相城区北桥板块客户群调研分析报告(改).docx
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相城区北桥板块客户群调研分析报告
目录
一、相城区域概括 4
1.地理位置 4
2.交通位置 4
3.经济情况 5
（1）2006-2013相城区经济情况 5
（2）2013年经济结构情况 5
4.规划定位 5
二、相城区房地产市场情况 7
概述 7
1．土地：
2013年相城区土地成交量占到全市总量的24%左右，占据全市第二位 7
2012年土地成交汇总 8
2．量价走势：
供应量同比增长12.04%，供需均达到历史第二 9
3、相城区热销项目：
价格差距大，且均价低于全市成交均价水平 9
4、总结：
10
三、相城区客户群分析 11
客户群信息背景 11
1.居住年限 11
2.年龄分布 12
3.居住结构 12
一、调研客户群购房消费特征 13
1.居民购房计划分析 13
2.相城区居民对房价的承受情况 15
3.相城区居民购房行为 18
4.板块居民购房需求分析 22
二、相城区购房潜在客户分布预测 25
1.中端及中端以下项目80%以上为长期在苏工作且准备定居苏州的“新苏州人”为主 25
2.中高端、高端项目客户群 25
3.总结：
26
一、相城区域概括
1.地理位置
2001年2月，相城在苏州行政区划调整中诞生。
原县级吴县市撤销，设立相城区、吴中区。
相城区位于中国江苏省东南部，地处苏州市中心，东依阳澄湖和昆山，西衔太湖，北接无锡和常熟，南临苏州古城区、苏州工业园区和高新区。
相城区是苏州乃至长三角地区交通最发达的区域之一，拥有11个高速出入口，京沪高铁、通苏嘉城际铁路均在相城设站。
面积439平方公里，人口71万。
相城独拥阳澄湖三分之二水域，地处长三角城市群腹地，位居苏州大市中心，东临上海，西濒太湖，南接古城，北依长江。
全区下辖4个镇、4个街道、1个省级经济开发区、1个高铁新城和1个旅游度假区。
2.交通位置
作为长三角重要的交通门户，以相城为中心的1.5小时交通圈内，虹桥、浦东、萧山、硕放、禄口5大机场簇拥环绕，太仓港、常熟港、张家港3个货运港口通江达海，1条京杭大运河、4大交通枢纽、11个高速公路道口、“10横12纵”高等级公路网、轨道交通2号线、4号线、沪宁、常苏嘉城际铁路等等。
举世瞩目的京沪高铁苏州站落户相城，千里京沪实现一日往返。
1、高速公路
高速公路：
苏嘉杭高速公路、苏州绕城高速公路和沪宁高速公路。
2、城市快速路
中环快速路、太阳路、227省道分流线、苏虞张一级公路。
3、铁路及枢纽：
京沪高速铁路、通苏嘉城际线、常苏嘉城际铁路。
4、轨道交通
轨道交通：
2号线（已运营）、4号线（已开建）、7号线（已规划）和市域S线（规划）
有轨电车：
1条有轨电车环线（规划）
3.经济情况
（1）2006-2013相城区经济情况
时间
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
GDP（亿元）
194
232
295
359
360
422
480
552
工业生产总值 （亿元）
503
641
750
854
1030
1230
1260
1335
进出口总额 （亿美元）
18
24
20
24
34
39
41
43
（2）2013年经济结构情况
2013年，全区实现地区生产总值552亿元，增长15%；公共财政预算收入60.4亿元，增长13.1%；全社会固定资产投入390亿元，增长20%；工业总产值1335亿元，增长6%；服务业增加值增长18.9%。
目前，已有6家企业成功上市，崛起资本市场“相城板块”。
新材料、新能源、装备制造、生物医药、节能环保等新兴产业群方兴未艾；中国汽车零部件（苏州）产业基地、国家数字出版基地阳澄湖数字文化创意产业园、苏州（中国）婚纱城、相城区国家现代农业示范区快速崛起……高端制造业、现代服务业并驾齐驱，有机农业和文化产业异军突起，筑就了一方产业新高地。
4.规划定位
相城经济开发区是江苏省人民政府于2002年1月批准设立的省级经济开发区，规划总面积11.7平方公里，处于长江三角洲各大开发区的中心位置。
相城经济开发区南面以沪宁高速、京沪铁路、312国道为分界线，北临苏州绕城高速公路，东面紧靠苏嘉杭高速公路及205省道，西依苏州市中心东环路北接线。
东南距苏州工业园区5公里，东距昆山开发区20公里，南距吴江开发区20公里，西距苏州新区15公里。
现辖4个街道：
元和街道、太平街道、黄桥街道、北桥街道4个镇、望亭镇、黄埭镇、渭塘镇、阳澄湖镇。
1个省级经济开发区、1个旅游度假区和1个高铁新城。
区人民政府驻元和街道。
在苏州“一核四城”格局中，相城又迎来了与苏州工业园区合作共建经济开发区和苏州高铁新城建设两大历史机遇。
（资料来源于苏州相城区政府网站）
二、相城区房地产市场情况
