2010年中国房地产市场总结及2011年走势预测.ppt

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2010年中国房地产市场总结及2011年走势预测.ppt

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2010年中国房地产市场总结及2011年走势预测.ppt

我们看到：

引言引言11月13日，上海慧芝湖三期开盘，千余组客户排队争购，当天去化450套；11月20日，招商钻石山二期开盘，当天热销超3亿；绿地集团以总价53.98亿元拿下武汉武昌区车辆厂片地块；万科集团以总价52.27亿元拿下了北京海淀西西北旺2幅地块。

2010年三次频繁调控下，市场表现如何？

未来房地产调控将如何演变？

明年房地产市场是否会进一步下行？

市场的疑惑：

部分楼盘依然热销：

企业拿地热情高涨：

经济环境经济环境主要经济指标增速趋稳主要经济指标增速趋稳，通胀压力明显增大，通胀压力明显增大主要宏观经济指标月度情况表主要宏观经济指标月度情况表2010年以来中国经济平稳增长，10月主要经济指标均出现不同程度的增幅回落，但回落幅度收窄，我国宏观经济增速高位回落的态势进一步稳固。

CPI创两年新高，通胀压力明显上升，防通胀成当前货币政策的首要任务。

类别指标10年1月10年2月10年3月10年4月10年5月10年6月10年7月10年8月10年9月10年10月指数PPI同比增幅（%）4.35.45.96.87.16.44.84.34.35.0CPI同比增幅（%）1.52.72.42.83.12.93.33.53.64.4PMI同比增幅（%）55.85255.155.753.952.151.251.753.854.7GDP国内生产总值同比增幅（%）-11.9-10.3-9.6-工业工业增加值同比增幅（%）-20.718.117.816.513.713.413.913.313.1投资固定资产投资累计完成额（亿元）-1301429793467436735898047119866140998165870187556固定资产投资累计增幅（%）-26.626.426.125.925.524.924.824.024.4外贸进口总额（亿美元）953.1869.11193.51182.41122.31173.71168119312811088进口总额同比增幅（%）85.544.76649.748.334.122.735.224.125.3出口总额（亿美元）1094.8945.21121.11199.21317.613741455139314501360出口总额同比增幅（%）2145.724.330.548.543.938.134.425.124消费社会消费品零售总额（亿元）12718123341132211510124551233012253125701353714285社会消费品零售总额同比增幅（%）1422.11818.518.718.317.918.418.818.6信贷新增贷款总额（亿）13900700151077740639460345328545259555877新增贷款同比增幅（%）-13.9-34.7-7330.8-3.8-60.649.732.915.3132.3数据来源：

经济环境经济环境流动性过剩形势进一步加剧，货币政策将逐步收紧流动性过剩形势进一步加剧，货币政策将逐步收紧受美元贬值影响，人民币升值速度明显加快；贸易顺差回升；国内信贷仍保持较为宽松态势，国内流动性过剩导致CPI创两年来新高。

为遏制流动性过剩，防止通胀加剧，央行于11月10日上调准备金率0.5个百分点，这已是今年以来的第五次调整，预期未来货币政策将逐步收紧。

行业环境行业环境投资增速维持高位，其他来源资金比重上升投资增速维持高位，其他来源资金比重上升房地产投资仍维持较高速度增长，新开工面积增速继续下滑；受信贷收紧影响，1-10月开发资金来源中，预售款等其他来源资金占比达到42.84%，较前三季度上升了0.21个百分点。

政策环境政策环境今年以来的三轮调控政策今年以来的三轮调控政策2010年以来，宏观调控出现了新变化：

从年度调控转变为季度调控；从控制投机、投资需求扩散至首置、改善性需求。

0909年年1010年年11月月受08年年底优惠政策刺激，09年年初成交量快速回升。

国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷万平方米090109030905090709090911050100150200250100110021003100410051006100710081009商品住宅月度成交走势图北京上海深圳1010年年44月月1010年年99月月n10年1月：

09年底和10年1月分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。

n10年4月：

新“国十条”出台，市场成交在5-7月出现大幅萎缩，8月9月起开始回升。

n10年9月：

限购、差别信贷政策，市场调控再加码。

政策环境政策环境本轮调控范围和深度空前，预期未来政策依旧偏紧本轮调控范围和深度空前，预期未来政策依旧偏紧本轮调控范围及调控深度均堪称“史上最严厉”，并且目前仍没有放松的迹象。

