万科集团财务分析报告.doc

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万科企业股份有限公司财务分析报告

万科企业股份有限公司财务分析报告

75

目录

一、企业简介 1

二、战略分析 1

三、资产负债表分析 4

（一）资产负债表水平分析 4

（二）资产负债表垂直分析 10

（三）资产负债表项目分析 16

四、所有者权益变动表分析 18

（一）所有者权益变动表的水平分析 18

（二）所有者权益变动表的垂直分析 19

（三）所有者权益变动表主要项目分析 20

五、利润表分析 21

（一）利润增减变动情况分析 21

（二）利润构成变动分析 24

（三）营业利润分析 25

（四）利润表分项分析 26

六、现金流量表分析 32

（一）现金流量表一般分析 32

（二）现金流量表水平分析 34

（三）现金流量表结构分析 37

（四）现金流量表主要项目分析 41

（五）综合分析 43

七、财务效率分析 46

（一）盈利能力分析 46

（二）营运能力分析 56

（三）偿债能力分析 60

（四）发展能力分析 68

八、财务综合分析评价 73

（一）经营业绩评价综合指数法 73

（二）经营业绩评价综合评分法 73

万科企业股份有限公司财务分析报告

一、企业简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

1991年，成为深圳证券交易所第二家上市公司，凭借持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，万科公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十多年，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。

万科认为，公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。

公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

2011年度，万科新增加开发项目52个，实现新开工面积1448万平方米，较年初计划的1329万平米，高出9%，全年实现竣工面积659万平米，较年初计划减少9.6%，产品结构依然延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比达到88%。

二、战略分析

2011年1月，国务院出台楼市调控“新国八条”后，中央分别在4月、7月强调，巩固和扩大房地产市场调控成效，坚定不移地把调控政策落到实处。

在12月召开的经济工作会议中，中央再次明确，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

但在从紧的政策环境下，2011年房地产市场运行景气逐步回落。

11月，全国房地产开发景气指数下降至99.87，创下了28个月来新低。

房地产销售自去年第四季度开始出现了大幅下滑，到目前为止依然低迷。

这迫使包括万科和恒大在内的房地产开发商纷纷降价促销。

但在过去的2011年，万科共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿元之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军。

现将从优势、劣势、机会、威胁四方面分析万科的企业状况。

优势

1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。

综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。

财务状况良好，融资渠道通畅。

即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。

2、万科不仅通过上市进行融资，而且万科公司还向社会公开发行可转换公司债券，可转换债券也是公司取得流动资金的重要渠道。

3、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。

劣势

1、万科的存货数额始终较大，如果出现销售不畅的现象，资金回笼困难,将面临巨大的流动性问题。

2、与政府的关系一般,对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，不同于许多从国企改制过来的房地产企业，万科在管理上少了许多国企通病，但在某种程度上缺乏政府的“关爱”。