概述
2013年，相城区商品住宅成交均价为10168元/平方米，同比下跌2.90%，在各区域中降幅较大；成交量达122.11万平方米，同比升幅27%；新批上市面积131.72万平方米，同比上涨16.51%；销供比为1.08，市场整体需求大于供给。
1．土地：
2013年相城区土地成交量占到全市总量的24%左右，占据全市第二位
总体情况看，2013年全苏州共推出145宗土地。
其中成交土地数量为132宗，流拍土地13宗，成交土地总面积为571.97万方，成交土地折合总建筑面积为1130.26万方，全市土地出让金为453.07亿元。
2013年度
混合
居住
其他业态
商业
总计
高新区
2
6
3
4
15
吴中区
13
9
4
31
57
相城区
8
5
12
13
38
园区
0
3
1
5
9
中心城区
6
5
1
1
13
总计
29
28
21
54
132
从各区域成交土地分布看，高新区15宗，吴中区57宗，相城区38宗，园区9宗，姑苏区13宗。
相城区成交量占据全市第二。
2012年土地成交汇总
从各区域看，2013年相城区是成交的重点区域之一，成交量占到全市总量的24%左右。
同时相城区土地成交金额也超过了81亿，占比全市贡献近18%，苏州市场重点区域。
2．量价走势：
供应量同比增长12.04%，供需均达到历史第二
2013年，相城区住宅新增117.73万方，供应增幅69.7%，同期去化体量92.59万方，增幅12.04%，供需均达到历史第二；住宅均价为9528元/㎡，环比增长5.05%。
3、相城区热销项目：
价格差距大，且均价低于全市成交均价水平
表：
2013年相城区商品住宅成交面积TOP10
排名
项目名称
成交面积（万平米）
成交金额（亿元）
成交套数（套）
成交均价（元/平米）
套均总价（万元/套）
套均面积（平方米/套）
1
水漾花城
10.5
9.33
926
9600
101
113
2
合景峰汇
10.3
1.05
1038
9800
10
99
3
鑫苑鑫城
8.04
6.03
872
8600
69
92
4
融侨城
7.41
4.33
585
10000
74
127
5
首开班芙春天
7.22
3.94
607
9000
65
119
6
尚景花苑
5.19
2.23
467
9200
48
111
7
橡树湾
4.46
2.23
444
11500
50
100
8
南山檀郡
4.1
2.1
394
13000
53
104
9
冠城大通蓝湾
3.46
8.13
305
7700
267
113
10
泰和郡
2.7
4.51
204
8200
221
132
相城区前十名
合计
63.38
43.88
5842
9660
95
111
全市商品住宅
合计
939.7
1018.00
90397
11994
84.9
104
数据来源：
维资迈得、
4、总结：
2013年，相城区住宅新增117.73万方，供应增幅69.7%，同期去化体量92.59万方，增幅12.04%，供需均达到历史第二；住宅均价为9528元/㎡，环比增长5.05%。
该区域2013年从供销价各方面看都整体上涨，高铁北站、中环、地块二号线及四号线，让原本的上苏州北区域与各区接轨更加顺畅，越来越多的购房者选择在此置业，项目价格稳步上涨，2012年均价还9000元/㎡出头的合景峰汇如今单价万元，活力岛多项目价格都有明显上涨，高铁新城全新项目鑫苑鑫城低价跑量，跻身前三，且每次开盘价格都略微上涨；2013年相城区出让居住及混合地块十多宗，加剧未来该区域的竞争，促使2014相城区市场趋于稳定上扬态势。
三、相城区客户群分析
相城区重点区域购房者需求消费调查汇总
维资迈得调研进行了相城区主要场所购房消费者需求调查获得了重要统计资料如下：
客户群信息背景
【调研对象主要为中翔活力岛板块、北桥镇板块、莘庄板块中25-50岁之间及50岁以上的本地居民及长期在苏将会成为新苏州人的外来务工者。
调研点：
活力岛人民路段、活力岛齐门北路段、蠡口家具城、相城大润发点、相城中翔家乐福点、北桥镇点、漕湖创业园点、渭塘镇点、辛庄北京联华点、辛庄隆力奇点】
1.居住年限
图表1居住年限样本构成
数据来源：
2.年龄分布
图表7分年龄样本构成
数据来源：
3.居住结构
图表3居住结构样本构成
数据来源：
一、调研客户群购房消费特征
1.居民购房计划分析
1.1在调研中，超过半数的受访者计划在两年以后购房，具体达到59.6%，29.3%的人计划在“半年内”购房，9.3%的人计划在2年内有购房计划，只有1.8%的人计划在“1年内”购房。
图表4苏州居民购房计划分析
数据来源：
1.2调查显示，57.4%的购房者拥有缴纳一年以上的社保记录或者纳税证明，37.60%的受访者还不具备购房资格。
图表5苏州居民购房资格分析
数据来源：
2.相城区居民对房价的承受情况