预计未来调控重点可能会在房产税、土地增值税、交易环节税收、预售监管等方面。

类别细分已出台的政策未来可能出台的政策短期持续针对需求信贷提高认贷标准至“认房认贷认调查”首套首付提高至最低三成，利率提高至最低0.85基准利率；二套首付提高至最低五成，利率提高至最低1.1倍基准利率；三套房停贷加息税收个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税开征房产税对房产交易环节征收重税监管套数限购、外地购房限购针对供应土地增加建设用地供应保障性住房增加保障性住房用地比例公积金支持保障性住房建设动迁配套房提前上市监管不得随意调价不得分批上市不得捂盘惜售针对企业土地提高保证金比例限期缴完土地余款不得囤地规定时间内必须开工资金暂停企业开发资金贷款收紧上市融资标准加息、调高准备金率预售款监管险资投资不动产的比例不高于上季末总资产的10%，保险公司不得直接从事房地产开发建设预售资金监管全国推广税收土地增值税清算预售建面小于3万的一次性申请预售；超过3万确需分批预售的，每次申请不得低于3万监管78家央企退出房地产业务今年楼市调控已出台及未来可能出台的政策分类汇总表92010中国房产信息集团版权所有。

2010年全国土地月度成交情况数据来源：

国家统计局土地市场土地市场全国土地市场继续保持上升态势全国土地市场继续保持上升态势1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，增幅较前三季度提升0.6个百分点；土地购置费8006亿元，增长79.2%，增幅较前三季度下滑1.5个百分点。

资料来源：

CRICCRIC1-11月份，八成以上城市成交规模和成交金额均已超过09年总量的90%，土地市场成交保持平稳走势，宏观调控对土地市场的影响尚未显现。

土地市场土地市场多数城市成交规模已超去年多数城市成交规模已超去年的九成的九成区域城市成交面积成交金额11月1-11月11月1-11月面积同比面积同比占09年比重金额同比金额同比占09年比重华东上海6.68-89.47%1135.4158.21%134.66%4.67-95.91%1243.3964.16%133.46%南京21.07121.13%386.27-10.12%83.63%20.55595.43%456.53124.41%201.04%杭州40.51-37.38%611.49-4.03%81.97%98.72-2.23%731.52-8.13%72.60%华北北京285.08413.46%981.319.06%85.47%175.95228.09%998.7261.68%114.99%天津207.97-53.77%2827.864.86%95.91%53.75-14.98%785.7362.04%130.95%沈阳141.6635.58%1095.57203.31%180.48%34.54-15.12%261.71123.65%152.74%华南广州101.51397.51%496.01-13.55%44.14%154.151206.43%304.1540.65%52.94%深圳4.69987.78%121.086.23%94.49%13.8210419.75%74.11-32.37%64.44%厦门39.94/347.6561.79%104.01%49.17/265.4041.92%88.90%华中武汉124.71-8.20%1163.09156.96%214.94%99.65130.72%523.88142.48%186.25%南昌17.09696.12%310.39115.49%106.95%7.832477.87%101.86316.69%206.13%长沙0.00-100.00%220.8973.08%146.73%0.00-100.00%116.29251.10%292.07%郑州32.00/264.736.70%97.36%17.48/71.6023.59%97.62%西部重庆0.00/564.47-17.45%65.92%0.00/213.42-35.86%51.87%成都87.4728.38%1273.408.80%85.66%94.92169.65%491.0776.97%117.47%西安0.00-100.00%335.40-0.40%75.99%0.00-100.00%99.306.68%89.56%20102010年年1-111-11月月全国主要城市经营性土地成交列表全国主要城市经营性土地成交列表单位：

万平方米、亿元单位：

2010年土地市场趋于理性，但整体成交持续活跃，企业对于优质地块的争夺依旧激烈，常州天宁区复兴菜场地块以1100%的高溢价率位居1-11月溢价率排行榜首位，北京通州区、杭州西湖区地块也纷纷上榜。

