物业管理基本制度与政策.ppt

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1,物业管理基本制度与政策,1,2,第一章物业管理概述,第一节物业管理的概念一.物业管理的概念物业管理：

是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修，养护，管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,2,3,

（一）物业管理定义的理解1.物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动2.物业管理活动的基础是物业服务合同3.物业管理的内容是对物业进行维修，养护，管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护,3,4,

（二）物业管理条例调整的范围1.条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动2.条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村,4,5,三）物业管理的市场化特征1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3.物业管理活动应当遵循市场原则4.非市场性的房屋管理不属于物业管理,5,6,二.物业管理的特征

（一）社会化:

物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业;物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业

（二）专业化:

专业的人员配备,专门的组织机构专门的管理工具设备;科学规范的管理措施和工作程序;现代管理科学和先进维修养护技术（三）市场化:

通过竞争和商品经营方式实现的商业行为就是市场化.双向选择等价有偿是市场化的集中体现.,6,7,第二节我国物业管理的产生和发展,一.我国物业管理的产生随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的公司深圳市物业管理公司挂牌成立。

随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司,7,8,二.我国物业管理的发展我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。

1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规深圳市经济特区住宅小区物业管理条例，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。

建设部在总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了城市新建住宅小区管理办法，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化，专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。

”该办法颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。

8,9,早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。

1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。

从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，创建了一批又一批“全国物业管理优秀示范小区”，取得了丰硕的成果。

2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

实践证明，物业管理已在房地产业和其他服务业相结合的基础上，发展成为与我国社会，经济协调发展，与广大人民生活，工作息息相关的一个新兴行业。

9,10,三.物业管理在社会经济中的地位和作用

（一）实施物业管理有利于促进经济增长

（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量（三）实施物业管理有利于增加就业（四）实施物业管理有利于维护社区稳定（五）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展,10,11,第三节物业管理条例,一.条例的立法过程

（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况

（二）开展立法调研，掌握第一手材料（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题（四）广泛征求意见，以求彰显民意,11,12,二.条例的指导思想和立法原则条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面，一是保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平，公开和协商方式处理物业管理事项。

12,13,条例在立法过程中主要遵循以下几个基本原则

（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则

（二）维护全体业主合法权益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则,13,14,三.条例创设的法律制度

（一）七项基本制度1.业主大会制度2.业主公约制度3.前期物业管理招投标制度4.物业承接查验制度5.物业管理企业资质管理制度6.物业管理从业人员职业资格制度7.住宅专项维修资金制度,14,15,

（二）涉及的几个方面1.尊重和维护业主的财产权利2.建立业主民主协商,自我管理,平衡利益的机制3.条例和有关法律法规共同规范物业管理活动4.妥善处理政府和市场的关系,15,16,四.条例主要内容简介

（一）总则

（二）业主及业主大会（三）前期物业管理（四）物业管理服务（五）物业的使用与维护（六）法律责任,16,17,五.条例确立的基本法律关系

（一）业主相互之间的关系

（二）物业管理企业和业主之间的关系（三）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系（四）供水供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系（五）社区居委会与业主，业主大会以及物业管理企业的关系（六）物业管理各方主体与政府之间的关系,17,18,第二章物业管理服务,第一节物业管理服务的特点和内容一.物业管理服务的特点物业管理服务的公共性和综合性物业管理服务受益主体的广泛性和差异性物业管理服务的即时性和无形性物业管理服务的持续性和长期性,18,19,二.物业管理服务的内容公共性服务:

