XXX工业园区土地集约利用评价技术报告.doc
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XXX工业园区土地集约利用评价
技术报告
河北农业大学
二0一二年五月
目录
前言 1
第一章XXX工业园区概况 2
一、自然地理位置 2
二、社会经济发展 4
三、开发区发展规划 5
四、开发区发展类型 7
五、评价范围概况 8
第二章评价概论 10
一、评价依据 10
二、评价时点 11
三、评价原则 11
四、评价的技术路线及方法 12
五、需要特别说明事项 13
第三章开发区土地利用状况调查 15
一、调查组织及收集资料情况 15
二、开发区基本信息调查 18
三、开发区土地利用状况调查 20
四、开发区用地效益调查 25
五、开发区土地管理绩效调查 26
六、开发区土地供应与保障情况调查 28
第四章开发区用地状况定性分析 30
一、用地结构和功能定位协调状况分析 30
二、土地开发和建设情况分析 35
三、土地开发利用效益分析 37
四、开发区土地管理绩效分析 37
第五章开发区数据处理、图件编制及建库 40
一、数据处理 40
二、图件编制及数据建库 40
第六章开发区土地集约利用程度评价 44
一、评价指标体系 44
二、评价方法 54
三、评价结果 55
四、评价结果分析 58
五、评价结果建议 62
第七章开发区土地集约利用潜力测算 63
一、土地集约利用潜力构成 63
二、潜力测算 64
三、潜力测算结果分析 68
四、挖潜方向与措施 69
第八章XXX工业园区土地集约利用评价成果及应用建议 71
一、开发区土地集约利用评价成果 71
二、开发区土地集约利用评价结论 73
三、开发区土地集约利用评价应用建议 73
附表 77
附录一工作领导小组 87
遵化市工业园区土地集约利用评价技术报告
前言
作为城镇发展和土地利用的重点区域，开发区在促进经济高速发展中发挥了举足轻重的作用，已经成为产业升级、区域发展的推动器和科技创新基地。
但是，我国人口、工业化和城镇化高峰相继逼近，土地资源利用的空间和环境压力越来越大,土地供需矛盾日益突出，开发区在带动地方经济增长的同时，在土地利用过程中仍然存在重扩张轻挖潜、重规模轻效率、重引资轻规划等问题。
为保证经济社会可持续发展、提高土地资源持续保障能力、缓解土地供需矛盾，必须按照落实科学发展观和建立资源节约型社会的要求，着力改变开发区外延扩张、用地粗放的局面，建立集约高效的开发区用地模式。
河北唐山XXX工业园区成立于2004年，审核规划面积1537.13公顷。
作为地处环渤海经济圈和津冀都市圈的经济大市，XXX是河北省域经济体系中的重要组成部分，加速工业园区的开发建设，将提升河北省北部地区的工业化水平和综合经济实力。
本次开发区土地集约利用评价，旨在通过对开发区审批范围内的土地、社会经济状况等进行基础调查、分析评价土地集约利用程度、测算土地集约利用潜力，全面掌握开发区土地集约利用状况，发现土地利用过程中存在的问题，并针对性地提出开发区未来土地利用的建议，以推动开发区土地利用管理基础信息建设，为开发区扩区升级审核、动态监控及有关政策制定提供依据，使节约集约用地的共同责任落到实处。
1
第一章XXX工业园区概况
一、自然地理位置
（一）地理位置
XXX工业园区位于XXX区西，大秦铁路线、邦宽公路两侧，西临XXX西三环，向东可与112国道、在建唐承高速公路相接。
XXX位于河北省东北部燕山南麓，北倚长城，西顾北京，南临津唐，东通辽沈，属京津唐承秦腹地，西距北京158公里，西南距天津（滨海新区）175公里，南距唐山75公里（曹妃甸155公里），北距承德175公里，东南距XXX150公里。
素有“畿东第一城”之称。
（二）自然资源
1、地势地貌
地处半山区，境内地貌呈“三山两川”之势，平原、丘陵、山地各占三分之一；面积1521平方公里，东西长约53公里，南北宽约43公里；有大小河流37条，一条引滦入津的黎河由东向西穿境而过。
