推出商业铺面面积2400平方米的商用物业产品。
2.3项目建、构筑物方案
2.3.1项目总平面布局设计
1、总平面布置
本项目为改建工程，建筑平面拟设计主要入口向东面人民大道，次入口设在建筑物南面；主要入口前方退缩23米，设置大面积绿化广场，建筑物周围设有环行消防车道；利用小广场做停车场和地下车库解决车的停放。
总平面绿化设计：
主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，入口处和临路边设置组合花坛，西面沿用地采用带形绿化布置，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次的环境空间。
2、主要经济技术指标计划（见表2-3-1）
表2-3-1主要经济技术指标计划一览表
序号
项目
单位
指标
备注
1
规划用地面积
平方米
1500
2
建筑占地面积
平方米
1500
3
总建筑面积
平方米
3000
4
建筑高度
米
10.5
5
建筑密度
％
30.0
6
容积率
％
3.5
7
绿化率
％
33
2.3.2项目建筑设计方案
1、建筑
（1）平面功能布局
一层为综合商铺，二层为超市，建筑面积共3000㎡。
（2）竖向设计、交通及流线
一层层高6m，二层层高4.5m。
设电梯一部（货物电梯）。
大楼西面为停车场和绿地。
（3）建筑造型和空间设计
建筑的具体功能进行功能分区,运用几何形体产生丰富平面组合空间,立面采用现代古典风格,简约、明块。
室内空间主要表现公共性与开放性，明确，合理。
2、结构
（1）上部结构
采用框架一剪力墙结构。
底层地下室结构采用框一剪结构。
（2）基础
根据荷载估算，基础需要采用条形基础。
2.3.3其它工程设计
1、供电工程
（1）变配电系统
一级负荷包括火灾报警及联动控制设备、消防泵、排烟风机、应急照明、疏散照明等。
货梯等属于二级负荷，一般照明及动力负荷为三级负荷。
负荷估计：
本工程用电设备总容量约为：
Pe=1128KW，总计算负荷约为733KW。
电源：
10KV进线。
（2）照明配电系统
照明光源以莹光灯为主；公用场所、办公室采用节能式灯具。
管理中心、消防控制中心、楼梯间、货电梯前室、门厅等场所设置应急照明。
在走道、安全出口、楼梯间等处设置疏散指示灯。
（3）防雷接地系统
本建筑物属于二类防雷建筑物，为防直击雷，在屋顶设避雷带，其网格不大于10M×10M，所有突出屋面的金属体和构筑物应与避雷带电气连接。
由室外引入或由室内引至室外的电力线路、信号线路、控制线路、信息线路等在其入口处的配电箱、控制箱、前端箱等的引入处应装设电涌保护器（SPD）。
本工程采用共用接地装置。
以建筑物、构筑物的金属件、构造钢筋和基础钢筋作接地体，其接地电阻不大于1Ω。
在弱电机房和卫生间需做局部等电位连接。
～220V/380V低压系统接地形式严格分开，建筑物作总等电位连接，在首层安装一个总等电位连接端子箱，将所有进出建筑物的金属管道、金属构件、接地干线等与总等电位端子箱有效连接。
在电气竖立井的照明配电箱和动力配电箱的进线断路器处装设防止电气火灾的漏电电流保护器。
2、弱电系统
电话系统：
按每户设电话一至二门，商铺等公建按每天50㎡设一门电话考虑，在室内设一电话交接箱，电话电缆全部采用全塑充气电话电缆，沿预埋的工程PVC塑料管暗敷，由湛林路电话电缆引入。
宽带入户，所有用户均可高速上网。
有线电视系统：
直接接入市有线电视网。
商铺按每开间一路信号考虑，会所则考虑多路信号。
用户分配网络以分配-分支形式向用户终端馈送信号。
电视电缆选用SYV-75-9型。
可视防盗对讲系统：
设置闭路电视监视系统，提高商铺安全防范标准。
3、给排水
（1）给水系统
水源：
本工程的供水源分别从市政给水管网引入，经过水表井后，由市政给水管DN80向低压供水。
给水系统：
本工程给水竖向为一个区，由市政给水管直接供水。
（2）排水系统
采用污水、雨水分流制，污水管经化粪池简单处理，卫生间污水经经三级化粪池预处理达到排放标准后排入市政污水管道，雨水管道直接排至市政管网。
雨水量采用湛江市设计重现期为两年的暴雨强度公式计算，径流系数采用0.75，地面集水最大时间8—12分钟污水量按给水量的90%计算。
（3）公共卫生间器具透气，公共卫生间设环型透气、排水立管设置自动控制。
4、空调、排烟
（1）空调：
按预设外墙空调位由业主自行安装。
（2）防、排烟：
按照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2001要求，疏散楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均分别设置加压送风系统，地下汽车库设排烟兼排风系统。
5、消防
本大楼按《高层民用建筑防火规范》（GBJ50045-95）进行防火设计，耐火等级一级。