1.房屋共用部位的维修养护与管理2.房屋共用设施设备的维修养护与管理3.物业区域内共用设施设备的维修养护管理4.物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务5.物业区域内公共秩序消防交通等协管事项服务6.物业装饰装修管理服务7.物业档案资料的管理8.专项维修资金的代管服务,19,20,物业服务合同约定以外的服务,服务报酬双方约定.1.不是物业管理企业的法定义务2.服务事项另行约定3.是一种有偿服务,20,21,三.物业管理服务标准服务内容界定六个方面1.物业管理服务的基本要求2.房屋管理3.共用设施设备维修养护4.协助维护公共秩序5.保洁服务6.绿化养护管理,21,22,一,二,三级服务标准的主要区别项目一级二级三级1.基本要求24小时服务电话16小时8小时急修半小时1小时约定时间满意率80%75%70%2.房屋管理:

巡查房屋单元楼梯通道共用部位门窗玻璃记录维修1次日1次三日1次周3.共用设施设装修时巡查备维修养护1次日1次三日至少二次有平面图有平面图无平面图主要路口有标志无无,22,23,载人电梯工作24小时6一246一24设备房整洁通风无跑冒滴漏和鼠害同一级无要求小区道路平整,路灯楼道灯完好率95%90%80%4.公共秩序主要出入口24小时小区2424小时站岗值勤小时值勤重要区域部位巡查1次时1次2时1次3时安全监督设施24小时监控无无进出车辆证卡管理登记无装修家政人员临时出入证登记无,23,24,5.保洁高层按层设垃圾桶按幢设垃圾桶多层按幢有收集点清运2次日1次日1次日袋装化保持清洁无异味路场绿地清扫2次日1次日1次日厅楼道清扫2次日1次日1次日拖1次周2次半月共用厅拖1次日扶手擦1次日2次周共用部位玻璃1次周1次月1次季路灯楼道灯1次月1次季1次半年,24,25,公共雨污水管道疏通1次年1次年1次年雨污水井检查1次月1次季1次半年化粪池检查1次月1次2月1次季掏1次半年1次年1次年定期进行消毒灭虫除害同一级6.绿化有专业人员有专业人员无要求浇灌喷洒药物等定期及时标准为普通商品用房,经济实用住房,房改房,集资建房,廉租住房等普通住宅.,25,26,第二节物业服务收费一.物业服务收费原则合理公开费用与服务水平相适应二.物业服务收费定价形式政府指导价市场调节价三.物业服务收费形式包干制酬金制,26,27,四.物业管理服务成本构成（包干制）1.管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费等2.物业共用部位共用设施设备日常运行维护费3.物业管理区域清洁卫生费4.物业管理区域绿化养护费5.物业管理区域秩序维护费6.办公费用7.物业管理企业固定资产折旧8.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险9.经业主同意的其他费用,27,28,五.物业服务费的缴纳和督促1.非业主使用人的交费责任2.未交付房屋的交费主体3.业主委员会对欠费业主的督促义务六.代收代交费用供水,供电,供气,供热,通信,有线电视等费用向最终用户收取,不收手续费,28,29,第三节物业服务合同一.物业服务合同主要内容1.物业管理事项:

协商一致的物业服务具体内容2.物业服务质量:

物业管理服务等级标准3.物业服务费用:

收费形式标准酬金数额取费比例交费时间交费方式及结算方式等4.双方的权利义务5.专项维修资金的管理与使用6.物业管理用房7.合同期限8.违约责任,29,30,二.前期物业服务合同前期物业服务合同的特征1.前期物业服务合同具有过渡性2.前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订3.前期物业服务合同是要式合同前期物业服务合同的时效1.可以约定期限2.是一种附终止条件的合同,30,31,前期物业服务合同的主要内容1.合同当事人与物业的基本情况2.物业服务内容与质量3.物业服务收费方式4.物业经营管理活动的内容5.物业的承接查验6.物业的使用与维护7.专项维修资金8.违约责任9.其他事项,31,32,三.物业管理企业的义务物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务1.业主违反物业管理区域秩序的主要表现侵占公共场地私搭乱建损坏居住环境违规装修拆改房屋结构设备设施造成财产损害和安全隐患安装设备设施侵犯相关业主正当权益违反规定饲养宠物损害环境影响相邻业主生活经营活动污染环境噪声超标给相邻业主生活和经营造成损害,32,33,使用房屋阳台荷载超标,给相邻业主造成安全隐患使用房屋大量存放易燃易爆有毒等危险物品给相邻业主造成安全隐患占用房屋共用露台门厅或公共通道影响他人使用和通行阻挠妨碍或者拒绝配合物业管理企业实施正常的房屋修缮损坏业主正当权益其他损害公共秩序和违反业主公约及物业管理区域规章制度的行为,33,34,2.维护物业管理区域秩序的主要方式履行告之义务履行制止义务履行报告义务3.业主违反物业管理秩序的法律责任侵害相邻权的法律责任:

