下半年山东省房地产估价师《制度与政策》房屋征收评估基本事项考试题.docx
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2015年下半年山东省房地产估价师《制度与政策》：
房屋征收评估基本事项考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
2、委托拆迁估价的房地产拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和__。
A．区位
B．面积
C．价值
D．经营人
3、下列关于木材的物理力学性质，说法错误的是__。
A．在木材内部含有的水分根据其存在形式分为三种，即自由水、吸附水和化合水
B．当木材干燥时，首先失去的是吸附水，然后失去的是自由水
C．纤维饱和点是木材物理力学性质发生改变的转折点，是木材含水率是否影响其强度和干缩湿胀的临界值
D．木材顺纹方向的抗拉强度、抗剪强度最大，横纹方向最小
4、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。
A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障
B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。
而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的
C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保
D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保
5、房屋的成本租金不含__。
A．折旧费
B．维修费
C．保险费
D．税金
6、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价××临街宽度．【2004年考题】
A：
单独深度价格修正率
B：
累计深度价格修正率
C：
平均深度价格修正率
D：
混合深度价格修正率
E：
工业用地的监测点评估价格
7、李某继承了其父亲的一套房产。
按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。
A：
房屋总登记
B：
房屋所有权初始登记
C：
房屋所有权转移登记
D：
房屋所有权变更登记
E：
执行层的组织协调
8、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
9、收益法是以为基础的。
A：
替代原理
B：
预期原理
C：
收益递增递减原理
D：
均衡原理
E：
工业用地的监测点评估价格
10、某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为㎡。
A：
40
B：
45
C：
48
D：
50
E：
工业用地的监测点评估价格
11、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、R3，则三者之间的关系一般为__。
A．R1＞R2＞R3
B．R2＞R1＞R3
C．R3＞R1＞R2
D．R1＞R3＞R2
12、我国土地增值税是对（）行为征收的一种税。
A．转让土地使用权
B．有偿转让房地产
C．继承房地产
D．赠与房地产
13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的。
A：
20％
B：
30％
C：
40％
D：
50％
E：
借款合同
14、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
其中，“一协调”是指。
A：
片面的组织协调
B：
全面的组织协调
C：
领导层的组织协调
D：
决策层的组织协调
E：
执行层的组织协调
15、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
16、某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。
如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。
A．71.84
B．74.47
C．75.23
D．80.00
17、在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做。
A：
净现金流量
B：
现金流入
C：
现金流出
D：
现金流量
E：
借款合同
18、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。
A：
20
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
19、目前我国商业银行活期储蓄存款中，每年为结息日。
A：
1月30日
B：
3月30日
C：
6月30日
D：
12月30日
E：
执行层的组织协调
20、某单位以现时楼价30%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款的收益率为__。
A．50%
B．60%
C．70%
D．75%
21、关于房地产估价误差的说法，错误的是。
A：
判断评估价值误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较
B：
估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准
C：
所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值
D：
估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围
E：
工业用地的监测点评估价格
22、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。
A：
经济成本
B：
机会成本
C：
会计成本
D：
补偿成本
E：
工业用地的监测点评估价格
23、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是__。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，出具书面鉴定意见
24、下列有关平均指标，表述正确的是。
A：
平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标
B：
简单算术平均数适用于分组的分布数列
C：
数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104
D：
众数是分布数列中出现频率最高的标志值
E：
执行层的组织协调
25、建设单位应当在工程竣工验收__工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A．5个
B．6个
C．7个
D．8个
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。
A：
价格结构
B：
总量结构
C：
档次结构
D：
投资结构
E：
租买结构
2、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。
A：
房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次
B：
房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次
C：
考试时间定于每年的第二季度
D：
考试时间定于每年的第三季度
E：
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
3、随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。
它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有（）等方面的知识。
A．市场分析与市场推广
B．项目策划与投资决策
C．国家法律政策与各级政府及其部门的规章
D．房地产估价
E．财政金融
4、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__。
A．营业税
B．教育费附加
C．城市维护建设税
D．房产税
E．土地使用费
5、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现__的现象。
A．价格越高，需求越小
B．价格越低，需求越小
C．价格越低，需求越大
D．价格越高，需求越大
6、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用。
A：
单元估算法
B：
多元估算法
C：
单位指标估算法
D：
工程近似匡算法
E：
概算指标法
7、按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为、投资估算指标五种。
A：
劳动消耗定额
B：
施工定额
C：
预算定额
D：
概算定额
E：
概算指标
8、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。
（2007年试题）
A：
自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B：
自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基
C：
商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值
D：
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E：
地下人防设施免税
9、房地产权属登记是指，经权利人申请，由__将有关申请人的房地产权利事项记载于房地产登记簿并进行公示的行为。
A．土地管理局
B．房地产权属登记机关
C．国家房地产管理局
D．房地产登记机关
10、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是
A：
容积率
B：
绿地率
C：
建筑密度
D：
建筑后退红线距离
E：
执行层的组织协调
11、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的资料。
A：
一手
B：
二手
C：
原始
D：
基础
E：
借款合同
12、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的。
A：
装饰装修改造
B：
通货膨胀
C：
需求增加导致稀缺性增加
D：
改进物业管理
E：
周围环境改善
13、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。
为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。
试根据上述条件回答下列问题：
（2001年试题）银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为。
A：
保证保险
B：
责任保险
C：
信用保险
D：
财产损失保险
E：
执行层的组织协调
14、在__情况下，需要征收契税。
A．国有土地使用权出让、转让
B．房屋发生交换、买卖或赠与
C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债
D．城镇职工首次购买公有住房
E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属
15、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。
A：
单项工程竣工验收
B：
综合验收
C：
单位工程验收
D：
竣工验收备案
E：
分部工程验收
16、目前我国采用的复式记账法是。
A：
收付记账法
B：
借贷记账法
C：
支出记账法
D：
收入记账法
E：
执行层的组织协调
17、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。
A：
发行的银行
B：
银行的银行
C：
国家的银行
D：
企业的银行
E：
社会的银行
18、__是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。
A．多因素敏感分析法
B．单因素敏感分析法
C．三项预测值法
D．风险分析法
19、下面__引起的房地产价格上升是房地产的保值，不是真正的房地产自然增值。
A．更新或添加设施、设备，重新进行装饰装修，改进物业管理
B．政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等
C．经济发展和人口增长带动房地产需求增加
D．将农用地转为建设用地，将原工业用途改变为居住用途或商业用途，增加容积率
E．通货膨胀
20、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。
（2007年试题）
A：
10.0%
B：
14.0%
C：
25.0%
D：
35.0%
E：
借款合同
21、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。
A：
养老保险
B：
职工工资
C：
住房公积金
D：
个人住房贷款
E：
由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴
22、某地区商品住宅价格1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。
A．4120
B．4149
C．4184
D．4216
23、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括等。
A：
销售收入
B：
出租收入
C：
还本付息
D：
利息收入
E：
贷款本金收入
24、下列费用中属于运营费用的有。
A：
房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额
B：
房地产税、人员工资、维修费、所得税
C：
保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税
D：
为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费
E：
所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额
25、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。
A：
确定调查方式
B：
设计问卷
C：
收集信息
D：
定义市场区域
E：
借款合同
升级会员 