接管验收方案.docx

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接管验收方案

香港新世界大厦

接管验收方案

上海新创物业管理有限公司

二00二年七月

目录

项目页码

1.接管验收整体计划3

2.物业验收移交程序5

3.竣工验收应提供的技术资料6

4.竣工验收应提供的操作和维修保养手册9

5.物业验收管理制度11

6.房屋接管验收标准13

7.设施成品保护方案21

8.附表

接管验收整体计划

一、依照业主方──XX淮海物业发展有限公司之要求，根据中华人民共和国建设部1991年2月4日发布，1991年7月1日实施的《中华人民共和国行业标准──房屋接管验收标准》中的有关规定，结合香港XX大厦实际情况及工程验收进度，我司将对香港XX大厦接管验收工作分二部分进行：

A办公层区域（L12～L57）和各设备房[塔楼部分]：

7月20日到8月24日

B商场部分（B3～L3）及车库[裙楼部分]：

9月8日到10月28日

二、接管必备资料如下

1.竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位置、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；

2.设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；

3.工程项目竣工图；

4.材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试验记录、自动控制仪表的调试记录；

5.隐蔽工作验收记录；

6.土建施工记录，包括地基处理记录、结构安装较正记录、预应力构件施工记录等；

7.设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，暖气、卫生、空调、电气电信、通风、供水、消防灭火、防暴报警、电视监控、应急广播等工程的检查和试验记录；

8.建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检查记录；

9.工程质量事故的发生和处理记录。

10.图纸会审记录，设施变更通知和技术核定单；

11.关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；

12.有关该工程项目的其它重要技术决定和文件；

13.所有工程项目通过国家部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、电话、空调、电梯、高低压配电房等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理大厦之基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到切实之维护及保养。

三、物业接管工作组织构成：

1.上海新创物业管理有限公司

香港XX大厦物业管理处（管理部、工程部）

2.其它相关人员

四、接管验收原则

以发展商和管理公司共同签署有关验收报告，方可有效。

五、接管工作程序

1.接管工作准备阶段

1.1熟悉接管各层面的情况

1.2接管工作应备文件

a.验收接管流程

b.相关验收文件

c.相关验收表格

d.成品保护方案

1.3接管人力与器具准备

1.4接管前人员培训

2.接管工作运作阶段

2.1进入接管层面现场，由物业公司、发展商及有关人员共同进行。

2.2按照准备阶段中所制各类验收表格分别进行接管。

2.3接管完毕，填写表格，重要现场应进行照相，一式二份，一份交发展商，一份由管理公司存档备案。

2.4接管合格，钥匙移交管理处。

3.接管缮后阶段

3.1接照接管原则与表格，将不合格部分进行汇总，并通知发展商限期整改。

3.2对整改情况作进一步跟进，并作出记录。

3.3对整改情况进行检查，并对整改情况作出定论。

3.4对已接管楼层安排人员定时或不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。

3.5对部分成品（如：

地面、墙面、天花、电梯等）进行保护。

物业验收移交程序

根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，发展商（或大业主）可视需要要求管理公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和發展商验收基础上以物业管理公司验收通過为准。

一、物业验收条件

物业要验收移交，必须满足以下首要条件：

1.提供被验收物业的竣工图（若尚未完成峻工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明）；

2.提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料；

3.提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款；

4.出示政府有关职能部门（详见附表）验收证明；

5.提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料；

6.提供必要的专业技术介绍和培训；

7.提供所有测试、检验和分析报告；

8.清洁被验收的场地、设备和机房。

二、拒绝验收

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：

1.严重违反国家有关法规；

2.未能通过有关政府职能部门的验收；

3.工地与交付物业不能有效隔离；

4.机房不能完全独立封闭；

5.其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业。

三、缺陷整改

对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保護引起的受損等情況，管理公司将会做详细的缺陷记录，以供发展商（或大业主）督促承包商（或供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。

对问题比较严重，则向发展商（或大业主）建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

四、试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，管理公司一般仅做实物验收，并严格按发展商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除管理公司人为原因外，责任由发展商（或大业主）及其承包商负责，對于重要設備或机房有必要簽定臨時試運行協議，清楚列明有關各方責任。

