重庆煌华国贸中心商业规划建议报告.docx
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重庆煌华国贸中心商业规划建议报告
煌华国贸中心商业规划建议报告
新加坡豪斯（中国）机构
重庆兆邦房地产营销策划有限公司
2005年9月15日
前言
通过与贵司进行多轮沟通，根据对煌华国贸中心商业部分的定位，我司针对项目目标商业业态进行深入调研，了解目标商家对本项目招商的意向性和对拓展物业的主要要求。
我司以市场为依据，同时考虑项目前期资金回收等因素，对煌华国贸中心商业部分提出以下初步规划建议。
目录
1业态功能划分建议4
1.1总体业态布局4
1.2楼层业态分布及功能面积5
地下三层：
5
地下二层：
5
地下一层：
5
地上一层：
6
地上二层：
6
地上三层：
6
地上四层：
7
地上五层：
7
地上六层：
7
地上七层：
8
地上八层：
8
1.3招商面积统计9
1.4规划建议说明10
2附件：
各类商家拓展物业要求12
2.1购物中心功能分区要求12
2.2品牌百货一般性建筑要求12
2.3品牌超市建筑标准指导要求13
2.4品牌西式快餐建筑标准指导要求14
2.5其他行业经营面积及配套设施之基本要求15
1业态功能划分建议
1.1总体业态布局
楼层
主题
主力业态
辅助业态
8F
世纪欢乐城
电影院/电子娱乐
休闲餐饮/网吧
7F
巴渝美食城
品牌火锅/巴渝小吃
各地特色小吃
6F
美居文化城
家私装饰
儿童活动中心/多功能区/休闲食品
5F
动感之都
主力百货
（中高档品牌百货）
体育用品/运动服饰/儿童精品
4F
绅士之都
男性服饰/精品/汽车美容用品
3F
生活之都
妇孕用品/服饰/饮食
2F
潮流之都
女性服饰/精品/餐饮
1F
时尚之都
高档名店/银行/精品百货/品牌餐饮
B1
名品之都
B2
生活区
中型超市＋中式快餐
B3
主题区
数码通讯主题市场
1.2楼层业态分布及功能面积建议
地下三层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
8233.48㎡
数码通讯
主题市场
8233.48
三分之一
用于招商，约2700㎡
8233.48㎡
层高
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
4.5m
地下二层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
8344.87㎡
中型超市
5000
招商
6000㎡
层高
中式快餐
1000
招商
4.5m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
花艺
销售
2344.87㎡
糕点
销售
饰品
销售
文具
销售
乐器
销售
眼镜
销售
食品
销售
…
销售
地下一层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
7969.10㎡
品牌流行百货
5000
招商
5000㎡
层高
5.0m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
西式快餐厅
450
先招商后销售
2969.10㎡
珠宝首饰
100×3
销售
名品店
50×5
销售
…
销售
地上一层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
7539.66㎡
品牌流行百货
5000
招商
5000㎡
层高
5.0m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
西式快餐厅
450
先招商后销售
2539.66㎡
银行营业厅
300
先招商后销售
高档名店
销售
与百货业态配套的品牌店、专卖店
销售
地上二层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
6753.91㎡
品牌流行百货
5000
招商
5000㎡
层高
4.5m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
西式快餐厅
450
先招商后销售
1753.91㎡
银行营业厅
300
先招商后销售
精品店
销售
女性用品
销售
与百货业态配套的品牌店、专卖店
销售
