保利房地产股份有限公司盈利能力分析 会计财务管理专业.docx
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摘要
盈利能力不仅是评估公司经营状况的重要指标，还是评估公司财务状况的重要指标。
公司是否具有盈利能力不仅关系到自身发展，而且关系到公司能否吸引到投资者。
房地产行业在我国经济社会发展过程中起到了非常重要的作用，但与此同时，房地产企业过于注重市场扩张而忽视了盈利能力的提升，无法保障企业内部盈利实力的增长，不利于房地产市场的发展。
作为我国知名度很高的房地产公司，对保利房地产股份有限公司的盈利能力的剖析在很大程度上会地影响到公司管理层的后续投资以及公司的战略布局。
本文通过以保利房地产股份有限公司为例，采取杜邦分析法，通过纵向对比分析以及横向对比分析分析保利房地产股份有限公司地产盈利能力存在的问题，并针对相应的问题提出优化建议，希望可以为保利房地产股份有限公司以及其他房地产企业在盈利能力管理方面提供参考，以此促进我国房地产市场的健康发展。
关键词：
保利房地产盈利能力杜邦分析法
III
Abstract
Profitabilityisnotonlyanimportantindicatortoevaluatetheoperatingcondition
ofacompany,butalsoanimportantindicatortoevaluatethefinancialconditionofacompany. Whether acompany has profitability isnotonlyrelated toitsowndevelopment,butalsorelatedtowhetherthecompanycanattractinvestors.TherealestateindustryhasplayedanimportantroleinpromotingthegrowthofChina'snationaleconomyandimprovingresidents'welfare.However,withtherapiddevelopmentofthe
realestatemarket,theoverheatedinvestmenthasgivenrisetoalargenumberofinvestmentbubblesandaccumulatedalargeamountofinventory.Realestateenterprisespaytoomuchattentiontomarketexpansionwhileignoringtheimprovement
ofprofitability,andcannotguaranteethe growthofinternalprofitability,whichisnotconducivetothedevelopmentoftherealestatemarket.PolyRealEstateCo.,Ltd.isawell-knownrealestatecompanyinChina,sotheprofitabilityanalysiswillgreatlyaffectthefollow-upinvestmentofthecompany'smanagementandthestrategiclayoutofthecompany.BytakingPolyRealEstateCo.,Ltdasanexample,thispaperadoptsDuPontanalysismethodtoanalyzetheexistingproblemsofrealestateprofitabilityofPolyRealEstateCo.,Ltdthroughverticalandhorizontalcomparativeanalysis,andputsforwardoptimizationsuggestionsforthecorrespondingproblems.Itishopedthatthispapercan
providereferenceforPolyRealEstateCo.,Ltd.andotherrealestateenterprisesinprofitabilitymanagement,soastopromotethehealthydevelopmentofChina'srealestatemarket.
