01-置地总部管控方案.pptx

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,华润置地管控方案,2010年11月,1,目录,第一部分,管控原则,第二部分,管控边界,第三部分,置地总部部门职能,第四部分,大区总部部门职能,2,第一部分,管控原则,3,背景,管控模式变化是战略和组织发展的需要，差异化竞争的生意模式和迅速扩大的企业规模，对置地组织管控提出了更高的要求。

2010年7月，华润集团任命了华润置地新的管理团队。

华润置地深化、推行新的“置地总部-大区总部”两级总部管控模式，并将全国划分为10个大区。

4,背景,注：

目前共计29个城市，各大区列第一位的城市公司为中心城市公司,5,大区,城市公司,大区,城市公司,辽宁省公司,沈阳公司,上海大区,上海公司,大连公司,杭州公司,鞍山公司,宁波公司,北京大区,北京公司,武汉大区,武汉公司,天津公司,合肥公司,郑州公司,长沙公司,唐山公司,成都大区,成都公司,山东省公司,济南公司（基本落实项目）,重庆公司,青岛公司,绵阳公司,江苏省公司,南京公司,福建省公司,福州公司,无锡公司,厦门公司,苏州公司,深圳大区,深圳公司,常州公司,南宁公司,南通公司,海南省公司,石梅湾公司,扬州公司,指导思想,大区总部的建立以及置地总部的建立是两个最核心的东西，这次管控调整的核心之核心在于大区总部。

建设置地总部与大区总部，致力于打造置地五大核心能力，包括：

资源获取能力、融资能力、产品定义能力、产品实现能力、市场营销能力。

置地总部目前要由财务管控型转变成专业管控型，并逐渐向战略总部转变，大区总部建设以专业管控为目标，城市公司主要负责执行。

大区总部、城市公司在价值链上的业务职能应避免重复。

两级总部建设要实现生意模式落地、高品质、高效率、低成本的管控目标。

标准化基础上的快速复制和协同创造价值，是实现管控目标的主要途径。

6,管控模式,置地总部、大区总部、城市公司在管控模式上要有互补。

要把置地总部做强，大区总部做实，城市公司做精。

大区总部就是管现在，是一个以市场、客户快速反应为核心管理理念的总部。

大区总部行使置地总部下放的部分权力，做到既靠近市场又能承担起部分本来属于置地总部控制的一些管控资源，使管理决策更接近市场。

大区内深耕细作，并在大区内共享资源，协同创造价值。

大区总部应建立起对城市公司的支持能力。

城市公司只承担前线最基本的一些职能，以开工建设、销售、物业管理为主。

实现城市公司的职能前移，简化城市公司的结构，提高快速响应能力。

支持性部门最好不要设置。

城市公司做的都是现场的工作，这样城市公司组织很小，但是很精。

7,主要管控原则,大区总部职能由中心城市公司的相应部门承担，两块牌子，一套班子。

大区总经理承担大区经济责任，同时兼任中心城市公司总经理。

大区总部管理团队设副总经理、专业总监（挂副总经理职衔或助理总经理级）、助理总经理。

现任城市公司总经理任大区总部副总经理，现任城市公司主持工作的副总经理及新的城市公司总经理是否进入大区总部管理团队需考虑该城市是否为战略进入城市，项目投资额大，具备深耕细作的条件，且本人做出业绩。

8,主要管控原则,大区总部暂设专职投资总监、设计总监、工程总监、商业地产总监岗位，为大区总部管理团队成员，条件合适的可挂副总经理职衔。

大区总部可根据业务需要设置其他专业总监岗位。

上述总监同时是中心城市公司相应部门的第一责任人。

如暂无进入管理团队的总监人选，大区总部可由部门相应总经理或主持工作的副总经理行使相应职能管控。

置地总部负责大区总部管理团队及城市公司总经理（或主持工作的副总经理）、大区总部财务一把手的任免；置地总部负责大区总部管理团队及城市公司总经理（或主持工作的副总经理）的薪酬、绩效激励。

