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郴州房地产市场分析报告
郴州3月房地产市场分析报告（3.1-3.31）
本月导读
今年以来，尽管政策收紧信号陆续传来，房价持续上涨，但百姓购房热情依然不减。
3月，我市房地产市场销售显著升温，商品房、二手房市场均呈现了“量价齐涨”的局面。
特别是新建商品房市场，3月主力板块高档楼盘新推房源创下了连续三周畅销市场的火热景象。
而在成交量稳步攀升的背景下，市区新建商品房成交价格涨势较为严峻。
3月受高端项目集中放量影响，郴州市区商品房、商品住宅成交均价双双再度刷新历史最高记录，创下史上新高，房价涨势引发各方高度关注。
第一部分：
宏观信息
一、国内宏观政策
1.预计一季度GDP增12%CPI涨2.3%.
春秋观点：
经济尚未过热物价温和上行.一季度及3月份经济数据将于4月中旬公布。
专家预测，一季度GDP同比增速可能超过11%，甚至逼近12%；一季度居民消费价格指数（CPI）同比上涨2.3%左右，物价总体呈温和上行趋势，其中3月份CPI同比上涨2.6%左右，比2月略有回落；一季度新增信贷将超过2.6万亿元。
由于近期物价未出现加速上行趋势，预计加息不会很快降临。
2.央行专家称短期内不加息.
春秋观点：
上周六，中国人民银行研究局表示，当前中国正面临人民币升值和加息的双重压力。
由于汇率和利率具有很强的联动性，一旦央行加息势必会增加货币上涨的动力，进一步增加人民币升值压力。
在货币政策上，央行会慎用加息工具，而会多采用调高存款准备金率等工具来收紧流动性，短期暂不会加息。
3、3月新增信贷5107亿元增速进一步回落
春秋观点：
中国人民银行12日发布的统计数据显示，继2月份我国新增人民币贷款达7000亿元、较1月份大幅减少后，3月份我国新增信贷规模为5107亿元，增速进一步回落。
不过专家指出，这是信贷增长的如期、合理回落，未来流动性将保持合理充裕。
“如果信贷增长出现大幅下降，无疑会对正在复苏的实体经济构成损伤，去年4万亿元投资所形成的在建项目，以及今年以来制造业的回暖，都需要充裕的银行资金做支持。
”
4.
春秋观点：
外地政策
5.
春秋观点：
6、
春秋观点：
房地产市场状况:
1）商品房销售情况
1.
二、省内经济及房地产市场状况
1.1季度房企销售排行发布湖南房企绝迹销售前20.
继3月26日《2010中国房地产百强企业研究报告》发布,长沙房企退出全国房企百强之后,湖南本土房企再一次面临尴尬,绝缘2010年一季度销售总额和销售面积TOP20排行双榜。
三、1.郴州本地市场
1.3月20日，爱莲湖畔6、7#栋共170套，接受认筹当天登记达五成。
2.市招商局了解到，全市1-2月审批外资项目3个，实际利用外资7124万美元，同比增长18.81%；内联引资项目280个，到位资金3.6亿元，同比增长40.88%。
3.五岭购物广场8月1号开始营业 。
五岭广场占地13.69万平方米，分为中心集会、休憩集散、园林绿化、历史文化、群众艺术、交通绿岛六个功能区，是湘南地区最大的城市广场租期：
15年，租金：
均价45-65元/平米/月,按方位的不同，价格不同， 面积：
27—64平米；付款方式：
一次性付款，不接受按揭付款。
4.3月9日，市长向力力承诺：
今年要强力推进郴州城镇化进程，中心城区建设实施135个城市建设项目，力争完成年度投资94亿元，确保提前完成“百亿城建计划”。
其中房地产开发完成投资40亿元以上。
5.根据市房产局信息中心提供数据显示，2月份我市城区商品住房预售起数、成交金额、成交面积环比分别下降50.95%、50.23%、49.74%，销售价格（均价）：
别墅未销售，小高层为3103.41元/m2，多层为2644.05元/m2，环比分别为+2.7%、+19.9%。
6.
