西安市商业市场调研报告.pptx

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西安市商业市场调研,城市商业规划发展及初步调研,2,1、城市商业规划发展,3,2023/12/18,4,城市商业发展目标,西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，作为古丝绸之路的起点，商贸业有着辉煌的历史。

近年来，西安商贸业以“发展大商贸、建设大市场、搞活大流通”为目标，大力调整经济结构，深化体制改革，加强设施建设，取得了长足发展，已初步建立起统一、开放、多元、竞争的商贸流通格局，西部商贸中心的地位逐步形成。

西安市现共划分为10个商圈，分别是：

钟楼商圈、龙首塬商圈、解放路商圈、大雁塔商圈、小寨商圈、经开区商圈、高新路商圈、太白立交商圈、土门商圈、三桥商圈。

2、商圈市场调研,2023/12/18,5,2.1、小寨商圈分析,2023/12/18,6,2023/12/18,7,小寨商圈：

文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。

小寨商圈东起大雁塔北广场，南至长延堡，西至吉祥村，北至南二环路，长约4.3千米，宽约1.8千米，总占地面积约7.74平方千米，其坐拥长安南路、雁塔路、朱雀路、含光路、太白路、南二环等多条西安城市主干道与周边区域连接，交通条件甚是便利，从而也为商业流通提供了优越的道路条件。

陕西师范大学、长安大学、音乐学院、邮电学院、外语学院等众多高校都坐落在小寨，带来大量的学生消费群体。

1,2,3,4,5,6,7,1,2,3,4,5,6,7,8,9,2023/12/18,8,商圈优劣势分析,2023/12/18,9,优势：

1、有着长久的商业繁荣历史，积淀传统浓厚的商业氛围，商业聚集产生联动效应，满足周边社区和院校的消费者的需求,促使消费者一站式消费2、占据独特的地理位置，周边聚集各大院校，周边常住人口为稳定消费群体。

3、紧邻雁塔旅游区，车流人流超大。

4、小寨区域有三十多条公交线路，将是地铁2、3号线两大命脉的交汇处，交通四通八达。

劣势：

1、商圈物业的特点主要以室内商业街、小档口、经营面积较小的商业物业及街铺构成。

目标客层主要以周边的高校大学生及工作时间不长的小白领为主，品牌概念较弱。

2、交通混乱，拥堵严重，停车位紧缺，消费者难以长时间停留3、商圈发展资源减少、商业业态定位偏低、相对滞后的基础设施等问题，不仅制约了雁塔区经济社会的发展，对西安市经济整体推进和协调发展产生了影响4、没有科学的、可操作性强的发展规划，导致该区域商业发展至今停留在无序状态，目前商圈的开发还缺乏统一的、整体的组织推进，各类业态发展缺少有效的引导和整合，浪费了大量的商机和资源。

总结,2023/12/18,10,小寨商圈的发展定位，将以第三产业作为支柱产业，重点发展文化商贸、餐饮娱乐及现代服务业，充分利用现有的商业资源，通过商业设施的完善，配套服务的跟进，形成良好的商业环境，树立品牌街区形象，吸引投资者。

通过业态升级和商业地产改造，形成发展规划与市场需求之间的良性互动，将既存优势转化为区域的核心竞争力，为小寨商圈注入新的活力，打造西安商业、服务业的新中心。

2.2、雁塔商圈分析,2023/12/18,11,2023/12/18,12,大雁塔商圈：

国家级文化产业园区，以旅游消费、休闲购物为主。

位于西安城东南，以闻名中外的大雁塔和曲江皇家园林遗址为中心，其是西安市城市中心区的重要组成部分，也是未来五年西安城市建设的重点区域。

以文化产业和旅游产业为主导。

以新乐汇为首、其他各类商业项目组合而成的“大雁塔商圈”，利用厚重的历史文化积淀以及独有的开发模式，将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区这四项功能叠加在一起，在满足本地居住者生活必需品消费的同时，又将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合，与西安的古都特色一脉相承。