Keywords:
PolyRealEstate,Profitability,DuPontanalysi s
目 录
1绪论 1
1.1研究背景与研究意义 1
1.1.1研究背景....................................................1
1.1.2研究意义....................................................1
1.2国内外研究综述...................................................2
1.2.1国外研究现状 2
1.2.2国内研究现状 2
1.3研究方法 3
2相关概念及理论基础 3
2.1盈利能力分析的基本理论 3
2.1.1盈利能力的概念 3
2.1.2盈利能力的影响因素 4
2.2杜邦分析体系 4
3保利房地产股份有限公司盈利能力分析 6
3.1杜邦分析法下保利房地产股份有限公司盈利能力纵向分析 6
3.1.1保利房地产股份有限公司基本情况 6
3.1.2净资产收益率 7
3.1.3销售净利率 7
3.1.4总资产周转率 9
3.1.5权益乘数...................................................11
3.2与万科企业财务比率的横向分析 12
3.2.1净资产收益率对比 13
3.2.2销售净利率对比 13
3.2.3总资产周转率对比 15
3.2.4权益乘数对比 16
4保利房地产股份有限公司盈利能力存在的问题及提升对策 16
4.1保利房地产股份有限公司盈利能力存在的问题 17
4.1.1存货周转效率偏低 17
4.1.2生产成本以及期间费用管理效率有待加强 17
4.1.3财务杠杆使用程度不够 17
4.2保利房地产股份有限公司盈利能力提升对策 17
4.2.1加强存货管理 17
4.2.2加强成本费用控制力度 18
4.2.3优化资本结构 18
5结论 18
参考文献 20
致谢 22
1绪 论
1.1研究背景与研究意义
1.1.1研究背景
房地产行业的稳定发展关系到国计民生，是经济发展领域不可忽视的一大力量。
作为现代经济腾飞的龙头标志之一，其发展不仅关系到我们的切身利益问题，同时，作为我国重要的支柱产业之一，房地产业的发展与整个国民经济的发展息息
相关。
伴随着房地产的快速发展，许多来自五湖四海的人都想在这块面包上分得一杯羹，为了引导房地产业在我国现行经济道路上健康稳定的发展，国家陆陆续续出台
了一系列的法律法规，在2010年颁布“国十条”后，同年就有49个城市陆续出台了限购令，以此使得房地产市场不得不快速“降温”。
一年后，“新国八条”的出
台，中国人民银行在一年内三次加息，上调了6次存款准备金率，再将“限贷”、
“限购”、“限价”之类的限制性政策落到实处、强化升级，由此正式结束了房地产行业的“黄金时代”。
2018年与2020年在政府报告中也多次提出“房住不炒”，
这一系列措施都反映出国家正在逐步收紧房地产政策，抑制由于房地产在发展过程中暴露出来的一系列重要而又不容忽视的问题。
比较常见的问题有：
高资产负债率、通货膨胀的不利影响、利率变动所引发的商业风险等，同时，伴随着市场经济环境
的不断变化，一些新兴问题也层出不穷。
在这种情况下，房地产行业如何驶入正轨，继续健康高速发展，提高盈利能力，这些问题本文将会以保利房地产股份有限公司
为例，加以研究说明。
1.1.2研究意义
基于杜邦分析体系对保利房地产股份有限公司历年的数据进行分析研究，可以比较快速准确地发掘出影响房地产行业盈利能力变化的关键性因素，从而更好地指导实践，提高保利房地产有限公司的盈利能力，对于加快其管理层改革，优化产业
布局，促进公司更好更健康的发展具有十分重要的现实指导意义。
5
1.2国内外研究综述
1.2.1国外研究现状
Stackup（2016）认为，杜邦财务分析系统的意义在于，它可以从多个角度分析股东的盈利能力，增强企业盈利能力的连续性，并最大限度地提高企业的盈利能
力。
SandriaN.Tennant和MarlonR.Tracey（2019）使用早期回归不连续性方法研究税收合规工具如何影响大公司报告的盈利能力。
研究发现，税收合规工具可以
