接管验收方案.docx

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接管验收方案

上海保利物业酒店管理有限责任公司哈尔滨分公司

保利·颐和家园

接管验收管理方案

二00五年十一月

《接管验收方案》………………………………………………02

《物业接管验收程序》…………………………………………06

《物业接管验收标准及方法》…………………………………08

《产权和技术资料交接单》……………………………………14

《资料接管验收遗留问题登记表》……………………………16

《资料接管验收遗留问题整改表》……………………………17

《机电设备/设施移交单》………………………………………18

《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》…………………19

《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》…………………20

《房屋本体现状接管验收单》……………………………………21

《房屋本体接管验收问题登记表》………………………………22

《房屋本体接管验收问题整改表》………………………………23

接管验收方案

（一）、成立物业接管小组

组长：

张虹；

副组长：

于春淼；

下设三个分小组：

1、文件资料接管小组

责任人：

管理处经理、客户服务组经理

职责：

负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；

2、现场验收接管小组

责任部门：

工程部、保安部；

责任人：

冉令海、陈硕；

职责：

负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。

3、财务接管小组

责任部门：

财务部；

责任人：

刘坤；

职责：

财务资料的交接。

（二）、接管验收前的准备

1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

责任人：

张虹、于春淼；

2、派出先头技术人员前往物业现场摸底，制定好接管验收计划。

责任人：

冉令海、陈硕；

3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。

责任人：

杨明、陈硕。

（三）、接管验收内容

一、资料的接管验收

A、物业产权资料；

1、项目开发批准报告；

2、规划许可证；

3、投资许可证；

4、土地使用合同；

5、建筑开工许可证；

6、用地红线图。

B、综合竣工验收资料：

1、竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；

2、建设工程竣工验收证书；

3、建设消防验收合格证；

4、公共配套设施综合验收合格书；

5、供水合同；

6、供电协议书、许可证；

7、供气协议书、许可证；

8、有线电视合格证；

9、通信设施合格证；

10、施工设计资料：

11、地质报告书；

12、全套设计图纸；

13、图纸会审记录；

14、设计变更通知单；

15、工程预决算报告书；

16、重要的施工会议纪要；

17、隐蔽工程验收记录；

18、沉降观测记录；

19、其他可能会影响将来管理的原始记录。

20、机电设备资料：

21、机电设备出厂合格证；

22、机电使用说明书（要求中文）；

23、机电设备安装、调试报告；

24、设备保修卡、保修协议。

C、业主资料：

1、已购房的业户姓名、位置、面积、联系电话等；

2、已购房业户的付款情况或付款方式；

3、其他相关资料。

二、房屋主体接管验收

1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。

（见附件）

2、验收方法为观感验收法和使用验收法。

三、财务资料的交接（略）

（四）、工程接管验收流程

1、资料的接管验收（附表）

按颐和家园产权和技术资料交接单进行交接，确认签字。

2、房屋本体现状接管验收（附表）

按房屋本体现状验收标准进行接管验收，确认签字，接管钥匙。

把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。

3、机电设备的接管验收（附表）

按照机电设备的接管验收标准进行接管验收，确认签字。

把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。

4、对接管验收遗留问题进行登记（附表）

对所有不合格项目分类整理，登记，存档。

5、把接管验收遗留问题提交给开发商，在规定时间内进行整改（附表）

将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商，整改后再进行接管验收，确认签字。

（五）、接管验收遗留问题的处理

1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认；

2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。

对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补充。

3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题要求发展商在两周内解决；重大问题要求发展商在一个月内解决。

4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。

5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

物业接管验收程序

一、工作程序

（1）开发商拟定《移交接管工作进度计划》，成立移交小组，任命专职移交并送达接管验收《通知书》，由物业公司备案；

（2）物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；

（3）物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收；

（4）对未按设计要求配套到位，和不能正常运转的设备（包括水、电、暖等），物业提出整改意见，由开发商负责落实，直至合格；

（5）对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；

（6）对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋，由管理处接收钥匙。

（7）业主入住时，由业主对其进行全面细致的质量检查。

对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商，由其限令施工队逐项返修，经管理处或业主验收后清项；

（8）在保修期内，在使用过程中由业主或管理人员发现的，由于建筑施工或产品制造上的缺陷，报告开发商查验证实后，由其责令施工队更换或返修。

二、注意事项

（1）接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作，才能顺利完成。

（2）应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收；

（3）物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业进行严格的验收，以维护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收；