供水排水通行通风采光给相邻方造成妨碍或损失应停止侵害排除妨碍赔偿损失;损坏国家集体或他人财产应恢复原状或折价赔偿或赔偿损失.装饰装修管理办法规定少数业主不遵守物业管理秩序造成人身财产损害物业公司履行义务或通过行政投诉司法起诉,34,35,物业管理区域的安全防范协助义务1.物业管理企业在安全事故中的义发生安全事故时要立即采取应急措施避免扩大损失及时向有关行政管理部门报告事故协助做好救助工作2.物业保安人员的职责维护物业管理区域内的公共秩序,为业主提供良好的生活环境,35,36,四.物业管理企业的责任物业管理企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任合同责任非法定责任“依法”:

民法通则,合同法,刑法以及条例“相应”一是根据不同情况承担不同类型责任,如违约责任侵权责任;违反行政管理秩序,承担行政责任;构成犯罪承担刑事责任.二是根据物业服务合同的不同约定,承担不同的责任,36,37,第四节物业使用与维护一.公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变满足业主正常生产生活需求所必需.确需改变用途经业主大会同意报政府规划部门批准后实施.二.物业管理区域内的道路场地不得擅自占用挖掘无论业主或物业管理企业临时占用挖掘道路场地均应征得对方同意并在约定期限内恢复原状三.公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四.业主装饰装修房屋应当依法规范,37,38,五.利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定条例关于利用物业共用部位共用设施设备进行经营,主要作三方面的规定:

1.原则规定了利用物业共用部位共用设施设备进行经营的办理程序:

征得相关业主同意征得业主委员会同意征得物业管理企业同意2.明确相关业主业主大会物业管理企业对利用物业共用部位共用设施设备进行经营的事前否决权3.确定业主由于物业共用部位共用设施设备经营所得收益的使用方向:

优先用于补充住宅专项维修资金;可按业主大会的决定使用,38,39,第三章物业管理的基本制度,第一节业主大会制度条例确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会决策业主委员会执行的制度规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益.业主委员会作为业主大会的执行机构可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定,但重大决定只能由业主大会作出.但不得作出与物业管理无关的决定不得从事与物业管理无关的活动.,39,40,一.业主业主的概念:

房屋的所有权人.房屋所有权证书持有人;房屋共有权证书持有人;待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人.,40,41,业主的权利1.按服务合同约定接受物业管理企业提供的服务2.提议召开业主大会就物业管理事项提出建议3.提出制定修改业主公约业主大会议事规则建议4.参加业主大会会议行使投票权5.选举业主委员会委员并享有被选举权6.监督业主委员会的工作7.监督物业管理企业履行物业服务合同8.对物业共用部位共同设施设备和相关场地享有知情权和监督权9.监督物业共用部位共同设施设备专项维修资金管理和使用10.法律法规规定的其他权利,41,42,业主的义务1.遵守业主公约业主大会议事规则2.遵守物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生维护的规章制度3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4.按照国家有关规定交纳专项维修资金5.按时交纳物业服务费用6.法律、法规规定的其他义务,42,43,二.业主大会组成和性质:

物业区域内全体业主组成.代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益,有权依据法律法规的规定和业主公约的约定决定物业区域内一切物业管理事项业主大会筹备:

