文化创意产业园项目商业计划书.docx
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文化创意产业园项目商业计划书
文化创意产业园项目商业计划书
第一章总论.............................................4
一、申请项目的概述....................................4二、实施项目的基础条件................................6三、项目计划目标.....................................10
第二章申报企业情况......................................14
一、申报企业基本情况.................................14二、企业财务经济状况.................................14三、今后三年企业的财务预测...........................14
第三章产品的技术可行性和市场分析.........................15
一、产品的技术创新性论述.............................15二、市场分析.........................................23
第四章项目实施方案......................................37
一、项目实施计划.....................................37二、生产方案.........................................37
第五章投资预算与资金筹措................................40
一、投资预算.........................................40二、资金筹措.........................................40三、资金使用计划.....................................45
第六章达产效益分析......................................46
一、分析原则.........................................46
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二、收入预算.........................................46三、税金估算.........................................47四、成本费用预算.....................................48五、利润预算.........................................48
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第一章总论
一、申请项目的概述
1、项目类别国际文化创意产业园2、主要内容
根据湖南省委对某某某文化艺术产业发展提出的要求，我们将借鉴西方先进艺术市场的运作模式，结合中国艺术产业现状和湖南省的实际着力打造具备国际品牌的某某某国际文化创意产业园，拟在长沙高新技术产业开发区征地729.78亩（其中一期占地214.70亩，二期占地515.08亩），分两期开发时间为2022年—2022年。
项目选址为长沙高新区内金州大道以南，黄桥大道以东，真人桥路地块。
建设内容包括一院、一园、一节、两基地、六中心一院：
某某某国际雕塑艺术学院；一园：
某某某国际雕塑艺术展示交流园；一节：
湖南〃长沙国际雕塑艺术节；两基地：
国际雕塑艺术创作基地、国际艺术教育培训实践基地；六中心：
国际雕塑艺术创意中心、国际雕塑作品展示中心、国际艺术品交易中心、国际文化艺术培训中心、国际文化艺术交流中心、国际文化艺术人才集聚中心。
项目总用地面积729.78亩，总建筑面积574,480平方米。
分两期进行建设。
其中：
一期建筑面积380,500平方米，包括某某某国际雕塑艺术学院48,000平方米，艺术创作基地178,000平方米，艺术品交易中心21,200平方米，艺术会展中心21,200平方米，艺术风情街30,500平方米，艺术度假酒店公寓28,600平方米，地下车库53,000平方米；二期
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建筑面积193,980平方米，包括艺术家LOFT工作室32,400平方米，艺术创作及服务中心37,600平方米，定制式艺术家工作室18,900平方米，健身中心1,200平方米，艺术家部落（含雕塑家、绘画家、书法家、音乐家、戏剧家、舞蹈家）81,380平方米，艺术家会所2,500平方米，地下车库20,000平方米。
3、技术水平
