深圳万象城案例全面剖析(原创).ppt

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24211深圳深圳深圳深圳shoppingmallshoppingmallshoppingmallshoppingmall案例分析案例分析案例分析案例分析万象城万象城万象城万象城2421222421224213324213项目概况规划与开发业态分布主要建筑特点各层平面项目小结24214424214项目名称项目名称万象城开发商开发商华润（深圳）有限公司物业管理物业管理深圳华润物业管理有限公司开业时间开业时间一期2004.12.9/二期2009占地面积占地面积8万建筑面积建筑面积18.8万停车位停车位3000个停车收费标准停车收费标准前2小时5元，超过2小时，每小时5元，入场前15分钟免费扶梯扶梯B1层4上2下，L1层6上4下，L2层6上6下，L3层6上4下，L4层2上4下，L层2下垂直电梯垂直电梯B1层3组，L1层8组，L2层7组，L3层5组，L4层4组，L层1组项目简介24215524215项目概况24216624216规划与设计理念分析规划与设计理念分析华润新城项目进行的都市规划和总体设计，以清晰、明快、简洁清晰、明快、简洁的设计理念为主线，自布吉河畔始，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广广场、庭院、步行街道场、庭院、步行街道等的巧妙连接，有机地融为一体，充分展现场地北区做为开发龙头的地位。

整体综合项目包括了商业办公大厦、购物、娱乐中心、商业办公大厦、购物、娱乐中心、酒店及高档公寓酒店及高档公寓等，通过内外广场、庭院的分隔，创作出不同的功能区域。

以自动扶梯、电梯和楼梯，井然有序地沟通楼层间的立体空间立体空间，为整体项目，从平面到立体，勾画出便利的交通网络。

本综合项目布局上的个性化特色，表现在中心区域“活力四射”“活力四射”的设计理念上。

以艺术的设计手法，突出了深圳这一年轻都市的特色。

在建筑设计上，绵延不断的活力构思，张扬于每一建筑、空间和购物中心中，通过斜坡形的屋顶斜坡形的屋顶、室内花园入口的斜面天窗斜面天窗等每一细节的精巧设计，体现了动感、创造和活力，在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给深圳增添了新的艺术美景。

24217724217道路交通分析道路交通分析本项目主要的步行街道网络，从北区的深南大道开始，进入项目主入口的室内花园室内花园，将室外的公园氛围延续至室内。

其它重要步行街入口包括了办公大厦大堂、购物中心入口办公大厦大堂、购物中心入口以及露天阶梯广场露天阶梯广场。

车流量最大的为河滨路河滨路和深南大道深南大道，其次为嘉宾路嘉宾路和宝安南路宝安南路交汇处。

办公大厦的落车区位于北区的南及西南侧。

购物中心落车区，位于西侧北一路，上、下二层的落车点，既起到了分流了进入购物中心的人流、为购物人群进入提供了便利的目的，又避免了沿宝安南路部分的交通拥堵。

24218824218景观环境分析景观环境分析场地的北面，沿都市公园都市公园一带，为此项目的重点区域，道路的变化，为此区域的设计带来了更多的灵活性，为开发设计大视角、宽广视野的建筑，提供了基本条件。

独特的室内花园，室内花园，配合现有的都市公园等自然景观，配合室外绿地、树木、林荫大道、休息绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池处、庭院、广场、喷水池等设计和布局，与都市公园相结合，构成新的城市景观。

24219924219建筑体量分析建筑体量分析整个项目只有北区部分临深南大道，为充分利用深南大道的人流、车流及步行街优势，不仅将项目的室内花园入口、办公大厦室内花园入口、办公大厦设于此。

做为整个项目标志性建筑的办公大厦，以个性化的活力设计，庄重、典雅的形象，成为周边商业大厦的亮点。

中区的建筑设计，代表了活力和时尚活力和时尚。

扩展室内外的购物环境设计。

开敞明亮的天窗设计天窗设计突出了购物中心内”纤陌纵横”的繁华景象；锥形的屋锥形的屋顶顶为整体建筑增添了动感与活力；大型的圆型屋顶大型的圆型屋顶强调了开阔的娱乐和游戏空间，而西侧连接电影院及游戏中心屋顶中心屋顶，以鲜明的色彩和设计，展现娱乐主题。