1,2,3,4,5,6,7,1,2,3,8,9,10,11,13,12,2023/12/18,13,商圈优劣势分析,2023/12/18,14,优势：

1、经过了十年的发展，曲江已经成为西安的一张名片，硬件十分完善；2、以盛唐文化为背景，唐风元素为主线，体验消费为特征，与众不同、独一无二；3、将商业与历史文化结合，六大商业业态集中显现，吃喝玩乐一站式消费；4、将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能叠加；5、满足本地居住者生活必需品消费的同时，将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合；6、辐射西安城南，满足附近五公里范围内的消费人群；7、极大的带动其他相关产业发展。

劣势：

1、旅游带动的商业，客流量多为旅游者，造成消费群体不稳，营业额也随之波动；2、中高端定位，对于消费者的要求较高，局限了消费群体；3、新生的文化商圈，对于老商圈的冲击力，远远不能与之抗衡，认知度有待提高，发展周期较长，消费者培养期较长；4、除大唐不夜城外，基本上没有辐射周边的商业项目；5、电视塔片区距护城大惊项目5分钟车程，便利性仍然不足；6、项目周边缺乏活性商业（如超市等）和品质餐饮中心；7、区域内的商业项目多是以散售为主的商业街商铺的形式；8、此商业物业决定了仅能满足中小租户的租赁要求，且满足社区需求的商业物业。

总结,2023/12/18,15,1、商圈潜力无限，在众多新兴商圈中，曲江市场正成长为具有庞大的消费力的商圈；2、商圈将是仅次于钟楼商圈、小寨商圈、高新商圈之外的第四大商业商圈；3、区内的高档社区成为众多商家为高档消费人群而服务的社区，商业水平和档次明显高于传统商圈；4、相较于已经发展成熟的老商圈，曲江的商业还有非常大的发展潜力；5、将为优化西安的商业结构，提升布局质量发挥积极作用；6、国内乃至国际都绝无仅有的模式，将为其缔造“国际级”影响力。

7、由于是新兴城市生活区，曲江的商业整体仍略显单薄；8、目前曲江的商业主要集中由旅游业带动的大雁塔广场一带，以及一部分楼盘的社区配套商业，远远满足不了市场需求；9、在商业业态上，需要丰富与日常生活联系较为紧密的，诸如美容美发店、洗车行、蛋糕店等商业类型以方便人们生活；10、时下依托区域内一个大型城市综合体形成的“微商圈”大热，其可以被作为商圈与商圈之间空白区域的填充，形成商圈分流；11、西安全面进入地铁时代，带动地铁商圈及“微商圈”的兴起,2.3、钟楼商圈分析,2023/12/18,16,2023/12/18,17,钟楼商圈：

作为西安市最重要和最繁华的商圈，拥有极高的商业密集度，购物中心、百货商场数量众多。

钟楼商圈：

东至东门，西至西门，南至南门外，北至莲湖路，这是钟楼商圈的大致分布范围，该商圈也是西安市最大最具影响力历史最悠久的商圈，研究钟楼商圈的发展对于整个西安的城市经济发展都有相当重要的意义。

1,2,3,4,5,6,7,2,1,7,8,3,5,10,6,4,9,18,19,钟楼商圈东大街、西大街、南大街、北大街商业分析东大街上经营最好的百货当属开元和百盛。

开元地处西安市独一无二的黄金地段，商场建面9万平左右，定位大众流行百货，在西安人的心目中具有无可比拟的地位。

百盛租用的立丰企业集团的物业，于1994年开业，建面5.5万平左右，定位时尚潮流百货，众多的专业店船小好调头，经营情况基本稳定。

总之，东大街是西安市最繁华生意最好的零售街区。

西大街：

从钟楼到西门的一段距离上也分布了众多的商场，专业店由于区域商业氛围不浓厚的因素，开设较少，多为银行和印刷、标旗类门店。

南大街：

南大街是西安城内距离最短的大街，商业已经发展到南门外，主要以商场为主，专业店分布不多，主要有婚纱摄影和银行证券类金融设施。

北大街：

北大街是钟楼商圈唯一一条未完全包含的大街。

从钟楼到莲湖路的距离是北大街商业最繁华的地段，莲湖路到北门的距离因为历史上多位居民区，商业并不发达。

这一路段商业定位在银行金融街和数码电器街,20,总结,总的概括来说，钟楼商圈是西安市的第一大商圈，地域跨越了莲湖，碑林和新城3个城区，是西安零售商业税收的第一大来源，有理由相信钟楼商圈随着西部大开发和西安城市化进程的加快，必将会成为带动西北、影响全国的著名商圈！