万科说获得的可开发土地，较多的来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。

这一策略固然给万科带来了巨大的收益，其不足之处也很明显。

机会

1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。

2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。

3、国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。

由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。

威胁

1、房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。

但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。

2、绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。

3、目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。

众所周知，万科定位并专注于住宅物业的开发与销售，住宅产业的强盛需求将是万科未来业绩稳定增长的基石。

我国的住房需求旺盛，供需矛盾尖锐，在短期内无法解决。

因此，对万科最重要的战略之一是持续创新产品。

因为在房产行业，产品极易被复制，推出的新住宅产品不可能保持长时间的领先。

只有保持在产品上的不断创新，始终引领着住宅产品的潮流。

其次，实施品牌战略，保持持续的核心竞争力。

万科凭借创新的产品和优质的物业管理服务，赢得市场的认可和赞同。

创立品牌有利于形成竞争优势，让竞争对手难以效仿。

品牌不仅仅是企业的标识，更是宝贵的无形资产。

好的品牌，可以降低需求的价格弹性，从而降低客户对价格的敏感程度这就使得具有优质品牌的楼盘获得更大的附加值，可以按更好的价格出售。

第三，万科作为房地产行业的佼佼者，在企业的流动资产中，存货势必会占较大的比重，也表明企业的存货量过大肯那个会阻碍企业的发展，企业的偿债能力不太乐观。

对万科而言，可以做到动态认识存货以及应收账款的变现能力。

结合市场需求，对存货资产进行细分，逐一考虑其变现能力及价值，并对应收账款采用账龄分析法。

逐一分析并考虑其变现能力及净值；第四，万科应重视企业的文化建设提高员工素质，打造良好的售后服务体系。

三、资产负债表分析

（一）资产负债表水平分析

项目

2011年

2010年

变动情况

对总资产的影响（%）

变动额

变动率（%）

货币资金

34,239,514,295.08

37,816,932,911.84

-3,577,418,616.76

-9.46%

-1.66%

应收账款

1,514,813,781.10

1,594,024,561.07

-79,210,779.97

-4.97%

-0.04%

预付款项

20,116,219,043.31

17,838,003,464.71

2,278,215,578.60

12.77%

1.06%

其他应收款

18,440,614,166.54

14,938,313,217.77

3,502,300,948.77

23.45%

1.62%

存货

208,335,493,569.16

133,333,458,045.93

75,002,035,523.23

56.25%

34.78%

流动资产合计

282,646,654,855.19

205,520,732,201.32

77,125,922,653.87

37.53%

35.77%

可供出售金融资产

441,261,570.00

404,763,600.00

36,497,970.00

9.02%

0.02%

长期股权投资

6,426,494,499.65

4,493,751,631.16

1,932,742,868.49

43.01%

0.90%

投资性房地产

1,126,105,451.00

129,176,195.26

996,929,255.74

771.76%

0.46%

固定资产

1,595,862,733.95

1,219,581,927.47

376,280,806.48

30.85%

0.17%

在建工程

705,552,593.56

764,282,140.58

-58729547.02

-7.68%

-0.03%

无形资产

435,474,310.08

373,951,887.29

61522422.79

16.45%

0.03%

长期待摊费用

40,999,359.45

32,161,415.85

8837943.60

27.48%

0.00%

递延所得税资产

2,326,241,907.17

1,643,158,028.39

683,083,878.78

41.57%

0.32%

其他非流动资产

463,792,750.00

1,055,992,714.51

-592199964.51

-56.08%

-0.27%

非流动资产合计

13,561,785,174.86

10,116,819,540.51

3444965634.35

34.05%

1.60%

资产总计

296,208,440,030.05

215,637,551,741.83

80570888288.22

37.36%

37.36%

短期借款

1,724,446,469.54

1,478,000,000.00

246446469.54

16.67%

0.11%

交易性金融负债

17,041,784.19

15,054,493.43

1987290.76

13.20%

0.00%

应付票据

31,250,000.41

31250000.41

0.01%

应付账款

29,745,813,416.12

16,923,777,818.98

12822035597.14

75.76%

5.95%

预收款项

111,101,718,105.82

74,405,197,318.78

36696520787.04

49.32%

17.02%

应付职工薪酬

1,690,351,691.72

1,415,758,826.87

274592864.85

19.40%

0.13%

应交税费

4,078,618,156.81

3,165,476,401.56

913141755.25

28.85%

0.42%

应付利息

272,298,785.58

127,806,502.79

144492282.79

113.06%

0.07%

其他应付款

30,216,792,566.99

16,814,029,349.10

13,402,763,217.89

79.71%