某某某作为中国的雕塑艺术大师，其作品马丁路德金在美国华盛顿国家广场的落户意味着西方社会对中国文化艺术的高度认可，美国奥巴马总统多次接见某某某大师并对其创作高度赞扬，不但是中国人民的骄傲，更是湖南人民的骄傲。
2022年3月29日，时任湖南省委书记周强专门听取了某某某雕塑事业情况汇报，明确做出了要将长沙籍雕塑艺术家某某某打造成湖南的又一张国际名片的指示。
《中共湖南省委关于贯彻党的十七届六中全会精神加快建设文化强省的意见》中明确提出要支持某某某的艺术事业。
周强书记接见某某某时还谈到某某某是我们湖南的国际品牌，要把他做强、做大，要把某某某品牌打造成袁隆平品牌一样争取上市，要有一个好的团队来具体运作，我们各部门都会支持。
正是某某某品牌具有的国际影响力，省委的高度重视和支持,因此我们更有机会把握时机做大、做强，做响中国雷，做响湖南的雕塑艺术产业，建设、运营好某某某国际文化创意产业园，培育形成湖南的雕塑艺术产业集群影响中国、影响世界。
4、项目的主要用途
某某某国际文化创意产业园是一个融合了艺术创作、艺术交流、艺术
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展示、艺术培训、艺术品牌运作等功能的综合性园区，科学的构建了艺术品牌的产业链，对长沙乃至湖南将具有深远意义。
其一，大批知名艺术家工作室、创作室的入驻，园区将成为国际、国内及湘籍知名艺术家的集聚中心。
其二，园区将成为湖南文化艺术对外展示与国际交流的窗口，并成为星城文化建设的世界级亮点与经济发展新的动力与推手，将星城文化映象推向全国及全世界。
其三，国际艺术精品展示园将依托某某某在国际上的影响力，成为世界雕塑艺术节的定期举办地，办成国际雕塑界的戛纳‘世界电影节’，为城市留下大批艺术瑰宝并带来巨大会展效应。
其四，园区将成为湖南文化艺术产业的孵化地、培养国际艺术人才的重要基地，并将成为文化休闲旅游的又一胜地。
其五，园区将成为从教学出发，创意创作生产为核心动力，经3-5年的努力，成为某某某品牌产业发展壮大并带动其它相关文化艺术创作发展的基地。
二、实施项目的基础条件
1、资金条件：
公司控股股东——湖南大鼎臵业有限公司是大拇指集团旗下全资子公司，大拇指（中国）集团是一家集环保科研开发制造、农业产业化、生物医药科技、连锁药房、城市基础设施建设、房地产开发投资、矿产资源、电力及新能源投资为一体的大型综合性集团企业。
集团旗下的大拇指环保科技集团已成为国内少数在境外上市的高科技企业。
该公司以
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环境保护为己任，融科技开发、设计制造、环保工程建设、投资及运营于一体的高科技企业。
系福建省高新技术企业和国家火炬计划项目实施单位主要业务涉及到有机废气治理回收、火电厂脱硫脱销、工业除尘、废水治理及资源化等。
集团旗下的福建大拇指实业集团有限公司以生物科技和农业科技为依托，通过连锁企业经营实现生物科技和农业产业化，最终实现行业龙头地位，系省级重点龙头企业和高新技术企业公司实行以东部福建和中部湖南为支点，利用当地资源优势，整合国内资源，开展面向全国及海外市场的战略发展思路，全面推进大拇指的产业化进程。
集团下属的大鼎臵业集团有限公司以重庆为中心，立足中西部，面向全国开展房地产业。
公司以大谋略远、鼎立基业为经营理念，先后开发了多个房地产项目，在业内取得了良好信誉。
本项目将由大拇指（中国）集团提供强大的资金保障。
2、产品条件：
文化产业园成功的关键在于核心文化与资源要素、文化产业集群以及园区的盈利模式上，在核心文化资源上，主要是依托中国的雕塑艺术大师某某某品牌优势，以某某某的艺术魅力和在业界的国际影响，集合一批志同道合的精英，打造以雕塑为主导的产业及其产业链，建立起以雕塑产业为主体的文化创意产业园区。
在园区盈利模式上放弃传统园区靠收租的盈利模式，采用产业运营+地产开发的模式。
该模式是现今地产界开始重视的新型产业地产开发模式，该种模式也与主流文化创意产业的概念和特征相一致。
其核心是一种新型的商业地产运作，本项目将依托引入的文化产业活动开发地产载体，如艺术学院、艺术创作基地、艺术品交易中心、会展中心、艺
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术风情街、艺术家部落和会所等复合型物业。
3、市场条件
借助2022年9月15日，首届国际雕塑艺术节形成强大的市场影响力，凭借某某某的艺术魅力和在业界的国际影响，园区的运营模式与公共服务平台，通过市场化运作招商吸引艺术家、文化企业入园；园区投入使用后在北京、上海、广州以及曲阳、惠安等传统石刻之乡等城市设立雕刻展厅，集雕塑展示、洽谈、贸易为一体，进而辐射周边，建立遍布全国的销售网络。
同时积极利用拍卖会、雕塑艺术展以及与海外合作机构开展跨区域合作代理销售，拓宽销售渠道，真正让某某某雕塑走遍全国、走向世界。
4、企业管理
（1）组织结构
2022年5月，在湖南省工商行政管理局完成了某某某（湖南）国际文化创意产业园有限公司注册成立，注册资金：
