山东省济南市中级人民法院房屋买卖合同纠纷司法局讲稿.docx

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山东省济南市中级人民法院房屋买卖合同纠纷司法局讲稿

房屋买卖合同纠纷法律适用

一、房屋买卖合同纠纷涉及的房屋类型概述

处理房屋买卖合同纠纷，首先要了解房屋买卖合同的标的物-房屋。

房屋类型一般包含商品房、二手房、房改房、经济适用房、农村集体土地上建设的房屋。

分清房屋类型的意义在于：

不同的房屋，购买资格不同、流通性不同，由此导致的合同主体、所有权人、合同效力会有所不同。

（一）商品房

商品房在我国兴起于20世纪80年代，它是在市场经济条件下，由具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后开发建设的、按市场价出售的房屋。

商品房开发建设一般需要经过项目立项、取得开发建设用地使用权、建设用地规划许可证的核发、建设工程设计方案的审查、施工图设计审查、建设工程规划许可、商品房的预售、建设工程竣工验收与备案、商品房的初始登记、开发项目的物业管理等程序。

通常所称的“五证”是指国土局的《国有土地使用权证》、规划局的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、建委的《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证明》。

了解开发建设的流程，有利于我们了解纠纷发生在开发建设的哪个阶段，从而有利于确定纠纷的性质以及处理意见。

比如，一般情况下，开发商取得建设工程规划许可证以后，商品房已经具体确定，有了房号，此时双方签订商品房预约合同，开发商收取定金，双方可能是真实的商品房预约关系。

但如果在房地产项目还没有立项的时候，开发商就与不特定公众签订商品房预约合同，收取定金，并且后来开发商也没有取得土地使用权证，就携款逃跑了，则开发商当初可能不是真的想与买受人预约签订商品房合同，出售房屋，只是想收取资金，双方之间可能不是真实的商品房预约关系，开发商有可能涉嫌非法集资。

这样，双方的法律关系可能就不同了，处理意见也不能按照商品房预约关系来处理。

开发建设完毕后，商品房应当进行综合验收。

自2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发《关于转发<山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法>的通知》（济建发（2011）7号）后，济南市对商品房交付开始严格采取综合验收备案制度，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。

综合验收的内容主要包括：

1.开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2.开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4.单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5.住宅产业化技术要求是否落实；6.前期物业管理是否落实；7.拆迁补偿安置方案是否落实；8.法律、法规等规定需要验收的其他事项。

开发项目综合验收报告应附有下列材料：

1.按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2.《建设工程竣工规划验收合格证》；3.基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4.城市排水许可证明材料；5.供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6.《建设工程竣工验收备案表》；7.《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；8.落实住宅产业化技术要求的证明材料；9.落实前期物业管理的证明材料；10.物业质量保证金交纳证明；11.《建设工程档案预验收意见书》；12.其他需要提交的材料。

验收完毕后，开发商完成初始登记，就是我们常说的大证，并向买受人交付房屋。

然后买受人提供办证的有关资料，开发商协助买受人到房屋产权登记部门办理房屋所有权证，也就是我们常说的小证。

现在办理小证以及土地证都要到济南市不动产登记机构办理。

（二）二手房

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记的、再次上市进行交易的房产。

它是相对开发商手里的商品房而言，二手房的出卖人是房屋所有权人，不是开发商。

二手房的范围包括已售商品房、允许上市交易的房改房、拆迁房、经济适用房、限价房等。

（三）房改房

房改房是指1994年国务院发文实行城镇住房制度改革后，在我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的背景下，城镇职工或者公房承住人根据有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

在房改时，房改房的销售对象是有限制的，一般只能是符合分配住房条件的职工或者承住独用成套公有住房的居民。

房改以家庭为单位进行，一个家庭只能享受一次房改政策。

其价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。

购买房改房有一定的优惠政策，公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠，对离休干部也有优惠政策。

