小区物业服务人员配备方案.docx
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一管理服务人员
1、管理服务管理人员:
无论面积多少,均应设项目经理1人。
10万—30万平方米,可设副经理1人,服务中心主管1人,保安主管、工程主管、环境主管各1人。
对超大型社区,则可以分设管理服务中心,人员配备遵循上述标准。
2、房屋管理员或称楼宇巡查人员:
10万平方米以下不设楼宇巡查员;15万平方米设1人;20万平方米设2人;30万平方米以上设3人。
3、客户服务中心人员:
5万平方米以下设客服人员1人,5—10万平方米设2人,10—15万平方米设3人。
以后每增加10万平方米,增设1人。
如达到30万平方米以上,则按项目的实际情况,有可能增设新的服务中心,新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。
二秩序维护人员
1、主管:
30万平方米以下配置主管1人,保安班长3—4人。
2、秩序维护员:
⑴全封闭小区(人车分流)门岗(每个出入口):
3—6人(三班倒)。
⑵巡逻岗:
每2人一组可监护面积5万平方米左右(三班倒)。
⑶封闭停车场:
出入口处应设置3人(三班倒)。
⑷智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时,可适当减少保安人数,但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人(三班倒)。
⑸安全人员综合劳动定额:
每4000~6000平方米配置3人(三班倒)。
三工程维修人员
1、工程维修主管人员:
⑴10万平方米以下配置主管1人,不设班长。
⑵10—30万平方米,配置主管1人,设施设备运行班长1人,维修班长1人。
⑶30万平方米以上可配置主管1人,运行班长1人,机电维修班长1人,综合维修班长1人。
2、维修工:
⑴每个高压配电房值班电工3人。
⑵每10万平方米配置水工1人。
⑶中央空调系统每10万平方米配置1人。
⑷每10部电梯配专职电梯工1人。
⑸每10万平方米配置维修电工3人。
⑹每10万平方米配置综合维修工2人。
⑺机电维修人员综合劳动定额:
每10万平方米配置10—12人。
四
清洁卫生人员
1、保洁人员综合劳动定额:
4000—6000平方米配置1人。
2、清洁主管人员:
10万平方米以下,配置主管1人,班长1人;10万~20万平方米,配置主管1人,班长2人;20万平方米以上,每增加5万平方米增设班长1人。
3、保洁员:
⑴楼梯清洁:
14层/h*人(1梯4户)。
⑵擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线:
8层/h*人(1梯4户)。
⑶地面清扫:
500平方米/h*人。
⑷洗地毯:
100平方米/h*(2—3)人。
⑸刮玻璃:
15平方米/h*人。
⑹清洁电梯轿厢(抹钢油):
1个/10min.
⑺清洁8层以下楼房(无电梯):
5单元/d*人;9层以上楼房(带电梯):
10层/d*人。
五
园林绿化人员
1、园林绿化人员综合劳动定额:
⑴室外绿地管理:
每6000平方米绿地面积需绿化工1人。
⑵室内绿化管理:
每2万平方米建筑用地(或200户业主以内)配1名绿化工,每10万平方米配2—3人。
2、园林绿化主管人员:
30万平方米以下,设主管1人,园艺师2人,不设班长;30万平方米以上,设主管1人,班长2人,每增加10万平方米配置园艺师1人。
3、绿化工人
⑴绿篱及灌木修剪
a、墙状绿篱:
人工20m/h;机剪50m/h。
b、丛生或块状绿篱:
人工25平方米/h;机剪50平方米/h。
c、球状绿篱:
直径1m球形,4棵/h。
⑵大树修剪
a、冠径15m以上,需3人配合,1棵/8h*3人。
b、冠径10—15m,需3人配合,3棵/8h*3人。
c、冠径5—10m,需2人配合,12棵/8h*2人。
d、冠径5m以下,高3m以下,单人操作,平均2—5棵/h*人。
⑶剪草
a、特级、一级草坪:
机剪360平方米/h*人。
b、二级草坪:
机剪280平方米/h*人。
c、三级草坪:
用气垫机剪180平方米/h;割灌机剪60平方米/h。
d、四级草坪:
割灌机剪40平方米/h。
⑷淋水:
人工喷淋平均500平方米/h*人。
⑸杂草清理:
人工除杂草平均20—50平方米/h*人不等。
⑹机械检修:
正常的周期性检修每月2d/人,突发性检修按机械故障的修理难度而定。
六物业管理人员综合劳动定额
1、多层住宅:
5万平方米以下,每人监护面积2500—3000平方米;5万—10万平方米,每人监护面积3000—3500平方米;10万—30万平方米,每人监护面积3000—4000平方米。
2、高层住宅、写字楼:
5万平方米以下,每人监护面积2000—2500平方米;5万—10万平方米,每人监护面积2500—3000平方米;10万—30万平方米,每人监护面积2500—3500平方米。