南区部分的建筑，包括了公寓、酒店以及临街商铺和特色的庭院、广场、休憩场所等，表现了疏缓的居住节奏疏缓的居住节奏。

在建筑体量设计上，考虑到周边河流、自然、城市等景观配合的要求，建筑物高度错落有致，别具风格。

24211010242110项目地理位置24211111242111项目地理位置24211212242112万象城万象城东门商圈东门商圈人民南商圈人民南商圈蔡屋围商圈蔡屋围商圈地处蔡屋围商圈蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角区位交通区位24211313242113金融中心大厦深圳发展银行大厦深圳证券交易所农业银行大厦人民银行大厦万象城万象城区位交通区位区位交通区位金融机构林立，是罗湖传统的金融中心金融中心24211414242114万象城万象城新城市广场金光华广场地王大厦京基kkmall区位交通区位区位交通区位周边分布数家购物中心，商业商业氛围成熟24211515242115君悦酒店晶都大酒店木棉花酒店蔡屋围大酒店万象城万象城区位交通区位区位交通区位周边酒店酒店分布24211616242116深圳发展银行大厦金丰城大厦地王大厦华润大厦金山大厦湖北宝丰大厦万象城万象城区位交通区位区位交通区位周边写字楼写字楼林立24211717242117都市名园城市天地广场幸福里蔡屋围新八、九坊蔡屋围新十坊嘉宾花园万象城万象城区位交通区位区位交通区位周边住宅住宅错落，居住氛围成熟24211818242118拥有地铁1号线、2号线两个地铁口周边至少5个公交站，40余对公交车可至项目通过地铁3站抵达罗湖口岸、6站抵达皇岗口岸，深港两地往来便利北临深南中路，南至滨河大道，东临宝安南路，西近红岭南路，交通十分便利距离火车站10分钟、机场40分钟车程四至交通地铁口岸机场车站公交区位交通交通区位交通交通24211919242119万象城万象城区位交通交通区位交通交通万象城北临深南中路，南至滨河大道，东临宝安南路，西近红岭南路，交通便利24212020242120地王大厦：

观光巴士1/311/302/101/3/12/N5/10/203/223深圳书城：

东部假日专线1/K204/85/103B/29/204/K113/113/214/215/N3/E8/N4/103/104宝安南路：

336/366/313/321/309/337/高峰专线31/18/207都市名苑：

7路区间/335/352/378/14/352/7蔡屋围新七坊：

7路区间/335/352/378/14/352/7区位交通交通区位交通交通周边至少近5个公交站点，40余组公交公交可抵达24212121242121深南路入口（L1、L2）24212222242122深南路入口（B1,下沉广场）24212323242123宝安南路入口24212424242124西侧万象街24212525242125万象城二期24212626242126停车场设计24212727242127澳大利亚PlacePlanning&Design美国KaplanPartnersArchitecturalLighting园林景观设计美国RTKLAssociatesInc.广东省建筑设计研究院灯光设计顾问幕墙设计顾问交通设计顾问美国CurtainWallDesign&Consulting,Inc.香港仲量联行有限公司香港MVA公司深圳市城市交通规划研究中心零售设计顾问建筑设计项目团队项目团队24212828242128区位交通区位区位交通区位人民银行深圳中心支行、深圳发展银行、农业银行深圳分行等数十家银行机构，以及中国外汇交易中心深圳分中心、深交所和几十家证券保险机构总部或分支机构分布在周围周边深圳书城、购书中心、书城等培训机构、深圳电大、成教学院、深圳大剧院附近有地王大厦信兴广场、KKmall、新城市广场（原中信城市广场）、金光华广场等知名购物中心地处蔡屋围商圈，与东门、人民南商圈构成罗湖金三角三大商圈之一文化中心金融中心商业中心24212929242129项目定位项目定位定位深圳华润万象城立足于深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐，创造完整及协调的体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市民和游客均向往的好去处。

24213030242130店铺采用主力店+次主力店+专门店的模式，力推“一站式”消费，它不仅是购物场所，其最初用意在于在深圳这样一座人均社会商品零售额全国第一的城市中创造一种全新的购物方式，生活方式。

规划项目定位项目定位24213131242131中档偏高档次客群城市白领精英，官员、公务员、企业领导；万象城所在综合体中写字楼、酒店、住宅的高端人群；外地消费力强的游客。