在物业所在地房地产主管和街道办事处指导下由业主代表建设单位组成筹备组.成员名单确定后书面公告;其工作内容:

大会召开时间地点形式内容;草拟议事规则和业主公约;确定业主身份投票权;业主委员会委员候选人产生办法名单;做好召开首次业主大会的其他准备工作.,43,44,业主大会职责1.制订修改业主公约和业主大会议事规则2.选举更换业主委员会委员监督业主委员会工作3.选聘解聘物业管理企业4.决定专项维修资金使用续筹方案并监督实施5.制定修改物业管理区域内物业共用部位共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度6.法律法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责,44,45,业主大会活动规则1.定期会议和临时会议:

由业主委员会组织召开.定期会议议事规则确定;临时会议:

20%以上业主提议;发生重大事故或紧急事件需处理;其他.业主委员会需提前十五日通会议材料以书面形式公告.同时告之区域内居民委员会.2.业主代理人（书面委托）代表人.业主大会召开形式:

集体讨论;书面征求意见;书面投票表决.3.业主大会表决效力:

一般决定:

实行简单多数表决原则投票权12以上通过.专项维修资金使用或续筹;改建重建建筑物及其附属设施实行特别多数表决原则投票权23,45,46,三.业主委员会性质职责性质:

业主大会选举产生常设执行机构对业主大会负责执行业主大会交办各项物业管理事项.职责:

1.召开业主大会会议报告物业管理的实施情况2.代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3.及时了解业主物业使用人的意见和建议监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4.监督管理规约的实施5.业主大会赋予的其他职责,46,47,业主委员会委员的资格条件1.本区内具有完全民事行为能力的业主2.遵守国家有关法律法规3.遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力5.具有一定组织能力6.具有必要的工作时间,47,48,业主委员会委员的资格终止1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的3.因疾病等原因丧失履行职责能力的4.有犯罪行为的5.以书面形式向业主大会提出辞呈的6.拒不履行业主义务的7.其他原因不宜再担任业主委员会委员的,48,49,第二节管理规约制度一.管理规约概念:

由全体业主共同制定规定业主在物业管理区域内有关物业使用维护管理等涉及业主共同利益事项的对全体业主具有普遍约束力的以书面形式订立的自律性规范.内容:

1.有关物业的使用维护管理2.业主的共同利益3.业主应当履行的义务4.违反公约应当承担的责任管理规约法律效力:

对全体业主具有约束力,49,50,二.临时管理规约内容1.物业的自然情况和权属情况2.业主使用物业应当遵守的规则遵守相邻权规定遵守房屋装饰装修规定共用部位共用设施设备的使用规定使用物业的禁止性规定3.维修养护物业应当遵守的规则:

相互配合协助;涉及公共利益公共安全维修养护;保修专项资金4.涉及业主共同利益事项:

管理权收费权经营权5.违约责任,50,51,第三节前期物业管理招投标制度一.前期物业管理招投标概念意义原则概念:

业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业,物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动.建设单位选聘物业管理企业的称前期物业管理招标投标意义:

