阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法-阳西县人民政府.doc
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阳西县城区国有建设用地基准地价标准及实施办法
第一条为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国物权法》等法律法规的规定和国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（国土资厅发〔2013〕20号）的精神，结合本县实际，制定本实施办法。
第二条基准地价适用的区域范围
本次公布的基准地价适用于阳西县城建成区及规划区约24.5平方公里的城镇国有土地。
县城规划区的定级区域范围外的国有土地，与定级区域相连的，参照相连基准地价级别执行；不相连的，参照定级区域基准地价末级执行，暂不实行商业路线价。
其中沙扒镇参照定级区域末级的上一级执行，其他镇参照定级区域末级执行。
第三条 基准地价主要作用
1．政府宏观调控地价水平和制定地价政策的依据；
2．进一步评估宗地价格和确定国有土地出让底价的依据；
3．企业改制、清算和政府征收土地税赋的依据；
4．反映土地市场地价变化趋势，为土地使用者投资与开发决策提供依据；
5．防止国有资产流失，规范土地交易行为，维护土地市场稳定。
第四条基准地价的内涵和价格构成
基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内，对现状利用条件下不同级别和区段的土地，按照商服、住宅、工矿仓储等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2017年3月1日，法定最高出让年期（商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年）国有土地使用权区域平均价格。
基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。
地面价与楼面地价的换算关系为：
楼面地价=地面价/容积率。
第五条基准地价的表现形式
基准地价表现形式分为级别价和路线价两种。
1．级别价是根据土地级别所划分的区域评估出的，能反映同一级别区域的宏观平均地价，以级别平均价表示。
商服、住宅及工矿仓储用地的级别价，是以规划建设用地红线（指经规划行政主管部门批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物构筑物等所占的土地面积）为基础测定的均质区域的土地使用权平均价格。
阳西县城区的商服用地分为4个级别，住宅用地分为4个级别，工矿仓储用地分为3个级别。
商服用地、住宅用地和工矿仓储用地对应的具体用地类型级别价分别有相应的修正系数。
商服用地的容积率为2.0，住宅用地的容积率为2.0，工矿仓储用地的容积率为1.0。
2．路线价是对使用价值相等的特定街道按设定的标准深度求取的多宗土地的平均价。
商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的规划建筑用地红线（建筑基底）的土地使用权平均价格。
阳西县城区商服用地路线价共设定了16条路线价区段。
第六条基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。
应用商服用地路线价计算具体宗地地价时，要进行期日、临街深度、临街宽度、临街类型、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等修正；应用商服用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、楼层分配、开发程度、其它个别因素等个别因素修正；应用住宅用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、容积率、景观条件、开发程度、楼层分配、其它个别因素等个别因素修正；应用工矿仓储用地级别价计算具体宗地地价时，要进行区位因素和期日、使用年期、开发程度、产业集聚度、其它个别因素等个别因素修正。
第七条阳西县城区商服用地路线价是以临街宽度为4米，进深为15米的临街标准宗地为基础测定的土地使用权平均价格，即建筑基底面积土地单价；而基准地价级别价是规划建设用地红线内的土地单价。
对于国有土地出让中土地面积是规划建设用地红线面积的，可直接应用商服用地、住宅用地和工矿仓储用地级别价进行修正计算宗地价格，不能直接用商服用地路线价进行修正计算宗地价格。
如确需使用，则应将路线价转换为规划建设用地红线面积的单方价格，转换公式如下：