地下车库按《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GBJ50045-97）进行防火设计。
建筑底层设有独立消防控制中心，有单独出口直接通室外。
消防控制中心设有为灾报警、发出为灾信号及安全疏散指令的措施，设有控制消防水泵、固定灭火装置、通风空调系统及电动防火卷帘、防排烟系统的设施，并设有显示电源运行情况的设施。
（1）总平面
总平面道路系统设计在红线内形成了建筑周边的环形消防车道，车道宽不小于4m。
主体建筑周边落地，形成登高面。
建筑与同边相邻建筑的间距符合规范要求。
（2）防火分区
建筑内防火分区按相应规范面积不超过1500㎡，二层设两个防火分区。
防烟分区均不大于500㎡。
（3）安全疏散
二层两旁设分别二道消防楼梯，供消防疏散使用，疏散距离均符合规范要求。
（4）建筑构物
建筑外墙填充墙为混凝土空心环保砖，内部填充墙在楼梯间及防火分区隔墙，建筑承重构件为现浇钢筋混凝土梁、柱楼板，均为不燃建筑物。
防火分区之间的门为乙级防火门或气雾式复合防火卷帘，防烟前室和封闭楼梯间前室的门为乙级防火门。
（5）电气消防
设自启动柴油发电机组为消防负荷提供备用电源。
消防用电设备采用专用回路供电，并在最末一级配电箱处设自动切换装置。
消防用电设备的配电干线选用NH—VV型阻燃电缆,配电支线选用NH—BV型导线穿钢管埋地、沿现浇楼板暗设或穿除有防火涂料的钢管沿吊顶棚明设。
应急照明的设置：
在走道、楼梯、疏散通道设置。
设1套智能火灾自动报警控制器，配置联动控制台，带CRT显示系统及配套软件。
商场内消防施工和消防控制均按相关消防规范。
（6）消防给排水
本建筑消防计算高度为10.5m。
消防用水量：
室外消火栓用水量：
30L/S
室内消火栓用水量：
50L/S
自动喷火灭火系统用水量：
30L/S
火灾延续时间：
室内外消火栓系统2小时，自喷系统1小时。
消防水量由已建成动力站消防水池保障。
火灾前期消防防水于屋顶水箱内，水箱有效容积18m3。
消火栓系统：
消火栓消防用水由动力站消防泵加压供给，其流量、扬程为Q=
40L/S，H=120m，能满足本建筑的水量水压要求。
屋顶水箱设置高度满足最不利点消火栓处7米静水压的要求，故不设增压设施。
室外消防用水由室外地上式消火栓满足，消火栓系统在室外设2个一体化水泵结合器；室内消火栓系统共设消防栓系统和自动喷淋系统两种装置，两套系统按共用加压设备、独立设置管网的原则设计；使用2套水泵结合器，所有消火栓均为自救式。
自喷系统：
本工程按中危险级设防。
由于防火分区面积扩大，实行全喷淋。
由动力部自喷水泵加压供给本工程自喷用水，其流量、扬程为Q=120L/S，H=30m，能满足本建筑的水量水压要求。
自喷系统设湿式报警阀、安全信号阀、水流指示器、闭式喷头及末端试水装置等。
自喷系统室外设一套水泵结合器。
7、地震设防
根据最新《广东省地震区划图》，湛江市城区属于地震基本烈度七度区，本商务大厦设计按地震设防烈度为7度进行结构设防计算，计算地震动峰值加速度为0.1g。
第三章建设用地与相关规划
3.1项目建设用地区域优势
3.1.1项目建设用地区域资源优势
项目建设用地所在地资源丰富,主要资源有：
1、港口资源：
位于东海岛的龙腾至蔚律6.5公里岸线，水深26－44米，航道距岸仅200－300米，进港航道宽2公里，能同时通航两对30万吨级货轮或进出50万吨级油轮。
2、海洋资源：
东海岛陆地面积286平方公里，含海滩涂面积为401平方公里，是中国第五大岛、广东第一大岛。
环岛海岸线长148.9公里，其中可建码头岸线37公里。
海岛的海产资源丰富，盛产各种鱼、虾、蟹、蚝、贝，著名的网箱养鱼生产石斑、黑记、曹拔等优质鱼。
3、旅游资源：
东海岛旅游度假区的海滩海水洁净，海沙粗细适中，松软洁净，且会有多种对人体有益的矿物质，进行沙浴可以治疗各种皮肤病。
此外，度假区有丰富的地下温泉，游玩之余，在宾馆、别墅配置的温泉浴池泡一泡，定能泡出个好心情，浴出个好身体。
独具南国海滨风情的椰林清吧园，是度假区的又一景观。
游入在这里乘凉、观海、品尝多种美味小食，伴着习习的海风拂面而来，令人心旷神怡，悠然自得。
在壮观的海滩上有各式各样的游乐项目：
轻型航空飞机、空中拉伞、海上摩托艇、香蕉船、沙滩跑车，迁可以与渔民齐齐拉大网，令你尽兴尽情！
东海岛旅游度假区是一个环境优雅，风景秀丽的海滨度假区，现建有度假酒店30余座，可同时供2000人住宿。
龙海天沙滩，俗称龙海滩。
世界旅游权威部门评比认定，龙海天沙滩长28公里，宽150－300米，仅次了澳大利亚的黄金海岸，是中国第一长滩，世界第二长滩。
4、科技人才资源：
项目所在地湛江市经济技术开发区拥有各类专业技术人人才和科研开发机构、工程技术研究开发中心。
东海岛还拥有丰富的矿产资源和人力资源等。
3.1.2区域地质概况
参考湛江市规划勘测设计院对邻近
升级会员 