大同商业地产可行性研究报告-28PPT.ppt

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大同市城区商业专业大同市城区商业专业市场研究报告市场研究报告山西粤商投资有限公司经营组：

2商业地产研究工作安排商业地产研究工作安排工作内容工作内容收集的数据收集的数据进行的调查进行的调查进行的分析进行的分析大同市宏观经济情况大同市城市发展现状大同市城市总体规划大同市商业地产市场状况大同市经济状况研究项目和地区的项目和地区的背景分析背景分析锁定区域市场锁定区域市场的集中分析的集中分析商场、在售项目招商部、市场管理部访谈商场经营者调查访谈商铺投资者调查访谈商业地产专业人士访谈大同市规划局大同市国土局大同市发展规划大同市区域分商圈分业态商业市场调查大同市商业项目考察宏观经济背景分析城市格局探讨物资供求情况分析商业情况分析区域市场供求特点分析租售方式和民间投资意向费分析3报告思维导图报告思维导图城市背景与宏观环境城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产大同市商业客户研究大同市城市布局与功能分区大同市城市经济相关指标大同市在环渤海的经济地位大同市魅力城市与资源大同市未来发展方向与规划4大同大同新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地有京津和环渤海经济带距离近的区位优势有京津和环渤海经济带距离近的区位优势北京后花园北京后花园交通大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站。

京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上的重要交汇码头。

大同物流网络以铁路、高速公路为主，大同机场为副。

交通大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站。

京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上的重要交汇码头。

大同物流网络以铁路、高速公路为主，大同机场为副。

地域与人口地域与人口大同市位于晋冀陕蒙交界，东有北京、南有太原石家庄、西面有呼市，200到300公里半径圈中心位置上的最大城市，总面积14176平方千米。

总人口316万人（2007年）。

地域与人口地域与人口大同市位于晋冀陕蒙交界，东有北京、南有太原石家庄、西面有呼市，200到300公里半径圈中心位置上的最大城市，总面积14176平方千米。

总人口316万人（2007年）。

经济经济大同市的经济以平均每年13%的增长率蓬勃发展，2007年GDP达到480.1亿元。

大同市近5年的经济增长速度位于山西二线城市前列。

以煤、煤气、橡胶、化工产业为主、辅以白酒、牛奶等产业。

经济经济大同市的经济以平均每年13%的增长率蓬勃发展，2007年GDP达到480.1亿元。

大同市近5年的经济增长速度位于山西二线城市前列。

以煤、煤气、橡胶、化工产业为主、辅以白酒、牛奶等产业。

城市概况城市概况大同是中国历史文化名城古称平城、云中，辽代改称大同。

大同发挥名城、资源、区位三大优势“，是对大同历史文化名城、旅游资源、煤炭矿产资源以及区位交通资源比较优势的认定，也是对大同作为资源型城市的发展指导思想。

大同是“中国煤都”大同大同5大同市近年大同市近年GDPGDP及固定资产投资额加速增及固定资产投资额加速增长，但与其他城市相比，经济水平处于中等长，但与其他城市相比，经济水平处于中等与其他3省省会城市相比，大同市经济水平处于中等态势，未来还有一定的发展空间；从2003年开始大同市GDP连年基本保持两位数的增长率，较对发展迅猛；大同市2007年GDP增长速度为14.0%,14.0%,14.0%,14.0%,同年全国GDP增长率为9.5%；大同市固定资产投资增幅波动比较大，增长速度为33334.2%4.2%4.2%4.2%。

13.20%8.0%21.03%11.50%较上年增速2064405.96900.11013.38GDP（亿元）18.00%5.4%43.91%17.80%较上年增速1000160.1508501.13固定资产投资额（亿元）石家庄大同呼市太原20062006年对比表宏观经济宏观经济6小于小于4%4%4%-5%4%-5%5%-8%5%-8%大于大于8%8%萎缩停滞稳定发展高速发展大同市目前的房地产市场发展程度与经济水平较为大同市目前的房地产市场发展程度与经济水平较为相称，房地产市场呈现饱和状态，发展潜力有限。