五、验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，場地、設備和机房均清洁干淨，经有关各方书面确认验收通过，发展商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

六、保修期

按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要发展商（或大业主）与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期1起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，发展商（或大业主）应酌情予以补偿。

竣工驗收應提供的技術資料

在物業驗收接管前，發展商/業主須提供有關物業的各种技術資料和竣工圖，分類立卷，在驗收時交物業管理公司歸檔保存，若驗收時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。

物業管理公司將參考這些技術資料對物業的設施進行驗收管理、運行、維護和保養，一般需要遞交以下技術資料，但不限于此列：

一、土建、裝修需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設計說明；

2.總平面圖、建筑和結构圖；

3.裝修圖（包括所有天花、地面、牆面、門窗及幕牆等材料表）；

4.質監站、規划局、消防局、環衛局及園林管理所等政府職能部門的驗收報告；

5.土建、裝修、建材和五金等供應商及厂商資料；

6.房屋面積測量報告；

7.物業沉降測試報告；

8.防水工程的盛水試驗報告；

9.隱蔽工程驗收鑒証。

二、弱電系統需要的資料

1.各弱電系統的操作和維護保養手冊（包括屋宇自動控制系統、消防自動報警系統、防盜監控系統、衛星電視系統、電話和綜合布線系統、背景音響系統、車庫自動化管理系統等）；

2.各弱電系統圖、平面圖；

3.弱電系統設備明細表、承包商資料及產品合格証；

4.消防局、技防辦、音像管理處、有線電視台、國家安全局、電話發展總公司等政府職能部門的驗收合格証明；

5.設備原理圖、電腦軟件程序和說明等。

三、電气系統需要的資料

1.高壓、低壓和變配電設備操作和維護保養手冊；

2.所有電气系統圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明；

3.電气設備明細表、承包商資料及產品合格証；

4.供電局驗收報告；

5.各种用電設備調試、測試報告；

6.避雷裝置系統圖、平面圖、測試報告、防雷辦驗收報告。

四、給排水需要的資料

1.噴淋、消火栓水系統操作和維護保養手冊；

2.消防水、給水、排水系統圖、平面圖及電气控制圖；

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統設備明細表、承包商資料及產品合格証；

4.消防局驗收批文，衛生防疫站、自來水、城市排水檢測站和質驗站等政府職能部門驗收報告；

5.消防水系統試壓、調試及驗測報告；

6.污水處理系統竣工圖紙，衛生防疫站驗收批文；

7.蓄水池、水箱和開水器水質檢測報告。

五、空調系統需要的資料

1.空調系統、送排風系統操作和維護保養手冊；

2.空調、送排風系統圖、平面圖及電气控制圖；

3.空調机組（熱泵机組）、新風机組、熱交換器及風机盤管等設備明細表、承包商資料及產品合格証；

4.消防局驗收批文；

5.空調系統/設備試壓、調試報告。

六、動力設備需要的資料

1.鍋爐、應急發電机和電梯等設備操作和維護保養手冊；

2.鍋爐房、應急發電机房平面圖，煤气調壓站平面圖和煤气系統圖、平面圖；

3.勞動局、質檢站及煤气公司有關驗收証明；

4.鍋爐、應急發電机及電梯等設備的調試報告、產品合格証書；

5.煤气管道的試壓報告。

七、電梯驗收提交資料

電梯正式驗收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業管理公司技術人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，以下為電梯移交時必須提供的資料，但不限于此：

1.市建委質監站批發的“電梯運行証＂；

2.市技术监督局批發的“電梯安全使用証＂；

3.電梯技術規格說明書；

4.電梯出厂合格証及產地來源証；

5.電梯裝箱清單；

6.電梯管理与使用手冊；

7.電梯一般安裝標准；

8.電梯操作說明書；

9.電梯維修保養手冊；

10.電梯安裝圖紙；

11.電梯机械及電气控制圖紙；

12.電梯備品備件清單；

13.電梯操作培訓手冊；

14.電梯承包商竣工調試及自查記錄；

15.電梯應急維修電話；

16.電梯供應商和安裝單位聯系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

發展商、承包商認為需要提供的其他资料。

竣工验收应提供的操作和维修保养手册

承包單位在物業移交前，須遞交設備/系統的操作和維修保養手冊（以下簡稱“手冊＂），以确保物業管理公司操作人員能盡快掌握驗收設備/系統的操作和管理，一般有以下要求：

1.承包單位須在設備/系統驗收前一個月遞交手冊，以便物業管理公司的操作人員有時間了解該驗收設備/系統的基本情況。

2.手冊內所有內容應以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統應獨立成冊，以減少每冊的厚度，不同內容或章節應以塑料索引標簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

