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评估师声明

1、就注册资产评估师所知，评估报告中陈述的事项是客观的。

2、注册资产评估师在评估对象中没有现存的或预期的利益，同时与委托方和相关当事方没有个人利益关系，对委托方和相关当事方不存在偏见。

3、评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。

4、评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效。

评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

5、本评估机构和注册资产评估师具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。

评估过程中没有运用其他评估机构和专家的工作成果。

6、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。

评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

7、遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象价值进行估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性和完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

8、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。

9、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

注册资产评估师:

承德燕峰资产评估有限公司

2017年8月10日

承德银行股份有限公司平泉支行与王立刚、张艳梅、邢秀英、王悌借款合同纠纷一案

涉及的被执行人邢秀英所有的位于平泉市平泉镇双桥街榆州新城1号商业06号的房地产

资产评估报告书摘要

承燕峰评报字（2017）第158号

以下内容摘自资产评估报告书，与资产评估报告书正文具有同等法律效力。

欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

承德燕峰资产评估有限公司接受平泉市人民法院（2017）冀0823民委162号委托书的委托，对承德银行股份有限公司平泉支行与王立刚、张艳梅、邢秀英、王悌借款合同纠纷一案涉及的被执行人邢秀英所有的位于平泉市平泉镇双桥街榆州新城1号商业06号的房地产进行了评估，评估基准日为2017年7月25日。

我们的评估工作是根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估程序进行的。

在对委托评估的资产实施了市场调查的基础上，根据本次评估目的和资产的实际情况，采用了市场法对委评资产进行了评估。

评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等阶段。

经过评估，承德银行股份有限公司平泉支行与王立刚、张艳梅、邢秀英、王悌借款合同纠纷一案涉及的被执行人邢秀英所有的位于平泉县平泉镇双桥街榆州新城1号商业06号的房地产评估值为1,206,245.10元（大写人民币壹佰贰拾万零陆仟贰佰肆拾伍元壹角整）。

本评估结论系对评估基准日资产公允价值的反映。

评估结论系根据本报告书所述原则、依据、前提、方法、程序得出，评估结论只有在上述原则、依据、前提存在的条件下，以及委托方和资产占有方所提供的所有原始文件都是真实与合法的条件下成立。

评估结果没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化、有关法规政策变化以及遇有自然力或其他不可抗力对资产价格的影响。

评估基准日后，报告有效期以内，资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整，若资产价值类型或价格标准发生变化，并对评估值产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。

上述评估结果仅在该案件审理时使用有效。

本报告仅供委托方用于评估报告载明的评估目的和用途，不得用于其它目的。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

本评估报告书的提出日期为2017年8月10日。

中国注册资产评估师：

承德燕峰资产评估有限公司

2017年8月10日

承德银行股份有限公司平泉支行与王立刚、张艳梅、邢秀英、王悌借款合同纠纷一案

涉及的被执行人邢秀英所有的位于平泉市平泉镇双桥街榆州新城1号商业06号的房地产

资产评估报告书

承燕峰评报字（2017）第158号

我们接受平泉市人民法院（2017）冀0823民委162号委托书的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对承德银行股份有限公司平泉支行与王立刚、张艳梅、邢秀英、王悌借款合同纠纷一案涉及的被执行人邢秀英所有的位于平泉市平泉镇双桥街榆州新城1号商业06号的房地产进行了评估。

我公司评估人员按照必要的评估程序，对委托评估的资产实施市场调查，对委估资产在2017年7月25日所表现的市场价值作出了公允反映。

现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及其他评估报告使用者

本次评估的委托方为平泉市人民法院。

除委托方及法律、法规明确的评估报告使用者外，未约定其他报告使用者。

二、评估目的

根据平泉市人民法院（2017）冀0823民委162号委托书的要求：

为承德银行股份有限公司平泉支行与王立刚、张艳梅、邢秀英、王悌借款合同纠纷一案涉及的被执行人邢秀英所有的位于平泉市平泉镇双桥街榆州新城1号商业06号的房地产提供公允的价值参考依据。

三、评估范围和对象概况

本次评估对象为承德银行股份有限公司平泉支行与王立刚、张艳梅、邢秀英、王悌借款合同纠纷一案涉及的被执行人邢秀英所有的位于平泉市平泉镇双桥街榆州新城1号商业06号的房地产。