使税前利润率提高2-3个百分点，从而提高企业的盈利能力，并得出结论，企业应合理调整税收分级方法，以提高盈利能力。
Rahman，Angeles和Mary（2019）研究了基于美国制药业的广告投资的效率和盈利能力之间的关系。
研究结果表明，广告效率水平越高，公司的盈利能力越好。
效率水平直接反映在净资产收益率，毛利率和净利润率上。
FranciscoM.Baena-Moreno，LauraPastor-Pérez，ZhienZhang和TRReina
（2020）提出了一项将沼气转化为沼气和二氧化碳以生产甲酸的创新策略，对沼气升级-二氧化碳利用联合工艺进行了盈利能力分析。
建议对盈利能力的研究主要集中在净现值和盈利能力指标上，即使该过程对环境有利，也会产生负利润。
1.2.2国内研究现状
卿放和干胜道（2013）运用了杜邦分析法分析了不同行业的企业盈利能力的情况，为我国盈利能力分析体系提供了一定的企业提供参考依据[1]。
卫雄（2018）认为，对于企业盈利能力的影响因素，可以大致划分为以下三个关键点：
生产效率、市场对接和外部变化。
其中，生产效率受企业组织效率和高效技术应用的影响，外部变化受市场需求和政策的影响。
蒋本义（2020）对巴马大力神酒业有限公司的财务状况进行了综合性的评估，他认为，对于一个公司而言，其只有具备良好的盈利能力，才能更好地占据市场的
优势地位，长盛不衰。
良好的盈利能力是一个企业发展健康与否的最直观的“试金石”。
而对于盈利能力的分析，可以进一步的细化为对于财务指标和非财务的指标
的追求，产业布局的优化，挖掘赢利点以及提高盈利能力，这些都与企业的发展息息相关。
只有这样，企业才能保持最佳的盈利状态。
沈世翰（2020）认为，商业银行当前的盈利能力已经受到许多方面的影响。
四大国有银行作为先锋，必须进行改革。
在新常态下，他们将在挑战中找到机会。
盈利能力是指商业银行在日常经营中获取利润的能力。
但是，银行业的盈利能力不仅
仅是获得利润。
商业银行不同于普通市场经济下的企业，需要考虑其增长和流动性。
1.3研究方法
文献分析法：
通过在知网查找、阅读和研究行业相关的论文、新闻、报纸、书籍和相关论坛以及相关企业的报表，了解国内外行业发展情况和国家政策变化，从而得出相关结论。
杜邦分析法：
使用此方法可帮助公司管理层更加清晰直观地了解基本股本回报率的决定因素，以及净销售利润，总资产周转率和债务比率之间的相关性。
只有这
样，才能更好地实现投资收益比率的最大化。
案例分析法：
本文以保利房地产股份有限公司为案例进行研究分析，结合杜邦分析法，对保利房地产近5年的重要的财务指标进行盈利能力分析。
2相关概念及理论基础
2.1盈利能力分析的基本理论
2.1.1盈利能力的概念
一个公司的盈利能力主要是指公司在日常的生产经营中获得利润以及资金利用比率高低的指标[2]。
在对公司的财务状况以及盈利状况进行分析时，我们除了直接分析显性因素——有如财务报表及其趋势研究等，还需要基于此来分析公司的其他各项隐形指标，包括公司的偿债能力及风险水平等。
其中盈利能力的分析是财务
分析中非常重要也是不可或缺的一部分。
当前，我们通过对公司财务报表的相关指
标的分析，可以掌握具体的数据以及变化趋势，从而直接评估公司盈利能力的变化以及高低。
在日常分析中，我们可以通过观测公司收支差额以及净利润情况这两个最为直观的指标，清晰明确的分析出公司盈利能力水平，从而对症下药，确定影响公司盈利的“罪魁祸首”，更有针对性的解决问题。
2.1.2盈利能力的影响因素
公司的盈利能力研究不仅是困扰企业家的问题，对于学者而言，对于公司盈利
能力的研究也一直没有停止过。
国内外的很多学者在进行了充分而有深入的研究以后，发现了很多影响公司盈利能力的因素。
在互联网经济、共享经济以及疫情冲击
下，各种新问题层出不穷，对于房地产业盈利能力也理应产生更多全新的思考。
根据国内外学者的研究，总结出来以下几类影响因素：
1.行业差别。
对于不同行业，不同层级的公司来说，其盈利能力的影响因素也是大相径庭。
尤其是在互联网经济时代，许多适宜线上经营的企业早已找到了新
的发展路径，但对于房地产业如何与新经济时代高度结合，还亟待我们研究和探索。
2.管理差别。
不同的产业结构以及人才培养方案、不同的管理结构和运行能力对于公司盈利能力的影响也是显而易见的。
