广西东兴东盟国际旅游商贸广场项目发展战略与行销策略_123PPT_励锐.pptx

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谨呈：

广西东兴市福达房地产开发公司东盟国际旅游商贸广场项目东盟国际旅游商贸广场项目发展战略与行销策略发展战略与行销策略目标下的战略目标下的战略致：

广西东兴市福达房地产开发公司国国际际上上流流行行两两种种顾顾问问模模式式，一一种种是是|守守城城|，另另一一种种是是|攻攻城城|在国内外新经济形势下，励锐采用攻城战略，与开发商共襄盛举。

在国内外新经济形势下，励锐采用攻城战略，与开发商共襄盛举。

Therearetwotypicaltypesofconsulting.Oneismoreconservativewhiletheotherismoreaggressive.2CorporateInfo励锐地产顾问励锐地产顾问是励锐地产顾问是TULTUL国际联合机构的成员企业，提供定位策划、租售代理、国际联合机构的成员企业，提供定位策划、租售代理、企划推广等相关服务的房地产专业顾问企业。

企划推广等相关服务的房地产专业顾问企业。

ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.ShanghaiLeriRealEstateInvestmentConsultantCo.,Ltd.中中国国房房地地产产价价值值整整合合服服务务商商房地产全程营销【解决方案】运营商房地产全程营销【解决方案】运营商4专业的企划经验专业的企划经验completespecializationinprojectplanningbasedonextensiveoperatingpractices产品力决定市场力，营销业务尤其如此：

在长期的服务过程中，励锐地产顾问可通过结合众多实际案例、以及励锐对市场情况、消费购买力、经营和管理经验的理解，结合独特的文化理念，对产品企划推广、规划和设计等提出综合性建议丰富的合作资源丰富的合作资源extensivecontactswithbranddepartmentstores,supermarketchainstores,hotelmanagementproviders,hospitalityindustry,aswellasinvestmentbanks,overseainvestors租售业绩是检验理论的唯一标准：

在长期的项目企划推广与招商服务过程中，励锐地产顾问积累了一大批长期合作的战略合作伙伴、品牌与商家资源，如规划、建筑、经营管理和造价咨询等专业公司，我们尤其注重主力店、次主力店及国际品牌客户的积累，包括大卖场、大百货、大餐饮、大娱乐、星级酒店等，此外也与一大批投资商家、投资银行、国内外基金建立了长期合作关系。

国际运营理念国际运营理念operatingonainternationalplatformanddetailoriented房地产项目的成功，须导入全程解决方案的导入：

为开发商提供包括定位、开发模式与投资研究、引进战略投资及合作伙伴、招商及营销代理的全程解决方案，通过站立在一定的高度上，导入国际先进的商业运营理念，注重细节的把握和处理，将着眼点落脚于项目及开发商品牌的建立、以及长期运营，确保可持续发展的成功。

0度磨合度磨合nocommunicationsgapbetweenourclientandussincemostofourstaffusedtoworkforrealestatedevelopers立场决定地位，励锐注重了解开发商和投资者的想法：

励锐地产顾问的中高层专业顾问均具有丰富的开发商专业工作背景，决定了我们的工作必须立足于实践经验，充分考虑市场可行性、投资可行性和技术可行性，区别于大多数顾问公司蜻蜓点水型的服务模式。

励锐的战术LERI/Strengths5l客户目标l项目界定l市场解构l定位策略l营销攻略目录。

目录。

6PARTONE我们的目标我们的目标7本报告是严格保密的。

客户目标分解客户目标分解是迅速回收资金是迅速回收资金是利润最大化是利润最大化是销售的持续增长是销售的持续增长各位同仁，各位同仁，你们认为我们的目标是什么？

你们认为我们的目标是什么？

提升企业品牌与形象提升企业品牌与形象8本报告是严格保密的。

客户目标：

规避市场风险，快速回现是客户目标：

规避市场风险，快速回现是首要目标首要目标客户目标排序客户目标排序规避风险规避风险快速回现快速回现利润最大化利润最大化通过项目带动公司品牌通过项目带动公司品牌客户困惑客户困惑为达到目标，本项目该：

为达到目标，本项目该：

如何定位？

如何定位？

为项目找魂，打造项目核心竞争力为项目找魂，打造项目核心竞争力如何规划如何规划?