（4）验收中出现的问题应明确记录在案，督促开发商（或指定的施工单位）维修、改进；

（5）移交工作应办理书面移交手续，物业公司接收的只是管理权。

附件一物业接管验收标准及方法

　　一、梁柱、板主体

　　１．按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；

　　２．无钢筋外露。

　　二、顶棚

　　１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮；

　　２．无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。

　　三、墙面

　　１．抹灰面平整，面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍；

　　２．块料（如瓷砖）面层：

　　（１）粘贴牢固，无缺棱掉角；

　　（２）面层裂纹、损伤、色泽一致；

　　（３）对缝砂浆、饱满、线条须直；

　　（４）外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

　　四、地（楼）面

　　１．毛地面：

平整、无裂纹。

　　２．块料（如瓷砖）面层：

　　Ａ．粘贴牢固，无缺棱掉角；

　　Ｂ．面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条须直；

　　Ｃ．对缝砂浆饱满，线条须直。

　　３．水泥砂浆面层：

抹灰平整，压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。

　　４．卫生间、厨房和前后阳台地面：

　　Ａ．用小桶、塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒泛水。

　　Ｂ．第二天到楼下检查楼面无渗漏。

　　五、门窗

　　１．开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。

　　２．从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活。

　　３．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形。

　　４．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象，玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。

　　５．电子对讲门：

　　Ａ．开启灵活，通话器完好无损，通话清楚；

　　Ｂ．不锈钢门无刮花痕。

　　６．防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。

　　７．窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。

　　六、楼梯、扶手

　　1.混凝土结构的楼梯：

裂缝，面层剥落，钢筋无外露。

　　２．钢木结构的楼梯：

　　Ａ．用力轻摇晃动，无弯曲。

　　Ｂ．钢筋锈蚀，无弯曲。

　　Ｃ．木块表面无龟裂，油漆脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手。

　　七、插座

　　１．电器插座，单指轻击，检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面；盖板无损坏，符合安全要求。

试电笔检查，每个插座电源接通是否正常。

　　２．天线插座，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏（收视效果由业主入住后检查）。

　　３．电话插座，只进行外观验收，单指轻击，盖板安装牢固，盖板无损坏。

　　八、接线盒

　　１．单指轻击，盖板安装牢固，目视盖板损坏；

　　２．用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线头。

　　九、开关

　　１．安装牢固，目视盖板损坏；

　　２．开关灵活，开启接触效果良好。

　　十、照明灯具

　　１、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损。

　　２、打开所有灯具，检查电源接通是否正常．灯具发光是否正常。

　　３．产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通。

连续工作３天，统计有多少自然损坏的。

　　十一、供水系统

　　１．安装牢固摇晃，打开每栋的供水总阀门（注意关闭室内的水阀），管道完好无损，无渗漏水、无锈迹；

　　２．管道接头无渗水；

　　３．水龙头（花洒和水阀）：

打开水阀，流水畅通，接头无漏水。

　　十二、排污管道（含塑料管）

　　１．安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

　　２．从楼上的各排水口注水，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无阻。

　　十三、地漏

　　地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。

　　十四、卫生洁具

　　１．安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污迹和刮花痕迹；

　　２．灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

　　３．便器：

水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。

　　十五、室内配电箱

　　１．安装牢固，配件齐全，试验操作一次空气开关等控制是否正常。

　　２．开关符合型号规定。

　　３．导线与设计相符，布线规范。

　　４．目视配电箱盖无损坏，操作一次开关灵活。

　　十六、其他

1．晾衣钩，室内吊扇挂钩。

用软线等套住挂钩用力拉时，安装牢固，无摇晃，目视钢筋挂钩表面裂纹，弯处无裂缝。

　　２．水表、电表和煤气表。

　　安装牢固，无摇晃，打开室内水阀看表内读数运转是否正常，目视外观完好无损伤，镜面玻璃无损伤。

十七、机电设备的接管验收

1、机电设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。

3、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损伤，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