大区总部负责城市公司除总经理或主持工作的副总经理以外管理团队成员的任免，薪酬报置地总部批准后执行，并严格遵照置地薪酬体系，以保证薪酬体系稳定性。

大区总部负责城市公司财务一把手的任免。

除中心城市外，城市公司管理团队不超过5人。

9,第四部分,大区总部部门职能,83,大区总部部门设置原则,大区总部部门设置重点考虑面对市场、对客户快速反应的原则，不强调与置地总部完全一致。

大区总部部门设置重视对城市公司的支持性职能，发挥大区内资源整合与大区协同作用。

按照管控边界，确定大区总部各部门职能。

84,华润置地部门设置对应关系,员、前期专员、法律专员、,85,置地总部,大区总部,城市公司,战略管理部,投资运营部,投资小组或专员、前期专员,营销管理部,营销管理部,客户服务部,客户服务部,设计管理部,设计管理部,设计管理部,工程管理部,招标采购部,工程管理部,合约管理部,工程管理部,商业地产事业部,商业地产管理部,商业地产管理部,物业管理部,物业管理部,物业管理部,人事行政部,人事行政部（法律专员（中心城市）、信息化专员（中心城市）,人事行政部（投资小组或专信息化专员）,财务部,财务部,财务部,审计部,法律部,法律专员（中心城市）,法律专员,信息管理部,信息管理部或信息化专员（中心城市）,信息化专员,投资运营部,投资运营部主要职能为：

战略规划管理值服务管理。

、市场研究、项目拓展、计划管理,、增,地行为研究,2）负责所在大区城市公司项目拓展，提出投资建议，并报置地总部,86,主要职能,工作内容,战略规划管理,1）根据置地总的战略规划，制定大区的战略目标和发展规划、业绩管理以及战略评价体系等；2）审批城市公司商业计划，并制定大区商业计划。

市场研究,大区经济研究，大区内各城市市场研究，大区内竞争对手销售、拿,项目拓展,1）结合置地的土地储备策略，制定大区土地储备策略，与置地总部共同商议确定重点投资城市、新拓展城市；审批。

计划管理,1）编制总体进度计划，监控并预测计划执行情况，整合大区资源，协助城市公司实现进度计划；2）结合销售计划的更新，调整进度计划，并协助落实。

增值服务管理,负责推进大区内城市公司增值服务落实,设计管理部,设计管理部主要职能为：

产品设计管理、产品推广、设计资源管理。

提供部分标准化设计改善方案,87,主要职能,工作内容,产品设计管理,1）负责大区内住宅项目规划定位及非复制住宅项目的设计单位的选择；2）负责住宅项目设计管理工作，可授权城市公司负责施工图设计及现场设计变更管理；3）提出商业项目总体规划及方案设计、主设计单位选择、初步设计的建议方案；4）负责大区内商业地产项目初步设计以后的设计管理工作。

产品推广,结合置地的产品标准化设计，推广、复制标准化设计的产品，并,设计资源管理,1）进行大区产品库设计、知识积累，向置地总部提供优秀的设计成果；2）整合大区设计资源，建立大区内优秀的设计管理团队，指导城市公司设计管理工作；3）制定大区内优秀设计单位名册。

招标采购部,招标采购部主要职能为：

招标采购管理、招标采购流程、承包商名册。

的小宗招采,并确定大区内合适的承包商,88,主要职能,工作内容,招标采购管理,负责大区内招标采购，可授权城市公司负责不能协同创造价值,招标采购流程,根据置地总部招标采购流程细化大区招标采购制度流程,承包商名册,根据置地总部评估制度，对合资格承包商名册进行相应评价，,合约管理部,合约管理部主要职能为：

合同管理、造价管理、进度款管理。

89,主要职能,工作内容,合同管理,1）执行合同管理；2）确定大区内工程项目标准合同框架；3）确定大区内工程合同范本。

造价管理,1）制定大区内项目目标成本；2）负责中心城市公司项目造价管理；3）跟踪、考核动态成本重要指标；4）对城市公司超目标成本提出审核意见；5）编制大区季度成本报告；6）收集大区内造价信息；7）归集成本至明源成本系统。

