接管验收方案.docx

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接管验收方案

文件编号：

密级：

□高■中□低

紧急程度：

□高■中□低

接管验收方案

为了保证房屋建设质量，加强物业管理的规范性，标准性，让业主满意入住。

依照建设部《房屋接管验收标准》（建标[1991]第69号）等文件规定，成立以集团公司为领导，物业公司、建筑公司、监理公司、设计单位共同组成的“××工程交接验收工作小组”，指导并具体负责小区工程交接验收。

一、验收组织机构

此次接管验收由物业公司组织，施工、设计、监理等单位配合，遵照GB50300-2001《建筑工程施工质量验收统一标准》规范，就其房屋使用功能进行验收，为保证验收规范性，特成立验收领导小组和工作小组。

1．验收领导机构

组长：

副组长：

成员：

2．验收工作小组

组长：

副组长：

成员组成：

工程部：

客服部：

物业人员：

开发工程组：

监理人员：

二、验收条件：

1、所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计的要求全部建成，交验手续完备，达到水通、电通、道路通，场清地平，满足使用要求。

2、住宅及公共配套设施、市政公共基础设施等单项工程全部竣工合格，验收资料齐全。

即：

消防达到使用功能,楼宇智能化能投入管理,监控系统投运（特别是地下停车场），完成地下停车场备案手续。

3、各类规划审批文件、设计、竣工资料齐全。

4、卫生要求：

室内无建筑垃圾，门窗、管道无明显灰尘，公共区域地面无建筑垃圾、无厚重灰尘、无建筑残余物，墙面无污迹、水印。

三、验收范围

各类验收范围及内容、检查方法如下表

验收类型

验收

项目

验收内容

验收方法

遗留

问题

资料

移交

施工

单位

监理

公司

工程

部

分户验收（一户一验）

土建类

1．室内空间尺寸

1．室内测净高，采用激光测距仪测量。

2．室内地面、墙面和顶棚层质量

2．目测和用小锤轻击，查看是否有空鼓

3．门窗安装质量

3．目测和用手推拉窗防脱落装置、门窗开启性能等项目检查。

4．防水工程质量

4．做蓄水试验。

时间不得少于24小时，最小蓄水深度不得小于20㎜。

5．保温墙施工质量

5．目测法和手摸法。

查看是否有脱沙现象。

6．给排水系统安装质量

6．排水管采用通球试验，查看管道是否有阻塞。

给水管采用试水压检测。

7．室内电气工程安装质量

7．通电检查。

8．烟道施工质量

8．全数观察检查。

隐蔽工程验收

包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各专业的隐蔽工程

主要是接收隐蔽工程图纸

公共设备设施验收

1．电梯的验收

包括电梯轿箱、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料，技监局验收报告。

乘坐电梯检查。

测试电梯的安全性、稳定性、噪声程度（无异响）、震动不得超过规定值。

同时，测试电梯的应急功能，五方通话功能（电梯安装商全程参与）

2．水泵房验收

所有技术资料及质保类文件移交，及培训记录。

试运行并检查零配件情况。

3．配电房设备验收

同上及各种检验报告

试运行并目测零配件情况

4．消防设备验收

同上及消防验收报告及培训记录

各消防点功能性检测及中控室联动情况，各点位设备，各消防指示牌。

消防管网的管道试压。

5．电信系统验收

电信系统线路安装整齐（特别是公共井内线路及设备）。

现场检查

6．有线电视网验收

线路铺设整齐，放大器安装稳固。

进户线穿墙铺设，并符合标准。

现场检查

7．智能化系统验收

按各项使用功能进行验收

现场检查

8.楼顶面验收

防水层

做闭水试验

找平坡度

目测

防雷接地

检测等电位及接地电阻

小区市政验收

1．道路

是否积水（路面排水反坡）

目测

2．管井

排水是否通畅，是否有残余建筑垃圾（包括楼幢外雨水沟）。

现场检查

3．供水管道

是否有渗漏。

管道保压试验。

4．化粪池

有无透气管，图纸资料，出水口。

现场检查

5．路灯

是否进行开关分区、灯具是否完好，固定螺丝是否作防腐处理。

现场检查

6．绿化景观

符合设计要求，符合图纸要求，不缺株少苗，

无死株，无大面积杂草

现场检查，对照图纸。

装饰装修工程

地砖

无空鼓，平整、无破损颜色一致

目测及小锤轻击，查看是否空鼓

墙壁

无破损颜色一致

目测

吊顶

无破损颜色一致

目测

灯具

牢固，无破损丢失

目测及通电检测

四、验收依据

1、《建设部接管验收规定》（建标[1991]第69号）

2、《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》（川建发【2007】92号

3、《商品房买卖合同》、《××住宅使用说明书》、《××住宅质量保修书》

五、接管验收标准

（一）给排水工程

1、给排水验收标准

①建筑设备施工安装运用图集。

