西安高新区热点地块房地产典型开发案例分析.docx

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西安高新区热点地块房地产典型开发案例分析

西安高新区热点地块房地产典型开发案例分析

地块主要技术指标

用地性质——住宅、配建廉租房

容积率——≤3.5

建筑密度及绿化——建筑密度不大于25%，绿地率大于等于40%

宗地编号GXII-（4）-4-5

土地位置高新区科技二路以南、高新路以西

土地面积27000㎡

规划指标要求

土地使用性质居住用

年限70年

容积率≤3.5

本期所介绍的地块位于西安市高新区核心CBD内一块熟地（黄色线标注以西、绿色线标准以南的红色标记处），被中大中方信控股有限公司拍的，土地编号为GXII-（4）-4-5地块，整个地块净用地27022.3平方米，其中出让住宅25671.2平方米（折合38.507亩），配建廉租住房1351.1平方米（折合2.026亩）。

住宅建筑面积为94500平方米。

地块处于高新区核心CBD的位置，之前主要以城中村为主，目前城中村已基本拆迁。

地块北面是科技二路，东面是高新路，西面是高新区早期的社区，南面是西丈路，整体来看地表较为平整，地块周边居住及商业氛围浓厚。

SWOT分析

内容应对方式

strengths

1、区位优势：

高新区已较为成熟的第一期范围内；

2、商业优势：

距离高新区商业完善区域仅一站路，商业配套满足购房者的需求；

3、交通优势：

目前现有的交通便利性以及未来轨道交通规划的便利性都给地块带来更大的升值潜力；

4、教育优势：

地块距离高新区著名中小学较近，教育优势不言而喻；

利用区位优势造势，提升未来项目的知名度，发挥地块独有的商业、交通、教育优势，吸引更多看好区位的客户群体，达到利益最大化。

weaknesses

1、周边项目价格较高，且产品品种较为单一；

2、周边居住氛围浓厚，且处于高新一期CBD核心区域，给未来施工带来一定的限制。

1、根据客户群体制定产品并时时推出价格策略吸引购房者；

2、前期与市政及环卫做好沟通，合理安排施工时间和整体施工进度。

opportunities

1、高新路商业正在整体向南、向西延伸，逐渐将提升地块的商业价值；

2、地块距离科技二路和高新路较近，项目可视度较高，有利于未来项目的宣传。

1、理由未来可能的商业价值，在营销策略中可当宣传点进渲染；

2、项目可视度较高，可根据情况进行户外广告的宣传。

threats

目前区域内在售项目较少，虽然竞争较少，但需花费更多的宣传费用。

做好营销宣传工作计划，根据人们对区域认识进行宣传，做好营销费用的控制；

地块开发条件调查分析

地块所处区位总体概述

　　西安高新区，一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开发的窗口。

　　西安高新技术产业开区创建于1988年5月，1991年3月被国务院批准为国家级高新区。

西安高新区位于西安市南郊文化、科技、研究院所集中区，规划总面积30平方米公里，其连片开发的集中新建区20平方公里。

分三期建设，第一期3.2平方米公里全部建成，目前第二期已基本建成，第三期13平方公里已开始规划，该地块就位于高新区已较为成熟的第一期范围内。

地块所处区域环境、配套等调查分析

地块周边物业环境调查分析

地块所处高新区核心商业地带，周边2公里范围内分布有多种物业类型，其中包括居住区、商业区、政务区、商务区、交通枢纽等。

　　商业环境方面，诸如有较为成熟的世纪金花店及国际金鹰百货店等；商务环境方面，有高科集团、联通公司、大唐电信、东盛集团、西安兄弟集团、中交公院、戴斯酒店、香格里拉大酒店等企业写字楼、院校及五星级酒店等；居住环境方面，周围分不了较多的居民区，多为高中档住宅社区，居民区裙楼的商业发展也较为成熟，其中包括水晶国际一期、枫叶广场、枫林绿洲等；该区域的城市环境和城市面貌也相对之前有较大的改善，诸如高新路与科技六路的贯通，高新路延伸段宽敞的马路展现出了新的城市面貌。

小结分析如下：

地块所处区域物业类型多样化，商业氛围浓厚，可借助此扩大其在区域内，甚至是全市的知名度和商业辐射力；

地块被多个中高档社区保卫，为项目带来机会；

地块周边商业氛围浓厚，有利于提升地块未来价值；

周边成熟的商务写字楼，同为地块带来无限的客户来源。

地块周边商业配套调查分析

地块所处区域商业市场已处于高速发展阶段，商业非为逐步向南、向西延伸，目前来看商业配套主要位于科技路以北，集中于高新路与科技路交汇处，主要商业物业包括：

世纪金花高新店、金鹰国际高新店等，而南二环以南、科技路以北的高新路段有较多的特色餐饮和宜品生活等。

但这几年随着高新区城市建设，高新区未来商圈将沿着高新路向南扩展，在高新路和科技二路交汇处目前就形成新的商业节点，诸如枫叶广场裙楼下面就形成了小型的商业配套。

可见无论从整个高新区的区位还是未来商业规模，高新路沿线科技二路商业配套将超越现在科技路的商业配套，将成为未来高新区商业核心之一。

医疗教育配套，诸如距离地块1.5公里范围内，有六一八医院、邮局医院、高新医院等，教育方面有高新一中，高新二中、高新一小等高水平的中小学，高新区学校高水平的教学质量吸引了许多西安人来高新区安居置业。