2.4、经开区商圈分析,2023/12/18,21,2023/12/18,22,经开区商圈：

近几年商业呈现井喷集中量式供应，且随着区域规划利好的不断兑现，商业的层级与规格也得到突飞猛进的发展。

位于未央路上，北二环以北，新矗立起许多大厦，吃喝玩乐俱全。

并以未央路为纵轴，以凤城一路至凤城十二路为横轴，形成了一个大型高端的城市商圈。

1,2,3,4,5,6,7,1,8,9,10,11,13,12,16,15,14,2023/12/18,23,24,总结,经开区商圈，以未央路为纵轴，以凤城一路至凤城十二路为横轴，形成了一个大型高端的城市商圈。

数据统计显示，目前经开区服务业经营主体共有5600余户，吸纳从业人员约12.7万人，占全社会从业人员的比重达到47.8%，服务业正逐步成为吸纳就业的主要渠道。

今年1至8月，经开区实现社会商品销售总额347.85亿元，同比增长13.5，其中商贸业实现340.89亿元，同比增长14.27，服务业对社会经济的贡献不断增大。

2.5、龙首塬商圈分析,2023/12/18,25,2023/12/18,26,龙首塬商圈：

以龙首村十字为中心，周边辐射1公里，主要沿未央路和龙首路展开。

4,2,1,3,5,2,1,目前城北未央区政府的所在地，也是早期城北的中心地带，这个区域交通便利，20多条公交线路穿行与此，或进繁华的内城，或去发展的经开区都只需10分钟车程。

27,总结,2023/12/18,28,龙首塬商圈分析,区域内已形成的规模型商业有3000平方米的仿唐风格商业街龙首商业街，主要均集中于未央路沿线，而沿线商业也不断改造完善，区域内新建项目老三届首座等的建成不仅带动区域经济发展，还提升区域居住品质和形象，这些项目自身也有超市，步行街等商业配套，像宫园壹号项目自身西临城市中轴未央大道，占得地铁二号线双出入口之利，有60000平米超大商业广场，300多个沿街店铺，2200平米名流休闲会所。

全球知名家具品牌红星美凯龙入驻盛龙广场，项目自身还配套有60万平的商业，涵盖大型百货，超市，娱乐休闲一体的城市综合体，占据北城150万平商业的三分之一，给区域内的经济增长带来无限商机。

区域内商业业态的丰富，改变了以往总体经营无序，档次偏低，商业服务功能单一，商圈辐射力偏弱的局势。

2.6、土门商圈分析,2023/12/18,29,2023/12/18,30,土门商圈：

“一站式消费”的现代化商圈发展理念，形成集购物、商务、娱乐、餐饮、文化、休闲为一体的精品化的“西安城西新型商业中心”。

4,2,1,3,5,土门商圈范围为：

西到汉城路，东到桃园路，北到大庆路及枣园路，南到昆明路。

处于高新区、沣东新城、经开区、大兴新区四大新区交汇地带。

土门商圈未来发展将围绕“两核”（两大核心商贸团）发展模式。

8,6,7,31,32,总结,土门区域一直以来都是城西居住与商业重要的核心位置，也是西咸新房连接主城区的要道。

在往日的城市沟通及经济发展中土门有着战略性的重要地位。

但是随着经济的发展，新的居住区及商业中心的形成，土门板块现有发展现状已不能适应新的经济发展环境下的消费需求，特别是与钟楼、解放路、小寨等众多走在西安前列的商住一体的板块相比，土门板块的特色不明显，不仅居住氛围散乱、商业配置也不如意;而且土门板块业态定位较低，缺少主力品牌项目等不良因素，让土门板块这个作为西安市城西龙头区域的板块已经开始面临发展的瓶颈状态。