素有“三山不到头，河水向西流”之称。
2、气候
属温带半湿润季风气候，四季分明，常年平均日照时数2608.2小时，气温10.9℃，最低气温-25.7℃。
无霜期182天，降水量724.7毫米。
有大小河流37条，中小型水库22座，总库容1亿立方米。
（三）区域发展条件
区位优势：
XXX地处京津唐经济三角区和环渤海经济圈，是唐山西北部承接京津经济辐射的平台，是就近吸纳接受京津唐都市圈产业、人口、经济梯度转移的重要场所之一。
XXX工业园区则地处承德—XXX—唐山—曹妃甸经济发展主轴和三抚—帮宽城镇发展轴的重要节点上，随着曹妃甸深水港口在京津唐经济圈地位的提升和唐承高速公路的开通，以及拟建设的北京—蓟县—XXX—XXX快速路的开通，XXX的区位优势十分明显。
因而，XXX也是唐山地区乃至唐山西北部地区承接京津资金西移、企业外迁、产业辐射的重要桥头堡。
交通优势：
XXX历史上是京东军事重镇，位于河北省东北部燕山南麓，北倚长城，素有“畿东第一城”之称，工业园区位于XXX城西，交通运输网络发达，地处京、津、唐、承、秦腹地核心位置，距北京125公里，天津170公里，唐山70公里，均有公路相通。
国道112线唐宣公路、省道邦宽公路和唐遵铁路穿境而过，电气化大秦铁路横贯东西，拟建的唐承高速公路与北京东环、天津外环、京沈高速、京津铁路联网。
工业园区距京唐港、天津港、XXX港以及在建唐山曹妃甸港均有公路抵达，车程约1～2小时；距首都机场、天津机场车程近2小时。
因而，XXX是京东地区重要的陆路交通枢纽之一。
资源优势：
XXX具有丰富的矿产资源，主要为铁、金、锰、铬、白云石等30多种，其中铁矿储量达4.2亿吨；白云石矿储量达2亿吨；金矿储量为147万吨。
另据关资料，自1999年全国地质大调查以来，铁矿资源调查在河北XXX－建昌地区经钻探验证磁异常，发现深部厚大隐伏铁矿，这对于重新认识我国铁矿资源潜力具有重要意义，XXX也被列入国家级资源基地之一。
工业基础优势：
XXX工业产业基础雄厚，企业布局合理，门类齐全，已经发展形成了冶金矿山、电力能源、食品加工、机械制造、医药化工、建筑建材、纺织服装七大行业，其中冶金、机械、食品、建材为四大支柱产业，电力能源、医药化工为两大优势产业，冶金矿山业已成为全市经济发展的重要支柱产业。
2007年全市实现规模以上工业增加值91.39亿元，同比增长8.4%。
以建龙、港陆两大钢铁联合企业为龙头的冶金矿山业，以栗源、广野公司为龙头的农业食品加工业，以热电厂、黎河梯级电站为龙头的能源工业，已经成为XXX经济快速发展的重要支撑。
总之，随着XXX基础设施的建设，工业园区对外公路及铁路交通联系将十分通畅便利，基本上构建了连接南北、横贯东西的立体交通运输网络体系，区位优势明显，加之市政基础设施和公共服务设施配套完备，并可依托毗邻的城区，因而具有良好的投资环境和开发建设前景。
二、社会经济发展
工业园区启动区基本上在邦宽公路以北，西三环北路以南，地势比较平坦，启动区规划占地有效面积约3300亩。
本次工业园区规划范围在大秦铁路线两侧、清水河以西，西三环路以东，南三环西路围合的区域内。
工业园区规划范围内现有赵庄子、辛庄子、鄂庄子、西十里铺、后铺、前铺、大蒲池河、小蒲池河、武庄子、胡庄子、巩山、肖庄子、下府、后府、东房子等15个自然村，涉及村庄人口约12430人。
目前，工业园区现状启动区内，除原有的栗源公司、广野集团两大公司外，在建项目和已入园前期项目主要有：
河北宝钢制罐北方有限公司、河北华安天泰防爆科技有限公司HAN项目、北京艾尔集团铝制容器盖生产线项目、香港泓宇心合制药项目、北京普镭挺低辐射真空镀膜玻璃生产线项目、广野山楂深加工项目等27个，涉及生物制药、食品加工、先进制造业、建材等多种行业，协议投资总额已突破40亿元。
三、开发区发展规划
（一）园区定位
根据国家和河北省的产业发展政策，结合开发区的现状产业和XXX的资源以及基础产业特点，本着利于加速产业集聚，利于可持续发展，利于高新技术应用的原则，重视生态、重视环境保护，同时实现又好又快发展，制定开发区的发展战略和产业定位。