进度款管理,审核、监督工程进度款支付,工程管理部,工程管理部主要职能为：

质量管理、安全管理、技术管理与支持、工程标准及创优、工期管理、后评价。

3）负责大区内各城市首期住宅交楼入伙前的检查；,90,主要职能,工作内容,质量管理,1）根据大区气候和施工特点，细化大区内质量标准、施工工艺等；2）负责大区内各城市的所有示范展示区验收；4）定期进行质量管理的检查，树立大区内质量管理标杆。

安全管理,1）收集整理大区内的法律法规适用性清单；2）落实并组织检查大区内安全文明施工管理；3）跟进重大安全事故的处理。

工程管理部,工程管理部主要职能为：

质量管理、安全管理、技术管理与支持、工程标准及创优、工期管理、后评价。

2）制定大区内工程创优计划；,的施工计划,91,主要职能,工作内容,技术管理与支持,组建优秀的专业管理团队（重点是项目经理和机电、幕墙、精装修、室外园林景观管理人才），为城市公司提供技术管理与支持,工程标准及创优,1）配合置地总部制定高品质工程标准；3）配合置地总部开展工程品质前沿技术研究。

工期管理,在置地总部规范内，负责大区内工期标准制定，审核大区内各项目,后评价,组织大区内所有项目后评价,营销管理部,营销管理部主要职能为：

项目定位、销售目标、销售方案、销售价格、销售中心管理、品牌管理。

根据大区市场分析和战略规划，完成项目定位，并组织相关部门深化、,2）审核大区内项目营销费用预算。

92,主要职能,工作内容,项目定位,细化项目产品定位,销售目标,根据置地总部的销售目标确定城市公司的销售目标,销售方案,1）审批城市公司提出的建议销售方案并报置地总部备案；,销售价格,负责大区内项目定价，并报置地总部备案,销售中心管理,1）制定案场管理人员、销售人员培训计划，并定期组织相关培训;2）定期抽查案场管理情况。

品牌推广,1）审核大区品牌推广活动计划、活动方案;2）审核重大宣传资料的定稿;3）整合大区内营销推广资源。

商业地产管理部,商业地产管理部主要职能为：

市场研究、设计与建造、商业策划、招商管理、运营管理、酒店管理。

项目的可行性分析（初步定位、规模、,2）提出商业项目总体定位、规模、功能组合、开发时序、主要平面布,93,主要职能,工作内容,市场研究,负责调研大区市场，获取商业地产项目信息，负责获取项目用地,设计与建造,配合商业项目设计与工程建造,商业策划,1）在置地总部指导下，负责商业功能组合、财务指标）；局、动线规划等的建议方案。

商业地产管理部,商业地产管理部主要职能为：

市场研究、设计与建造、商业策划、招商管理、运营管理、酒店管理。

94,主要职能,工作内容,招商管理,1）负责统一管理非置地总部统一招商的（主力店、国际一线品牌、酒店等）所有商业资源；2）编制确定招商方案、租控策略、制定招商支持文件；3）根据需要，负责选择招商合作伙伴，并对其进行招商管理，共同完成招商工作。

运营管理,1）负责对大区内商业地产项目进行运营监控及业绩评价；2）负责审核大区内商业地产项目年度经营计划与预算；3）负责中心城市公司商业项目的日常运营。

酒店管理,1）配合置地总部对酒店项目的管控；2）监督城市公司酒店项目的日常运营；3）负责中心城市公司酒店项目的日常运营。

客户服务部,客户服务部主要职能为：

客户满意度管理、投诉处理、客服标准落实、会员体系管理、中心城市客户管理。

系维护、保修、投诉等,95,主要职能,工作内容,客户满意度管理,推动置地总部组织的年度客户满意度管理工作,投诉处理,负责重大投诉处理方案并报置地总部备案,客服标准落实,贯彻落实置地总部推进的流程标准化、客户系统建设等,会员体系管理,建立大区内会员体系，协调大区内客户资源，发挥协同作用,中心城市客户管理,中心城市客户触点管理，包括销售风险检查、交付、客户关,物业管理部,物业管理部主要职能为：