但随着皇城复兴计划的实施，西安市第四轮城市规划，将城西定位于西安市商业次中心，土门商圈将发展成为城西商业中心。

此外，随着大兴路改造商住新区形成，西高新商住新区西移及三桥区域商住新区发展等，为土门商圈提供了消费基础。

可以说，这四大“利好”为土门商圈创造了无限的发展机遇。

2.7、解放路商圈分析,2023/12/18,33,2023/12/18,34,解放路商圈：

中心商业区，传统商贸业占有一定规模，配套功能齐全，餐饮、金融、文化、旅游等产业发达，商贸业发展的前沿地带。

4,2,1,3,5,解放路商圈以解放路主商业街为轴心，辐射尚勤路、尚德路周边地区六条街道，其服务对象主要为中高收入群体及外来消费人口。

8,6,7,35,36,总结,解放路商圈目前在建的大型项目很多，其中仅民乐园万达广场项目就占地172.45亩，投资达到26亿元，此外，还有占地23亩的东光国际项目，以及裕华大厦、民安大厦、民族广场、妇幼广场尚俭路步行街等。

这些项目的共同特点是商业体量大，业态齐全。

以民乐万达广场为例，据西安区域万达广场商管公司总经理邹曦介绍，这个项目由15万万达广场与14余万万达精品住宅和公寓集合而成，含国际商业集群与新都市主义高档住宅，建成后将成为西安古城墙中的时尚新地标。

西安民乐园万达广场共包括国内知名百货品牌万千百货、中国最大的电器连锁企业国美电器、中国连锁超市第一位的华润万家、中国票房第一的五星级影城万达国际影城，全国最大的连锁电玩城大玩家超乐场，全国大型连锁量贩式大歌星KTV等六大主力店以及肯德基、小笠原日本料理、芭斯罗缤冰淇淋、酷动数码、马克华菲等主力品牌均已签约入驻西安民乐园万达广场。

解放路商圈分析,解放路商业按照街巷合一的商业格局进行建设。

在发展中充分展示自己特色，增加绿地广场、书店、娱乐、展览等文化休闲场所。

引进高品质的商贸业态和管理模式，使其成为业态齐全的现代商业街区。

2.8、高新商圈分析,2023/12/18,37,2023/12/18,38,高新商圈：

以高新路为一横，科技路为一竖的“T”字型商圈，集中高档购物、休闲、娱乐、商务办公为一体。

高新商圈定位就指向中高端消费，档次较高大量的高尚居住社区提供了强有力的消费支撑20余家金融机构，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、商业银行、招商银行、中信实业、浦发银行、民生银行均在此设立网店,1,2,3,4,5,6,2,1,3,5,4,39,总结,2023/12/18,40,高新商圈分析,高新最为西安地区较新的商圈，她的兴起与西安高新区的发展息息相关，其主要业态也是百货商场为主。

其主要客源来自于高新区科技企业白领，公务员。

客源地区主要是高新区居民以及企业白领以及外地客人。

主力商家主要有世纪金花高新店、金鹰高新店。

高新商圈相对于其他几个商圈，客流人流量都相对较小，其主要业态也以百货商场为主，其中金鹰以及世纪金花都以中高端消费客群为主但是最为西安区最为年轻的商圈之一，其的消费潜力不容小视，随着世纪金花高新店的逐渐品牌升级、国际大牌的入驻，高新商圈在西安地区的地位将会逐渐上升。

2.9、太白商圈分析,2023/12/18,41,2023/12/18,42,太白商圈：

文教区商业核心，以学生经济、年轻消费为主。

1,2,2023/12/18,43,太白商圈分析,太白商圈暂不了解现有商业信息、待跟进。

2.10、其他区商业分析-长安区,2023/12/18,44,2023/12/18,45,长安区,随着西部大学城，西安航天产业基地，高新区二期创业基地，西安南客站落户长安区，长安区正在成为西安发展最快，最有潜力的一个新兴的城区。

1,2,3,4,5,6,46,47,总结,在不久的未来，将会成为西安的都市副中心。

从目前的西安发展格局来说，重点发展区域处于西安城南和城北。

长安区位于西安正南，自然禀赋优越，处于西安最有利的发展区位。

高新区和曲江新区两个西安发展最快，最有活力的国家级开发区已经和长安区有机的融为一体，这是西安近郊其它区县无可比拟的优势，也是推动长安发展的一个很有利的强大引擎。

但是随着去年西安市政府北迁，西安火车北客站落户城北经济开发区，以陕重汽落户经渭工业园为标志的高陵的崛起，国家级的航空产业基地在阎良的崛起，西安城东的浐灞新区的问世，无不为长安区未来的发展提出了强有力的挑战，从而为长安未来的发展增加了一些扑朔迷离的背景因素。