商业业态规划；消费动线规划商业业态规划；消费动线规划如何定价？

如何定价？

实现目标利润的价格策略实现目标利润的价格策略如何快速去化和回笼资金？

如何快速去化和回笼资金？

恰到好处的推案节奏和营销策略恰到好处的推案节奏和营销策略问题：

如何实现低风险、快速销售、利润合理化的定位、规问题：

如何实现低风险、快速销售、利润合理化的定位、规划、定价以及营销策略？

划、定价以及营销策略？

9PARTTWO项目界定项目界定10本报告是严格保密的。

城市城市市情市情东兴是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市，东兴是中国与东盟唯一海陆相连的口岸城市，是国务院批准的沿海开放城市是国务院批准的沿海开放城市p东兴，位于我国大陆海岸线最西南端，东南濒临北部湾，西面与越南接壤，是广西乃是广西乃至中国通往越南以及东南亚最便捷的通道，至中国通往越南以及东南亚最便捷的通道，也是中国与东盟唯一海陆相连的一类口岸也是中国与东盟唯一海陆相连的一类口岸城市城市,是国务院批准的沿海开放城市是国务院批准的沿海开放城市；p辖东兴、江平、马路三镇。

地域面积549平方公里，陆地边境线长278公里，海岸边境线长50公里。

总人口总人口11.6511.65万人，是我国万人，是我国京族的唯一聚居地。

京族的唯一聚居地。

p东兴市区与与越南北方最大、最开放的经济东兴市区与与越南北方最大、最开放的经济开发区开发区-芒街口岸经济区仅一河之隔芒街口岸经济区仅一河之隔，距越南广宁省会下龙市180公里，距离河内308公里，距南宁178公里，距防城港市39公里。

市内的竹山港、潭吉港、京岛港可与中国和越南各大港口通航。

11本报告是严格保密的。

城市城市定位定位创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市全国一流边境口岸城市p从东兴的区位和特色看，东兴的城市建设定位为：

创建集口岸、加工业、商贸、旅游为一体的全国一流边境口岸城市，成为独具特色、优美俊秀的市容，实现国门城市、旭日东兴。

p突出实施“五四三二一”城市建设工程，就是建五个功能区：

城北行政文化中心区、口岸商务经济区、城东商贸区、罗浮市政新区、竹山江平旅游商住区；四条路：

防东城市大道、东兴大道、罗浮江滨大道、东盟大道；三座桥：

罗浮四桥、深沟大桥、北仑河中越二桥；二廊：

防东城市大道工业廊、东兴工业长廊；一改：

旧城区改造。

p重点抓城市基础设施，城市公用事业和房地产业这三大主战场。

同时，抓好城区、江平镇、京岛风景名胜旅游区的综合环境整治工作，加强环卫、城监、园林等城市管理工作，从而为城市发展带来新的活力。

12本报告是严格保密的。

城市城市经济经济东兴大力发展边境出口加工、商贸物流和旅东兴大力发展边境出口加工、商贸物流和旅游三大支柱产业，经济继续保持又好又快的发展势头游三大支柱产业，经济继续保持又好又快的发展势头p2008年以来，东兴市全面推进工业化、城镇化，加快基础设施和重大项目建设，大力发展边境出口加工、商贸物流和旅游三大支柱产业，经济继续保持又好又快的发展势头，各项主要经济指标增幅继续排在全区各区（县、市）前列。

p据初步统计，上半年，全市地区生产总值实现11.88亿元，比去年同期增长25.86%；财政收入实现2.0676亿元，增长26.5%；社会固定资产投资完成11.14亿元，增长105.09%；城镇居民人均可支配收入实现8806.11元，增长14.5%；农民人均纯收入达3471.77元，增长29.54%。

p2007年，全市实现地区生产总值23.02亿元，比上年增长37.7%，其中，第一产业增加值4.88亿元，增长6.9%，第二产业增加值5.77亿元，其中，工业增加值4.67亿元，分别增长38.1%和39.2%，第三产业增加值12.37亿元，增长55.4%；三次产业结构调整为21.20：

25.06：

53.74，第二产业比重首次超过第一产业，人均GDP19827元。

全社会固定资产投资16.76亿元，比上年增长111.5%，财政收入3.21亿元，比上年增长44.5%；城镇居民人均可支配收入13902元，农民人均纯收入4447元，分别比上年增长36.5%和24.5%。