地上三层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
6648.44㎡
品牌流行百货
5000
招商
5000㎡
层高
4.5m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
品牌餐饮
500
先招商后销售
1648.44㎡
名品店
销售
折扣店
销售
与百货业态配套的品牌店、专卖店
销售
地上四层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
6648.44㎡
品牌流行百货
5000
招商
5000㎡
层高
4.5m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
品牌餐饮
500
先招商后销售
1648.44㎡
与百货业态配套的品牌店、专卖店
销售
地上五层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
6519.38㎡
品牌流行百货
5000
招商
5000㎡
层高
4.5m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
品牌餐饮
500
先招商后销售
1519.38㎡
体育用品
销售
运动服饰
销售
儿童精品
500
销售
与百货业态配套的品牌店、专卖店
销售
地上六层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
6519.38㎡
家私装饰城
5519.38
约3000㎡招商
5000㎡
层高
4.5m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
儿童翻斗城
500
不销售
1519.38㎡
阳光书吧
500
先招商后销售
地上七层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
6519.38㎡
品牌火锅
1000
招商
6519.38㎡
层高
特色小吃城
5519.38
约2000㎡招商
4.5m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
地上八层：
总面积
主力业态
面积（㎡）
备注
合计
6273.16㎡
品牌影院
3000
招商
4000㎡
层高
品牌电玩城
1000
招商
4.5m
辅助业态
面积（㎡）
备注
合计
网吧
500
销售
2273.16㎡
休闲餐饮
300
销售
其他
1473.16
销售
1.3招商面积初步统计
楼层
招商对象
招商面积
其他面积
合计
8F
品牌影院
电玩娱乐
3000㎡
1000㎡
2273.16㎡
6273.16㎡
7F
特色小吃
品牌火锅
3000㎡
3519.38㎡
6519.38㎡
6F
品牌家私装饰
3000㎡
3519.38㎡
6519.38㎡
5F
中高档品牌百货
5000㎡
1519.38㎡
6519.38㎡
4F
5000㎡
1648.44㎡
6648.44㎡
3F
5000㎡
1648.44㎡
6648.44㎡
2F
5000㎡
1753.91㎡
6753.91㎡
1F
5000㎡
2539.66㎡
7539.66㎡
B1
5000㎡
2969.10㎡
7969.10㎡
B2
中型超市
中式快餐
5000㎡
1000㎡
2344.87㎡
8344.87㎡
B3
数码通讯
2700㎡
5533.48㎡
8233.48㎡
合计
48700㎡
29269.2㎡
77969.20㎡
只招商不销售部分的面积约占总商业面积的60％；
预计总销售额超过6亿元。
1.4规划建议说明
v地下三层商业价值较低，但作为商业首层，其人流量对商业经营有较大影响，因此建议采用统一的经营定位（数码通讯主题市场），以招商带动销售和经营的方式，保证该楼层商业统一的形象、定位、经营、管理。
v地下二层主力店规划中型超市和中式快餐，根据商家对拓展物业的要求，同时考虑到本项目商业部分的销售，控制超市的招商面积在5000㎡左右，快餐厅在1000㎡左右。
v地下1层与地上1层为两个不同标高的平街层，商业价值较高，应尽量减少主力百货对这些楼层的占用，规划一些有力于提升项目形象及人气的辅助商业业态，如精品名店、珠宝首饰、品牌西式快餐厅、品牌咖啡厅、银行营业厅等。
v主力百货要求主入口临街（三峡广场步行街），根据本项目的地段特征和平面规划，建议将主力百货的临街面规划于靠明日百货位置，使得其他临街商业尽量集中于三峡广场，以保证销售部分的商业价值。
