郑州房地产楼市分析报告.docx
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郑州房地产楼市分析报告
2010年7月份
郑州市房地产市场运行情况
郑州市住房保障和房地产管理局
二○一○年八月
2010年7月份郑州市全市房地产市场
运行情况概述
7月份郑州市全市商品房批准预售面积139.77万平方米，较去年同期上涨了198.45%；商品住宅批准预售面积122.91万平方米，较去年同期上涨了213.24%。
其中郑州市市区商品房批准预售面积109.73万平方米，较上月上涨了2.22%，较去年同期上涨了961.82%；商品住宅批准预售面积97.02万平方米，较上月上涨了8.6%,较去年同期上涨了999.91%；非住宅批准预售面积12.71万平方米,较上月下降了29.43%,较去年同期上涨了742%。
7月份郑州市全市商品房销售12250套（间），较去年同期下降了15.13%；商品房销售面积135.07万平方米，较去年同期下降了3.75%；商品房销售均价为5058元/平方米，较去年同期上涨了15.87%。
其中郑州市市区商品房销售9393套（间），较上月上涨了26.74%,较去年同期下降了18.53%；商品房销售面积99.45万平方米，较上月上涨了31.7%，较去年同期下降了8.23%；商品房销售均价为6025元/平方米，较上月下降了5.43%，较去年同期上涨了21.74%。
7月份郑州市全市商品住宅销售11075套（间），较去年同期下降了14.94%；商品住宅销售面积114.01万平方米，较去年同期下降了7.37%；商品住宅销售均价为4404元/平方米，较去年同期上涨了7.73%。
其中郑州市市区商品住宅销售8495套（间），较上月上涨了30.59%,较去年同期下降了16.92%；商品住宅销售面积81.51万平方米，较上月上涨了37.46%，较去年同期下降了12.2%；商品住宅销售均价为5318元/平方米，较上月下降了1.86%，较去年同期上涨了14.05%。
郑州市市区非住宅销售898套（间），较上月下降了0.88%，较去年同期下降了31.13%;销售面积17.94万平方米，较上月上涨了10.67%,较去年同期上涨了15.44%;非住宅销售价格为9234元/平方米，较上月下降了6.29%，较去年同期上涨了38.84%。
7月份郑州市全市二手房共成交3083套（间）,较去年同期下降了1.31%；成交面积为33.49万平方米，较去年同期上涨了8.76%；二手房均价为3190元/平方米，较去年同期上涨了12.68%。
其中郑州市市区二手房共成交2434套（间）,较上月上涨了18.91%，较去年同期下降了5.03%；成交面积为22.13万平方米，较上月上涨了18.37%，较去年同期下降了4.8%；二手房均价为4252元/平方米，较上月上涨了4.73%，较去年同期上涨了29.44%。
郑州市市区住宅二手房共成交2342套（间）,较上月上涨了17.1%，较去年同期下降了6.43%；成交面积为21.36万平方米，较上月上涨了17.45%，较去年同期下降了6.51%；住宅二手房均价为4083元/平方米，较上月上涨了1.95%，较去年同期上涨了27.35%。
备注：
二手房均价以市场评估价为计算依据。
数字解读楼市
2010年7月份郑州市市区房地产市场
主要交易特征
7月份，我市在经历楼市调控以来，成交量连续下滑之后，本月商品房成交易量大幅回升楼市出现明显回暖迹象，住宅价格略有下降，购房者前期积压的刚性需求、改善性需求将成为未来成交量上涨的重要推手。
一、投放情况
1、商品房批准预售面积持续增加
2010年7月份商品房批准预售面积109.73万平方米，环比上涨2.22%，同比上涨961.82%。
本月商品房新增投放楼盘主要分布在金水区、管城区和二七区，投放面积分别为26.38万平方米、37.51万平方米和21.85万平方米，三区占全市投放总量的78%。
主要楼盘如“金色港湾三期（正商新蓝钻二期）”投放面积14.09万平方米；“美景鸿城二期”投放面积9.53万平方米。
2、商品房批准预售价格
2010年7月份商品房批准预售价格为6833元/平方米，其中住宅预售价格6121元/平方米。
（备注：
商品房批准预售价格为开发商填报的价格，仅供参考。