13本报告是严格保密的。

城市城市旅游旅游东兴是对接东盟的商贸桥头堡，年均进出境东兴是对接东盟的商贸桥头堡，年均进出境人数超过人数超过300万人次，已成为大陆第三大进出境人数口岸万人次，已成为大陆第三大进出境人数口岸p近几年东兴口岸年均进出境人数超过300万人次，东兴已成为中国陆地第三大进出境人数口岸（其中，越南入境人数连年攀高，今年预计超过20万人次）。

p2008年16月，经东兴口岸出入境人员达242.08万人次，增长41.93%。

旅游总收入实现1.47亿元，增长9.12%。

p随着中国东盟自由贸易区的构建，特别是泛北部湾经济合作区的提出，东兴成为了对接东盟的商贸桥头堡，是迈向东盟的第一城，区位优势更显突出。

要把东兴的区位优势变为经济优势，提升东兴城市的综合竞争力，加快城市建设具有重要的意义。

p东兴市以争创“全国优秀旅游城市”为契机，进一步加大旅游基础设施建设，投入近1000万元，推进了京岛风景名胜区创“AAAA”级景区和口岸景区创“AAA”级景区建设。

14本报告是严格保密的。

城市城市规划规划北部湾发展规划明确了东兴市要按照中北部湾发展规划明确了东兴市要按照中等城市规模规划建设，等城市规模规划建设，2020年人口发展到年人口发展到18-20万人万人p广西北部湾经济区发展规划明确了东兴市东兴市按照中等城市规模规划建设，按照中等城市规模规划建设，依托边境贸易、加工和旅游等产业发展，促进城市发展。

20202020年城市建成区人口发展到年城市建成区人口发展到18182020万人，城市建万人，城市建成区建设用地控制在成区建设用地控制在2020平方公里以内，东兴市平方公里以内，东兴市房地产投资发展环境因此广受外界瞩目房地产投资发展环境因此广受外界瞩目。

p东兴市城市发展主要向东拓展。

p功能组团：

东兴（凭祥）组团。

主要包括防城港东兴市、崇左凭祥市城区和边境经济合作区及周边重点开发区，发挥通向东盟陆海大通道发挥通向东盟陆海大通道的门户作用，发展边境出口加工、商贸物流和的门户作用，发展边境出口加工、商贸物流和边境旅游边境旅游，拓展凭祥经济技术合作区功能，建立凭祥边境综合保税区。

2008年年1月，国家正式批准实施广西北部湾经济区发展规划，北部湾经济月，国家正式批准实施广西北部湾经济区发展规划，北部湾经济区发展上升为国家战略，中国东盟自由贸易区建设进程加快，为边境贸易创区发展上升为国家战略，中国东盟自由贸易区建设进程加快，为边境贸易创造了更加良好的环境。

根据规划预测，未来东兴的城市发展应向深圳、天津滨造了更加良好的环境。

根据规划预测，未来东兴的城市发展应向深圳、天津滨海新区、上海浦东看齐，相比于目前城市房价，东兴的升值空间不言而喻。

海新区、上海浦东看齐，相比于目前城市房价，东兴的升值空间不言而喻。

15本报告是严格保密的。

东兴，一个价值被严重低估的城市东兴，一个价值被严重低估的城市东兴于周边城市人均东兴于周边城市人均GDP、房价比较分析图、房价比较分析图东兴人均东兴人均GDP与北海、南宁相差不大，但房价相对较低，升值空间较大。

与北海、南宁相差不大，但房价相对较低，升值空间较大。

近年来，东兴经济发展连年保持快速增长态势。

据统计，东兴市东兴市GDP年年均增长超过均增长超过12%，财政，财政收入年均增长超过收入年均增长超过16%，均高于全区平均增长水平。

今年上半年，全市GDP同比增长25.1%，社会固定资产投资增长105.09%，财政收入增长26.51%，城镇居民人均可支配收入增长20.7%，农民人均纯收入增长29.54%。

16本报告是严格保密的。

地产市场地产市场上半年新开工商品房上半年新开工商品房163.89万，商品房预万，商品房预售面积高达售面积高达16万，供应量巨大，竞争激烈万，供应量巨大，竞争激烈p2008年1-6月份，东兴市新开工商品房面积163.89万，已取得商品房预售证的东兴辉达“山水豪庭”、东兴长和百业东兴二期、温州商城等9个房地产项目，现预售商品房面积162602.04，其中商铺774套，住房1007套，销售价格每均为2700元。