4、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。

附件二：

产权和技术资料交接单

物业地址：

开发商

资料名称

数量

移交

日期

接收人

备注

产

权

资

料

1.项目批准文件

2.建设用地批准文件

3.建筑执照

4.拆迁文件

5.哈尔滨市房地产权证（复印件）

6.住宅使用许可证

7.住宅使用说明书

8.哈尔滨市新建住宅质量保证书

9.业主档案（按单元）

技

术

资

料

1.竣工工程项目一览表

2.各类设备清单（随机资料、合格证、操作维护说明书、备品备件）例如：

水泵、监控设备、电子对讲门等

3.竣工图{总平面、各类房型平面、建筑（包含地面地下）、结构、装饰、设备、管线、附属工程及隐蔽管线的全套图纸}

4.绿化设计施工图及绿化植物种类清单

5.地质勘察报告

6.工程合同及开工报告

7.工程竣工验收证书（报告）

8.用电批准文件

9.工程预决算

10.图纸会审记录

11.工程设计变更通知及技术核定单位，包括质量事故处理记录

12.隐蔽工程验收记录

13.土建施工记录

14.设备安装调试记录

15.建筑物各项指标的测试记录、沉降观察记录

16.工程质量事故和处理记录

17.钢材、水泥等主要材料的质量保证书

18.新材料、构配件的鉴定合格证书

19.砂浆、混凝土试块试压报告

20.供水、管道煤气的试压报告

21.供水、供电、监控、消防及其他各类设备的检验合格证

22.第一次水池清洗、检验报告

23.其它重要技术决定和文件

附件三：

资料接管验收遗留问题登记表

资料名称

问题简述

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件四：

资料接管验收遗留问题整改表

资料名称

问题简述

整改内容

整改结果

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件五：

颐和家园一期（A块）机电设备/设施移交单

NO.

设备名称：

型号/规格：

数量：

安装地点：

安装时间：

单价：

供货商名称：

供货商联系人：

供货商联系电话

安装单位名称：

安装单位联系人：

安装单位联系电话

设备保修年限

设备使用寿命/运行年限：

采购合同中是否有随设备奉送备品/备件：

设备外观描述：

设备运行功能状况描述：

采购合同/安装合同复印件是否齐全？

其它问题：

移交方签字：

接受方签字：

移交日期：

接收日期：

说明：

接受方在接受该设备/设施后，仅对该设备/设施进行日常运作及日常/定期维护保养，

不代表对该设备/设施拥有所有权。

附件六：

接管验收机电设施/设备遗留问题登记表

设施、设备名称

位置

遗留问题简述

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件七：

接管验收机电设施/设备遗留问题整改表

设施、设备名称

位置

遗留问题简述

整改内容

整改结果

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件八：

颐和家园一期（A块）房屋本体现状接管验收单

编号

位置/

地点

现状描述

备注

土建

设施

照明

给排水

门窗

安防

通讯、网络、有线电视

水、电、煤（表）

其它

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件九：

颐和家园一期（A块）房屋本体接管验收问题登记表

编号

位置/地点

存在问题简述

备注

土建设施

照明

给排水

门窗

安防

通讯、网络、有线电视

水、电、煤（表）

其它

施工单位：

开发单位：

物业公司：

附件十：

颐和家园一期（A块）房屋本体接管验收整改表

栋号年月日

编号

位置/地点

存在问题简述

整改内容

整改结果

备注

施工单位：

开发单位：

物业公司：

制度是以执行力为保障的。

“制度”之所以可以对个人行为起到约束的作用，是以有效的执行力为前提的，即有强制力保证其执行和实施，否则制度的约束力将无从实现，对人们的行为也将起不到任何的规范作用。

只有通过执行的过程制度才成为现实的制度，就像是一把标尺，如果没有被用来划线、测量，它将无异于普通的木条或钢板，只能是可能性的标尺，而不是现实的标尺。

制度亦并非单纯的规则条文，规则条文是死板的，静态的，而制度是对人们的行为发生作用的，动态的，而且是操作灵活，时常变化的。

是执行力将规则条文由静态转变为了动态，赋予了其能动性，使其在执行中得以实现其约束作用，证明了自己的规范、调节能力，从而得以被人们遵守，才真正成为了制度。

“制度”。

是在通过其执行力对人们的行为起到规范作用的时候才成为制度的，使其从纸面、文字或是人们的语言中升腾出来，成为社会生活中人们身边不停发生作用的无形锁链，约束、指引着我们的行为和尺度。

无论是正式制度还是非正式制度都须有其执行力，只不过差别在于正式制度的执行力由国家、法庭、军队等来保障，而非正式制度的执行力则是由社会舆论、意识形态等来保障的。

在笔者看来，认清制度所具有的执行力是剖析制度本质的首要条件。