第二部分：
郴州2月土地交易市场
宗地名称
宗地位置
土地出让面积
出让方式
土地用途
起始价
总成交价（万元）
竞得人
成交日期
挂牌
商业用地
m2
挂牌
商业住宅
万元
挂牌
住宅用地
挂牌
商业住宅
万
（本数据来源于郴州市国土资源局网站）
分析：
Ø2月郴州挂牌土地成交4个地块，其中土地总面积共：
3.61万㎡，成交总价共计：
6097万元。
Ø所公示的地块都为住宅与商业用地，以市郊为主，中心城区较少。
南延东进的城市
发展战略的实施，及新武广铁路建设，使开发区和五岭片区成今后开发的热土。
之所以本月地块成交量相比去年12月有较大下降：
一是国家宏观调控政策的调整，收紧银根，使得开发商融资渠道得不到保障。
第三部分：
2月份各主要楼盘动态
项目名称
现推面积
折实均价
折扣
现房/期房
现供应量
动态
多层梯形行情
龙凤嘉园
38㎡-143㎡
3000元/㎡
9.8/99
期房
465套
一期已封顶，在拆外墙。
明年年中交房。
一期仅剩8套，起价2680元。
现场算价：
6#401面积124.9㎡单价2738元/㎡，3#701面积126.8㎡单价3358元/㎡，1#501面积140㎡单价2838元/㎡。
芙蓉丽景
60㎡-140㎡
2400元/㎡
9.9
期房
622套
一次性付款享98，按揭99优惠，再额外优惠5000元/套。
投资活动已经取消。
现场算价：
7#401面积124.87㎡单价2329.5元/㎡，10#401面积146.87㎡单价2479.5元/㎡。
丽景.江山赋
69㎡--143㎡
2888元/㎡
9.8
现房
435套
现房即买即入住即办房产证。
交2000元抵10000元120-180㎡花园洋房、零分摊楼王宅院实景现房呈现。
多层已交房，高层已封顶
联福景苑
97㎡--230㎡
2860元/㎡
9.6/98
现房
320套
一期1、6、7、8、9、10栋已交房，二期2、3、4、5、11栋将于年底前交房。
。
水榭华庭
98㎡—150㎡
2900元/㎡
9.7
现房
577套
一期还有少量现房一期还剩8套。
电梯房行情
龙泉名邸二期
66㎡-142㎡
3400元/㎡
0
现房
678套
一期正在交房中，二期部分栋号交房2010年9月份，其它楼要2011年交房。
二期预估3400元/㎡，交6-10预订，2%房款优惠。
阳光时代
53㎡-170㎡
3150元/㎡
0
期房
474套
打桩中，面价基础上减200、400元不等
现场算价：
2#103面积124.8㎡折后单价2894元/㎡，3#1301面积142.8㎡折后单价3050元/㎡，3#2201面积1422.4㎡单价3333元/㎡。
新贵华城
89㎡-167㎡
3400元/㎡
98
期房
634套
1期总10栋已全部封顶。
现推货的634套，销售率55%。
现场算价：
N栋3楼90.19㎡折后单价3259元/㎡，K栋5楼146.9㎡折后单价3331元/㎡，K栋14楼166.34㎡折后单价3483元/㎡。
中珠.爱莲湖畔
120㎡-176㎡
3400元/㎡
97
期房
496套
1、2栋已封顶，3栋已建至18层、4栋建第8层，5栋建第8层.同时已经在做局部园林及体验馆已开放、
泳池已建好。
目前1、2栋已售髻，现热推3、4、5栋，并已销售了85%。
现场算价：
3#203面积126.11㎡折后单价3216.30元/㎡，3#1801面积235.02㎡折后单价4074.73元/㎡，3#601面积141.07㎡单价3408.69元/㎡。
祥云国际
59㎡—197㎡
3500元/㎡
98/97
期房
536套
已建到10层，10月交房。
现场算价：
3#702面积43.24㎡单价3341.8元/㎡，3#112面积111.78㎡单价3018元/㎡，1#1701面积129.28㎡单价3626元/㎡。
香雪鑫都
46㎡—141㎡
2958元/㎡
0
期房
445套
1栋现已封顶，2、3栋已建至第15层。
按揭送半年物业费。
现场算价：