依据委托方提供的《房屋所有权证》，估价对象的产权人为邢秀英。

房屋所有权证号为：

平房权证平泉县字第25469号；委估对象，混合结构，建成于2009年。

委估对象位于1-2层，建筑面积为157.35平方米，设计用途为商业，地板磁地面，墙壁及顶刮膏，钢化玻璃门。

估价对象为位于平泉市平泉镇双桥街榆洲新城1号商业06号房地产，附近有平泉县双桥小学、爱宝贝幼儿园等教育配套设施、有社区卫生服务中心等医疗服务设施，有福满家超市等生活服务设施，有工商银行等金融服务设施，交通便捷度较好。

以上纳入评估范围的资产与委评资产范围一致。

四、价值类型及其定义

根据评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，本次评估我们选用的价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

本评估依据的“市场”系指自愿交易的双方，在本评估机构及本评估人员所了解或者预见的地区，进行交易与委托评估资产相类似资产的交易场所。

“市场”范围的取定受本评估机构和本评估人员所收集到的资料的完备性、准确性所限制。

五、评估基准日

评估基准日为2017年7月25日，确定此评估基准日主要依据是平泉市人民法院开具委托书的日期。

评估中所采用的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。

六、评估依据

我公司在本次评估中所遵循的国家、地方和部门的有关规定，以及在评估中参考的文件资料有：

1．法规依据

（1）资产评估法；

（2）资产评估基本准则；

（3）资产评估具体准则。

2．行为依据

平泉市人民法院（2017）冀0823民委162号委托书。

3．产权依据

房屋所有权证。

4．取价依据及政府有关部门颁发的技术规范文件：

（1）市场询价；

（2）其他与评估有关的资料。

七、评估方法

根据本次资产评估的目的和委估项目的特点与性质，考虑评估对象的具体情况，本次采用了市场法进行评估。

市场法又称市场比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场法评估的基本公式为：

P=p×S

p=p’×A×B×C

式中:

P—委估房产总评估价格；

p—委估房产单位面积价格；S—委估房产建筑面积；

p’—可比交易实例单位面积价格；

A—交易情况修正系数；

B—交易日期调整系数；

C—房地产状况调整系数。

八、评估过程

我公司于2017年7月25日接受委托，同时对委估资产的基本情况进行了调查，根据实际情况制定资产评估方案，进行实质性的资产评估工作。

整个评估分四个阶段进行：

经过接受委托、评定估算、评估汇总、提交报告等过程，具体如下：

1、接受项目委托阶段，我所评估人员对委估对象的基本情况和本次进行资产评估目的等相关事项进行了解。

详细分析了本次资产评估的风险性及可行性后，决定接受委托。

我公司资产评估人员在深入了解情况的基础上，确定了评估目的、评估对象及评估范围，选定了评估基准日。

根据资产评估操作规范的要求以及我公司资产评估工作的实际需要，收集资产评估所需的文件资料，确定评估工作重点。

根据本次评估的资产范围、委托方对评估时间的要求，相应安排评估人员完成本次评估工作。

2、评定估算阶段

（1）根据委估资产的实际状况和特点，制定具体评估方法；

（2）开展市场调研、价格咨询工作；

（3）在充分了解评估基准日现实价格构成的基础上确定采用市场法评估；

（4）计算评估值。

以1-2层为例说明评估测算过程

选取参照物如下：

参照物1：

位于金世纪B区底商，混合结构，参照物位于-1-3层，建筑面积190平方米，简单装修，近期交易价格为9700元/平方米。

参照物3：

位于公园里油画城，混合结构，参照物位于1-3层，建筑面积140平方米，简单装修，近期交易价格为9000元/平方米。

参照物1：

位于家福超市对面底商，混合结构，参照物位于1-2层，建筑面积114平方米，简单装修，近期交易价格为10000元/平方米。

比较因素条件说明：

比较因素

估价对象

可比实例1

可比实例2

可比实例3

交易情况

司法鉴定

正常

交易日期

估价时点

近期

区位因素

繁华程度

一般

较好

稍好

较好

交通条件

便捷

较好

相同

较好

基础设施

齐全

相同

区域规划

一般

稍好

较好

稍好

实物状况

建筑结构

混合

相同

临街状况

辅街

主街

商业等级

小区级商业

商服中心

空间布局

合理

稍差

稍好

建筑规模

适中

相同

装修

简装

相同

毛坯

相同

设施与设备

齐全

相同

楼层

1-2层

-1-3层

1-3层

1-2层

建筑年代

2009

2014

2017

2009

权益状况

土地性质

出让

比较因素条件指数：

比较因素

估价对象

可比实例1

可比实例2

可比实例3

交易情况

100

102

交易日期

100

区位因素

繁华程度

100

105

102

105

交通条件

100

105

100

105

基础设施

100

区域规划

100

102

105

102

实物状况

建筑结构

100

临街状况

100

105

商业等级

100

105

空间布局

100

102

建筑规模

100

装修

100

设施与设备

100

楼层

100

建筑年代

100

102

104

100

权益状况

土地性质

100

修正因素计算表:

比较因素

估价对象

可比实例1

可比实例2

可比实例3

交易情况

1.000

0.980

交易日期

1.000

区位因素

繁华程度

1.000

0.952

0.980

0.952

交通条件

1.000

0.952

1.000

0.952

基础设施

1.000

区域规划

1.000

0.980

0.952

0.980

实物状况

建筑结构

1.000

临街状况

1.000

0.952

商业等级

1.000

0.952

空间布局

1.000

1.020

0.980

建筑规模

1.000

装修

1.000

1.020

1.000

设施与设备

1.000

建筑年代

1.000

0.980

0.962

1.000

权益状况

土地性质

1.000

综合系数

0.816

0.815

0.775

比准单价

7,910.72

7,334.81

7,752.51

简单平均单价

7,666.01

成交单价

9,700.00

9,000.00

10,000.00

取整为7,666元/平方米

7,666元/㎡×157.35㎡=1,206,245.10元。

3、评估汇总阶段

根据资产的初步评估结果，进行汇总分析工作，在确认评估工作中没有发生重评和漏评情况的基础上，对评估结果进行调整、修改和完善。

4、提交报告阶段

根据评估汇总情况，撰写资产评估报告书和评估说明。

经项目负责人、部门经理、所长三级复核后，向委托方提交正式资产评估报告书。

九、评估假设

本次评估是建立在以下假设和限制条件下的：

1、委估资产现未设定抵押，也未考虑将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；

2、现行的信贷、利率、汇率及材料价格行情无重大改变；

3、未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响；

4、各项委评资产具有合法的产权证明且用途符合法律规定并与评估中设定的用途一致；

5、本评估报告是在委托方及资产占有方所提供的资料基础上得出的，资料的真实性、合法性、完整性由委托方及资产占有方负责。

本评估机构及注册资产评估师不对评估对象的法律权属提供保证。

对因委托方提供的资料失实而导致评估结论的误差，本评估机构不负连带责任。

十、评估结论

经过评估，承德银行股份有限公司平泉支行与王立刚、张艳梅、邢秀英、王悌借款合同纠纷一案涉及的被执行人邢秀英所有的位于平泉县平泉镇双桥街榆洲新城1号商业06号房地产评估值为1,206,245.10元（大写人民币壹佰贰拾万零陆仟贰佰肆拾伍元壹角整）。

十一、特别事项说明

1、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市场价值，但未考虑以下因素：

（1）将来可能承担的抵押、质押、担保等事宜的影响；

（2）未发现的债务和潜在的诉讼；

（3）可能存在税务机关要求补税及征收滞纳金的情况；

（4）其他或有责任。

（5）特殊的交易方或交易方式可能追加付出的价格等对评估价值的影响；

（6）国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。

2、本报告所称“评估价值”是指评估资产在现有用途、状况和外部经济环境不变的前提下，为本报告书所列明的目的而提出的参考价值意见。

3、本次评估是在委托方所提供的资料基础上得出的，资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责。

本评估机构及注册资产评估师不对评估对象的法律权属提供保证。

对因委托方提供的资料失实而导致评估结论的误差，本评估机构不负连带责任。

4、本报告评估结果是对2017年7月25日这一评估基准日所评估资产价值的客观公允反映。

我所对这一评估基准日以后资产价值发生的重大变化不负任何责任。

5、申请人、被执行人对此评估结果有异议的，自收到报告后七日之内可向本公司提出复核申请。

十二、评估报告使用限制说明

1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；

3、未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。

4、评估结果是依据评估对象在本次评估目的，根据市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响。

同时本报告未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

当前述条件以及其它情况发生变化时，评估结果一般会失效；

5、本评估报告仅在案件审理时使用有效；

6、在评估基准日后至评估报告提出日期之间无影响评估结论的重大事情发生，评估报告提出日期后在评估报告有效期内若资产数量发生变化，应按以下原则处理：

（1）当评估基准日后资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；

（2）当资产价格标准发生变化，对资产评估价值产生明显影响时，委托方应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值。

　十三、评估报告日

资产评估报告于2017年8月10日提交委托方。

十四、评估机构及评估师签章

中国注册资产评估师：

承德燕峰资产评估有限公司

2017年8月10日

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