（二）产业发展
作为XXX承接全市新兴产业和高新技术产业发展的平台，工业园区未来将把先进装备制造、生物制药、新材料等高新技术产业列为优先发展的领域，并将按照国家最近制订的十大产业振兴调整规划的要求，进行招商引资、全面提升园区的竞争力。
同时，作为一个综合性的生态环保型工业园区，工业园区今后的发展也将遵从循环经济的减量化、再利用、再循环的3R原则进行建设，其目标是尽量减少区域废物，一是尽可能地将园区内一些工厂产生的副产品用作另一些工厂的投入或原材料，通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段，最终实现园区的污染物“零排放”；二是使园区成为整个XXX、乃至于包括周边县市在内的更大范围循环经济体的核心一环，园区企业要通过引进和研发各种废物利用技术、尽可能地利用园区内外企业提供的副产品，同时要在按照减量化原则减少生产过程中废物排放的基础上、尽可能地将所产生的废物集中起来供园区内外的其他企业使用。
因此，在园区的产业布局上，也将按照建设生态环保型工业园的要求，在北部工业小区、中部工业小区、南部工业小区之间实现适度的合理分工。
（三）区域经济环境分析
1、河北省、京津冀区域经济发展战略研究对唐山地区的定位
2005年河北省委省政府提出了“加快发展中间一线，积极推进南北两厢”的区域经济发展战略，即以石家庄、保定、廊坊、唐山、XXX五市为“中间一线”，建设全省经济发展的隆起带。
充分发挥“一线”地区区位条件优越、产业基础雄厚、技术创新能力强、中心城市地位突出等比较优势，打造经济发展的战略高地。
培育壮大对各市具有支撑作用的主导产业，用高新技术改造传统产业，促进产业结构升级。
加快港口和临港工业园区建设，推进工业园区向多功能、综合性产业区发展，推动生产要素向沿海转移。
2、XXX在唐山区域城镇空间布局的位置
XXX是唐山市域城镇体系规划中提出的三抚—邦宽城镇发展轴中的重要交通节点。
从唐山市域经济分区、市域空间发展和产业集群布局分析，XXX处于两条二级城镇发展轴的交汇点，同时是钢铁、水泥和农产品加工产业集群发展的区域，是唐山重要的原材料工业基地之一。
《唐山市城市总体规划》确定XXX以建成北部区域经济社会发展中心为目标，逐步成为北部地区重要的制造业基地和商贸流通、旅游服务中心。
随着唐承高速公路、曹妃甸港区的建设开通，以及拟建设的由北京经蓟县至XXX、XXX的快速路的开通，XXX在唐山大十字交通主轴上（东西向：
北京—蓟县—XXX—XXX；南北向：
承德—唐山—天津、塘沽）居于重要交通地位，与周边玉田、迁西、迁安，乃至宽城、兴隆等县级市县相比，是唐山以北区域唯一的交通节点，区位度将大大提升，区位交通优势明显。
另一方面，XXX近几年来GDP总量、人均GDP、第二产业、地方财政收入、全社会固定资产投资等主要指标上，一直位列唐山地区8个县级市县前列。
2007年全市生产总值完成293.6亿元，全市财政收入达到23.03亿元，全社会固定资产投资完成68.5亿元。
自2002年起，XXX在全国县域经济基本竞争力百强县（市）评比中一直保持前77位。
2006年在全国中小城市综合实力百强县评比中名列第64位，并首次进入全国社会经济综合发展指数百强县（市），名列第75位。
在首届环渤海县市百强评选活动中，入选循环经济竞争力百强、最具投资潜力百强和最具综合实力百强，分列第2位、第3位和第7位。
可以预计，未来南北向的承德—XXX—唐山市区—曹妃甸港区这条经济主轴将会非常活跃，带来极为有利的发展机遇，并将使XXX社会经济发展跃上新台阶。
四、开发区发展类型
对开发区发展进行研究的学者普遍引用辨证唯物主义关于物质诞生、发展（存在）、消亡（再生）的周期性理论，阐述开发区发展周期的观点。
一般认为，开发区是一个随时间发展而不断演化的客观存在,其演化过程表现出明显的周期性和阶段性特点。