伴随着市场经济的不断深入和发展，一些旧的管理模式已经不再适宜新时代的发展脉络，因此，很多企业也开始探求新
的管理机制改革。
良好的管理是决定企业发展的骨骼和脉络，因此，加快产业结构的变革对于提高企业的盈利能力也至关重要。
3.资金运作。
在新经济时代，传统的重型工业以及房地产等大型实体经济产业
仍然占据市场的主导地位，但是金融、证券等其他虚拟经济的发展仍然不容小觑。
这些产业在自身高速发展的同时，亦将其触手伸展到传统实体产业身上。
在盘活企
业经济的同时，也产生了非常多的其他影响。
因此，资本的正确运作对于企业盈利能力的提升具有非常那个重要的作用。
2.2杜邦分析体系
2.2.1杜邦分析体系概述
杜邦分析体系是由法兰克·唐纳德森于1912年发明的，作为评估公司财务状况和管理能力的重要分析方法，杜邦分析体系在企业盈利能力的分析方面起到了非常重要的作用。
杜邦分析体系基本结构图如下图一所示：
图1杜邦分析体系结构图
（1）净资产收益率能够系统全面的分析出企业的经营状态，从而更加具有针对性的给企业管理者提供有效的经营决策[3]。
净资产收益率公式：
净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数净资产收益率=净利率÷净资产×100%
（2）总资产周转率是反应公司资产运营效率的主要内容。
作为一个重要的指标，总资产周转率可以最直观地反映出企业资本的周转比率和发展状况。
通过对该指标的比较分析，可以反映公司今年及往年总资产的运营效率和变化，发现企业与企业之间在资产利用率的差距，促进公司发掘潜力，积极产生收益，增加产品市场
5
份额，并提高资产利用效率。
通常，该数值越高，企业总资产的周转速度越快，企业的资本利用效率和盈利能力也就越强[4]。
总资产收益率公式：
总资产收益率=净利润÷平均资产总额×100%
平均资产总额=（年初资产总额+年末资产总额）÷2
销售净利率=净利润÷销售收入×100%
（3）权益乘数又称股本乘数，是指资产总额相当于股东权益的倍数[5]。
他对于反映企业的盈利能力也起到了十分重要关键的作用。
权益乘数公式为：
权益乘数=平均资产总额÷净资产总额
3保利房地产股份有限公司盈利能力分析
3.1杜邦分析法下保利房地产股份有限公司盈利能力纵向分析
3.1.1保利房地产股份有限公司基本情况
保利房地产有限公司作为一家大型的国有房地产公司，在业界具有十分重要的地位和影响力。
其成立于1992年市场经济起步发展的黄金时代，赶上了改革开放的“顺风车”。
其由中国保利集团控股，具有国家一级房地产开发的资质，并于2006年7月在上海证券交易所上市，代码600048，保利房地产股份有限公司拥有
300家控股子公司，业务覆盖范围广，自在上交所上市以来，综合实力多次位列前茅。
本章需要梳理保利房地产股份有限公司的财务信息以及经营状况，采用杜邦分析体系，对净资产收益率（ROE），总资产收益率（ROA），权益乘数（EM）等指标进行分析，以期对企业的发展状况进行全面评估，认识到影响企业盈利能力的薄弱
之处，从而更好地对症下药，解决问题。
本文对收集到数据进行分步分析和整理，
6
以便得出结论。
数据源基于保利房地产股份有限公司发布的年度公司财务报告。
表1保利房地产股份有限公司各项成本费用占营业收入占比表
3.1.2净资产收益率
如上图所示，根据以上数据，我们可以比较清晰明确的保利房地产公司2015年至2
019年5年的财务数据，采用杜邦分析法纵向分析保利地产公司盈利能力情况以及影响保利地产公司盈利能力的因素，分析其盈利能力存在的问题。
根据图2可以看出，保利房地产股份有限公司2015年至2019年的净资产收益率呈
现倒U型的走势，公司2016年至2018年净资产收益率较为稳定，而2015年及2019
年净资产收益率较高，尤其是2019年净资产收益率达到21.01%。
25.00%
20.00%
15.00%
18.63%
15.53% 16.32% 16.63%
21.01%
10.00%
5.00%
0.00%
2015年 2016年 2017年 2018年 2019年
图2保利房地产股份有限公司2015年至2019年净资产收益率
3.1.3销售净利率
根据图3可以看出，保利房地产股份有限公司销售净利率在2015年至2019年的走