相称，房地产市场呈现饱和状态，发展潜力有限。

房地产预警系统判断房地产预警系统判断GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系大同市近4年GDP增长率基本呈现两位数两位数两位数两位数增长。

近4年大同市GDP持续保持两位数增长，其增长速度在全国位居前列。

大同市2007年固定投资额为214.8214.8214.8214.8亿元；大同市2006年固定投资额为160.2160.2160.2160.2亿元，增长速度为5.4%5.4%5.4%5.4%。

宏观经济宏观经济7大同市社会消费品零售总额近年保持平均大同市社会消费品零售总额近年保持平均12%12%以上以上的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处的增长率，商业地产发展潜力巨大，在西部地区处于较高水平。

于较高水平。

2007年社会消费品零售总额184.95亿元，比上年增长20.9%。

其中住宿和餐饮业实现零售额22.94亿元，增长20.09%；分行业看，全年全市批发业实现零售额29.07亿元，增长12.74%,零售业实现129.55亿元，增长23.22%。

698.8184.95360436.472006年社会消费品零售总额15.3%20.9%15.5%13.7%增长率石家庄大同呼市太原城市消费品零售总额消费品零售总额819971997年年20032003年年20072007年年8.98.98.98.9：

57.257.257.257.2：

33.933.933.933.96.26.26.26.2：

56.156.156.156.1：

37.737.737.737.75.452.342.35.452.342.35.452.342.35.452.342.3大同近10年产业结构比例变化情况大同已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高层次的发大同已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高层次的发展阶段展阶段在大同市第三产业稳步发展的带动之下，必在大同市第三产业稳步发展的带动之下，必将促进商业地产和消费需求的增长。

将促进商业地产和消费需求的增长。

大同19972007之间已经进入了由服务业引领经济增长的相对较高的层次。

产业发展产业发展9大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但大同市居民收入水平在山西城市较高，物价偏高，但有着较高的人均消费支出有着较高的人均消费支出2007年大同市城镇居民人均可支配收入继续增加。

全年城镇居民人均可支配收入为11506.4元，比上年增长17.83%。

2007年城镇居民人均消费性支出7847.4元，比上年增长12.71%。

由此看出，大同市居民相对的消费水平较高。

全市居民消费价格总水平比上年上涨4.2%。

全市商品零售价格总水平比上年上涨4.0%；工业品出厂价格总水平上涨5.8%；原材料、燃料、动力购进价格总水平上涨4.8%资料来源：

广东各市统计年鉴居民收入水平居民收入水平10城市发展规划城市发展规划西融西融东移东移古城改造古城改造限制大车进市限制大车进市区的红线区的红线中部中部2008年年计划开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌；东部东部御东新区是大同市今后20年城市发展的主要方向，是主城区、口泉地区、文瀛湖地区“一主两副”结构形态的一副”区域；南部南部依靠大同市经济开发大同市经济开发区区的带动，城市的经济功能逐渐南移，集中力量引导城市向东南发展。

大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。

坚持新城建设大同市现有规划主要向东面发展，东进西融城市东移。

坚持新城建设和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两和旧城改造并重的方针，搞好大同御东新区建设，搞好市区道路和两大出口的建设。

要抓紧大同机场的建设。

大出口的建设。

要抓紧大同机场的建设。

11市区最新规划市区最新规划2008年年2月月开始进行搬迁，旨在恢复古城墙貌；大同市东、西、南、北建设四大安置新区，分别位于御河西岸、西环路西侧、南环路南侧、站东大街两侧，由被拆迁户自主选择新居；拆迁办法：