p目前东兴市共有房地产开发建设公司42家，已建成上规模上档次的商品房住宅小区13个，在建房地产项目22个，预计今年新增城市居住面积30多万。

p随着中国东盟自贸区的加快推进，东兴作为连接东盟的前沿，正以全新的姿态积极融入泛北部湾经济区的开放开发。

优良的投资环境以及优惠的投资政策吸引了区内外商家纷纷前来投资置业，全面推动了东兴市房地产的快速发展。

17本报告是严格保密的。

地块四至地块四至北侧为兴东路；东侧为罗浮大道、西侧为汽车总站、辉达北侧为兴东路；东侧为罗浮大道、西侧为汽车总站、辉达国际广场；南侧为北仑大道。

国际广场；南侧为北仑大道。

18本报告是严格保密的。

项目经济技术指标要求项目经济技术指标要求占地面积容积率总建筑面积1.3万，其中1-2层为商业，3-6层为商住楼建筑密度绿化率经济技术指标19本报告是严格保密的。

项目界定项目界定对项目价值的梳理与思考对项目价值的梳理与思考四线城市四线城市：

东兴市场的客户量是否充足？

如何吸引客户形成购买？

东兴市场的客户量是否充足？

如何吸引客户形成购买？

新城区核心地块新城区核心地块：

新区是置业者的首选，如何挖据区域价值？

新区是置业者的首选，如何挖据区域价值？

商业地产开发项目商业地产开发项目：

如何速战速决？

如何速战速决？

p项目优势享受“中越二桥口岸新区”的规划利好p项目劣势相对边民互市贸易区等其他主要竞争楼盘，本项目配套、规模略显不足20本报告是严格保密的。

项目目标解析及初步思考项目目标解析及初步思考目标解析：

高速度、高价格、低风险目标解析：

高速度、高价格、低风险东兴房地产市场竞争逐渐激烈，什么样的产品、价格具备市场竞争力。

Q2Q2：

如何打造核心竞争力并实现差异化竞争？

：

如何打造核心竞争力并实现差异化竞争？

供应量超过160万，商铺774套，要实现更快的速度和合理的价格，需要更大量的客户支撑和突破常规的营销手段。

Q1Q1：

东兴市场的客户量是否充足？

若充足，如何吸引客户形成购买？

：

东兴市场的客户量是否充足？

若充足，如何吸引客户形成购买？

定位问题思考：

定位问题思考：

东兴商业业态丰富，兴建中的边贸互市贸易区规模较大，如何与竞争楼盘避开同质化竞争。

Q3Q3：

如何挖据区域价值，突破常规，树立独有形象？

：

如何挖据区域价值，突破常规，树立独有形象？

21PARTTHREE市场解构市场解构大背景大背景中观面中观面竞争面竞争面22本报告是严格保密的。

基于对本项目的初步界定，我们将以以下基于对本项目的初步界定，我们将以以下方式进行思考方式进行思考大背景大背景中观面中观面竞争面竞争面项目核心问题项目核心问题项目发展战略项目发展战略项目定位建议项目定位建议我们的目标我们的目标思想采购思想采购项目营销策略项目营销策略客户面客户面23本报告是严格保密的。

u一、背景新政一、背景新政u二、降息与新政给经济与二、降息与新政给经济与地产带来的影响地产带来的影响u三、未来相关预期三、未来相关预期u11、从加息通道到降息的转折、从加息通道到降息的转折u22、宏观经济环境、宏观经济环境过热到危机、全球救市过热到危机、全球救市u33、具体利率、房贷调整、具体利率、房贷调整10.23.新政解读新政解读u11、对宏观经济的影响、对宏观经济的影响抑通胀抑通胀+防通缩防通缩u22、对地产大势的影响、对地产大势的影响近期心理效应为主近期心理效应为主u33、对具体按揭的影响、对具体按揭的影响个体影响小个体影响小u11、各方观点、各方观点房价见底房价见底-PK-PK-仍有调整下降仍有调整下降u宏观预期宏观预期较长经济危机较长经济危机-PK-救市有成效救市有成效u22、相关建议、相关建议u33、观点总结、观点总结大背景分析大背景分析24本报告是严格保密的。

背景与新政背景与新政宏观经济、新政解读宏观经济、新政解读1.宏观宏观经济环境宏观宏观经济环境过热到危机、金融过热到危机、金融/地产救市地产救市25本报告是严格保密的。