）
二、商品房销量大幅回升
2010年7月份商品房销售面积99.45万平方米，环比上涨31.7%，同比下降了8.23%；住宅销售81.51万平方米，环比上涨37.46%，同比下降12.2%。
本月商品房销售大幅上涨的主要原因是：
1、前期积压的刚性需求、改善性需求按耐不住开始入市。
新政出台3个多月以来，房价并没有出现实质性下调，购房者对后市房价下降预期不再那么强烈，观望心态逐渐减弱，一些比较着急的刚性需求者（如急于结婚者）陆续入市，刺激了成交量的回升。
另一方面部分改善型购房者出于对房产保值性的考虑，且长期看涨的预期相对强烈，促使其出手。
2、本月经济适用房、单位房的集中备案促使了成交量的回升。
本月经济适用房备案套数为329套，如“西湖秋韵”、“起源小区”等。
单位房备案套数为654套，如“河南天佑住宅小区”。
3、开发商大量优惠促销活动及热销楼盘的带动。
目前开发商加速资金回款速度和销售速度,开始进行大量优惠促销活动，热销楼盘如“美景鸿城二期”、“大观国际居住区”等；优惠活动如享受5000元抵10000元的优惠等，较低的均价吸收大量的购房者，前期积累大量客户在本月集中签约。
7月商品住宅项目销售前10名情况如下（按面积排名）
单位：
套、万平方米、元/平方米
政区
小区名称
套数
面积
均价
管城回族区
美景鸿城二期
950
8.25
5622
金水区
大观国际居住区（沈庄）
640
7.45
5626
中原区
帝湖花园东王府
512
6.93
2902
管城回族区
金色港湾三期（正商新蓝钻二期）
529
5.67
6149
金水区
清水苑小区一期
201
4.33
4925
中原区
中原新城
327
2.23
6206
中原区
龙栖尚都
227
2.17
4484
郑东新区
中豪·汇景湾一期
155
1.88
7218
管城回族区
橡树玫瑰城（橡树里）
158
1.79
6023
惠济区
托斯卡纳小区
197
1.77
5124
本月销售商品房最多的仍为金水区。
金水区交通便利，设施先进，功能完善，拥有得天独厚的区位优势一直是房地产投资首选区域。
本月金水区商品房销售面积为31.04万平方米，环比上涨7.98%。
销售面积过万平方米的项目有8个，如“大观国际居住区（沈庄）”销售面积7.45万平方米;“清水苑小区一期”销售面积4.33万平方米;“盛润国际空间”销售面积1.92万平方米。
最近几年，随着中原区３４个城中村的拆迁改造，秦岭路、农业路、冉屯路等道路的打通、扩宽，目前区位优势和交通优势突显，是比较适合市民居住的区域。
改造后的土地大多用于开发住宅、商业地产等项目。
本月中原区销售面积大幅上涨，商品房销售面积为18.57万平方米，环比上涨90.85%。
销售面积过万平方米的项目有5个，如“帝湖花园东王府”销售面积6.93万平方米;“中原新城”销售面积2.25万平方米;“龙栖尚都”销售面积2.17万平方米。
三、月末累计可售量增加
截止2010年7月底，商品房月末累计可售量为408.63万平方米，同比下降25.79%，较6月底增加11.82万平方米；其中住宅为255.52万平方米，同比下降36.82%，较6月底增加16.57万平方米。
（备注：
月末累计可售以2005年1月1日起为基期进行统计）
四、商品房销售价格略有下降
2010年7月份商品房销售均价为6025元/平方米，环比下降5.43%，同比上涨21.74%；其中住宅销售均价5318元/平方米，环比下降1.86%，同比上涨14.05%。
主要原因有：
1、本月经济适用房、单位房的集中备案较低的均价对整体住宅价格起到一定的拉低作用。
其中经济适用房备案套数为329套（均价2242元/平方米）；单位房备案套数为1166套，如“河南天佑住宅小区”（均价2629元/平方米）；“帝湖花园东王府”（均价2901元/平方米）等。
2、非住宅销售依然旺盛,办公用房热销
本月非住宅销量为17.94万平方米，同比下降31.13%，环比下降0.88%。
销售均价9234元/平方米，环比下降6.29%，价格略有下降。
其中办公用房销售面积为9.82万平方米，环比上涨38.12%，销售均价8372/元平方米，环比下降28.8%。
商业用房销售面积为7.92万平方米，环比下降9.79%，销售均价10481元/平方米，环比下降0.78%办公用房的价格下降和商业用房销量的下降使本月非住宅销售均价受到一定影响。