6.22%

一年内到期的非流动负债

21,845,829,338.08

15,305,690,786.98

6540138551.10

42.73%

3.03%

流动负债合计

200,724,160,315.26

129,650,791,498.49

71,073,368,816.77

54.82%

32.96%

长期借款

20,971,961,953.04

24,790,499,290.50

-3818537337.46

-15.40%

-1.77%

应付债券

5,850,397,011.20

5,821,144,507.03

29252504.17

0.50%

0.01%

预计负债

38,677,896.70

41,107,323.15

-2429426.45

-5.91%

0.00%

递延所得税负债

778,906,118.75

738,993,358.99

39912759.76

5.40%

0.02%

其他非流动负债

11,798,188.07

8,816,121.26

2982066.81

33.83%

0.00%

非流动负债合计

27,651,741,167.76

31,400,560,600.93

-3748819433.17

-11.94%

-1.74%

负债合计

228,375,901,483.02

161,051,352,099.42

67,324,549,383.60

41.80%

31.22%

实收资本（或股本）

10,995,210,218.00

10,995,210,218.00

0.00%

0.00%

资本公积

8,843,464,118.19

8,789,344,008.84

54120109.35

0.62%

0.03%

盈余公积

13,648,727,454.84

10,587,706,328.79

3061021126.05

28.91%

1.42%

未分配利润

18,934,617,430.43

13,470,284,310.05

5464333120.38

40.57%

2.53%

少数股东权益

14,864,743,536.62

10,353,522,851.30

4511220685.32

43.57%

2.09%

外币报表折算价差

545,775,788.95

390,131,925.43

155643863.52

39.90%

0.07%

归属母公司所有者权益（或股东权益）

52,967,795,010.41

44,232,676,791.11

8735118219.30

19.75%

4.05%

所有者权益（或股东权益）合计

67,832,538,547.03

54,586,199,642.41

13,246,338,904.62

24.27%

6.14%

负债和所有者（或股东权益）合计

296,208,440,030.05

215,637,551,741.83

80570888288.22

37.36%

37.36%

1.从投资或资产角度分析

根据上表，可以对万科公司总资产变动情况作出以下分析评价：

该公司总资产本期增加80570888288.22元，增长幅度为37.36%，说明万科公司本年资产规模有较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

流动资产本期增加了77,125,922,653.87元，增长的幅度为37.53%，使总资产规模增长了35.77%；非流动资产本期增加了3444965634.35元，增长幅度为34.05%，使总资产规模增长了1.60%，两者合计使总资产增加了80570888288.22元，增长幅度为.7.36%。

本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。

如果仅从这一变化来看，我们会认为该公司的流动性有所增强。

虽然流动资产的各项目都有不同的增长程度，但其增长主要体现在存货上。

从资产负债表中我们可以看出，存货本期增长了75,002,035,523.23元，增长的幅度为56.25%，对总资产的影响为34.78%。

其次是其他应收款和预付款项，分别增长了3502300948.77元和2278215578.60元，增长幅度分别为23.45%和12.77%。

但要引起注意的是，本期货币资金相比2010年，下降了3577418616.76元，减少幅度为9.46%。

货币资金是企业内部流动性最强的资产，伴随着万科流动负债的增长，我们可以推断出2011年万科的短期偿债能力是有所下降。

偿债能力发生问题，就会牵制公司的管理人员耗费大量精力去筹集资金，通过应付还债，甚至还会加大公司筹资的难度，或加大临时紧急筹资的成本，影响企业的盈利能力。

非流动资产在本期对总资产的影响然仅为1.6%。

非流动资产占用资金多、周转速度慢、变现能力差等特点，但非流动资产会对会对公司相互联系的多个会计期间的财务状况、经营成果产生影响。

通过观察，我们发现在本期的非流动资产中，长期股权投资和投资性房地产较2010年相比，分别增长了1932742868.49元和996929255.74元，增长幅度分别为43.01%和771.76%，二者对总资产的影响为1.36%。

2.从筹资或权益角度进行分析

该公司权益总额较2010年增加了80570888288.22元，增长幅度为37.36%，说明万科公司2011年权益总额有较大幅度的增长。

进一步分析可以发现：

负责本期增加了67,324,549,383.60元，增长的幅度为41.80%，使权益总额增长了31.22；股东权益本期增加了13,246,338,904.62元，增长的幅度为24.27%，使权益总额增长了6.14%。

本期权益总额增长主要体现在负责的增长上，流动负责的增长是其主要方面。

从流动负债的变动额可以看出，流动负责本期增长了71,073,368,816.77元，增长幅度为54.82%，对权益总额的影响为32.96%。

流动负责的增长幅度大于流动资产的增长幅度，这种变动极易可能导致万科公司加大短期偿债的负担以及引发公司的财务风险。

从流动负责的明细中发现，预收款项的变动幅度最大，变动额较2010年增长了36696520787.04元，增长幅度为49.32%，使权益总额增长了17.02%。

由于万科从事房地产行业，做期房销售时，消费者会和自己签订预售合同，先预付订金，然后将房产权交给消费者。

这是因为期房的价格较现房低,挑选余地较大。

从中我们可以推断出万科今年可能有大量的期房销售出去。

所有者权益本期增加13,246,338,904.62元，增长幅度为24.27%，对权益总额的影响为5.85%。

其中，留存收益对该公司权益总额的影响较大。

万科公司的盈余公积和未分配利润较2010年，分别增长了3061021126.05元和5464333120.38元，增长幅度分别为28.91%和40.57%，二者使权益总额增长了3.95%，说明万科公司有着较好的盈利能力。