拆一平还一平以旧换新，政府有限度补贴搬迁费用和超出部份面积的结算。

大同市古城改造范围。

大同市古城改造范围。

12货运方式情况货运方式情况往内蒙呼市、包头往内蒙呼市、包头大同经济开发区（湖东片）大同经济开发区（湖东片）大同机场大同机场古城改造古城改造限制大车限制大车红线红线大同交通网络较全，铁路、京大、大运高速、208和109国道、大同机场等综合构成大同和外部联系的物流立体网络；大同物流基本以汽运为主，因其时间快捷、成本低而获得物流市场绝大部份的份额；大同煤以铁路输出为主，由于铁路货运需要报批手续多而且时间长，故铁路运输基本退出主流物流市场的竞争；航运因大同机场规模小，航线少（主线只飞北京、广州、上海、长治），所以航运业务基本上是先飞至太原，再由汽运至大同。

大同市现有货运以汽运为主，航运略有增加趋势，煤基本以铁路输出大同市现有货运以汽运为主，航运略有增加趋势，煤基本以铁路输出为主要方式。

为主要方式。

往北京、太原往北京、太原13物资流通情况物资流通情况往内蒙呼市、包头往内蒙呼市、包头大同是矿产资源丰富的城市，所以重型设备和汽配在大同有较大型的专业市场集散地；内蒙物流以呼市和包头为龙头，在内蒙与京津之间是必需经过大同的，所以内蒙的物流都要经过大同运输出入境；由于太原是省会，物流业内资源最多，所以大同往山西省内各城市的物流都通常先运往太原集中再分流；石家庄是河北省会重要货物集散地，也是华北地区中南部商贸中心和面向“三北”地区的重要商埠，。

大同市现有物资流通以汽运为主要方式，大同航运货流量以广大同市现有物资流通以汽运为主要方式，大同航运货流量以广州线路海鲜，煤以铁路输出为主要方式。

州线路海鲜，煤以铁路输出为主要方式。

往北京、太原往北京、太原山西各类物资家具、小电器、服饰、建材、海鲜等广州、深圳牛奶设备、建材石家庄转运至山西省内其他城市的各类物资服饰、小商品太原蔬菜果品、小百货、钢材肉类为主呼市、包头橡胶重型设备、汽配、电器、服饰等北京、天津、上海大同输送大同输入地点方向14报告思维导图报告思维导图城市背景与宏观环境城市背景与宏观环境西南环路商圈大庆商圈大同市市区商业概况东关商圈城市商脉与商业地产城市商脉与商业地产大同市商业客户研究大同市商业客户研究三大商圈综合分析15大同市商业现状：

商业网点建设已重新布局，由于大同市商业现状：

商业网点建设已重新布局，由于20082008年年22月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆，最新规划有待进月旧城改造使现有商业网点已拆或待拆，最新规划有待进一步明确。

一步明确。

现有商业设施初步满足商业活动需求，但缺乏商务主导型商业功能区，无形成中央商务区及国际化、现代化设施商务区由于拆迁使原市场规划打乱，新商业网点规划建设待政府明确。

东关商圈以云中商城、小商品市场、海盛、海辰、春毅电器等组成西南环路商圈以蓝天山鹰、华宇购物、万家灯饰、振华蔬果批发、和平五金等组成大庆商圈以现代大世界、九洲、通用物资、振华等组成商业状况商业状况东关商圈东关商圈西南环路商圈西南环路商圈大庆商圈大庆商圈16商圈划分商圈划分较为规范，规模适中，也有物流利。