小结分析如下：

地块所处区域商业氛围不断向南、向西延伸，会逐步提升地块的未来价值及竞争力；

地块所处区域内餐饮业的发展，带动区域内消费，长时间停留消费者有助于带来更多的客群；

地块所处区域商业配套发展潜力巨大给未来带来便利的商业配套。

地块周边交通配套调查分析

地块位于高新区主动脉干道高新路与科技二路交汇处，距离电子城商圈3分钟车程，距离小寨商业圈只需8分钟车程，距离钟楼商业圈也只需15分钟车程。

公交站点调查分析

地块所处区域范围内拥有最少7个公交站点，超过30条公交线路贯通整个高新区，方便客群进入高新区；

科技一路站是目前与项目距离最近至公交站点，汽车线路包括：

29路（西工软件园-东门），途径科技一路、高新路、劳动南路、南门、钟楼、东门等西安各大商业圈

411路（产业园公交调度站-沙坡），途径陕西游泳中心、唐延路、科技一路、白沙路、含光路等地区

217路（邓家村-富力城），途径沣惠路、西开公司、土门、高新路、科技二路中断、电子商城、政法大学、国展中心、富力城等重要商业圈

地块所处区域内交通便利、发达，网络覆盖可至全市范围，与钟楼、小寨、经开区等主要商圈连接，消费者通达性较高。

地铁规划调查分析

地铁3号线（新筑-侧坡村）：

线路为东北-西南走向，途径高新区科技二路，贯穿连接大雁塔商圈，陕西历史博物馆、小寨商业文化中心及长安科技产业园；

地铁6号线（纺织城-长安科技产业园）：

途径高新区科技二路，线路贯穿连接东郊纺织城、明城墙内东、西大街及钟楼商圈、南郊大学城及长安科技产业园；

地铁三号及六号线交换站将设置于该地块周边，对地块带来利好，有利于提高地块价值；

地铁三号、六号线的规划及落成，将缓解道路承载负荷压力，使目标客群进入高新区更加方便、快捷；区内与钟楼商圈、小寨商圈连接将更加紧密，大大缩短了与其他商圈的距离，吸引更多的潜在客群进入高新区。

GXII-（4）-4-5地块区域房地产市场及周边住宅项目调查

GXII-（4）-4-5地块所在区域房地产市场调查

　随着高新区高新新房经济的快速崛起，城市配套建设走在了全市前列，GXII-（4）-4-5地块就处于高新一中居住圈内。

高新一中居住圈位于高新商圈与电子城商圈交汇处，沿科技路方向，可以享受世纪金花购物广场、金鹰百货以及居住圈内自身的一些小型商业配套；延科创路及太白南路，与电子城商圈紧密相连，可享受到电子城商圈的繁华，总之，位于这种两个区交界处，总能享受到更加全面的“资源”。

　分析高新一中居住圈的普通商品住宅历史销售价格走势，2008年以来至今，该区域的房地产市场发展呈现出上涨的趋势。

自1995年高新一中建立后，区域内房地产市场逐渐开始火热，从早期的枫叶苑小区2200元/平米的成交价到后来的含光佳苑、丽湾蓝岛项目等项目3500元/平米的均价左右，再到目前居住圈内房价突破7000元/平米的现状，也从另一方面反应出市场对居住圈的青睐。

GXII-（4）-4-5地块所在区域周边住宅项目调查

区域

项目名称

开发商

建筑类型

户型面积

均价

主力户型

高新一中居住圈

尚中心

明大地产高层51-100平米16000

复式

高新·水晶城

高新地产高层43-102平米13500（精装）

一、二室

　　　从地块周围区域来看，目前在售项目量较少，并且以一室和二室中小户型为主；从产品形态来看比较单一，如小户型、复式结构的小户型；小户型、精品复式成为区域的主题词。

综上，根据对于地块所处区域房地产及周边住宅项目调查后，对该区域未来房地产分析如下：

区域未来供应量及开发方向：

供应量较小，开发方向以较为好租的中小户型为主；

目前该区域发展较为成熟，区域内楼盘主要针对投资性需求为主，楼盘多配套商业，市场成交较热；

区域内居住地块较少，随着高新区商业的发展，商业项目有较大升值空间，居住用地越稀缺。

从地块周围区域来看，目前在售项目量较少，并且以一室和二室中小户型为主；从产品形态来看比较单一，如小户型、复式结构的小户型；小户型、精品复式成为区域的主题词。

综上，根据对于地块所处区域房地产及周边住宅项目调查后，对该区域未来房地产分析如下：

区域未来供应量及开发方向：

供应量较小，开发方向以较为好租的中小户型为主；

目前该区域发展较为成熟，区域内楼盘主要针对投资性需求为主，楼盘多配套商业，市场成交较热；

区域内居住地块较少，随着高新区商业的发展，商业项目有较大升值空间，居住用地越稀缺。

地块成本分析

　　根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：

类别多层小高层中高层高层超高层

土地成本（楼面地价）1000-1400

前期费用80-90

设计费用50

建筑安装工程费600-900900-120014001800-23002200-2500

装修费用300-2000

政府配套费150

售后服务费30-35

营销费100-130

财务费用90-140

管理费30-50

税金（营业税及附加、土地增值税）　按项目的一定比例提取

不可预见费

根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为53156.3万元。

目前居住圈内房价均价在7000元/平米，根据目前市场情况及居住圈发展情况，我们保守预计以2%作为居住圈年房价小幅上涨率，待3年项目建成后，项目销售均价为7428元/平米左右，不考虑其他因素影响，则建成以后，项目销售总额为70194.6万元。

项目

总成本（万元）53156.3

总收益（万元）70194.6

利润（万元）17038.3

销售利润率32.05%

结果:

综上分析，待项目建成以后，销售利润将达到17038.3万元，销售利润率达到32.05%。