五、二手房市场量、价齐升
本月二手房成交量22.13万平方米，环比上涨了18.37%，同比下降4.8%；其中住宅成交量21.36万平方米，环比下降17.45%，同比下降6.51%。
二手房成交均价4252元/平方米，环比上涨4.73%，同比上涨29.44%；其中住宅成交均价4083元/平方米，环比上涨1.95%，同比上涨27.35%。
六、各种付款方式仍以按揭为主
本月商品房按揭性付款购房占比为67%，较上月增加6个百分点；一次性付款购房占比为32%，较上月减少6个百分点；分期付款占比1%，与上月持平。
主要原因是一方面，商品房价格上涨，每套房屋的总价升高，购房者更多的是采取按揭的方式付款。
另一方面，首套住房的优惠政策，吸引购房者选择按揭付款。
七、外地人购房比例增加
购买商品房人群仍以外地人（省外和省内市外）为主，外地人占总购房人群的55%，比上月下降4个百分点；单位占总购房人群的9%，比上月增加了8个百分点，增长较多。
数据报表：
郑州市全市（含县市区）房地产市场运行情况表（2010年7月份）
目标项目
单位
本月完成
环比±%
同比±%
累计完成
同比±%
二
手
房
情
况
二手房交易套数
套（间）
3083
18.76%
-1.31%
19582
23.58%
其中：
住宅套数
套（间）
2890
14.59%
-5.37%
18959
24.52%
二手房交易面积
万㎡
33.49
32.69%
8.76%
195.58
33.82%
其中：
住宅面积
万㎡
29.13
19.98%
-3.65%
185.59
30.25%
二手房交易金额
亿元
10.68
25.80%
22.65%
63.33
48.35%
其中：
住宅金额
亿元
9.77
20.02%
16.98%
60.07
46.65%
二手房交易均价
元/㎡
3190
-5.12%
12.68%
3238
10.86%
其中：
住宅均价
元/㎡
3353
0.00%
21.46%
3237
12.58%
商
品
房
情
况
商品房批准预售面积
万㎡
139.77
-5.61%
198.45%
725.80
69.78%
商品住房批准预售面积
万㎡
122.91
-2.26%
213.24%
591.63
67.78%
商品房实际备案面积
万㎡
135.07
36.46%
-3.75%
833.80
13.52%
商品住房实际备案面积
万㎡
114.01
40.23%
-7.37%
720.01
14.62%
商品房实际备案价格
元/㎡
5058
-7.70%
15.87%
4840
7.73%
商品住房实际备案价格
元/㎡
4404
-5.07%
7.73%
4386
4.74%
商品房实际备案套数
套（间）
12250
27.75%
-15.13%
80428
8.33%
商品住房实际备案套数
套（间）
11075
28.85%
-14.94%
73620
8.45%
商品房实际备案金额
亿元
68.32
25.98%
11.54%
403.58
22.30%
商品住房实际备案金额
亿元
50.21
33.15%
-0.19%
315.77
20.07%
郑州市市区房地产市场运行情况表（2010年7月份）
目标项目
单位
本月完成
环比±%
同比±%
累计完成
同比±%
二
手
房
情
况
二手房交易套数
套（间）
2434
18.91%
-5.03%
15435
13.04%
其中：
住宅套数
套（间）
2342
17.1%
-6.43%
15042
12.57%
二手房交易面积
万㎡
22.13
18.37%
-4.8%
140.5
14.41%
其中：
住宅面积
万㎡
21.36
17.45%
-6.51%
136.86
12.99%
二手房交易金额
亿元
9.41
23.98%
23.25%
56.13
46.2%
其中：
住宅金额
亿元
8.72
19.73%
19.05%
53.59
44.09%
二手房交易均价
元/㎡
4252
4.73%
29.44%
3995
27.8%
其中：
住宅均价
元/㎡
4083
1.95%
27.35%
3916
27.56%
商
品
房
情
况
商品房批准预售面积