房改房的房产证上一般会注明该房屋系房改所得，虽然房产证上没有登记共有权人，但在房产档案中会有相关共有权人的登记。

在司法实践中，对于因如何房改、房改的销售对象如何确定等引发的纠纷，属于企业以及房管局房改办公室行政职权范围，不属于法院民事案件受案范围。

他人顶替房改对象之名购买房改房的，一般无效。

（四）经济适用房

经济适用房是指由国家批准，在免除土地出让金的基础上，并给开发商一定的信贷优惠，由开发商建立的提供给中低收入阶层的保障性住房。

经济适用房用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

经济适用房相对于商品房具有3个显著特征：

经济性、保障性、实用性，是具有社会保障性质的商品住宅。

由于经济适用房建设用地实行国家统一划拨制，享受免征地土出让金等各种优惠措施，使得建设成本明显低于商品房。

因此，经济适用房的房主如将房屋上市交易，必须补交土地出让金及各种税费。

对于顶名购买经济适用房也就是买卖经济适用房指标的合同效力，我们认为无效。

因为依照《经济适用住房管理办法》的有关规定，购买经济适用房的有严格的条件限制，转让购房指标侵犯了国家关于经济适用房的管理制度，未经国家审批，损害了国家利益。

根据2014年12月16日《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第五条、第十条以及2010年12月21日《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条的规定，转让政策性保障住房购房指标的房屋买卖合同一般无效，政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。

（五）农村房屋

农村房屋是农村中主要供从事农业生产者居住的宅院。

农业生产者居住的农村房屋，在组成上除一般生活起居部分外，还包括农业生产用房，如农机具存放、家禽家畜饲养场所和其他副业生产设施等。

我们审判实践中涉及的农村房屋一般建筑在农村宅基地上。

宅基地是农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

根据《土地管理法》，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。

宅基地既不能买卖，也不能继承，但可以经过村委会以及政府批准后在本村集体内流转。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。

宅基地使用权具有以下几个特点：

第一，宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。

农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。

第二，宅基地使用权的用途具有限制性。

农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。

第三，宅基地使用权具有福利性和无期限性。

宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。

因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。

因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转，不能在本集体经济组织以外流转。

在本集体经济组织以外流转的合同在目前这个历史阶段，在全国非试点地区，一般为无效合同。

二、关于预约和本约

（一）什么是预约

所谓预约，指约定将来订立一定契约的契约。

将来因履行预约而要订立的契约称为本约。

预约合同的标的就是订立本约，而买卖合同得标的就是买卖关系。

预约合同的表现形式通常为意向书、认购协议书等。

预约合同通常应当具备合意性、约束性、确定性和期限性等基本特征。

（二）有关预约的法律规定

关于商品房预约合同的法律规定目前只有《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《商品房买卖司法解释》）第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条规定：

“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

”

（三）如何区分商品房预约合同与商品房买卖合同

商品房司法解释第五条告诉我们如何区分预约合同与房屋买卖合同。

根据该规定，具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖主要条款的，并且收取了买受人部分房款的（30%以上），而不是收了几万元定金，该协议就是商品房买卖合同，而不是预约合同。

《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容：

1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。

但现在普遍观点认为，在合同法司法解释

（二）颁布后，只要具备上述13项内容中的第1、2项，即合同主体、商品房的房号，又支付了部分房款的，就可以认定商品房买卖合同成立。

2009年合同法司法解释

（二）第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

根据该规定结合房屋买卖的实践，只要协议记载了合同主体，则当事人就确定；协议中记载了房号，房屋买卖标的物就确定了；关于数量，有几个房号，就有几套房屋。

关于房屋价格，开发商在推销房屋的时候，都有价格表，价格都是公开的，这样也能确定价格。

因此，如果协议中有了当事人姓名、房号、价格，并且买受人支付了30%以上的房款的，一般来说，房屋买卖合同就应该认定成立，双方之间就是房屋买卖关系，就不再是商品房预约关系。

需要注意的是，房号确定的前提是有建设工程规划许可证，只有有了建设工程规划许可证，这个房号才是真实有效的。

（四）违反预约合同的违约责任

预约合同的目的虽然是订立本约，但预约合同也是独立的合同。

违反预约合同后，应当承担违约责任。

一般本约合同违约后，守约方有权要求继续履行合同，支付违约金，赔偿损失。

那么，违反预约合同以后，守约方的救济方式是什么呢？

能否要求继续履行合同、支付违约金，双方返还定金、赔偿损失呢？

目前，对于定金、违约金、赔偿损失的救济方式，理论界以及实务界都没有争议，就是对于能否要求继续履行合同存在争议。

1、强制缔约问题

违反预约合同后，守约方能否要求继续履行合同，法院能否判决强制缔约。

目前，买卖合同司法解释以及商品房买卖合同司法解释都没有规定，在起草买卖合同司法解释时，虽然考虑这个问题，但最终没有形成最后的意见。

因此，我们司法实践中，鉴于法律没有规定，而且订立合同许多需要当事人双方进行协商，法院也不宜强行判决违约方与守约方订立房屋买卖合同。

现在房价上涨后，有的开发商在与买受人签定了预约合同后反悔，对此，虽然我们不宜判决开发商必须与买受人签订商品房买卖合同，但我们可以判决开发商赔偿买受人的损失，只要这个损失能够平衡当事人的利益，也能很好地解决纠纷。