6#802面积123.5㎡单价2988元/㎡，6#1002面积133.29㎡单价2988元/㎡，6#1501面积141.2㎡单价3128元/㎡。
华林春城
29.28㎡—192㎡
3000元/㎡
期房
1600套
一期已经交房，二期今年8月交房，共分三期开发，春节期间优惠从2月18人—3月18日止
现场算价：
山水缘
30.22㎡-455㎡
3600元/㎡
0
现房
469套
一期已交房，二期已经封顶，二期今年9月30日交房。
起价3100元/㎡、均价3500元/㎡、最高价4000元/㎡。
现场算价：
8栋204面积139.54㎡单价3308元/㎡，8栋904面积138㎡单价3800元/㎡，8栋1004面积138㎡单价3900元/㎡，小户型只剩138㎡，8层均价3760元/㎡。
天润天城
31㎡-153㎡
3500元/㎡
99
期房
326套
现房期房均价一样，电梯房已封顶，其它外墙已快下架，人人乐超市已确定进驻，预计10月开业。
二期户型均为140以上大面积，最小面积为70㎡。
现场算价：
7栋1001面积142.43㎡折后单价3604元/㎡，7栋2017B面积30.62㎡折后单价3841元/㎡。
生活大师
90㎡-139㎡
3500元/㎡
96/98
现房
240套
已封顶，今年年底交房。
现场算价：
18层139㎡户型价格3710元/㎡，23层139㎡价格3546元/㎡。
南郡
132㎡-300㎡
3220元/㎡
97/98
现房
264套
首期已全部封顶，且外墙已经做好，正在做园林工程，6月交房，准备加推。
现场算价：
C栋803面积169.94㎡折后单价3210.07元/㎡，C栋607面积128.69㎡折后单价3141元/㎡。
鸿翔。
尚城
41㎡-148㎡
预定中
期房
200套
一期共6栋，1.2.13栋已封顶，预计5月初开盘。
现场算价：
认筹中，交2万抵5000—20000万不等，
亿枫翠城
94㎡-125㎡
预定中
期房
1280套
现场算价：
正在认筹中…交1万抵2万，3万抵5万。
现已经正负零零，总共13栋，每栋32层，建至第10层开盘。
顺源。
北湖1号
43-280㎡
预定中
期房
1330套
现场算价：
现在还未接受预定，正在打桩。
天一华府
40--300㎡
预定中
期房
700余套
现场算价：
正在认筹中…现交2万享受1个点及优先选房权，每栋32层。
Ø此表格分别对多层梯形房、高层电梯房及洋房别墅三种类型进行有代表性统计，从数据分析可看到，十二月份各大楼盘价格、供应量较之前出现了大的起伏，市场定位商品房梯房均价：
2800元/平米，电梯梯房均价：
3300元/平米。
第四部分：
本月开盘楼盘情况分析
中珠爱莲湖畔楼王、
爱莲湖4号栋楼王于2010年1月23日开盘，4号栋楼王仅有68户256平米大尺度独具一梯一户设计，竞拍起价为3380元/平米，最后竟得价为：
3880元/平米，开盘当天楼王共转定了6成，门面销售了10个，同时一次性折扣98折，按揭和分期99折。
现楼王工程进度已建至4层。
当天到场客户达500多人，在活动中，抽出精美礼品，分别有时尚MP3、三星手机、翡翠玉佛。
新贵华城、
新贵华城于2010年1月30日一期盛大开盘，一期共10栋高层建筑，户型（89-166㎡）为主，一期10栋630余套，先销售仅剩近400余套，均价为3400元/平米，销售率80%。
凡开盘当天成交客户，钱5名可额外享受18个月物业管理费优惠，后5名享12个月物管费优惠。
当天到场客户达400多人，同时凡成交业主到场均100%中奖，其中还有液晶电视以及特等奖—新马泰10日游。
月报总结：
（1）3月份总体市场迹象：
（2）应对策略：
在2010年市场发展不明晰的情况下，郴州各开发商应更好做足楼盘品质，以合理价格对应合理销售速度，在营销方面更好的把控市场，随时根据市场变动采取相应措施应对；消费者则应根据自身经济承受能力、自身需求选择物业。
春秋地产
2010-3-31
升级会员 