v地下1层至地上5层，辅助业态应根据引进的主力百货进行调整，以保证最佳的业态组合。
v地上6层和地上7层分别以家私装饰和餐饮为主力业态，为形成规模效应，面积建议在5000㎡以上，以招商带动销售和经营，保证商业定位及销售方面的要求。
v地上8层以娱乐为主，建议引进品牌影院，面积一般在3000㎡左右。
影院层高要求在7米以上，最好达到8米，且要求各反映厅无柱遮挡视线。
v各楼层分布有餐饮业态，建议规划于同一垂直体系，方便餐饮店的上下水、排污、排烟等配套的设置。
v考虑到商业业态优化组合的要求，及本项目的商业销售，各楼层必需的小型商业名店可通过先招商后销售的方式。
v交通动线：
为引导人流，建议保证地下商业与百货楼层的垂直人流通道；百货楼层辅助的独立商铺、餐饮、娱乐等业态营业时间较长，应预留独立通道，建议6、7、8层设置独立（景观）电梯，商场扶梯建议采用交叉式（剪刀式）。
2附件：
各类商家拓展物业要求
2.1购物中心功能分区要求
购物中心功能分区要求
入口广场区
位置要鲜明
卖场区
要与其他区紧密相连
卸货区
要求能避开主要人流按卖场区的功能从建筑物的侧面和背面单独设置，1T/M2独立的停车通道，生鲜收货区要单独设置。
停车场区
要求人流和车流能分离，自行车车位500个，汽车车位100-200个
绿化区
能占总建筑面积得30%以上
承重要求
卖场区
500㎏/㎡
仓库及收货区
1000㎏/㎡
办公室
150-200㎏/㎡
一般百货公司
350㎏/㎡
供电负荷的一般要求
商场、照明
300KW（事故照明75KW）
商场户外照明
30KW
冷冻压缩机设备
250KW（备用电250KW）
生鲜设备
224KW（备用62KW）
商场空调通风
650KW
家电区插座
26KW
美食广场
86KW（如肯德基、麦当劳250KW）
商场排水设备
10KW
商场弱电电源
20KW（备用电20KW）
2.2品牌百货一般性建筑要求
品牌百货一般性建筑要求
分类
要求
地块及面积
长方形或梯形，单层面积4000㎡以上，
总面积在2万至3万㎡
广场面积
门前广场面积至少1000㎡，可视情况调整
中庭面积
中庭面积（包含电梯井）约500㎡
楼层及层高
地下1层至地上6层，总数至少3层以上，
首层层高至少5米，其他楼层至少4.5米。
柱间距
8米×8米以上
承重地板
450㎏/㎡
消防
符合国家及当地标准和商家要求
停车位
最好能达100个/10000㎡，可视情况调整
其他
供电、上下水、排污、排水，扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区
2.3品牌超市建筑标准指导要求
内容
指导要求
地块
地块形状：
矩形或梯形，临街面至少80米，通道不小于80米；
面积5000至2万平方米不等。
柱距
多层店的柱网距离应保持在8.4x8.4m。
楼层层高
卖场净高不小于5.3M~5.5M，后仓净高不小于6.8M,不大于7.5M.
墙
外墙为实墙面，抹灰后，可喷涂料或铺瓷砖。
楼板荷载
卖场800kg/平方米,后仓与冷库1000~1200kg/平方米；
钢筋砼楼面（70厚C30内配Φ6@150双向，含耐磨面层，卖场区及出租区耐磨粉3kg/㎡，后仓区耐磨粉5kg/㎡，平整度要求为6m±2mm）
地板表面：
仓库及生鲜后仓通道硬化耐磨，卖场及出租区内铺PVC地板，办公区及设备用房铺瓷砖,生鲜加工间铺瓷砖。
卸货区
考虑2或3辆40呎35吨集卡和4辆小卡车满载重量及回车空间，集卡旋转半径15米。
停车面积（数量）
150车位以上，每个车位约需22平方米
货梯
两层：
2部5吨货梯
三层：
2部5吨货梯，1部3吨货梯。
如果有地下室，必须有一部货梯直达地下室。
自动人行步道
二层：
2部，三层：
4～6部。
（如有地下室或楼面停车场，则必须有上下的自动人行步道）
供水
200（小店）～250（大店）吨/天
供气
通常320m³/h（不包括空调用气）
排水
配有化粪池、隔油池、排油烟装置等，
并符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收
消防
满足营运要求，同时符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责），要求设置煤气报警与联动装置
空调通风
管道式分体空调（60KW）还是中央式空调要根据当地情况确定。