2、违反预约合同赔偿损失的范围

预约合同的独立的合同，除了不能像本约合同一样要求继续履行合同强制缔约外，守约方可以要求违约方赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则。

关于违约预约合同赔偿损失的范围，首先应当明确预约合同的法律性质。

预约合同是相对于本约而言的，其本身是缔结本约的一个过程，处于本约的缔约阶段。

因此违反预约的行为既是预约违约行为，也是本约的缔约过失行为。

预约的违约损失在总体上应当相当于本约的缔约过失责任范围，预约违约的损失相当于本约的信赖利益损失，不能按照违反本约的可得利益损失进行赔偿。

3、关于支付违约金问题，如果预约合同中约定了违约金的，违约方一般应当按照约定支付违约金。

如果违约金过高，可以根据当事人申请，依据损失调整违约金。

4、关于预约合同的定金，具有双重属性，第一是立约定金，第二是履约定金。

鉴于预约定金合同具有这两种属性，当由于一方原因未能订立合同的，就要适用定金法则；由于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

商品法司法解释第五条就体现了预约合同定金的双重性。

在实践中，比如房屋政策的变化、再比如双方就合同某些条款未能达成一致，进而未能签订正式商品房买卖合同，都属于不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同。

三、关于商品房买卖合同的网签备案、预告登记、抵押登记

（一）商品房买卖合同网签备案

网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。

网签是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，其本质上都是一种通过网络进行的行政备案。

《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：

“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。

”网签及其备案不具有创设权利的功能，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务。

作为一种程序性事实行为和行政法律制度，这种备案具有公示、确认和管理的功能。

（二）预告登记

预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的商品房再次出售或者进行抵押。

《物权法》第二十条规定：

“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

”

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释

（一）》第四条规定：

“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

”

关于预告登记的法律性质，从我国法律规定来看，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了物权的排他效力。

因此，预告登记是债权被物权化的一种具体体现。

经过预告登记的不动产，债权人对不动产物权变动的请求权可以对抗第三人。

（三）抵押登记

抵押登记是抵押双方当事人为使抵押成立而在房地产登记机构依照法定程序履行的法定行为。

办理了抵押登记，抵押权人取得他项权证书，抵押权生效，如债务人不能清偿债务，债权人对抵押物有权优先受偿。

以前我们办理房屋抵押登记要到房管局办理，现在根据物权法的规定以及国务院《不动产登记暂行条例》的实施，都要到济南市国土资源局不动产登记中心办理。

五、没有取得预售许可证明的商品房买卖合同的效力

1、根据《商品房买卖司法解释》第二条的规定，商品房未取得预售许可证明的情况下，商品房预售合同无效。

因为预售合同订立时，买卖的商品房尚在建设之中，其所有权还没有经登记设立，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，所以国家对商品房预售行为有特殊的要求和规定，建立了商品房预售的行政许可制度。

违反该制度，合同无效。

但是在双方起诉时，房屋已经建成，并且符合规划，甚至取得综合验收备案，就不能依据该条认定合同无效。

2、关于合同效力的补正问题，即《商品房买卖司法解释》第二条规定的，在起诉前取得商品房预售许可证明的买卖合同，可以认定有效。

实践中，开发商未取得预售许可证明的原因是多方面的，既有开发商自身的原因，也有批准、登记机关的原因。

可放宽到在一审法庭辩论终结前，开发商取得预售许可证明的，商品房买卖合同有效。

3、关于商品房买卖合同被认定无效的法律后果

根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

一般来说，无效合同的后果是，开发商向买受人退还购房款，赔偿购房款的利息损失。

如果买受人明知开发商没有取得预售许可证明，仍然订立买卖合同的，买受人具有一定的过错，可以参照彩石山庄案件的处理标准让买受人自己承担20%的利息损失，开发商应当向买受人赔偿80%的利息损失。

六、未经抵押权人同意出卖商品房的合同效力

如果商品房上设定有抵押，在未经抵押权人同意的情况下买卖商品房，商品房买卖合同是否有效，一种观点认为无效，一种观点认为有效。

（一）持合同无效观点的人最主要的依据

《物权法》第一百九十一条第二款，抵押期间，抵押

人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

我们认为，该条文中的“不得转让抵押财产”，应当理解为不能发生抵押物的物权变动，但是不影响抵押物转让合同的效力。

（二）我们认为未经抵押权人同意出卖抵押房屋的合同有效，法律依据如下：

1、《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

”这个规定就是物权法的区分原则，将债权行为与物权行为相区分，不因未取得物权行为而否定债权合同的效力。

2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款规定：

“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。

受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

”