如将开发区自创建到衰亡分为创建期、成长期、转换期、成熟期和回归期，从制度的视角将开发区分为强制度优势阶段、弱制度化阶段和后制度化阶段三个阶段,将开发区的生命周期分为要素驱动、产业主导、创新突破和财富凝聚四个阶段。
也有国外学者，在1966年就对制造业区域的发展规律进行了专门研究，从区域生命周期角度把工业区发展划分为年轻期、成熟期和老年期三个阶段。
综合以上观点，结合我国开发区发展历程及目前开发区发展现状，将我国现有开发区按产业发展水平及空间开发规模等划分成起步型、成长型、成熟型三类。
1、起步型
自开发区建立到产业格局基本形成，一般需要5年时间。
其基本特征：
①开发区批准规划面积小，已开发土地规模和基础设施保障程度低；
②开发区部门设置和管理制度不完善，开发区发展方向、目标未明确；
③入区企业数量少，单体企业规模一般较小。
2、成长型
产业格局形成，主导产业快速发展，开发空间充足，处于开发区良性发展阶段，一般需要5-10年。
其基本特征：
①开发区批准规划面积进一步扩大，各项公用设施、基础设施完善；
②开发区部门设置科学合理，管理制度完善，开发区发展定位和主导产业明确；
③入区企业数量不断增多，单体企业具备一定规模。
3、成熟型
“硬件”、软件环境具备成长型开发区所有特征，进区企业布置合理，经济贡献突出，但发展空间不足。
该类型开发区在扩区获得充足土地资源后，经过科学规划、合理定位，可能回归为成长型开发区或转变为综合型城市。
依据XXX工业园区发展现状，截止评价时点经审核批准的1537公顷土地，工业园区已经入驻的27个企业，并且还在不断的引进。
从园区具备的各项特征分析，XXX工业园区应属于成长型。
五、评价范围概况
此次开发区土地集约利用评价的范围为经河北省人民政府批准，批准XXX工业园区规划建设用地面积1537公顷。
评价范围：
工业园区规划区位于XXX区西，大秦铁路线、邦宽公路两侧，西临XXX西三环，向东可与112国道、在建唐承高速公路相接。
工业园区界桩坐标点号：
J1、J2、J3、J4、J5、J6、J7、J8、J9、J10、J11、J12、J13、J14、J15、J16、J17、J18、J19、J20、J21、J22、J23、J24、J25、J26、J27、J28、J29、J30、J31、J32、J33、J34、J35、J36、J37、J38、J39、J40、J41、J42、J43、J44、J45、J46、J47、J48、J49、J50、J51、J52、J53、J54、J55、J56、J57、J58、J59、J60、J61、J62、J63、J64、J65、J66、J67、J68、J69、J70、J71、J72、J73、J74、J75、J76、J77、J78、J79、J80、J81、J82、J83、J84、J85、J86、J87、J88、J89、J99、J100、J101、J102、J103、J104、J105、J106、J107、J108、J109、J110、J111、J112、J113、J114、J115、J116、J117、J118、J119、J120、J121、J122、J123。
目前，工业园区现状启动区内，除原有的栗源公司、广野集团两大公司外，在建项目和已入园前期项目主要有：
河北宝钢制罐北方有限公司、河北华安天泰防爆科技有限公司HAN项目、北京艾尔集团铝制容器盖生产线项目、香港泓宇心合制药项目、北京普镭挺低辐射真空镀膜玻璃生产线项目、广野山楂深加工项目等17个，涉及生物制药、食品加工、先进制造业、建材等多种行业，协议投资总额已突破40亿元。
第二章评价概论
一、评价依据
（一）法律法规
1、《中华人民共和国土地管理法》；
2、国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）文件；
3、国土资源部《关于开展2012年度开发区土地集约利用评价成果更新工作的通知》国土资电发〔2011〕143号）文件；