项目定位项目定位24213232242132项目特色项目特色米兰大道、阳光大道、幻彩天顶、浑圆天顶、空中花园等特色景观建筑人车分流、人货分流，地下到地面3层均能从停车场直接入内，开车来此消费便利性更强。

交通层高高（5.6-6.8米），实用率高（60%）两高24213333242133对女性消费者关怀备至，女洗手间配置高出国家标准两倍；除了零售商户外，万象城内部还设有多个提款机，以及改衣店、钟表维修店，配套服务人性化。

人性化平行动线，整个购物中心只有一条主动线，无次要通道，所有店铺分布在动线两侧，无死角。

垂直动线，88部电扶梯与直梯交错分布，店铺可视性、通达性强。

动线项目特色项目特色24213434242134项目概况规划与开发业态分布主要建筑特点各层平面项目小结24213535242135华润新城，共分为三个主要部分：

北区、中区及南区，在三个区域之间，项目涵盖了商业办公商业办公大厦、购物及娱乐中心大厦、购物及娱乐中心（包括电影院、购物中心、国际精品时尚店等）、五星级酒店以及高档公寓五星级酒店以及高档公寓等内容。

四周环抱著绿地广场、都市公园、水池和步行林荫道系统，构成一个相对独立而又与整个社区融为一体的”城中之城城中之城”。

24213636242136第一阶段：

北区中区第一阶段：

北区中区北区北区位于深南大道与宝安南路和书城路的交汇处，包括标高160米、32层的甲级办公大厦、特色甲级办公大厦、特色购物中心及国际精品时尚店购物中心及国际精品时尚店。

配合现有的都市公园等自然景观，通过绿地、树木、林荫大道、休息处绿地、树木、林荫大道、休息处、庭院、广场、喷水池、庭院、广场、喷水池等设计和布局，给繁忙的都市中心带来自然的气息。

室内花园室内花园为本项目的重点入口，将室外都市花园与室内连接为一体。

24213737242137北区经济技术指标北区经济技术指标24213838242138中区室内购物及娱乐中心六层（包括地下一层）近130000130000平方米平方米，是本项目中心。

包括电影院、百电影院、百货公司、超级市场、小型商场、书店、体育中心、货公司、超级市场、小型商场、书店、体育中心、特色餐饮、国际食品总汇及溜冰场特色餐饮、国际食品总汇及溜冰场等丰富多彩的购物、娱乐设施，通过不同形式的购物场所、庭院、廊桥等，紧密的沟通、有机地连接起来。

为了方便购物，购物中心在北区及中区，提供了充足的停车位。

地下二层的停车场为北区办公和中区购物提供了近10001000个车位个车位，同时附属的一一座座44层停车场层停车场及底层和二层的落车区，为人们前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。