万㎡
109.73
2.22%
961.82%
560.01
107.27%
商品住房批准预售面积
万㎡
97.02
8.6%
999.91%
447.64
91.42%
商品房实际备案面积
万㎡
99.45
31.7%
-8.23%
625.42
5.07%
商品住房实际备案面积
万㎡
81.51
37.46%
-12.2%
523.91
4.41%
商品房实际备案价格
元/㎡
6025
-5.43%
21.74%
5614
17.32%
商品住房实际备案价格
元/㎡
5318
-1.86%
14.05%
5121
13.93%
商品房实际备案套数
套（间）
9393
26.74%
-18.53%
62018
0.12%
商品住房实际备案套数
套（间）
8495
30.59%
-16.92%
56037
-0.19%
商品房实际备案金额
亿元
59.91
24.54%
11.72%
351.12
23.27%
商品住房实际备案金额
亿元
43.35
34.9%
0.13%
268.3
18.96%
备注：
此数据包括金水区、中原区、二七区、惠济区、管城区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术开发区。
郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2010年1-7月）
单位：
万平方米、套、元/平方米
合计
≤60
平方
60-80
平方
80-90
平方
90-100
平方
100-120
平方
120-144
平方
144-180
平方
≥180
平方
面积
批准预售
447.64
45.6
30.47
106.61
42.5
40.39
121.2
42.03
18.84
占比
100%
10.19%
6.81%
23.82%
9.49%
9.02%
27.08%
9.39%
4.21%
登记销售
523.9
57.48
50.11
126.11
45.47
49.21
96.82
48.12
50.58
占比
100%
10.97%
9.56%
24.07%
8.68%
9.39%
18.48%
9.18%
9.65%
套数
批准预售
46876
9739
4178
12179
4485
3627
9148
2665
855
占比
100%
20.78%
8.91%
25.98%
9.57%
7.74%
19.52%
5.69%
1.82%
登记销售
56037
12713
7016
14449
4859
4451
7216
3036
2297
占比
100%
22.69%
12.52%
25.78%
8.67%
7.94%
12.88%
5.42%
4.1%
平均
成交价
登记销售
5121
5707
5607
5198
4384
4723
5122
4599
5326
备注：
①60-80平方是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解。
郑州市市区不同价位新建商品住房供求结构表（2010年1-7月）
单位：
万平方米、套、元/平方米
合计
≤1000
1000
-1500
1500
-2000
2000
-2500
2500
-3000
3000
-4000
4000
-5000
5000
-6000
6000
-7000
7000
-8000
8000
-9000
9000
-10000
10000
-12000
12000
-15000
>15000
面积
批准
预售
447.64
2.49
0.3
4.74
30.42
52.05
18
53.85
121.98
75.13
60.31
14.98
12.11
0
1.28
0
占比
100%
0.56%
0.07%
1.06%
6.8%
11.63%
4.02%
12.03%
27.25%
16.78%
13.47%
3.35%
2.71%
0%
0.29%
0%
登记
销售
523.91
0.99
3.21
9.78
6.74
65.15
47.59
93.24
150.89
93.22
36.85
8.2
1.78
2.76
2.39
1.12
占比
100%
0.19%
0.61%
1.87%