式中：
——规划建设用地红线土地单价；
——建筑基底面积土地单价（商服用地路线价）；
——建筑密度。
对于土地面积不是规划建设用地红线面积，而是建筑基底面积的（例如自建房），如果有商服用地路线价覆盖的区段可以直接应用商服用地路线价进行修正计算宗地价格；而商服用地和住宅用地级别价覆盖的区域，必须进行建筑密度的换算。
以建筑基底面积计算的土地单价公式如下：
式中：
——建筑基底面积土地单价；
——规划建设用地红线土地单价；
F
K
——建筑密度。
第八条商服用地、住宅用地、工矿仓储用地的二级类和其他用地类型的基准地价参照用地类型修正系数确定，其土地级别、级别范围、修正体系和宗地地价计算公式等参照对应的各类基准地价。
第九条利用基准地价修正系数体系法计算宗地价格时，要按照县住建局确定的土地用途和规划条件进行计算。
第十条本实施办法由县国土资源局负责具体实施，发改、财政、住建和税务等相关部门应协助县国土资源局做好实施工作。
我县以前发布的有关文件与本实施办法有抵触的，一律以本实施办法为准。
第十一条本实施办法自公布之日起施行，有效期3年。
《关于印发阳西县基准地价和土地差价补交实施办法的通知》（西府〔2010〕20号）同时废止。
基准地价具有一定的时效性，县国土资源局将根据国家、省、市的有关规定结合本县的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。
附件：
1．阳西县城区商服用地路线价表
2．阳西县城区商服用地级别价表
3．阳西县城区住宅用地级别价表
4．阳西县城区工矿仓储用地级别价表
5．阳西县城区基准地价用地类型修正系数表
附件1
阳西县城区商服用地路线价表
单位：
元/平方米
区段号
路段名
区段范围
路线价
L1
人民大道一段
广场路至宋康路
8250
L2
宋康路一段
人民大道至G325国道
7300
L3
兴华路一段
西湖路至G325国道
6600
L4
宋康路二段
G325国道至环东路
6200
L5
兴华路二段
G325国道至教育路
5800
L6
广场路
西湖路至人民大道
5500
L7
宋康路三段
人民大道至西湖路
5300
L8
人民大道二段
丹宵路至广场路
5000
L9
向阳路一段
西湖路至人民大道
4900
L10
丹宵路一段
G325国道至人民大道
4800
L11
教育路一段
兴华路至宋康路
4600
L12
兴华路三段
西湖路至富贵路
4500
L13
教育路二段
丹宵路至兴华路
4400
L14
G325路段
广场路至宋康路
4300
L15
丹宵路二段
人民大道至湖景路
4700
L16
汇景路
湖景路至兴业路
4200
说明：
阳西县城区商服用地路线价区段的空间准确表达详见《阳西
县城区商服用地路线价图》，如果商服用地路线价表中的路段
名和路段迄至与路线价图有歧异或不准确时，以《阳西县城
区商服用地路线价图》为准
附件2
阳西县城区商服用地级别价表
单位：
元/平方米
级别
级别范围描述
级别价
地面价
楼面地价
Ⅰ级
向阳路、人民大道、广场路、教育路、宋康路、奋兴路、安和路、镇安路、西湖路等围成的区域
1560
780
Ⅱ级
丹宵路、人民大道、G325国道、永光路、工业大道、教育路、富贵路、向阳路、西湖路等围成的区域，并扣除Ⅰ级范围
1200
600
Ⅲ级
评估范围内Ⅰ级、Ⅱ级以外，滨江北路以北区域
960
480
Ⅳ级
滨江北路以南区域
795
397.5
说明：
地面价和楼面地价是土地价格的不同表达方式。
地面价是单
位土地面积上的土地价格。
楼面地价是单位建筑面积上的土
地价格。
两者的换算关系为：
楼面地价=地面价/容积率。
阳
西县城区商服用地级别价的空间准确表达详见《阳西县城区
商服用地级别价图》，如果阳西县城区商服用地级别价表中的
级别范围描述不准确时，以《阳西县城区商服用地级别价图》
为准
附件3
阳西县城区住宅用地级别价表
（标准容积率2.0）
单位：
元/平方米
级别
级别范围描述
级别价
地面价
楼面地价
Ⅰ级
丹宵路、西湖路、G325国道、宋康路、人民大道、兴华路、富和路等围成的区域
915
457.5
Ⅱ级
湖景路、迎宾大道、永光路、G325国道、工业大道、体育路、向阳路、环东路、宋康路、富和路等围成的区域，并扣除Ⅰ级范围
705
352.5
Ⅲ级
评估范围内Ⅰ级、Ⅱ级以外，滨江北路以北区域
540
270
Ⅳ级
滨江北路以南区域
450
225
说明：
阳西县城区住宅用地级别价的空间准确表达详见《阳西县城
区住宅用地级别价图》，如果阳西县城区住宅用地级别价表中
的级别范围描述不准确时，以《阳西县城区住宅用地级别价
图》为准
附件4
阳西县城区工矿仓储用地级别价表
（标准容积率1.0）
级别
级别范围
地面价
元/平方米
万元/亩
Ⅰ级
丹宵路、G325国道、人民大道、向阳路、教育路、宋康路、西湖路等围成的区域