资料来源：

CRICCRIC土地市场土地市场土地土地市场依然保持活跃态势市场依然保持活跃态势排名城市地块名称楼板价（元/平方米）1天津津和滨（挂）2010-060767202上海闸北区苏州河北岸东块1街坊地块527833上海黄浦区163街坊地块518214福州宗地2010-10号383815杭州杭政储出201049号370696上海浦东新区黄浦江沿岸E18地块（9-3）地块354907上海外滩国际金融服务中心（8-1）地块341488长春43-33-8号地块（东岭南街两侧地块）328319上海2010年51号公告虹口区北苏州路190号3169010上海2010年48号公告静安区常德路771地块29744排名城市地块名称成交价（万元）1南京下关区滨江江边路以西1号地块12141002上海黄浦区外滩国际金融服务中心（8-1）地块9220003广州2010挂-1019（荔湾区黄沙大道（广铁南站）8600004南京下关区滨江江边路以西3号地块7893005天津津南（挂）2010-117050006上海闸北苏州河北岸东块1街坊地块7020007福州宗地2010-02号6000008北京丰台区六圈A居住项目用地5970009武汉2010年第14号武昌区车辆厂片地块53980010北京大兴区亦庄（X1-1B）地块524000排名城市地块名称溢价率1常州天宁区复兴菜场及周边地块1100.00%2深圳G17301-1576、1577、1578871.10%3贵阳金阳2010（014）号地块805.26%4北京平谷区E04-03A项目703.60%5合肥肥西20102号地块700%6北京通州区梨园镇其他多功能用地697.57%7常州常州市钟楼区玉龙路两侧CX-030107-2地块692.31%8杭州杭政储出201049号661.12%9北京平谷区E05-02、03项目650.50%10南京NO.2010G41浦口区七里河西侧、临江路以东地块572.22%2010年111月全国主要城市土地总价排行榜2010年1-11月全国主要城市土地楼板价排行榜2010年1-11月全国主要城市土地溢价率排行榜122010中国房产信息集团版权所有。

商品房市场商品房市场政策压力下政策压力下成交波动，总体态势较为平稳成交波动，总体态势较为平稳全国商品房销售面积、销售金额月度走势图单位：

万平方米、亿元1-10月全国商品房销售面积和销售金额分别同比增长9.1%和17.3%，总体来看，房地产市场持续平稳增长趋势。

10月份，在第三轮调控影响下，全国市场呈小幅回落态势，全国商品房销售面积和销售金额环比9月分别下滑了11.18和7.68，但仍处于年内第二高位。

数据来源：

国家统计局2010年1-2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2000400060008000100001200001000200030004000500060007155820680516777916364666886104469278411638614448333540603066353354985076销售面积销售金额132010中国房产信息集团版权所有。

2010年1-11月，多数城市成交面积同比下跌，但总体来说跌幅低于上一轮调控（2007.9-2008.8），政策影响力明显低于预期。

11月，市场成交下跌范围扩大，但成都、武汉表现依旧强劲，成交呈持续上升的态势。

住宅市场住宅市场频繁调控下成交下跌，但市场反应低于预期频繁调控下成交下跌，但市场反应低于预期全国重点全国重点城市城市20102010年年1-111-11月月成交量列表成交量列表单位：

万平方米单位：

万平方米数据来源：

CRIC城市2010年11月环比同比2010年1-11月成交量同比成交量一线城市上海94.70-28.20%-44.49%1731.62-40.66%北京99.501.43%-52.23%1343.40-38.55%深圳22.97-50.53%-50.36%322.08322.08-50.31%-50.31%广州66.95-63.65%-20.72%972.885.70%二三线城市华东南京60.78-32.81%-53.34%527.86527.86-54.36%-54.36%杭州35.8217.75%-23.80%263.73263.73-55.04%-55.04%合肥57.06-10.48%-60.15%680.16-31.70%苏州55.49-45.82%-24.33%447.11-46.22%宁波20.13-0.04-0.48216.65-48.62%无锡51.51-0.18-0.39514.85-16.14%常州50.69-35.20%-41.82%507.69-11.99%华北沈阳150.74-24.44%-2.51%1264.691.87%天津143.0313.31%14.98%918.58-23.11%济南23.25-8.72%-29.27%211.43-19.27%青岛95.49-21.78%22.44%660.9514.46%长春71.1014.36%3.04%365.37-34.89%华中武汉96.6015.87%-1.13%440.26440.26-55.70%-55.70%长沙120.45-8.86%5.79%848.74-29.12%南昌34.05-19.62%-6.33%277.26-30.63%西部重庆179.24-31.14%-2.11%1944.48-10.16%成都309.8331.62%-1.01%2010.02-19.71%贵阳54.817.45%-10.31%542.85-15.11%华南厦门23.097.20%-12.19%207.10-44.90%海口7.52-17.54%-67.77%169.42-15.28%142010中国房产信息集团版权所有。

