商业地产的区位选择硕士论文.docx

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商业地产的区位选择硕士论文

商业地产的区位选择研究

摘要

随着人民生活水平的不断提高和城镇化进程的不断加快，作为服务业载体的商业地产同样发展迅猛,商业地产的典型代表购物中心更是首当其冲，遍布全国各地，同时城市综合体、商业街、HOPSCA也是不断涌现。

但是随着商业地产的选址由市中心不断向城市城郊外移，商业地产项目的失败案列也是不断增加。

基于此本文主要以在中国经营和盈利模式最为完善，也是商业地产最为典型的购物中心作为商业地产的研究对象进行区位选择的分析，希望能够增加商业地产项目成功的可能性。

本文主要以沿海二三线城市为主体，把城市内部各区县内的商圈作为细分主体，研究商业地产在城市内部各区县商圈内的最佳投资区位。

文章从结构上来看，首先分析了商业地产的基本概念和发展情况，接着主要从宏观的商圈因子，中观的地段因子，微观的周边业态构成因子和城市结构与空间演变的因子进行了理论分析，建立指标体系，其次利用层次分析法和模糊数学的方法进行了模型的构建，然后以江苏省常州市为典型研究对象进行了分析，最后得出了在常州市各区县内商圈中哪个商圈最适合投资，给出了自己的结论，并且给出了一般化的建议。

文章通过研究得出在影响商业地产区位选择的因素中，常州市各商圈所属区域的GDP，租金成本，同业竞争强度和地均GDP的权重都较大，所以商业地产区位投资应该与城市的宏观经济结构和消费者能力相适应，明确各个商圈内的消费能力和业态布局与商业地产的适应性，同时要用预期的眼光看待商业地产的区位选择问题，选择有发展潜力的地区，与政府进行沟通，使得商业地产的区位选择配合好政府整体城市规划和布局，更好服务于社会和人民。

关键词：

商业地产，层次分析法，区位选择，综合模糊数学评价

TheLocationChoiceofCommercialRealEstateResearch

Abstract

Withthecontinuousimprovementofpeople'slivingstandardandacceleratingurbanizationprocess,asacarrierservicesofcommercialrealestateisalsodevelopingrapidly,andthetypicalrepresentativeofcommercialrealestateincludingtheshoppingcenter,alloverthecountry,theurbancomplex,shoppingstreet,HOPSCAisconstantlyemerging.Butasthecommercialrealestate'slocationbyoffshoringfromcentralcitysuburbs,thefailureofthecommercialrealestateprojectcaseisalsoincreasing.BasedonthisthepapermainlybusinessandprofitmodelarethemostperfectinChina,alsoisthemosttypicalcommercialrealestateshoppingcenterastheresearchobjectofcommercialrealestatefortheanalysisofthelocationchoice,hopetobeabletoincreasethelikelihoodofcommercialrealestateprojectsuccess。

Thisarticlemainlycoastallower-tiercitiesasthemainbody,theurbandistrictsofthebusinesscircleasthemainsegmentinthecounty,thestudyofcommercialrealestateinurbandistrictsandcountiesofcommercialcirclethebestinvestmentlocation.Fromthestructure,thearticlefirstanalyzesthebasicconceptsanddevelopmentofthecommercialproperty,fromamacrobusinessfactor,thenthemainmediumoflocationfactors,microsurroundingformsconstitutefactorandthefactorofurbanspatialstructureandhascarriedonthetheoreticalanalysis,establishingindexsystem,andthenuseanalytichierarchyprocess（ahp）andfuzzymathematicsmethodforthebuildingofthemodel,andfinallytochangzhoucity,jiangsuprovinceasthetypicalresearchobjectisanalyzed,finallyobtainedinchangzhoudistrictcountywhichbusinesscircleisthemostsuitableforinvestmentinthebusinesscircle,giveshisownconclusionsandrecommendations.

Inthispaper,throughthestudyonthefactorsinfluencingthelocationchoiceofcommercialrealestate,changzhoutheGDPofeachbusinesscirclearea,therentcost,competitionintensityandGDPweightsaresignificant,socommercialrealestateinvestmentlocationshouldbewiththemacroeconomicstructureandconsumerabilityofthecity,clearthespendingpowerofvariouscommercialcircleandthelayoutoftheformatsandtheadaptabilityofcommercialrealestate,atthesametimewiththedesiredviewofcommercialrealestatelocationselectionproblem,choosetohavedevelopmentpotential,tocommunicatewiththegovernment,makesthelocationchoiceofcommercialrealestatewithgoodgovernmentoverallcityplanningandlayout,tobetterservethesocietyandpeople.

