小区物业巡视管理内容、方法和流程.docx

小区物业巡视管理内容、方法和流程.docx

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一物业巡视管理的必要性

1、防范于未然。

通过有效的巡视，将治安、消防等隐患消除；2、杜绝违章装修。

交违章装修施工消除于萌芽状态；3、加强工作监督，提高员工的工作责任心，变员工的被动工作为主动工作；4、确保公共设施、设备处于良好状态；5、检查管理处的清洁、绿化、保安工作质量；6、增加与住户的沟通机会；7、实施空置房的管理。

二物业巡视的内容

1、治安隐患的巡视；2、公共设施设备安全完好状况的巡视；3、清洁了卫生状况的巡视；4、园林绿化维护状况的巡视；5、装修违章的巡视；6、消防违章的巡视；7、空置房的巡视；8、利用巡视机会与住户沟通。

三物业巡视的方法

物业巡视的方法应包括“看、听、摸、调查了解”等：

1、看：

通过观察来发现物业管理服务中存在的问题；2、听：

从设施设备运行时的声音判断是否有故障；3、摸：

通过用手触摸感觉设施设备的使用状况；4、调查了解：

向住户或员工调查物业及公共设施设备的使用状况。

四物业巡视的频次

一般情况下，物业状况巡视每日一次。

清洁状况巡视每日一次。

装修施工巡视每日至少一次。

空置房巡视至少每日一次，其他方面巡视每两日一次。

五房屋本体巡视流程

1、检查水电表

检查水、电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水、电表情况。

当水表在无人居住的情况下运转时应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示。

当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡视登记表》中予以记录并及时报告公共事务部主管。

2、巡视楼梯间

1）检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；2）检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷砖是否完整无损；3）检查消防栓是否标识完好、配件齐全。

灭火器是否有漏气或过期、失效现象。

消防通道防火门是否关闭。

消防安全疏散指示灯是否完好。

消防疏散通道是否堵塞。

防盗预警设施及消防报警设施是否完好；4）检查卫生状况是否良好。

3、巡视逃生天台

1）检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）；2）检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好；3）检查有无违章占用逃生天台现象；4）检查雨水管是否通畅；5）检查卫生状况是否良好。

4、巡视电梯

1）检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；2）检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；3）检查照明灯及安全监控设施是否完好；4）检查卫生状况是否良好。

5、巡视大堂、门厅、走廊

1）检查各类安全标识是否完好；2）检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；3）检查卫生状况是否良好。

6、巡视装修住户

巡视家庭装修施工住户，预防出现违章装修现象。

在巡视中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。

7、巡视方法及要求

1）先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡视；2）巡视要求两人成组进行，以防造成不必要的麻烦；3）注意刷卡签到或在签到本人签到；4）发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》；5）对装修施工巡视要求每日记《装修施工日记》，详细记录住户的施工状况。

8、紧急情况的处理

发现住户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。

紧急情况需要进入住户家中抢救或避险时，应至少邀请公司员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后，再进入住户家中，但事后应立即报告公司领导并留存记录。

两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。

9、巡视记录

巡视完毕，应将物业巡视的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。

六公共配套设施设备巡视的流程

1、巡视水、电、气、通信设施

1）检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；2）检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；3）检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。

2、巡视公共文体设施

1）检查雕塑小品是否完好，是否有完全隐患；2）检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患；3）检查绿地、绿篱及乔、灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。

3、巡视道路、广场、公共集散地

1）检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；2）检查标识、路牌、警示牌是否完好；3）检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；4）检查卫生状况是否完好。

4、巡视停车库、停车场、自行车棚、摩托车场

1）检查防盗设施是否完好；2）检查停放的车辆是否有损伤现象；3）检查各类标识是否完好无损；4）检查卫生状况是否良好。

七物业管理区域环境巡视

1、检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。

2、检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。

3、检查是否有违章饲养家禽、家禽等现象。

4、检查卫生状况是否良好。

5、巡视方法及要求为：

a）逐项检查，严禁抽查。

b）编制好巡视路线，提高工作效率。

c）注意刷卡签到或在签到本上签到。

d）发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。

八对巡视中发现问题的处理流程

1、物业管理员巡视时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决。

否则及时将问题记录在《巡视记录表》中，巡视回来后报告部门主管解决。

2、各部门主管负责人视情况按下列方法处理：

a）属公共设施设备破损丢失的，按本系列教材之一《物业管理标准作业规程》中的《报修管理标准作业规程》处理；

b）属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。

巡视中发现的问题一般情况下应在一周内解决（有特别时效要求的，必须按时效要求处理）。

特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长；

c）属住户违章造成的问题，应按《公众管理与住户违章处理》一章有关内容处理。

3、对巡视中发现的重大问题，公共事务部主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理；

4、巡视中发现问题处理完毕后公共事务部管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可；

5、《巡视记当录表》、《巡视问题处理表》每月底汇总由公共事务部归档保存，保存期为两年。