势与净资产收益率的走势类似，2015年销售净利率为13.63%，下降至2016年的11.03%
后开始一直上升，直至2019年达到15.91%。
从绝对值来看，保利房地产股份有限公司
7
销售规模不断扩大，在2016到2019年间，保利房地产有限公司的净销售利率处于不断
上升的状态，而2016年相较于2015年销售净利率下滑的主要原因是因为保利房地产股
18.00%
16.00%
15.91%
14.00%
13.63%
13.43%
13.44%
12.00%
11.03%
份有限公司房地产项目交付结转增加，相应结转成本增加而导致2016年销售净利率下滑。
10.00%
8.00%
6.00%
4.00%
2.00%
0.00%
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
图3保利房地产股份有限公司2015年至2019年销售净利率
为了深入分析保利房地产股份有限公司销售净利率的稳定情况，本文根据保利地产公司2015年至2019年的年报，计算及整理出保利地产公司各项成本费用占营业收入的
占比表及走势图。
根据表1以及图4可以看出，除了2016年因公司交付结转成本增加，
部分营业成本出现小幅增长以外，总体而言，企业的总体营业成本在总营业收入在所占比率同步下降了1.77%，这也促进了销售净利率的上升，但我们同样不能忽略除营业成本以外的其它因素对于销售利润的影响。
从五年的数据中我们可以看出，其中营业税金相对较为平稳，占到收入比重的9.1%，而销售的费用则略有波动，在前三年的时间内上升了近一个百分点。
即从2.21%（2015）上升到3.04%（2018），到2019年开始下滑至2.83%，伴随着销售规模的扩大，保利房地产股份有限公司的销售费用也进一步增加，虽然销售费用的增加幅度不大，但是保利房地产股份有限公司后续仍应关注销售费用管理，注重市场推广及营销费用的管控；同时保利房地产股份有限公司管理费用处于上升趋势，管理费用占营业收入占比提高了0.27%，表明公司在组织和管理泛地产开发经营活动中应进一步注重成本的管控，提高经营效率；财务费用占营业收入占比大于0，处于下降趋势，说明公司贷款利息大于存款利息，而占比减少的主要原因是因为公司汇兑
22
80.00%
70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
2015年 2016年 2017年
营业成本 营业税金及附加
2018年
销售费用
2019年
管理费用 财务费用
净损失的减少。
图4保利房地产股份有限公司各项成本费用占营业收入占比图
3.1.4总资产周转率
根据图5我们可以清楚的看出，保利房地产股份有限公司总资产周转率在2016年达到最高峰，为0.33，2017年开始大幅度下降至0.21，并在2019年小幅度回升到0.24，从整体上可以看出保利地产公司总资产周转率近几年处于下降的趋势，由此我们可以大致认为，近几年来保利房地产有限公司的资金利用率有所下降，并有可能一直延续其下降的态势。
究其原因，最根本的是房地产业的生产和销售周期长，且涉及的标的额较大。
如果无法及时的刺激消费去库存，就会出现存货率过高，资金难以盘活等现象。
此外，企业的应收账款比率对于企业的总体经济状况评估也有着非常重要的作用。
由于房地产业的应收账款占企业资本的比率过高，也会间接地影响到企业的经济健康状况。
如何更好地盘活资金，减少坏账，将现有的应收账款积极回收或者转化为再投资的资本，是目前房地产行业所考虑的问题。
0.35
0.33
0.30
0.31
0.25
0.23
0.24
0.20
0.21
0.15
0.10
0.05
0.00
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
图5保利房地产股份有限公司总资产周转率趋势图
（1）存货周转率
存货周转率与总体资金周转率一样，也可以直观地反映出企业发展的状况。
对于企业而言，企业的存货周转率越高，说明企业盘活资金的能力越强，资产变现的能力越强，企业的活力也就越高
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