该司法解释未明确规定抵押物转让合同因未通知抵押权人或者未告知受让人而无效，在已经登记的抵押物转让给买受人后，未获通知的抵押权人仍可以行使抵押权。

3、《最高人民法院买卖合同司法解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

该司法解释规定无权处分的合同仍然有效。

4、2011年全国民事审判会议纪要中关于合同效力问题规定，“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。

受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。

”

根据以上规定，在未经抵押权人同意的情况下，房屋买卖合同有效，但由于存在抵押权登记，在抵押权人不同意转让的情况下，买受人无法取得物权。

在此情况下，买受人作为守约方可以以无法取得产权，无法实现合同目的为由，要求解除合同，并要求违约方赔偿损失。

在抵押权人不同意转让的情况下，如果买受人坚持要求办理过户手续，应当判决驳回买受人的该项请求，仅判决合同有效。

如果买受人提供了抵押权人同意转让的证明，最好是抵押权人作为第三人在法庭明确表示同意转让，则可以判决支持买受人办证的请求。

实践中，商品房买卖双方对商品房设有抵押权一般应当是明知的，双方往往在买卖合同中也约定如何涤除抵押权，比如合同中约定买受人将首付款交给出卖人，出卖人拿到首付款后去偿还银行贷款，并办理涤除抵押的手续。

如果严格按照合同履行，买受人就可以获得房屋产权，双方就不会产生争议。

但目前是很多出卖人拿到房款后，挪作它用，没有偿还银行贷款，仍然拖欠银行贷款，抵押权也无法涤除，买受人由于无法取得产权而起诉出卖人。

起诉到法院后，建议咱们多做一做调解工作，把抵押权人列为第三人，进行协商调解，如果买受人还有未支付的房款，可以协调三方，让买受人在未付房款的范围内，替出卖人偿还借款折抵房款，银行收到还款后，办理抵押涤除手续，然后让出卖人为买受人办理产权过户手续。

这样，三方的利益都能实现，三方的纠纷都能解决。

七、未经共有人同意出卖房屋合同的效力

该情形主要存在于夫妻一方将作为夫妻共同财产的房屋出卖，后来夫妻另一方起诉要求确认房屋买卖合同无效。

未征得其他共有人同意而出卖共有物的合同效力问题，除了第二问题引用的法律规定外，最高法院《民事审判指导与参考》第56辑中也认为出卖人将记载在其名下的房屋出卖给买受人，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有权人请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

最高法院《民事审判指导与参考》第57辑的观点是出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合同有效的情况下，买受人请求履行房屋买卖合同，其他共有人不同意出卖该共有房屋，并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。

合同应当认定为有效合同。

根据以上规定以及最高法院的意见，出卖人未经其他共有人同意出卖共有的房屋，只要房屋买卖合同不存在无效的情形，买受人是善意的，支付了合理的对价，该房屋买卖合同有效。

但由于共有人拒绝协助办理产权过户手续，对于买受人要求过户的请求，应予驳回。

买受人可以向出卖人主张违约责任，要求解除合同，赔偿损失。

在实践中，未经共有人同意的房屋买卖合同与未经抵押权人同意的房屋买卖合同的不同之处在于：

未经共有人同意就出售房屋是少数情况，而未经抵押权人同意就出售房屋是多数情况。

因此，在审理未共有人同意的房屋买卖合同纠纷中，要注意审查到底共有人是否知情。

如果买受人提供证据证明出卖人的配偶明知出卖人出售房屋而不反对的，而买受人是善意的，已经支付房款并且已经居住使用的，应当认定出卖人的配偶同意出售房屋，不仅应认定房屋买卖合同有效，还应当判决出卖人及配偶给买受人办理房产证。

八、关于“一房二卖”

商品房的“一房二卖”，是指开发商将同一房屋出售给不同的两个或两个以上的买受人，并分别与之订立商品房买卖合同的情况。

审理一房二卖纠纷，主要的问题是：

第一，诉讼主体问题；第二、权利保护顺序问题；第三，未能履行合同的买受人的救济问题。

（一）关于“一房二卖”的诉讼主体问题

在开发商与买受人甲的纠纷中，买受人乙如何参加诉讼，如何列诉