②建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技术规程。

③现行建筑施工规范大全。

2、给水验收的内容及要求：

①厨房、卫生间给水立管、支管固定卡子安装是否牢固。

②立管、支管阀门开启，关闭是否灵活。

③集中检查水表箱。

④水表安装是否正确，以表身上箭头方向为准，表前后固定支架安装是否牢固。

⑤立管伸缩节是否安装符合设计要求。

⑥地下室干管、支管是否都防结露处理。

3、排水验收内容、要求及方法：

①厨房、卫生间支管的坡度是否规范，吊卡是否牢固，管材、管件是否完好，立管是否按规定安装伸缩节、检查口。

②座便、洗脸盆、浴盆排水预留管高度、距墙是否正确，预留口是否封堵，地漏上表面距地面高度是否够2cm。

③立管通球检查方法：

用皮球从屋面通气管将球放入，打开一层检查口看球是否下来，一层检查口见球后证明立管通。

④出户通球检查方法：

将皮球从一层立管检查口放入，在单元门外污水井捞球，井内见球证明出户管通，出户井通球检查应带水做。

⑤对化粪池进行探杆检查，明池内有无施工遗留物。

4、给排水安装要求

①管道渗漏：

给水、排水、卫生器具、阀门、水表等的接口严密，无渗漏。

②管道堵塞：

给水、排水、管道无堵塞

③管道坡度：

排水管道坡向、坡度按设计验收。

（二）土建

1、外立面装饰必须安装牢固，颜色一致。

涂料必须颜色一致，阴阳角刷到位。

2、雨水管上、下通直，卡子牢固，且必须在接口处安装伸缩节。

3、沉降缝是否按技术要求详细节点做法施工。

4、散水断缝、坡度，有无起砂、裂、空鼓。

5、屋面防水是否到位，平、立面交接处挡水沿。

平面变形缝是否按工艺标准安装。

6、女儿墙压顶是否有倒坡、空、裂现象。

外护身栏安全高度不小于1.2米。

7、电子门、防火门开启是否灵活，不得有异声、变形、掉漆现象。

8、屋面钢结构外观是否完好，是否满足验收规范。

9、空调预留板是否有倒坡，地漏是否遗漏或堵塞。

10、楼梯间：

①休息平台、踏步水泥砂浆压光，无空、裂、起砂现象；无水泥块、无施工残余物粘连物；

②墙面做内墙乳胶漆，不得掉漆、崩壳、无痕迹（视实际情况而检查此项）。

11、室内：

①墙面平整，重点检查施工洞有无开裂现象，各种配电箱后有无开裂现象。

②顶、地面平正，无空、裂、起砂。

③各种门、窗开启灵活、五金件齐全，打胶到位，玻璃不得有起泡、划痕、水纹、无厚重灰尘或施工残余物。

④烟道、风道点火试验。

⑤卫生间必须做蓄水试验。

12、地下室：

①检查进、出户套管的封闭，严禁出现渗漏点。

②其它项目执行室内标准验收。

（三）电气

1、IT接箱、电源配电柜、层箱（电表箱）、户开关箱

①接线正确，紧固无松动。

②箱柜内应设置接地（PE）或接零（PEN）端子排，并应与箱、柜可靠连接，且有标识，零线和保护地线经汇流分配出。

③进入落地式箱，柜内的导管管口，应高出基础面50—80㎜伸入箱内导管应排列整齐，管口加护口，固定点间距均匀安装牢固，电线绝缘层无破损。

④箱、柜安装垂直度不大于1.5㎜，箱、柜门锁齐全无变形。

⑤箱柜内接线整齐，回路编号齐全，标识正确，导线连接紧密，不伤芯、不断股。

⑥开关动作灵活可靠，进线漏电保护装置动作电流不大于300mA，动作时间不大于0.3s。

2、器具，开关插座

①安装位置符合设计及规范要求，接线紧固无松动，接线正确，导线间连接、涮锡质量良好，包缠绝缘良好。

②潮湿场所应装在外墙壁，集中由一个地点控制的需用二联以上开关，开关位置应与灯位相对应，开关操作灵活，装置方向应一致。

③预埋套管至各房间，无堵塞，开关预留盒边缘距离15－20㎜。

④预留盒应紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，无破裂；固定柱齐全。

⑤燃气报警器安装到位。

3、电气安装要求

①户内配电箱照明配电箱

箱内配线整齐，回路编号齐全、标识正确；

②等电位

等电位连接端子齐全，接线正确。

4、避雷

等电位、接地电阻检测，接地阻值小于等于4Ω。

（四）楼梯灯、电子门等

1、楼梯声控灯按设计要求，每层齐全，每层楼梯间已装灯罩、灯泡，安装位置正确。

2、电子单元门系统配线规范，安装符合要求。

3、为了避免交流电源对电视信号干扰，插座之间宜有50厘米以上的距离，电话、电视线路敷设符合图纸设计要求。

4、楼梯灯、电子门应符合设计要求。

5、各层消防报警装置按设计要求。

（五）烟道及空调孔安装

1、烟道

表面无裂纹。

止回阀，防火门按规定安装；

2、墙面空调孔

位置、大小正确，无渗漏，反坡，与插座及冷凝水排水管接口位置协调。

（六）公共设备设施验收标准

1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准证。

机房设置合理，配件齐全，标识清楚，地面光洁平整、无返沙。

墙面做内墙乳胶漆，无污迹、崩壳。

2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全（配置绝缘胶垫），通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