510
34
Ⅱ级
湖景路、迎宾大道、永光路、G325国道、工业大道、体育路、向阳路、环东路、宋康路、兴华路、富和路、御景路、兴业路等围成的区域，并扣除Ⅰ级范围
390
26
Ⅲ级
评估范围内Ⅰ级、Ⅱ级以外的区域
255
17
说明：
阳西县城区工矿仓储用地级别价的空间准确表达详见《阳西
县城区工矿仓储用地级别价图》，如果阳西县城区工矿仓储
用地级别价表中的级别范围描述不准确时，以《阳西县城区
工矿仓储用地级别价图》为准
—14—
附件5
阳西县城区基准地价用地类型修正系数表
一
级
类
二
级
类
参照基准地价类型
修正
系数
用地类型说明
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
商服
用地
批发零售用地
商服用地基准地价
1.00
商场、商店、超市、各类批发（零售）市场用地（不包括农贸市场）。
1560
1200
960
795
0.80
加油（气）站场用地。
指用于加油站场和加气站场用地。
1248
960
768
636
0.50
指用地独立、商场整体不分割、用地面积不低于20000平方米，且建筑面积不低于30000平方米的集商业和商贸于一体的大型商业专业整体项目场所用地。
780
600
480
397.5
0.45
指大型商业兼容其他用地、用地不独立的、商业整体不分割，且商业建筑面积不低于75000平方米的集商业和商贸于一体的项目场所用地。
（该修正系数只适用于商服部分用地）
702
540
432
357.75
0.40
指批发、零售农产品、海产品等农贸产品交易集散、用地面积不低于15000平方米市场用地。
624
480
384
318
0.50
指批发、零售农产品、海产品等农贸产品交易集散、用地面积低于15000平方米市场用地。
780
600
480
397.5
一
级
类
二
级
类
参照基准地价类型
修正
系数
用地类型说明
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
商服
用地
住宿餐饮用地
商服
用地
基准
地价
0.75
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。
包括宾馆、酒店、饭店、旅馆（含服务型公寓）、招待所、度假村、餐厅、酒吧等用地。
1170
900
720
596.25
0.40
五星级酒店用地。
指县城市规划委审议认定为五星级酒店的酒店用地。
624
480
384
318
总部企业办公用地
0.40
指在县行政区域范围内设立的，经中国企业联合会认定为“中国500强”企业的场所用地。
624
480
384
318
商务金融用地
0.60
指经营性的办公场所用地。
包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所（含银行、证券期货、保险业等用地）。
936
720
576
477
商业展销用地
0.40
指主要用于会展中心（含展览、博览、行业展销、交易、展示）等从事商业活动的场所用地。
624
480
384
318
其他商服用地
1.00
指上述用地以外的其他商服、服务业用地。
包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴、交通售票等商服服务场所及设施用地。
1560
1200
960
795
住宅
用地
城镇住宅用地
住宅用地基准地价
1.00
城镇住宅用地指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，包括普通住宅、公寓等用地。
915
705
540
450
一
级
类
二
级
类
参照基准地价类型
修正
系数
用地类型说明
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
住宅
用地
别墅、低强度住宅用地
住宅
用地
基准
地价
2.50
指容积率小于1.0，用于生活居住的别墅、低强度住宅用地。
2287.5
1762.5
1350
1125
公共管理与公共服务用地
科教用地
0.50
科研用地。
指用于独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普、检验检测、环境评估与监测等用地。
457.5
352.5
270
225
0.50
学校用地。
指各类营利性的幼儿园、中小学、中等专业学校、高等院校及特殊教育学校用地。
457.5
352.5
270
225
0.50
新型产业用地。
指融合与生产紧密相关的研发、孵化、实验、创意、软件、信息、动漫、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套设施用地。