将有序的竞争机制引入交易过程1.可选择报价低技术力量强管理行为规范信誉好服务质量有保障企业中标节省费用保证质量2.有利于遏制协议选聘企业各种不正当竞争行为3.有利于创造物业管理公平的市场竞争环境体现了机会均等的市场原则,51,52,前期物业管理招投标的原则公开、公平、公正、诚实信用前期物业管理招投标的强制性规定住宅物业的建设单位应当以招投标的方式选聘相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业.,52,53,二.前期物业管理项目招标规则招标原则1.不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人2.不得对潜在投标人实行歧视待遇3.不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求招标形式1.公开招标2.邀请招标,53,54,三.投标文件应当包括的内容1.投标函2.投标报价3.物业管理方案4.招标文件要求提供的其他材料四.评标规则1.评标委员会可用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或说明2.评标委员会可要求投标人进行现场答辩,综合评分.评标活动保密依标准评审比较对结果签字确认3.经评审所有不符合要求可全否决重新招标4.评标后向招标人提出书面评标报告推荐不超3名有排序的合格的中标候选人,54,55,第四节物业承接查验制度一.物业承接查验制度的意义1.有利于明确各方的责权利,对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益,避免矛盾纠纷都具有重要的保障作用2.可督促建设单位根据规划设计标准和售房约定重视物业共用部位共用设施设备的建设,对提高建设质量保障业主财产权益具有重要意义3.可弥补业主大会缺位弊端加强物业建设与物业管理的衔接保障开展物业管理的必备条件.新老物业交接查验有利于界定共用部位设施设备的管理责任,55,56,二.物业承接查验内容物业管理资料移交1.竣工验收资料:

竣工总平面图,单体建筑、结构设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图2.技术资料:

设备设施的安装、使用和维护保养等资料3.物业质量保修文件和物业使用说明文件4.物业管理所必需的其他资料.如物业规划、建设有关资料;房屋产权权属资料;工程验收的各种签证、记录、证明等,56,57,物业现场验收1.物业共用部位共用设施设备验收给水暖气管线打压实验,阀门是否灵活,配件支架齐全完好,排水通畅仪表仪器齐全完好设备设施符合国家安全标准消防采暖电梯等须有专业验收合格证书空调发电机电梯机房高压泵房等高噪音设备设施有环保验收合格证检查沟、井等附属设施是否符合规定要求,57,58,2.物业管理区域环境验收道路围墙完整甬路与大市政主干道正确接通临时设施及临时用房拆除清理干净场地平整物业区域建立垃圾存放处或垃圾中转站停车场符合交管部门要求有交通标志和减速设施绿化符合设计要求,草坪、花卉、乔灌木长势良好,无病虫害,58,59,三.物业保修责任的法律规定条例第31条规定:

建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围,承担物业的保修责任.物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷予以保证修复的责任.建筑法建筑工程质量管理条例房屋建筑工程质量保修办法有明确规定.建设单位交付新建商品住宅时必须提住宅质量保证书住宅使用说明书（后讲）,59,60,第五节物业管理企业资质管理制度一.物业管理企业资质管理的必要性1.针对我国物业管理的发展现状,有必要加强对物业管理企业的资质管理,把好市场准入关.2.针对物业管理企业的管理服务特性,有必要对物业管理企业建立市场准入和清出制度.3.针对物业管理的专业特性,需要实行企业资质审批制度.,60,61,二.物业管理企业的资质等级1.资质一级企业

（1）注册资本人民币500万元以上

（2）物业管理专业人员以及工程管理经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人其中中级以上职称人员不少于20人工程财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

（4）管理两类以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

管理多层住宅200万平方米高层100万平方米独立住宅（别墅）15万平方米办公楼宇,工业厂房及其他物业50万平方米（5）建立并严格执行服务质量服务收费等企业管理制度和标准建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

61,62,2.资质二级企业

（1）注册资本人民币300万元以上

（2）物业管理专业人员以及工程管理经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人其中中级以上职称人员不少于10人工程财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（4）管理两类以上物业并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%：

管理多层住宅100万平米高层50万平米独立住宅（别墅）8万平米办公楼宇工业厂房及其他物业20万平米（5）建立并严格执行服务质量服务收费等企业管理制度和标准建立企业信用档案系统有良好的经营管理业绩,62,63,3.资质三级企业

（1）注册资本50万元以上

（2）物业管理专业人员以及工程，管理，经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。

其中中级以上职称人员不少于5人,工程，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

（4）有委托的物业管理项目（5）建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

63,64,三.资质证书的颁发和管理一级由国务院建设主管部门负责颁发二级由省自治区建设主管部门负责颁发;直辖市房