1.29%
12.44%
9.08%
17.8%
28.8%
17.79%
7.03%
1.57%
0.34%
0.53%
0.46%
0.21%
套数
批准
预售
46876
160
12
515
2614
4947
1669
5679
13310
7806
7646
1527
942
0
49
0
占比
100%
0.34%
0.03%
1.1%
5.58%
10.55%
3.56%
12.11%
28.39%
16.65%
16.31%
3.26%
2.01%
0%
0.1%
0%
登记
销售
56037
83
262
770
615
5833
4653
10368
16966
11047
3951
803
174
243
182
87
占比
100%
0.15%
0.47%
1.37%
1.1%
10.41%
8.3%
18.5%
30.28%
19.71%
7.05%
1.43%
0.31%
0.43%
0.32%
0.16%
平均
成交价
登记
销售
5121
888
1300
1834
2269
2699
3487
4658
5471
6475
7368
8399
9557
10760
13373
18329
备注：
1、1500-2000元/m²是指超过1500元/m²、小于等于2000元/m²，其余作相似理解；2、各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/m²以上的要至少每1000元为一个档次。
郑州市市区商品住房购买对象分类表（2010年1-7月）
单位：
万平方米、套、元/平方米
分类
本市合计
本市城区
本市郊县
外地合计
本省其他地区
外省市
境外
其它
面积
销售
209.43
185.39
24.04
314.49
262.54
48.9
0.03
3.02
占住宅总量之比
39.97%
35.39%
4.59%
60.03%
50.11%
9.33%
0.01%
0.58%
套数
销售
20998
18254
2744
35039
29351
5370
4
314
占住宅总量之比
37.47%
32.57%
4.9%
62.53%
52.38%
9.58%
0.01%
0.56%
价格
平均价格
4670
4568
5457
5421
5402
5507
5694
5710
平均价格与上年同期比（%）
8.23%
7.2%
15.96%
17.67%
17.56%
17.87%
10.82%
25.22%
2010年1-7月郑州市市区商品住房购买对象中以外地人群为主，外地人购买面积占比60.03%，其中本省其他地区占比50.11%，外省市占比9.33%；本地人购买面积占比39.97%，其中本市城区（即郑州市市区）占比35.39%，本市郊县占比4.59%。
从价格上看，外地人购房均价为5421元/平方米，高出本地人购房均价751元。
2010年7月份各区域商品住房批准预售情况表
单位：
万平方米、元/平方米
政域
预售面积
预售均价
二七区
16.00
7971
管城回族区
35.31
6222
惠济区
6.80
5110
金水区
24.14
5356
郑东新区
3.93
2900
中原区
10.84
6568
高新区
9.16
2799
经开区
0
0
上街区
0
0
登封市
0
0
荥阳市
5.22
---
新密市
0
0
新郑市
8.21
---
中牟县
3.3
2583
巩义市
0
0
备注：
“---”代表无源数据；
“0”代表未批准预售，其它作类似解释。
2010年7月份各区域商品住房销售情况表
单位：
套、万平方米、元/平方米
政区
销售套数
销售面积
销售均价
二七区
1109
7.56
6054
管城回族区
2223
20.52
5697
惠济区
476
4.49
5269
金水区
2344
25.52
5379
郑东新区
581
5.81
7074
中原区
1762
17.61
3906
高新区
87
0.80
3095
经开区
0
0
0
上街区
134
1.33
2291
登封市
194
2.43
2756
荥阳市
327
4.00
241
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