但因规划的有待政府明确，所以存在不稳定因素。

也是传统的批发集中区域，有部份市场需要按政府规划调整需要拆除，如现代大世界的旧场。

新场正在招商，在今年十月开始正式经营。

物流便利。

传统繁华经商区域非常有人气，由于规划变动，经营者人心不定但也愿意继续在此经营，就近有最新的东信永康和御鑫商贸城均招商大部分完成。

因在市区物流并不便利。

特点振华是市区范围是比较成功的专业市场。

规模较大的，经营品种多，货流量大。

但要搬至大塘路段。

经营情况非常良好但较杂乱，特别是大同出了相关限制大车及畜力车进入市区的规定后，该区域交通混乱情况较为明显。

由于大同新规划的执行，原泰和春、东方家具城已拆除，其他剩余专业市场都待拆除或调整，但详细情况有待进一步政府明确。

近况西环路以批发为主，南环以零售为主。

经营以五金机电、蔬菜、水果、调味、干货、灯饰、家装等为主。

以批发为主。

建材、家装、灯饰家具、汽配、钢材、果品蔬菜为主。

个体规模也较大型，一般都在一、二百亩占地规划以上。

以零售为主，档次较低。

服装、烟酒、食品、电器、建材等31大类、24300多个品种，区域商业规划面积几十万平米。

经营业态西环路上的和平五金机电批发市场（同左公路）和振华蔬菜批发市场；南环路上的云中装饰材料大世界、金中市场、金牛市场；新建西路上的蓝天山鹰、万佳灯饰、华宇购物中心、城贸大楼、华联等。

现代装饰大世界、通用汽配城、通用物资商贸市场、九洲钢材市场、九洲商贸城（经营汽配）、九洲建材市场、翔龙建材市场、十里店果品蔬菜综合市场、中鸿粮油交易市场等海辰、海盛、云中服装大世界、五彩市场、云中副食城、万圣精品服装城、永久建材市场、东信永康、御鑫商贸城、小商品市场、窗帘大世界、春毅电器、城中城家具家园等大型专业市场10个各项目名称西环路及南环路大庆东路及向十里店延伸局部万寿路及御河桥对岸延伸局部地理位置西南环路商圈大庆商圈传统三大商圈之首东关商圈板块区域17商业数据情况商业数据情况只租不售0352-6204178前厅租金70元/月，后厅租金60元/月，现已租满。

库房10元/月。

御河桥东城中城家具城0352-7559222整个市场共500余铺位，总面积2万。

销售30年租赁权，仅限一层。

管理费0.4元/天。

一层租金1.52.2元/天；二、三层租金11.2元/天。

万寿路海辰批发市场2006年4月开业0352-6081848共五层，每层150240个铺位不等。

一层4.8元/天，二、三层3.3元/天，无管理费。

万寿路海盛服饰商厦属于云中商城只租不售一层：

拐角10的铺位年租金2万；三层设为仓库。

二层：

铺位面积35,年租金约4.5万；柜台（长约3米）年租金4000元。

现商场内已租满，无管理费。

万寿路百货商厦布艺城只租不售每层约300013403611168手机区：

按柜台数收取租金，6000元/个/年，管理费480元/年，位于一层，约150个柜台。

电器区：

租金第一年1万元，之后按22.6万元/年。

位于一层，约50个位置，约15/个。

窗帘布艺：

位于二层，铺位已招满。

万寿路东关电器城2008年9月开业投资商为北京人场内铺位一层可售（30年租赁权）,二、三层只租不售。

一层售价1.2万2.4万/，现已大部分售出。

商场与业主签,五年期限,首年返总价的8%,此后每年递增1%,五年共返还50%。

临街门面:

面积68、售价2.3万/,已售完。

租金：

1万/年左右，物管费0.4元/天/万寿路御鑫商贸城只租不售本地人开发规模3.5万平方米，临街门面:

上下两层327,售价300万,租金24万/年。

商场内铺位已全部租满，年租金1.4万。

免收第一年物业管理费。

万寿路东信商贸城备注备注租售情况租售情况位置位置名称名称商圈大同市区专业类市场租售：

东关商圈现有大型专业市场有七大同市区专业类市场租售：

东关商圈现有大型专业市场有七个，流通种类有小商品、食品、服饰内衣、针纺、床上用品个，流通种类有小商品、食品、服饰内衣、针纺、床上用品、鞋、电器、手机等、鞋、电器、手机等18商业数据情况商业数据情况只租不售铺面约10/个，年租金12000左右。