3.合理性与效应性的分析

从总资产、存货和营业收入三年增长变化的图表来看，万科公司三年资产逐年增加且保持较高的增长率；营业收入和净利润的增长和存货的增长额度保持一致，从对存货的分析中可见，企业的资产增长主要表现为存货的增加。

2009年-2010年，存货的增长幅度高于营业收入的增长幅度，我们可以分析这段期间，公司对存货的利用效率不高，这和09年国内较高的通货膨胀和国家采取紧缩的货币政策有一定的关系；2010-2011年，国家实施积极的财政政策后，万科依然坚持中小户型普通住宅为主的主流产品定位，销售金额为1081.6亿元，成为我国首家销售国千亿的房地产企业。

4.资产负责变动原因的分析

流动资产合计

282,646,654,855.19

205,520,732,201.32

77,125,922,653.87

长期股权投资

6,426,494,499.65

4,493,751,631.16

1,932,742,868.49

投资性房地产

1,126,105,451.00

129,176,195.26

996,929,255.74

固定资产

1,595,862,733.95

1,219,581,927.47

376,280,806.48

无形资产

435,474,310.08

373,951,887.29

61,522,422.79

…

资产总计

296,208,440,030.05

215,637,551,741.83

80,570,888,288.22

负债合计

228,375,901,483.02

161,051,352,099.42

67,324,549,383.60

实收资本（或股本）

10,995,210,218.00

10,995,210,218.00

　0

资本公积

8,843,464,118.19

8,789,344,008.84

54,120,109.35

盈余公积

13,648,727,454.84

10,587,706,328.79

3,061,021,126.05

未分配利润

18,934,617,430.43

13,470,284,310.05

5,464,333,120.38

…

负债和所有者（或股东权益）合计

296,208,440,030.05

215,637,551,741.83

80,570,888,288.22

从截取的资产负责表中我们可以看去，本期总资产增加了215,637,551,741.83元，增长率为37.36%，完全是有负债增加引起的，本期负责增长率为41.80%。

由于负债可以使企业在短时期内迅速扩大资本,以弥补企业营运和长期发展资金的不足，达到用他人资财为企业所有者提供额外收益的目的。

但负责经营也有它自身的缺点，极易引发公司的财务风险和经营风险，从而导致企业资金周转失灵。

万科应确定公司适度的负责结构、加强企业经营管理、提高资金利用率、树立风险意识,建立健全企业的财务风险机制。

（二）资产负债表垂直分析

项目

2011年

2010年

2011年构成（%）

2010年构成（%）

变动情况（%）

货币资金

34,239,514,295.08

37,816,932,911.84

11.56%

17.54%

-5.98%

应收账款

1,514,813,781.10

1,594,024,561.07

0.51%

0.74%

-0.23%

预付款项

20,116,219,043.31

17,838,003,464.71

6.79%

8.27%

-1.48%

其他应收款

18,440,614,166.54

14,938,313,217.77

6.23%

6.93%

-0.70%

存货

208,335,493,569.16

133,333,458,045.93

70.33%

61.83%

8.50%

流动资产合计

282,646,654,855.19

205,520,732,201.32

95.42%

95.31%

0.11%

可供出售金融资产

441,261,570.00

404,763,600.00

0.15%

0.19%

-0.04%

长期股权投资

6,426,494,499.65

4,493,751,631.16

2.17%

2.08%

0.09%

投资性房地产

1,126,105,451.00

129,176,195.26

0.38%

0.06%

0.32%

固定资产

1,595,862,733.95

1,219,581,927.47

0.54%

0.57%

-0.