3、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。

4、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥。

5、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

6、保安监控设备：

视频清晰，具备红外线功能，设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥。

（七）小区内市政验收标准

1、路灯、装饰灯安装牢固、规范，完好无损工作正常灯柱安装牢固，作防腐处理，油漆完好。

2、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，管道无跑、冒、漏，阀门开关灵活，安装稳固。

3、道路。

（1）路面平整，无水泥块、无施工残余物粘连物，无起砂、断裂；

（2）透水砖、地面砖砌铺整齐，灰缝饱满，无缺角损伤、无松动。

（3）交通标识、路牌清楚完好。

4、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

5、保安岗亭装饰装修符合设计规范要求，附属设施安装齐全，标识清晰，完好无损，照明能见度好。

6、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清晰，完好无损，能清晰识别出入卡。

7、停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。

8、非机动车停放点开关、插座安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

9、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

10、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

11、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。

12、水池、水箱卫生清洁，无渗漏，水池给排水畅通，喷泉管网无堵塞，喷泉积水坑配备过滤网。

六、组织验收

1、所有的接管验收内容必须经过初检与复检，每一项接管内容在初检完成后，施工单位按照双方签字确认的内容进行整改，按照工程整改的情况协商复检时间。

2、组织验收的责任单位为工程部、客服部。

总负责人：

，物业接管方总负责人：

。

项目负责人：

。

参与单位是监理公司、施工单位、物业公司。

组织之间的关系请见下表所示（同时，以下人员也是在接管验收单上的签字人员）

建设单位

物业公司

监理公司

整体项目移交总负责人

总负责人

负责人

工程负责人

项目负责人

监理员

施工负责人

工程部负责人

监理员

3、组织形式（接管验收流程图）。

由工程负责人组织，按照事先拟定出的“接管验收时间计划表”的计划要求，向各单位发出验收通知。

各单位事先成立的接管小组必须无条件配合，按照工程负责人的通知严格进行接管验收工作。

并启用事先由工程部与物业公司准备好的工作记录表格。

物业接管验收工作流程图

七、工程整改

1、按照工作流程，对于工程验收第一次是初检，初检后由工程部联系施工单位组织人员进行整改，经合格后，进行第二次复检。

为能确保整改时限，保证如期交房，达到质量要求；建议工程部牵头与各施工单位签订整改协议，约定整改时效，对不能及时整改到位的施工单位，工程部成立应急维修队进行整改，所产生的维修费用从施工单位质保金中扣除。

2、第一次初检的工程整改完成后，由专工书面通知物业公司进行第二次复检。

第二次复检若还不能达到标准，物业公司将形成《接管验收遗留问题报告》报开发公司存档，物业公司、监理公司各项存留一份。

由工程部派出维修队进行整改。

八、工程遗留问题的处理

1、集中交房期间及小业主接房之后6个月之内工程部负责工程遗留问题处理，当日验收发现的问题全部在验收单中记录详细，物业公司每天每2小时集中向工程部提交整改单，一式三份，工程部、客服部、物业公司各一份。

2、对验收发现问题如在规定时限未能解决的，以工作联系单的形成书面呈交开发工程部，进行二次复检以求解决。

3、对复检合格符合接收条件的，由物业公司接收房屋钥匙并妥善保管，同时完成相关移交手续。

4、接管后楼宇安全由物业公司负责。

九、验收时间计划

1．验收时间计划表（略）

2．档案交接程序：

接管验收五个工作日内，由工程部、客服部负责督促各施工单位将所有竣工图、竣工资料送交物业公司，目录资料清点完整后，办理交接手续。

十、注意事项

1、交接验收工作由集团公司统一协调，物业公司、建筑公司、监理公司组织落实。

交接验收工作人员听从领导小组统一安排，遇有特殊情况必须及时请示。

2、各交接单位应通力合作，人、财、物配合安排到位。

验收所需的水、电保证通畅，确保交接验收工作顺利进行。

3、各专业负责人应认真负责，以建筑验收规范为标准，侧重房屋的使用功能验收。

4、工作作风严谨。

验收单位人员不得以任何方式吃、拿、卡、要施工单位任何物品，违反者严肃处理。

5、施工单位对验收中发现的问题必须立即整改，不得拖延推诿扯皮。

6、各项交接记录整理清楚，责任明确，交接双方签字归档。

7、对工程质量问题不及时整改的，物业公司及时上报开发公司工程部、客服部，由开发公司相关部门按照规定扣罚质保金。

8．接管验收期间，如人数不够或双方对接管验收标准产生争议时，可适时外聘专业人员加入到接管验收队伍中。

十一、达到交房标准时间节点

×房源工程验收报告及所有的收尾整改工程必须在×月×日前完成，以至达到交房标准，工程部负责落实执行。