整体市场受调控成周期波动走势，调控对成交影响明显，但影响小于预期。

从各类城市来看，一线城市受政策影响最深，尤其是“9.29调控”后，11月一线城市除北京外，其余城市成交大幅下滑；二三线城市11月成交涨跌互见，总体跌幅小于一线城市。

住宅市场住宅市场调控影响下，城市调控影响下，城市市场走势现市场走势现分化分化数据来源：

CRIC从月度成交数据来看：

一线城市对三次调控的反应均最为明显，二三线城市调控后跌幅要小于一线城市；从周度成交数据来看：

11月整体市场周度成交基本趋于平稳；一线城市11月成交低位徘徊，二三线城市11月底成交有小幅反弹趋势；从易居代理项目日均来访量、认购量、签约量指数来看：

新政后三周日均来访、认购、签约量均明显下滑，而11月以来，日均签约量已回复至9月第三周水平。

9.3-9.99.10-9.169.17-9.239.24-9.3010.1-10.710.8-10.1410.15-10.2110.22-10.2810.29-11.411.5-11.1111.12-11.1811.19-11.250510152025303540453030个重点监测城市周度成交量走势个重点监测城市周度成交量走势四大一线城市十大重点城市30个典型城市152010中国房产信息集团版权所有。

第三次调控后，高档、中高档项目去化情况仍较为乐观。

小户型项目仍是成交热点，金地自在城、慧芝湖、融侨城等项目主力成交户型均为二房左右的小户型。

近期推案热销项目列表近期推案热销项目列表数据来源：

CRIC住宅市场住宅市场三次调控后，市场三次调控后，市场上仍不断涌现热销项目上仍不断涌现热销项目企业城市项目名称项目区域项目档次新推盘时间推案套数去化率销售价格上批售价周边售价（元/平方米）（元/平方米）（元/平方米）金地集团南京金地自在城板桥新城中档2010-11-21288套/9500-97009100-11000周边3公里内无同类竞争项目招商地产天津招商钻石山南开高档2010-11-20开盘当天热销超3亿/2000020000/万科集团北京万科红丰台中高档2010-11-20142套91%27000-29000首次开盘29000碧桂园东莞大朗碧桂园大朗中档2010-11-20386套100%洋房5300-6200元/平方米左右，别墅100-400万/套，最高超千万首次开盘5000-12000香港嘉华上海慧芝湖闸北中高档2010-11-13713当天450套34800（原定32000）/福建融侨苏州融侨城相城中高档2010-11-12216套80%110001100010000保利地产长春保利林语南关中高档2010-11-1300套90%住宅7000-8000，别墅11000-13000首次开盘住宅7000万科集团厦门万科金色悦城翔安中高档2010-10-30402套98%992395795500-6500162010中国房产信息集团版权所有。

1-11月，多数企业已经实现既定销售目标，部分企业比如万科、恒大、保利、金地、龙湖等超额完成10%以上。

企业名称企业既定销售目标完成度2010年1-11月销售金额金额亿元金额同比万科集团800125%1000.6（截至12月1日）72%恒大地产400119%477.282%金地集团210116%243.4736%保利地产500114%571.4942%龙湖地产248112%277.2复地115109%125.5合景泰富100106%105.5首创置业100104%104雅居乐地产245104%25464%越秀地产79102%80.7936%碧桂园300101%30457%滨江集团100101%101（截至11月18日）保利香港100101%10138%新城地产100100%10048%中国海外480万平米98%470.7万平米3%佳兆业9094%8567%富力地产30094%280.9424%世茂房地产30090%271.3729%数据来源：

图：

135家沪深地产2006-2010年各季度资金情况情况2010年行业净负债率持续上升，三季度达58%，但仍维持在相对合理水平。

房企资金情况短期内尚算安全，135家沪深地产企业货币资金较短期有息债高出794亿元，且短期有息债在有息债比例呈下降趋势。

表：

2006年-2010年各季度行业净负债率对比备注：

135家企业名单主要包括万科A、保利地产、金地集团、招商地产、中粮地产、首开股份等沪深上市企业。

数据来源：

企业公告企业动态企业动态行业净负债率上升，但短期内资金情况尚算安全行业净负债率上升，但短期内资金情况尚算安全1Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q100%10%20%30%40%50%60%70%80%90%72%76%74%52%54%52%38%41%47%51%53%51%49%

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