卖场正气压，卖场和出租区的新风，排烟要符合消防要求。
电话
100对通局电缆到交换机房，并开通36门直线,2条数据线,其中中继线16条,交换机容量128门
环保
符合国家及当地标准，并能最终通过当地验收（由业主负责）
绿化
符合国家及当地标准及商家要求，并能最终通过当地验收
店招
免费广告牌位置分配：
高炮占用2个位置；门头占用2个位置。
业主负责所有审核及执照申请。
后仓
1,000~1,200pallets，about1300m2
供电方式及变压器
2500KVA干式变压器,10/0.4kvDyn1150hz，双电源双回路供电
发电机容量
油罐容量可持续1.5天或6吨，业主需提供油罐位置
室外场地
重载路面（承重35吨）、停车场、绿化树种、景观等须按照商家的要求或提供的图纸施工
人防要求
符合国家及当地标准及易初莲花的要求，并能最终通过当地验收
建设用地规划文件
须由业主负责在租赁协议签约前提供
2.4品牌西式快餐建筑标准指导要求
楼层
1、2F
单层面积
首层约350㎡（使用面积）
柱间距
M
层高
>=3M（楼板至梁）
地面承重
厨房450KG/㎡
动荷载
餐厅250KG/㎡
消防标准
类
其他
乙方自设消防系统并与甲方连通
其他供电量
电容量250KVA变电设备，三相五线380/220V、50赫兹，每年约80万千瓦时商业用平价电量指标，不小于500A空气开关于总电柜，2根电缆（VV223x150+2x9、185铜芯）接入红线内配电柜（或乙方指定位置），并有独立计量电表
中央空调
功率
厨房>=450卡/㎡/h，用餐区>=350卡/㎡/h
温度
冬天>=15度；夏天<=25度；春秋季20-25度
时间
早8：
00至晚11：
00
通信线路
2条
其他
甲方提供两条电话线路，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线
供水量
25吨/天
供水管径
2.5/3.0英寸
供水水压
2.5KG/cm2
排水管径
>=6英寸
管道位置
提供相应的排水管线位置
排污管径
管道位置
排烟管径
截面积为500mm*700mm
管道位置
提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系
隔油池
餐厅附近区域提供适宜位置，该位置将不导致争议或影响相邻关系
卫生间
类型
独立
数量
2对/层
化粪池
足够容量，甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域
出入口
数量
2个
宽度
12M
朝向
临街
广告位
在门脸上方提供招牌安装位置
停车场
临时卸货车位
装修标准
乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修
设备总重
冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力。
2.5其他行业经营面积及配套设施之基本要求
各行业经营面积及配套设施之基本要求
业种
使用面积
（㎡）
技术需求
其它
餐饮
特色餐饮
1000以上
上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位
营业时间较长，充足的停车位
咖啡厅
80-200
上下水、电力、广告位
店铺外面有环境幽雅的庭院，可将座位散出来，增加气氛和吸引人流
西餐吧
300以上
上下水、电力、天然气、排烟、排风、隔电池、新风、广告位
酒吧
约200
上下水、电力
24小时营业
服务配套行业
美容美发
150以上
上下水（冷、热水）、电力
营业时间到晚10点
美体
500以上
上下水（冷、热水）、电力
营业时间到晚10点
最好提供停车位
洗衣店
50-100
上下水、电力、房屋进深
便利店
150-500
电力
小储藏室，24小时营业
药店
100-200
电力、与同业相隔必须超过300米
24小时营业
花店
10-30
上下水
银行
100-1000
电力、独立出入口、前面柜台的营业面积在100平方米以上
租买并举，租赁年限需10年以上
彩扩店
60
上下水、电力
精品店
服装服饰、鞋帽、钟表、化妆品等
100以上
电力
注：
以上是各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据个别客户及现场情况再做调整。
新加坡豪斯（中国）机构
重庆兆邦房地产营销策划有限公司
2005年9月15日
升级会员 