457.5
352.5
270
225
医卫慈善用地
0.50
指用于医疗保健、卫生防疫、急救康复、医检药检、特殊医疗、福利救助、养老院、福利院及孤儿院等场所用地。
457.5
352.5
270
225
公共管理与公共服务用地
公共设施、公共配套用地
0.50
办公用地。
指行政、事业单位、群众组织（含社团）的办公场所用地。
457.5
352.5
270
225
0.50
康乐中心、歌舞厅、俱乐部、影剧院、音乐厅、网吧、游乐园、赛车场及赛马场等用地。
457.5
352.5
270
225
一
级
类
二
级
类
参照基准地价类型
修正
系数
用地类型说明
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
公共管理与公共服务用地
公共设施、公共配套用地
住宅
用地
基准
地价
0.50
新闻服务、出版发行和版权服务、广播、电视、电影服务、文化艺术服务、网络文化服务、文化休闲服务、其他文化服务、博物馆业、图书馆、文化用品、设备及相关文化产品的服务用地。
457.5
352.5
270
225
0.50
排水、供水、供电、供热、供燃气、充电、邮政、电信、消防、环卫、公用设施维修用地，包括属于水资源循环利用与节水、新能源发电运营维护、环境保护及污染治理中的排水、供电及污水、废物收集、贮存、利用、处理以及通信设施的项目用地。
457.5
352.5
270
225
0.45
停车场用地。
指用于停放和保管车辆及其附属设施的项目用地，不包括公共汽车站场及交通运输站的停车场所用地。
411.75
317.25
243
202.5
0.50
体育用地。
指体育场馆及各类体育运动的场所用地。
457.5
352.5
270
225
0.50
风景名胜设施用地。
指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地。
457.5
352.5
270
225
特殊用地
监教用地
0.45
指用于监狱、看守所、劳改场、劳改所、戒毒所等场所用地。
411.75
317.25
243
202.5
宗教用地
0.50
指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
457.5
352.5
270
225
殡葬用地
0.85
指陵园、墓地、殡葬场所用地。
777.75
599.25
459
382.5
一
级
类
二
级
类
参照基准地价类型
修正
系数
用地类型说明
Ⅰ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
工矿仓储用地
工矿仓储用地
工矿
仓储
用地
基准
地价
1.00
指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地，以及属于产品加工制造、高端装备修理的项目用地。
510
390
255
－
采矿用地
1.00
指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
510
390
255
－
物流仓储用地
0.95
指用于物流企业及其物资储备、中转、配送用地。
484.5
370.5
242.25
－
0.95
指用于物资储备、中转的场所用地。
484.5
370.5
242.25
－
交通运输用地
铁路用地
1.00
指用于铁道线路、轻轨、场站的用地。
包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地。
510
390
255
－
公路用地
1.00
指用于国道、省道、县道和乡道及附属设施用地。
包括设计内的路堤、路堑、道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地。
510
390
255
－
汽车站及其他附属用地
1.20
汽车站及其他附属用地，火车票飞机票售票大厅、港口码头的客（货）运经营点、汽车站、火车站用地。
612
468
306
－
街巷用地
1.00
指公共停车场，汽车客货运输站点及停车场等用地。
510
390
255
－
机场用地
1.00
指用于民用、军民合用的机场用地。
510
390
255
－
港口码头用地
1.00
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
510
390
255
－
管道运输用地
1.00
指用于运输煤炭、石油、天然气等管道用地。
510
390
255
－
说明：
以上用地均为地面价，单位：
元/平方米
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