南环路振华蔬果批发大庆只租不售铺面面积约20至100/个不等，家具方面租金：

一层，4050元/月。

二层35元/月。

装修建材方面租金：

一层，3238元/月大庆路现代大世界只租不售每层约3000铺位面积约4/个,年租金8000左右。

无管理费。

新建西路城区集贸只售8年优先租赁权，收费1.8万一层：

约500个铺位，面积约45，年租金80009300元。

二层：

年租金约1.1万。

一、二层客流量大。

三层：

铺位空，无客流。

新建西路蓝天山鹰临街商铺销售，因压红线问题给停工。

临街门面14B号:

上下两层240,售价600多万,年租金68万。

临街门面16B:

上下两层240,年租金68万。

新建西路华联商厦只租不售面积不等,30的铺位租金1.5万/年.无其它费用.新建西路万佳灯饰西南环路备注备注租售情况租售情况位置位置名称名称商圈西南环路西南环路商圈以蓝天山鹰小商品为代表，华宇购物中心和万商圈以蓝天山鹰小商品为代表，华宇购物中心和万佳灯饰、振华蔬果批发等其他业态组成，流通种类有日用百佳灯饰、振华蔬果批发等其他业态组成，流通种类有日用百货、小商品、灯饰、服饰内衣、蔬菜果品等货、小商品、灯饰、服饰内衣、蔬菜果品等19大同市三大商圈分析总结大同市三大商圈分析总结东关商圈东关商圈东关商圈东关商圈位于大同传统货物集散中心地带，由十几个专业市场组合而成，代表性商业有东信商贸、海盛、小商品、御鑫、春毅电器、海辰等，也是目前大同市租金最高人流量最多的商业圈，批发和零售兼顾的城市级核心商圈。

西南环路商圈西南环路商圈西南环路商圈西南环路商圈地处于西南城区，由西边的大型振华蔬果批发、和平五金批发和新建路蓝天山鹰、华宇为代表的商业街组成，人流量很大，主要面对大同本地零售受众。

地处于大庆路干道上，以现代大世界、九洲汽配、通用物贸等组成，都是大型的专业市场。

面向大同本地、内蒙的城市级专业商圈。

大庆商圈大庆商圈大庆商圈大庆商圈20多角度思索大同商机。

多角度思索大同商机。

局部业态放大取旧代新商机商机汽运物流方面较为杂乱，市场上还有没有该类大型现代的成熟专业物流区，规划中有该类专业物流地块但还没见执行，如果拿地成本和区域均达到要求，这商机倒是可以考虑。

物流货运基地各业态中如小百货、服饰较旺的行业档次较低，难以承受过高的新场地经营成本；小电器、手机、鞋等行业较为萧条；家具和建材方向在未来几年倒是发展空间，但参考现有新场因处于培育市场期，经营商户都较为痛苦。

在原有东关商圈，旧场基本被周边新起的场地或新建项目取代原有业态经营商户，其他商圈没有该类型商机。

分析分析投资空间21报告思维导图报告思维导图城市背景与宏观环境城市背景与宏观环境城市商脉与商业地产城市商脉与商业地产大同市商业客户研究大同市商业客户研究大同市商业结论大同市商业结论22大同市商业投资者、经营者分析大同市商业投资者、经营者分析专业市场开发商：

东关商圈以五爱村（云中商城集团）投资为主，地均为租赁没有产权。

西南环路商圈华联有产权外其他均为租赁。

大庆商圈均为租赁没有产权。

开发商基本以本地人、北京人、江浙人组成。

商铺主要购买群体为投资者，由当地人和北京人组成。

对总价的承受能力较强，愿意放租获得长期收益。

可销售商业面积在200-350200-350平米（上下二层），总价在平米（上下二层），总价在300-600300-600万万元内的商铺是专业市场投资额，市区内一般临街商铺的售价在70007000元元1100000000元元/平之间平之间。