央行历次调整利率时间一览表央行历次调整利率时间一览表次数次数调整时间调整时间调整内容调整内容162008年11月27日一年期贷款基准利率下调1.08个百分点152008年10月29日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点142008年10月9日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点132008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点122007年12月21日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点112007年09月15日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点102007年08月22日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点92007年07月20日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点82007年05月19日一年期存款基准利率上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点72007年03月18日上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27%62006年08月19日一年期存、贷款基准利率均上调0.27%52006年04月28日金融机构贷款利率上调0.27%，到5.85%42005年03月17日提高了住房贷款利率32004年10月29日一年期存、贷款利率均上调0.27%21993年07月11日一年期定期存款利率9.18%上调到10.98%11993年05月15日各档次定期存款年利率平均提高2.18%；各项贷款利率平均提高0.82%中国人民银行决定：

从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

同时，下调大型金融机构存款准备金率1个百分点,公积金个贷利率下调54个基点、五年以上降至4.05%，活期存款利率从0.72降至0.36。

央行称，此举旨在为解决央行称，此举旨在为解决当前经济运行中存在的突当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较则，保持国民经济平稳较快持续发展。

快持续发展。

从加息通道到降息的转折从加息通道到降息的转折央行今年央行今年4次降息次降息四年来央行首次降息四年来央行首次降息背景与调整情况背景与调整情况26本报告是严格保密的。

背景与调整情况背景与调整情况此次降息为央行11年以来（1997年以来）一年期人民币贷款基准利率最大降幅，1997年10月23日央行下调人民币贷款基准利率144个基点，人民币存款基准利率180个基点；为央行9年（1999年）以来人民币存款基准利率最大降幅，上一次人民币存款基准利率最大降幅是在1999年，央行下调人民币存款基准利率153个基点，人民币贷款基准利率54个基点。

从加息通道到降息的转折从加息通道到降息的转折央行今年央行今年4次降息次降息四年来央行首次降息四年来央行首次降息27本报告是严格保密的。

宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧国家统计局利用经济计量模型做出预测：

“十一五”（2006-2010）期间，中国GDP年均增长率将达到8左右背景与调整情况背景与调整情况28本报告是严格保密的。

雷曼破产雷曼破产中国中国AA股股波及心理层面加重围观情绪波及心理层面加重围观情绪“雷曼兄弟事件”可能会导致部分外部资金抽离，这会给A股市场本来就有些捉襟见肘的资金面带来更大压力。

中国中国AA股股：

从6124点到18001800点点雷曼兄弟雷曼兄弟CEO理查德理查德富尔德富尔德面临极大困境面临极大困境A股股1800点为点为前期底部点位前期底部点位雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关雷曼兄弟公司事件已拖累全球股市和相关金金融市场融市场、波及中国、波及中国A股多次走低股多次走低背景与调整情况背景与调整情况29本报告是严格保密的。

目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅相对目前全国性的降价浪潮如期袭来，房地产成交量价齐跌，但是价格跌幅相对滞后。

滞后。

土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加土地流拍，固定资产投资减少，企业倒闭，失业率增加，财政收入和，财政收入和税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊利益税收锐减，这是政府所不乐见的，也是房地产行业既得利益集团和特殊利益群体不可承受之痛。

群体不可承受之痛。

防范房地产金融风险扩大内需全球金融海啸已波及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济绝不可全球金融海啸已波及中国实体经济，全球经济陷入衰退，中国经济绝不可能独善其身，经济下行成为现实，能独善其身，经济下行成为现实，保增长保增长成为决策层需要考虑的首要问题，成为决策层需要考虑的首要问题，在出口疲软、投资萎缩的情况下，在出口疲软、投资萎缩的情况下，扩大内需成为一个突破口扩大内需成为一个突破口和一种可能，和一种可能，而而房地产对于上下游产业的拉动效应房地产对于上下游产业的拉动效应无疑是明显的。

无疑是明显的。

背景与调整情况背景与调整情况出台金融与房地产救市政策的两大理由和出台金融与房地产救市政策的两大理由和背景背景30本报告是严格保密的。

核心提示：

核心提示：

财政部10月22日发文，从2008年11月1日起，对对个人首次购买个人首次购买9090平米及以平米及以下住房下住房,契税税率下调到契税税率下调到1%;1%;个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税。

同时，居民首次购房最低居民首次购房最低首付款比例调整为首付款比例调整为20%20%，个人住房公积金贷款利率个人住房公积金贷款利率下调下调0.270.27个百分点个百分点。

具体政策一：

从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

二：

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

三：

加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区（危旧房）改造。

背景与调整情况背景与调整情况10.23.新政解读新政解读财政部：

购房契税降至财政部：

购房契税降至1%1%最低首付调为最低首付调为20%20%31本报告是严格保密的。

政策政策11：

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款