4、国土资源部《关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》（国土资发〔2008〕16号）；
5、《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕70号）；
6、《开发区规划管理办法》（建设部43号令）；
7、《中华人民共和国国土资源部公告》（2006年第14号令）；
8、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年7月1日起施行）；
9、国土资源部、监察部《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发[2007]78号）；
10、《闲置土地处置办法》（国土资源部〔1999〕第5号令）；
11、关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知国土资发〔2008〕24号。
（二）技术标准
1、《开发区土地集约利用评价规程（试行）》（2010年度）；
2、《开发区土地集约利用评价数据库标准》（2010年度）；
4、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ127-90）；
5、《村镇规划标准》（GB5-188-93）；
6、《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）。
（三）其他规定
1、《河北省人民政府关于促进节约集约用地的通知》（冀政（2008）59号）；
2、《河北唐山XXX工业园区控制性详细规划（2008）》；
3、《XXX工业园区总体规划（2008-2020）》。
二、评价时点
开发区土地集约利用评价工作涉及经济、社会等各方面，为保障评价结果具有准确性、可比性和规范性，根据国土资源部和河北省国土资源厅的统一部署并结合已发表公布的相关资料，将评价时点设定为2011年12月31日。
开发区土地集约利用评价工作中涉及的经济、社会、土地、建设等数据，均统一以2011年12月31日为截止时间。
三、评价原则
开展开发区土地集约利用评价工作，主要遵循综合性、主导性、政策导向性、可操作性、因地制宜、点面结合原则。
1、综合性原则
评价工作所选择的评价方法和指标必须从多方面反映开发区土地集约利用的内涵。
开发区土地集约利用的本质以符合土地利用总体规划、城市规划及相关法规为导向，通过增加对土地的投入，不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式，目的在于挖掘土地使用潜力，节约宝贵的土地资源。
因此，指标体系的设计必须包括土地利用状况、经济效益、管理绩效等多方面内容，全面考察和评价开发区土地利用集约程度。
2、主导性原则
评价工作重点分析对土地集约利用起支配作用的主导因素，并将其作为评价指标选取的重要依据。
3、政策导向性原则
评价工作充分反映开发区的定位、发展方向及其在区域经济中发挥的作用，体现国家相关政策导向。
4、因地制宜原则
由于各开发区的区位条件、地理状况、园区类型、发展阶段等不同，土地集约利用评价标准会有所差异。
评价工作应充分考虑经济、社会发展的时空差异，根据开发区自身实际，确定土地集约利用程度评价指标的理想值和权重值。
5、点面结合原则
评价工作应针对开发区经批准并依法公告界限范围内的全部土地进行。
为深化调查评价结果，分析开发区内企业用地状况，评价工作应在整体评价的基础上，选择典型样点开展深入分析。
整体评价与典型分析相互结合，相互验证。
四、评价的技术路线及方法
开发区土地集约利用评价，以定量评价为主，注重定性分析与定量评价相结合，整体评价与典型分析相结合，实地调查与统计分析相结合。
在用地调查中，采用实地调查与空间影像判识相结合的方法。
在程度评价中，采用多因素综合评价法。