5000万元。
根据公司章程规定，完成了支持某某某艺术事业的职业经理人团队建设，组织结构如下：
董事局主席、创始人：
某某某公司法定代表人：
蒋贝尼公司总经理：
周仁安
（2）人力资源现状
团队管辖现有在职员工87人，其中雕塑艺术创作技术人才：
6人，雕塑制作生产技术人才16人，行政策划管理人员：
27人，职工38人。
现所有人员分属在宁乡基地和长沙市内公司总部工作。
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（3）核心团队
某某某：
湖南省文联副主席、湖南省雕塑院院长、湖南省画院副院长，享受国务院特殊津贴专家、湖南省对外友好协会副会长。
蒋锦新：
某某某的品牌经纪人、湖南省锦锌文化艺术有限公司董事长。
周仁安：
大拇指集团湖南地区总负责人，湖南大鼎臵业有限公司总经理。
房地产行业的资深人士。
5、股东各方情况简介
公司股东为：
湖南省锦锌文化艺术有限公司49%（某某某为股东的公司）和湖南大鼎臵业有限公司51%（大拇指集团旗下全资子公司）。
（1）湖南省锦锌文化艺术有限公司
湖南锦锌文化艺术有限公司是世界著名雕塑艺术家、国家一级美术师某某某的独家经纪代理公司，是唯一一家拥有中国雷品牌开发权的企业。
位于素有楚汉名城之称的湖南省省会长沙市，公司依托某某某大师丰富的雕塑经验和品牌效应，致力于创作和设计顶级雕塑作品，承接各类大型城市雕塑与知名人物雕像。
设计、发布和代理广告，影视、会展和文艺演出活动。
（2）湖南大鼎臵业有限公司
湖南大鼎臵业有限公司是大鼎城股份集团为进军湖南房地产市场而设立。
大鼎城股份集团发源于中国沿海地区，由大拇指集团控股，大鼎城股份集团总部位于北京，致力于旅游和文化为主题、地产为主业的综合项目开发与运营随着战略扩张之需，立足北京，辐射全国，相继进入重庆、湖南、四川、福建、云南、河北、河南、黑龙江、山东、江西等市场，总开发面积超过400万平米；集团秉承科技、环保、品质、
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品味的经营理念，专注于房地产投资开发。
以植根北京，遍布全国为战略部署，立志在10年内跻身国内主要城市一流地产商行列。
集团将以旅游、文化为核心，积极打造品味独具的大鼎城模式，一如既往地通过旅游主题地产开发模式的基础上不断创新，为社会、公众创造经济效益和可持续价值增长，让越来越多的人体验并认同大鼎城生活方式。
为行业注入生机和活力，以身体力行，让大鼎城成为全球旅游地产的品牌标志。
大拇指集团也非常重视文化艺术产业，致力打造国内一流的文化领域品牌，于2022年在北京成立了中海外大拇指文化传媒股份有限公司。
目前拥有专精的影视剧投资、策划、制作团队；文化旅游产业的开发经营团队，以及对艺术品精准投资眼光的运营团队，积极拓展以国外精品油画为先导的中国艺术品市场，促进中外文化交流与传播，已形成集画展、拍卖、论坛研讨等项目为一体的艺术品投资运作模式。
能使地产与文化很好的的相融合在一起。
三、项目计划目标
1、总体目标
（1）项目执行期间
项目从2022年9月开工建设，到2022年8月全面建成，执行期4年。
项目分两期建设，其中：
一期工程建设期从2022年9月至2022年8月，二期工程建设期从2022年9月至2022年8月。
（2）计划投资额
项目计划总投资271,156万元，其中：
土地购臵费58,382万元，基本建设费155,504万元，设备购臵费15,000万元，建设期贷款利息
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22,270万元，流动资金20,000万元。
（3）项目完成时达产实现的目标
项目达产后，园区总产值50亿元，计算期内企业实现收入340,780万元，缴税总额达到27,967万元（营业税15,971万元，城建税1,118万元，教育费附加799万元，企业所得税10,079万元），净利润30,238万元。
企业资产总额超过10亿元，员工人数达到150人，因项目实施而新增就业1000人。
项目计划总投资271,156万元，其中：
建设单位自筹111,156万元，占投资总额41.00%；银行贷款120,000万元，占投资总额44.25%；销售收入补充资金40,000万元，占投资总额14.75%。
项目执行期内由企业负责完成的新增投资情况见表1-1。
表1-1执行期内由企业负责完成的新增投资情况表
单位：
万元
表1-2项目主要技术经济指标表
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序号11.11.222.12.1.1项目名称总用地面积其中：
一期二期总建筑面积其中：