停车场同时也是项目保安的一部分，严密的门卫及安防系统。

整体购物中心的道路交通十分清晰明确。

购物中心的每个纵向层面，不仅成为连接每个楼层的重要组成部分，而且给购物的人们提供了极大的便利。

24213939242139中区经济技术指标中区经济技术指标24214040242140第二阶段：

南区第二阶段：

南区南区功能区域包括了购物、公寓及高档酒店等内容，开发设计为“都市家园都市家园”的环境，并与整体项目特色呼应。

首先，南区沿宝安南路部分，延续北、中区的购物特色，临宝安南路头三层设计为购物商场，将商业气氛自中区延续至南区布吉河区。

购物中心自中至南，从室内购物的单一形式发展为南区的开敞购物空间开敞购物空间。

中、南区以廊桥沟通了室内、室外的二层购物空间。

二层的购物设计，为室内提供延续的庭院或广场环境，与繁华的商业区融为一体，又提供了相对悠闲、安静的空间。

南区包括了高档公寓、错层公寓高档公寓、错层公寓等为主的居住区，为住户提供优美舒适、亲近自然的居住环境。

公寓的东面及东南方向，视野开阔，可以观赏到对岸的香港。

公寓建筑标高较低，既保持了曼妙的景观视野，同时为酒店的客户让出了观察视角。

南区的停车，沿宝安南路及南一路为购物停车区北一路为公寓及酒店停车区。

室外停车位置停满后，公寓及酒店提供地下停车位置。

24214141242141区间廊桥连接区间廊桥连接北区、中区、南区的连接通过地下一层及二、三层间的廊桥廊桥。

在地下一层，以购物商铺，沟通了北、中、南三区的联系；二、三层则通过跨越道路上空的廊桥沟通二区。

同时，通过精巧的天窗设计，将室内花园过渡至廊桥南端的购物中心。

24214242242142北区、中区经济技术指标北区、中区经济技术指标24214343242143项目概况规划与开发业态分布建筑布局模式与特点各层平面项目小结24214444242144该项目备有充足的停车位充足的停车位北区及中区地下二层的停车场，提供了近1000个车位，附属一座4层停车场及底层和二层的落车区。

南区沿路停车，室外停车满后，公寓及酒店提供地下停车位置。

地下一层与地铁一号线线连，吸引大量的人大量的人流流，功能以餐饮餐饮、零售为主。

一层空间与室外空间相结合，以世界名品店世界名品店为主。

二、三层以零售为主，负一至三层均有不同定位的百货商店百货商店。

四、五层以娱乐娱乐为主，具有大型溜冰场、电影院及娱乐中心242145452421452421464624214624214747242147242148482421482421494924214924215050242150242151512421512421525224215224215353242153242154542421542421555524215524215656242156242157572421572421585824215824215959242159242160602421602421616124216124216262242162项目概况规划与开发业态分布主要建筑特点各层平面项目小结24216363242163L43600中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，深圳第一家奥运标准真冰滑冰场冰纷万象滑冰场L52500以家电数码产品经营为主顺电6000500012000营业面积营业面积（平米）（平米）深圳最大电影城华润万家旗下第一家新概念超市女性时尚百货主力店介绍主力店介绍L3-L4嘉禾深圳影城B1Ol超级市场B1-L3REL时尚生活百货分布楼层分布楼层主力店主力店主力店主力店万象城共有5家主力店，其中零售类主力店多分布在中低楼层，包括超市、百货，可依靠低楼层的大量人流拉动销售；娱乐休闲类主力店多分布在中高楼层，包括影城、滑冰场，可拉动人流向上，以保证高楼层的人气和经营。

24216464242164-242242242242171726264646383860605555各层商户数量各层商户数量5113银行12822美容美发/摄影/服务8.26%8.26%2020321影院/溜冰场/反斗乐园休闲娱乐14.05%14.05%3434348442115餐饮餐饮12111个人护理/药品/保健品4311251024钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品62121家居生活651数码影音88童装/玩具111192828432服装/鞋包77.69%77.69%18818822百货/超市零售业态占比业态占比各业态商各业态商户数量户数量各类商户各类商户数量数量L5L5L4L4L3L3L2L2L1L1B1B1商户类别商户类别业态类业态类型型商户业态及类别商户业态及类别24216565242165万象城商户共242家，L1、B1层商户数量最多，L5、L4层数量最少。

整体业态分布中，零售占78%，餐饮占14%，休闲娱乐占8%，零售在整个业态分布中占据了绝对数量，这与万象城经营趋于成熟，客流稳定是分不开的。

在商户类别中，服装/鞋包类有商户111家，占比达47%，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品类有商户43家，占18%，它们都是主力零售商户，而其余类型零售商户和各类娱乐休闲商户占比都在5%以下，但类型齐全。

商户业态及类别商户业态及类别24216666242166从各楼层商户的业态分布来看，零售业态在各层中均占据主力地位，其中L1层比例最大，餐饮在各楼层中均有分布，而以B1层和L5层数量最多，休闲娱乐功能则在L3层最为体现。

010203040506070B1L1L2L3L4L5零售餐饮休闲娱乐各楼层商户业态分布各楼层商户业态分布24216767242167010203040506070B1L1L2L3L4L5百货/超市服装/鞋包童装/玩具数码影音家居生活钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品个人护理/药品/保健品餐饮影院/溜冰场/反斗乐园美容美发/摄影/服务银行从各楼层商户的类别分布来看，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品商家在B1层最集中，服装/鞋包主要分布在L1、L2、L3层，餐饮基本在各层都有分布，但以B1和L5层选择最多，美容美发/摄影/服务可到L3层，童装/玩具集中在L4层。