其中，评价指标权重值的确定采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行，指标标准化处理采用理想值比例推算法。
在潜力测算中，采用目标逼近法和专家咨询法。
开发区土地集约利用评价工作体系内容主要由土地利用状况调查、土地集约利用程度评价、土地集约利用潜力测算三部分组成。
具体评价技术路线见图2-1。
扩展潜力
开发区土地集约利用评价调查
开发区土地集约利用评价
开发区基本信息调查
其他调查
土地供应保障情况调查查
典型工业企业调查
管理绩效调查
用地效益调查
土地利用状况调查
资料的整理与分析
确定评价指标，计算现状值
确定评价指标权重
确定评价指标理想值
计算土地利用集约度分值
进行指标标准化处理
测算土地集约利用潜力
结构潜力
强度潜力
管理潜力
尚可供地年数
编制相关成果
成果验收、存档与备案
成果应用与更新
图2-1开发区评价技术路线图
五、需要特别说明事项
1、关于评价成果应用条件的说明
本评价成果是根据《规程（试行）》的技术标准，对截止2011年年底XXX工业园区经过审核公告的四至范围内的土地利用和社会经济发展状况进行调查、分析、集约利用程度评价和潜力测算的，因此，用地分类、指标含义、潜力含义等技术要点与《规程（试行）》相关内容保持一致，其中不同之处在报告中已作特别说明。
评价成果的对应时点为2011年12月31日，用地调查数据根据评价需要进行了边界、实际利用等方面的相应处理，与地籍管理原始数据、规划建设统计数据存在差异。
在应用中，本成果仅适用于土地集约利用评价，其他管理工作需要应用本成果时，需要考虑内涵和口径等方面的差异。
2、关于资料来源的说明
本评价所依据的基础资料主要来自XXX工业园区管委会及相关管理部门，由河北农业大学课题组进行分析和测算。
对于数据不全的，进行了实地调研、补充、核实和分析，并反馈给园区相关管理部门核实确认。
典型企业调查主要由企业填写调查表。
第三章开发区土地利用状况调查
开发区土地利用状况调查是开发区土地利用集约评价的基础性工作，是按照工作任务书的任务内容开展的工作。
根据《开发区土地集约利用评价规程（试行）》的相关要求，具体需要调查的内容主要包括：
1）开发区基本信息调查；
2）开发区土地利用状况调查；
3）开发区用地效益调查；
4）开发区土地管理绩效调查；
5）典型工业企业调查；
6）土地供应与保障情况调查；
7）其他调查。
根据XXX工业园区的实际用地情况，以及评价任务书对评价工作的具体要求，本次XXX工业园区土地利用状况调查涉及以上前六项调查内容，其中典型工业企业调查在“典型企业调查分析专题报告”中单独进行阐述。
一、调查组织及收集资料情况
根据《开发区土地集约利用评价规程（试行）》的要求，以及对XXX工业园区的初步了解，调查所需要的各项资料涉及到的部门包括：
党政办公室、招商部、企业部、规划建设部、财务部、劳动人事和社会保障部等部门。
调查的重点在于工业园区经济数据和企业用地情况，难点在于为保证统计数据口径与评价范围保持一致，需要对工业园区经济统计数据进行选择剥离，只对注册和生产均在评价范围内的工业企业用地和经济数据进行统计。
（一）调查内容及成果
调查主要包括：
开发区基本信息、土地利用状况、用地效益、管理绩效、典型工业企业、土地供应与保障情况等方面。
其中开发区基本信息调查包括开发区名称、类型、成立时间、审批单位、地址、管理机构、土地总面积、开发区经济社会及相关规划资料等。
土地利用状况调查包括开发区范围内的土地用途、面积、位置、供地状况、开发状况以及规划信息等。
开发区土地利用状况调查中宗地划分、编码，土地用途分类等应与北京市第二次土地调查技术要求相一致。
用地效益调查主要针对开发区范围内已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的投入产出情况开展调查，包括开发
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