4.為使手冊便于使用，并經得起在日常維修的工作環境下多次反复翻閱而不易破損，手冊應采用优質的A4標准紙張編印，配上堅硬的封面和書背，并以膠質塑料或其它耐磨損的材料作保護。

5.手冊須同時附有本項目的“竣工圖＂目錄，按所屬系統分列于有關系統的章節內。

如某一圖紙同時适用于多個系統時，則需在每個有關系統章節內同時列出。

若遞交手冊時尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細的設計修改說明，竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內呈交。

6.系統操作需提供的技術資料（至少包括以下內容）：

A.系統正常運作程序和在不正常情況時的應變程序。

B.詳盡介紹每個獨立系統如何調節、控制、監察和調校說明。

C.系統內所有的管道和接線圖，并說明主要設備和部件的規格和功能。

D.提出每個系統的可調節部件和保護裝置的最初調校參數，并預留一定的空位以便加插最后調定的參數。

E.系統中有關供電、配電屏和控制屏的詳細說明。

7.設備操作需提供的技術資料（至少包括以下內容）：

A.設備正常啟閉程序和出現异常情況時停机程序。

B.詳盡介紹每台獨立設備如何調節、控制、監察和調校說明。

C.所有設備的原厂所發的隨机文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。

如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。

D.列出所有設備的生產制造厂商、型號、系列編號、經調試運行后所設定的參數。

E.所有設備的產品說明書、合格簽証書、生產厂測試報告以及性能指標圖表等資料。

8.系統/設備維修保養需提供的技術資料（至少包括以下內容）：

A.所有系統/設備檢查手冊。

B.設備更換部件的程序和要求。

C.從整個系統到設備的維修保養說明，調校的操作程序和尋找故障的方法。

D.執行運作和維修保養程序時應特別注意事項。

E.常見故障處理和解決方法。

F.提出系統/設備保養制度，列明主要設備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護保養內容和方法。

9.安全保險需提供技術資料（至少包括以下內容）：

A.各類設備的保護操作程序。

B.對各項系統操作時可能發生的事故危險應作的預防、應變和保護措施說明。

∙電气事故保護

∙机械事故保護

∙火災和爆炸事故保護

∙化學事故保護

∙在處理燃料和化學物品出現的事故保護

∙急救和事故報告

10.在任何設備或控制系統所采用的電腦專用軟件，需提供的技術資料（至少包括以下內容）：

A.軟件內容目錄表打印本。

B.流程圖、數据表和程序說明。

C.特殊的軟件和工具的使用說明。

D.程序設計和系統使用手冊。

E.應用的基本軟件、專用工具和通用軟件資料，便于業主進一步修改和發展軟件。

11.列出每一种型號設備、材料和附件的供應厂商和代理商名單，并詳細列明這些厂商的地址、電話及圖文傳真號碼。

12.列出承包單位提供給業主的所有備品、備件和專用工具清單。

物业验收管理制度

1．物业交接管理

2．验收前的准备工作

验收小组根据开发商提供的图纸，按设计和施工要求编制验收计划，按国家标准《建筑安装工程质量检验评定标准》验收；验收小组编制验收计划和标准，由开发商和承建商向物业管理公司进行验收和移交工作。

验收小组按开发商提供的竣工图，设备清单，所有设施、设备出厂合格证书，设备调试运行记录、试验报告等，在开发商组织下进行验收。

3．验收的实施

验收小组在预验收过程中，按专业分工及标准、计划、设备清单进行预验收；主要验收的设备和主材料的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。

在预验收过程中，检验出未达到验收标准的设备及与设计要求不符的设备，提出书面《整改报告》返回开发商。

由开发商督