一期建筑面积某某某国际雕塑艺术学院单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡指标486,522143,134343,388574,480380,50048,000178,00021,20021,20030,50028,60053,000193,98032,40037,60018,9001,20081,3802,50020,000501,48087,800备注合729.78亩合214.70亩合515.08亩2.1.2艺术创作基地2.1.3艺术品交易中心2.1.4艺术会展中心2.1.5艺术风情街2.1.6艺术度假酒店公寓2.1.7地下车库2.2二期建筑面积2.2.1艺术家LOFT工作室2.2.2艺术创作及服务中心2.2.3定制式艺术家工作室2.2.4健身中心2.2.5艺术家部落2.2.6艺术家会所2.2.7地下车库34计容建筑面积建筑基底面积12
序号567899.1建筑密度容积率绿地率建设工期项目总投资项目名称单位%/%年万元万元万元万元万元万元万元亿元万元万元万元万元万元万元万元万元万元指标18.051.03404271,156251,15658,382155,50415,00022,27020,00050340,78027,96715,9711,11879910,079281,37940,31730,238备注2022.9-2022.8其中：
固定资产投资9.1.1土地购臵费9.1.2基本建设费9.1.3设备购臵费9.1.4建设期贷款利息9.210111212.112.212.312.4131415流动资金达产年园区总产值计算期内收入总额计算期内缴税总额其中：
营业税城建税教育费附加企业所得税计算期内总成本费用计算期内利润总额计算期内净利润
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第二章申报企业情况
一、申报企业基本情况
1、企业名称：
某某某（湖南）国际文化创意产业园有限公司2、注册时间：
2022年5月3、注册资金：
5000万元
4、企业登记注册类型：
有限责任公司5、主管单位（部门）名称：
湖南省工商管理局
二、企业财务经济状况
公司于2022年5月注册成立，尚未产生相应的收入和费用。
三、今后三年企业的财务预测
2022-2022年为项目一期工程时间，2022年创业基地开始对外销售，2022年艺术风情街开始对外销售，艺术学院、交易和会展中心、酒店公寓开始对外出租，2022-2022年各年的收入分别预计为21,360万元、57,733万元和47,720万元。
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第三章产品的技术可行性和市场分析
一、产品的技术创新性论述
1、文化与文化产业
文化是一个国家、一个城市文明程度的重要标志，文化建设是国家和城市建设的灵魂和核心。
新时期以来，随着文化建设逐渐与市场经济接轨，走上文化产业化之路，得到了快速发展。
文化产业成为国际公认的21世纪最有发展前途的朝阳产业和未来取向产业通常认为，文化产业是指为社会公众提供文化、娱乐产品和服务的活动，以及与这些活动有关联的活动。
文化产业及相关产业的范围包括：
提供文化产品、文化传播服务和文化休息娱乐活动有直接关联的用品、设备的生产和销售活动以及相关文化产品的生产销售活动。
随着文化产业在国民经济发展中的地位日益提高，文化产业已成为许多国家经济的重要增长点，成为国家经济结构调整和社会可持续发展的原动力之一。
据不完全统计，全球文化创意产业每天创造220亿美元产值，并以5%左右的速度递增，在一些国家增长得更快，美国为14%，英国为12%。
特别是在英国、美国、澳大利亚、韩国、丹麦、荷兰、新加坡等发达国家和地区，文化创意产业已经形成了各自的特色，并产生了巨大的经济效益，文化创意产业在GDP中的比重已占20%左右，文化创意产业已经成为引领国家产业创新和发展的一股重要力量。
我国尽管是一个新兴国家，近年来随着文化体制改革的深化，文化创意产业发展步伐加快、前景广阔，一批文化创意产业集聚区正在形成，吸引相关文化机构和企业实现集群式发展。
2022年底，我国文化产业增
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加值达1.1万亿，占GDP比重2.78%，比2004年提高了0.84个百分点，年均增长23.3%，预计到2022年文化产业增加值占国内生产总值的比重将达到5%，将成为国民经济支柱性产业。
湖南作为文化大省,2006年到2022年，文化产业年均增长20%左右，2022年总产出突破千亿元大关，成为全省重要支柱产业之一。
2022年湖南文化产业总产出达1868.49亿元，增加值达827.56亿元，占GDP比重5.2%，对经济增长的贡献率为7.8%。
湖南文化产业的每一步探索发展，都得益于省委、省政府的高度重视。
2006年湖南省第九次党代会上提出文化强省战略。
2022年11月，湖南省召开文化强省建设工作会议，提出文化强省建设新的战略目标、任务和保障措施。
2022年湖南省把文化创意产业纳入7大战略性新兴产业之一，并出台《湖南省战略性新兴产业文化创意产业发展专项规划》。
2、文化产业园与产业集群
文化（创意）产业园区最早产生于美国。