2.1调查显示，受访者中约有九成选择了10000元/平方米以下的单价，有八成以上选择了9000元/平米以下的单价。
其中58.9%的受访者选择了“7000元/平方米以下”单价的商品房，有25.40%的比例选择了“7001-8000元/平方米“单价的商品房，有8.7%的比例选择了”8001-9000元/平方米“的单价，4.5%的比例选择了”9001-10000“单价的商品房，而选择”10000元/平方米以上“的购房者比例还不到2.5%。
图表6消费者对商品房单价的选择
数据来源：
2.2调查显示，72.10%的消费者能够承受的首付是20万以内，11.5%的消费者能够承受的首付是20-30万，9.4%的消费者能够承受的首付是30-40万，4.5%的消费者能够承受的首付是40-50万，能够首付50万以上的消费者只占2.5%。
图表7消费者能够承受的首付额度
数据来源：
2.3调查显示，13.9%的消费者能够承受月还贷额度为3001-4000元，28.9%的消费者能够承受月还贷额度为2001-3000元，52.50%的消费者仅能承受2000元以下的月还贷额度，2.7%的消费者能够承受月还贷额度为4001-5000元，仅有2%的消费者能够月供达到10000元以上。
图表8消费者能够承受的月还款额度
数据来源：
3.相城区居民购房行为
3.1对选购房的重视因素需求上看，地段、小区环境、价格是主要的考虑因素，比例分别为：
27.4%、23.7%、19.3%；交通和户型也较受重视，比例分别为：
13.33%和15.23%；对于物业管理、开发商品牌的关注度相对较低。
图表9苏州居民购房重视因素分析
数据来源：
3.2受访者大部分对于“较小的三室”户型结构的商品房有明显偏好，占比71.70%，剩余28.3%的受访者则对“较大的两室”户型结构较为关注。
图表10苏州居民对80-90㎡户型偏好选择
数据来源：
3.3调查显示，选择“90小三房”住宅的购房者为42.20%，其次是选择“100三房”的购房者为27.4%，第三是选择“76两房”的比例为14.00%，选择“110-120舒适三房”的比例为13.9%，而对“120-144以上豪华三房“感兴趣的消费者仅有2.5%。
而对”144以上“以及”40-60单身公寓“则没有人关注。
图表11户型面积苏州居民对房屋面积的选择
数据来源：
3.4调查显示，在受访者中47.40%的比例属于“首次购房“，“改善居住条件（二次置业）90㎡小三房”的比例为35.6%，“再次改善住房条件（三次或以上置业）”的比例为10.50%,”为子女购房144㎡以上”受访者的比例为3.50%，只有3.00%的受访者做投资考虑。
图表12居民购房原因
数据来源：
4.板块居民购房需求分析
4.1调查显示，17.70的受访者可以考虑接受在北桥板块置业，65%的受访者则不接受置业北桥板块，17.30%的受访者表示对置业的板块无所谓。
图表13购房者最否接受北桥板块
数据来源：
4.228.8%的购房者表示可以接受北桥镇6000元/㎡小户型住宅，而71.2%的受访者则表示不感兴趣。
图表14北桥镇6000元/㎡小户型住宅是否接受
数据来源：
4.382.7％的购房者认为上下班单程耗时“公交车半小时以内”，5.8%的购房者接受上下班单程耗时“公交车一个小时以内”，8.7％的认为上下班单程耗时“开车40分钟左右”，只有2.3%的人能够接受上下班单程时间“公交车一个半小时以内”。
图表18购房者最能接受的上下班单程时间
数据来源：
维资迈得调研、
二、相城区购房潜在客户分布预测
通过对相城区众多楼盘调查分析得出：
1.中端及中端以下项目80%以上为长期在苏工作且准备定居苏州的“新苏州人”为主
住宅产品中单价、总价、户型、地段交通是购房过程中首要考虑的因素，项目品质、环境、物业等考虑较少——属于真正的刚需一族
2.中高端、高端项目客户群
（1）客源分布
相城区中心区域工作人员居多（政府公务/自由职业者/外企主管/高科技企业员工/金融行业），周边区域客户及外地客户占比较少
（2）职业/身份特征
外资企业、三资企业、内资企业的高层管理人员
政府公务员、高级医职人员、高级教职人员
中型私营业主
中小型、家族型台资企业的企业主和高管
大型台企的中高级台干
金融、法律从业人员
归国创业者
投资客（本地、外来）
（3）关注要素
外部因素：
绿化环境、区域价值、区域未来发展、交通配套、商业配套
内部因素：
整体规划布局、建筑密度、外立面、高标准材料、车库、亲水水景、植被密度、坡地起伏、私密感
公共设施、会所配套、休闲配套、安保物业标准、监控设备、物业品牌
3.总结：
市场客户主要为外地来苏的发展落户苏州的；改善现居住环境；理财经验不足购买力强把房产最为投资保值工具的
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