各楼层商户类别分布各楼层商户类别分布24216868242168各层商户分析各层商户分析B1B1B1层拥有商户55家，分布有超市、百货两个大型主力店，且位于该楼层最靠里的位置，对拉动人流入内有很大帮助。

大量人流通过地铁出口、下沉广场进入。

24216969242169商户分布中，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品在该楼层占比达到43%，餐饮和个人护理/药品/保健品商户占比也较高，分别为27%、20%。

各层商户分析各层商户分析B1B124217070242170餐饮Splash水呼吸餐饮HaagenDazs百货/超市REEL时尚生活百货钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品花舞花艺钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品Rime钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品广天藏品餐饮奇华饼家钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品G-plaza钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品琦凡钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品GOLAY钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品Senseman（Zippo）餐饮PizzaHut餐饮Godiva钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品周生生钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品optical88钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品EEEFEELMORE钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品周大福百货/超市Ol超市服装/鞋包edcbyesprit个人护理/药品/保健品妍丽化妆品中心钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品NiCE个人护理/药品/保健品东方红个人护理/药品/保健品位元堂餐饮满记甜品个人护理/药品/保健品DHC餐饮味千拉面个人护理/药品/保健品mannings万宁个人护理/药品/保健品Comvita个人护理/药品/保健品天福茗茶餐饮面点王个人护理/药品/保健品CRcare华润堂钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品Tissot钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品茂昌OPTICAL钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品CITIZEN餐饮Sweet&Honey甜言物语个人护理/药品/保健品玫瑰人生钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品CITYCHAIN钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品TSL谢瑞麟钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品Love&Love服装/鞋包CKunderwear餐饮STARBUCKSCOFFEE餐饮KFC钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品CalvinKleinwatches钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品十一德翡翠馆钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品KINGEE金一个人护理/药品/保健品宝明堂钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品Swatch餐饮金燕庄餐饮BreadTalk钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品SUNGLASSSHOP餐饮江南味道个人护理/药品/保健品breo倍轻松数码影音TIMETRIP时光音像钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品金大福珠宝餐饮安妮心冰淇淋鲜果汁商户类别商户类别商户名称商户名称商户类别商户类别商户名称商户名称商户类别商户类别商户名称商户名称B1B1层商户名称及类别层商户名称及类别各层商户分析各层商户分析B1B124217171242171各层商户分析各层商户分析L1L1L1层拥有商户60家，除1个百货主力店外，还有5家以上次主力店，以经营国际大牌服装/鞋包为主，它们是引领万象城品牌的生力军。

该层入口较多，但依然保持单一动线。

24217272242172L1层业态分析服装/鞋包71%美容美发/摄影/服务3%餐饮2%家居生活2%银行5%钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品17%在系列国际品牌的带领下，该楼层服装/鞋包类商户占比达71%，钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品占比也有17%，是以中高档商品零售为主的楼层，此外该层还设置了3家银行。

各层商户分析各层商户分析L1L124217373242173钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品中艺（香港）美容美发/摄影/服务OMEGA/OMEGA特约维修服务中心钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品Dior服装/鞋包Y-3服装/鞋包MaxMara服装/鞋包D&G钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品宜雅泰和园服装/鞋包miumiu服装/鞋包DOLCE&GABBANA银行星展银行服装/鞋包MARNI服装/鞋包COACH服装/鞋包MONTBLANC服装/鞋包LOUISVUITTON服装/鞋包CARTIER服装/鞋包VALENTINO服装/鞋包Kent&Curwen服装/鞋包Chopard钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品VACHERONCONSTANTIN银行汇丰银行服装/鞋包Corneliani钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品Tiffany&Co.服装/鞋包HERMES服装/鞋包Chloe服装/鞋包TODS钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品亨吉利世界名表中心服装/鞋包Canali钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品SWAROVSKI银行华润银行美容美发/摄影/服务奔驰汽车展厅服装/鞋包SergioRossi家居生活古吴绣皇服装/鞋包BOSS钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品SalvatoreFerragamo服装/鞋包Givenchy服装/鞋包BottegaVeneta餐饮simplelifecafebakery星美乐服装/鞋包GUCCI服装/鞋包BALLY服装/鞋包SPIGE服装/鞋包GIADA服装/鞋包BVLGARI服装/鞋包RIMOWA服装/鞋包FENDI钟表/珠宝/饰品/礼品/运动用品BREGUET服装/鞋