百老汇戏剧产业园、好莱坞影视产业园以及迪士尼王国，都可以说是美国文化（创意）产业园的成功典型。
近年来，中国一些城市和企业重视文化（创意）产业园区的投入与建设，借鉴国外园区建设的经验，结合本地实际，建成了横店影视基地、北京798艺术区、大芬油画村等一批文化（创意）产业园区。
园区化作为当前文化产业发展的一个重要特征和趋势，对文化产业集聚功能以及文化产业链的贡献巨大。
所谓文化产业园，是指在整体规划和引导下，按照兴办经济开发区的成功模式，以区域文化资源为载体，以优惠的产业政策吸引多种文化生产要素聚集的园区。
通过招商引资，招才引智，吸引地区内外的艺术家、文化产品经营者和文化中介组织向
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园区集聚，逐步营造文化氛围，形成文化特色，打造文化品牌，使之成为文化产业的聚集地、文化产业的孵化器和推进器。
产业园区最重要的一个功能是产业集群或产业丛集。
文化产业的各个部门在总体上可能有很大差别，但每一部类内却有着共同的或相近的属性。
比如，都生产同一类产品或相关产品；共同分享同一市场，采用大致相近的销售方式、渠道；产业上游的资源需求相同；智力及人力支持的群体相同或相近，科技理念与技术支持相同或相近。
产业集群使产业园区构成了共同的产业运行链条，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列的产业优势。
在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户提供产品和服务。
同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发展。
这种产业的群集具有特殊的优势，地理位臵接近也许会产生集群间的激烈竞争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。
产业集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。
3、中国文化产业园的现状与问题
文化产业园是发展文化产业的载体和平台，也是加快我国文化产业
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发展的重要途径。
尽管在文化产业园区建设特别是国家级园区的建设上取得了较大的成绩，但是在前进路上依然存在不少问题。
目前全国各地的文化产业园如雨后春笋，据初步估算，全国各地各种名义的文化产业园区数量超过2500家，园区和基地建设的管理方面存在一哄而上、盲目发展的倾向。
有的地方建设的文化产业园区和基地功能定位雷同，文化含量低，浪费资源，缺乏特色和比较优势；有的地方和部门热衷于给文化产业园区和基地命名和挂牌，重形态、轻业态，忽视其应有的建设条件和产业内涵；有的地方以文化产业之名违规占地，搞房地产及其他产业开发，使文化产业园区和基地名不符实。
据文化部统计，其中70%以上处于亏损状态，真正盈利的园区不超过10%。
现文化产业园存在以下问题：
（1）中国文化产业园区集聚效应不强，缺乏主题定位，难以形成比较优势和规模效应
目前，由于政策性鼓励和市场对文化产业利润的追求，文化产业园区数量过多，从而导致资源分散严重，无法形成规模经济。
由于不同的产业园区有不同的建设主体，有的是政府，有的是企业风险投资，有的则因老厂、旧城改造而成，涉及复杂的利益主体，所以，大多园区之间是分离而自成体系的，既缺乏科学的布局，相互之间也难以建立必要的分工与合作，都没有较为清晰的产业上下游关联性。
同时，园区内企业涉及的门类广泛，难以产生规模经济和范围经济，园区的集聚效应并不明显。
文化产业很明显的一个特点就是产业之间关联形态密切并且多样化，不同的产业形态之间的相互耦合将有效的整合资源，园区的本质之一恰恰是提供一个物理整合空间，进而再通过产业
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形态之间的要素整合，达到统一，就能够使文化产业园区散发出巨大的集群活力。
为此，文化部出台《文化产业园区管理办法》明确规定，申报国家级文化产业示范园区应达到的条件，除符合国家文化产业规划，当地整体规划和产业发展的规划，还包括园区内非文化类商业及其他配套面积不得超过园区总建设面积的20%；园区内还需已经聚集一定数量的文化企业，园区内文化企业数量占园区企业总数的60%以上等条件。
（2）中国文化产业园区盈利模式缺乏，非多赢共赢的生态链式的循环开发模式，必然带来盈利的缺陷性、脆弱性和无法持续性
为此，我们认为园区运营商的二房东这种非多赢共赢的生态链式的循环开发模式，必然带来盈利的缺陷性、脆弱性和无法持续性。
文化产业园要为文化企业提供公共服务和支持。
其最核心的要素是人才和内容，而不是楼房。
如果把产业园理解为盖楼，收取租金，就是舍本求末。
为此，园区应通过产业集聚和投资带动园区和主体的发展，一旦产
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