物业服务标准落地、物业投诉处理、物业费管理、物业系统人事、培训及考核、中心城市物业管理。

2）组织建立大区物业培训师队伍，监督物业公司培训计划,96,主要职能,工作内容,物业服务标准落地,督促城市公司执行置地总部物业服务标准,物业投诉处理,负责重大物业投诉、重大事件处理方案,物业费管理,审批新项目物业费和物业费减免,物业系统人事、培训及考核,1）监督、检查物业管理人员考核办法的执行；的实施。

中心城市物业管理,负责中心城市公司物业管理工作,人事行政部,人事行政部主要职能为：

人才获取与调配、组织与岗位管理、薪酬管理、绩效激励方案、培训与发展、法律专员。

评估，编制年度预算；,97,主要职能,工作内容,人才获取与调配,1）推行置地总部招聘计划，协助城市公司招聘员工;2）对除大区总经理以外的其他大区总部管理团队成员、城市公司总经理（或主持工作的副总经理）及大区总部财务一把手有建议权；3）甄选、任免城市公司其他管理团队成员及财务一把手并报置地总部备案；4）大区关键岗位核定需报置地总部备案。

组织与岗位管理,1）执行置地总部制定的组织管理指引，对已有部门及岗位设置进行2）落实大区总部对城市公司管控的组织管理模式。

薪酬管理,对城市公司年度薪酬预算有审核权,人事行政部,人事行政部主要职能为：

人才获取与调配、组织与岗位管理、薪酬管理、绩效激励方案、培训与发展、法律事务处理。

2）配合置地总部应届生培训计划；,98,主要职能,工作内容,绩效激励方案,1）对大区内城市公司及管理团队的年度绩效激励方案有审核权；2）关键岗位绩效评价报置地总部备案。

培训与发展,1）制定年度培训与发展预算计划；3）统筹城市公司各级员工培训。

法律事务处理,设置法律专员，接受置地总部法律部专业管理与专业指导，处理大区内相关法律事务,财务部,财务部主要职能为：

财务系统人事管理、财务管理、税务管理、内部审计与风险控制、资金管理。

大区总部财务部向大区总经理及置地总部财务部双线汇报。

2）参与城市公司财务一把手的考核。

3）统筹安排各城市公司年报的审计工作和上报国资委决算备案工作。

3）督促和指导城市公司完成各种年度清算和申报工作；,资金计划、资金集中管理及投资者关系等内容,99,主要职能,工作内容,财务系统人事管理,1）参与城市公司财务一把手的甄选、任免；,财务管理,1）汇总、编制大区总部各类财务报表；2）组织城市公司财务预算的编制工作；,税务管理,1）指导城市公司实施税务优化；2）评估城市公司税收成本控制能力；4）负责中心城市的税务争议处理和纳税人权利维护工作。

内部审计与风险控制,1）接受并配合置地总部审计部在大区内开展的审计工作；2）按照置地总部审计部要求开展大区内的全面风险管理工作。

资金管理,根据资金管理管控边界，要求城市公司遵照执行筹资、投资、地价款支付、,信息管理部或信息化专员（中心城市）,信息管理部或信息化专员主要职能为：

IT战略规划管理、IT项目管理、IT综合管理。

理；,100,主要职能,工作内容,IT战略规划管理,1）按照置地总部信息化战略规划开展相关工作；2）上报大区年度信息化预算；3）负责大区内个性化应用系统立项，并报置地总部审批；4）遵照执行置地总部制定的信息化政策、制度、标准和指引。

IT项目管理,配合置地总部开展核心应用系统建设,IT综合管理,1）负责大区信息资产与信息安全管理；2）负责对大区网络、服务器、数据库、存储等基础设施进行管3）配合置地总部正版软件及网络、服务器等硬件设备集中采购。