销售三十年经营权的商铺在1200012000元元/平左右平左右。

商铺求租区域分布明显，一般倾向于首选东关商圈，其次为蓝天山鹰商业片区。

经营者在新开场的租赁成本在1212元元/平方平方/日之间日之间，成熟市场或良好区域的成本在44元元/平方平方/日左右日左右，场地经营成本相对现有竞争不算沉重。

经营者较关注最新的政府商业规划和旧城改造情况，因为都未有进一步明确。

商业投商业投资者、资者、经营者经营者大同市商业客户23大同市商业投资者、经营者、消费者的分大同市商业投资者、经营者、消费者的分析结论析结论大同商业投资者有较高支付能力水平，而且愿意长期放租保值，。

大同商业投资者有较高支付能力水平，而且愿意长期放租保值，。

经营者都有较长的本地经商经验，区域性较强，受引导性方面较弱经营者都有较长的本地经商经验，区域性较强，受引导性方面较弱。

大同当地消费者的消费层次还处于较低水平，凭借有针对性的、创大同当地消费者的消费层次还处于较低水平，凭借有针对性的、创新的营销活动，刺激、挖掘消费群体，提升市场关注度，应可达到新的营销活动，刺激、挖掘消费群体，提升市场关注度，应可达到促进销售和经营作用。

促进销售和经营作用。

大同市商业客户24SWOT分析分析优势：

1、区域性物流资源还有较大发展空间；2、大同因开采矿产资源给当地人带来的财富；3、当地商业尽管有了明显提高，但商业档次还是较大提升空间。

大同市商业大同市商业SWOTSWOT分析。

分析。

劣势：

1、大同市区固定人口为58万，消费力有限；2、大同的矿产资源的开发给当地环境的负面影响，对于未来当地长期投资带不良阴影；3、大同是北京官场的后花园，涉及利益较复杂，容易给正规操作带来不必要的麻烦。

机会：

1、2020年计划人口将达到135万以上以及旅游业带动的商机会带不少生机；2、旧城改造和商业的重新规划带的新的商机；3、08年9月1日取消工商管理费引发的新一轮经商热潮的商机。

威胁：

1、现正进行改造和规划停止；2、大同煤受到政府负面政策调控。

25可类比商业项目投资分析。

海辰专业批发市场项目于可类比商业项目投资分析。

海辰专业批发市场项目于20052005年建成，年建成，占地面积约占地面积约60006000多平米，地上三层，地下一层。

总建筑面积约多平米，地上三层，地下一层。

总建筑面积约22万万平米，总营业铺位面积约平米，总营业铺位面积约1200012000平米，总商户约平米，总商户约650650个个可类比商业本项目投资总成本估算如下1728.121728.12投资总成本投资总成本42.21财务费用十一74.76销售费用十44.2管理费用九64.26品牌使用费八29.46不可预见费七1952.561952.56直接费合计直接费合计16.06物业管理基金六52.76配套设施费五803.25建筑安装费四95.1基础设施费三197.5前期费用二308.54土地成本一单位面积成本（元/）成本总额（万元）项目序号26根据上述投资成本及销售收入预算，本项目的财务指标如下可类比商业财务效益财务效益分析分析121.18%税后投资利润率924.25%税后成本利润率817410.24万元税后利润78575.19万元所得税636.19%税前利润率525985.43万元税前利润45757.16万元营业税及附加371803.41万元投资总成本2103546销售收入1金额（万元）项目名称序号27建议建议暂不界入大同物流专业市场开发暂不界入大同物流专业市场开发1、现有商业规划局势不明朗，政府边做规划边改造会带来不必要、现有商业规划局势不明朗，政府边做规划边改造会带来不必要的损失。

的损失。

2、大同整体物流专业市场并没有特别明显的硬伤，但也没有找到、大同整体物流专业市场并没有特别明显的硬伤，但也没有找到明显的商机。

明显的商机。

3、中国现有经济并不良好，前景不明确，大同的经济也受此影响、中国现有经济并不良好，前景不明确，大同的经济也受此影响。

大同市商业结论ENDEND