KeyWords：

CommercialRealEstate,AnalyticHierarchyProcess（AHP）,

TheLocationSelection,ComprehensiveFuzzyEvaluation

目录

1绪论1

1.1研究背景与意义1

1.1.1研究背景1

1.1.2研究意义1

1.2研究现状3

1.2.1国外研究现状3

1.2.2国内研究现状5

1.2.3文献述评6

1.3研究内容、方法与思路7

1.3.1研究内容7

1.3.2研究方法8

1.3.3研究思路9

1.4创新点与不足10

1.4.1本文创新点10

1.4.2本文不足11

2商业地产的相关概念及其区位选择的影响因子分析12

2.1商业地产的定义及其特征12

2.1.1商业地产的定义12

2.1.2商业地产的特征13

2.1.3商业地产的发展概况13

2.2商业地产区位选择的影响因子分析17

2.2.1商业地产区位选择的商圈影响因子分析18

2.2.2商业地产区位选择的地段影响因子分析20

2.2.3商业地产区位选择周边业态项目构成的影响因子分析21

2.2.4城市结构与空间形态演变的影响因子分析23

3商业地产区位选择的指标体系构建25

3.1指标体系的构建的基本原则25

3.2指标体系结构的设计25

3.3指标的选取26

3.4层次分析法下指标权重的确定27

3.4.1指标体系的模型确立28

3.4.2指标体系权重方法的确定28

3.4.3层级结构下指标权重的确定30

3.5模糊准则下的综合评价方法32

3.5.1模糊综合评价方法32

3.5.2模糊综合评价的方法和步骤32

4常州市商业地产区位选择的实证分析34

4.1常州市各大典型商圈分析34

4.2常州各大典型商圈的定量指标分析36

4.2.1商圈因子36

4.2.2地段因子38

4.2.3城市结构与空间演变因子38

4.3商业地产区位选择的模糊评价39

4.3.1商业地产区位选择的评语集39

4.3.2指标的单因素评价39

4.3.3指标体系的模糊综合评价48

5结论与政策建议52

5.1结论52

5.2政策建议52

参考文献55

在学研究成果58

致谢59

1绪论

1.1研究背景与意义

1.1.1研究背景

随着我国经济发展步伐的不断加快和人民生活水平的逐步提高，消费能力快速升级，人们对于各种消费品的需求越来越多元化与个性化，国外各种一二线品牌商家抓住这一有利时机，大举进军国内市场，同时国内品牌也是大肆布局全国各个城市，各式各样的品牌店在城市的每一个商场都随处可见，2010年中国更是一举成为世界第一大奢侈品消费大国，消费能力可见一斑。

而这些国内外知名品牌的进驻需要一个共同的载体，那就是商业地产，商业地产是明显区别于居民住宅地产的一种把商场、商铺、娱乐休闲会所等集为一身的地产项目，换句话说就是商业与房地产相结合，使得商家受益和房产增值，同时也方便了居民的一种地产形式。

据权威统计，发达国家的GDP有70%是由商业服务业贡献或间接提供的，所以作为商业服务业载体的商业地产的健康发展直接影响着一国的经济发展。

“十二五”规划期间我国的发展重点仍将是城镇化，而城镇化的发展表现为人的集聚和收入水平的提升，具体体现为各大城市人口的急剧膨胀、人民消费层次上的升级和产品需求的多样化，所以在此期间商业地产拥有巨大的发展机遇，将迎来一个快速发展期。

目前我国商业地产发展处于起步期，人均商业地产存量低，布局不合理，收益水平低，同时在学术上，各大知名地产商和国内外学者的研究也大多集中在一线城市的典型研究和商业地产建成后的经营管理、盈利模式等等，对于商业地产的选址研究不多，而商业地产的区位选择研究是商业地产研究中的首要问题，区位是指一个地产项目所属的空间地理位置，一旦选定具有地理上的不可移动性，以后的建设、经营管理都只能是围绕该区域的特点展开，即要么“选址失误，满盘皆输”，要么“选址成功，高额回报”，同时商业地产的选址有其内在的客观规律性和特殊性，不能光光凭借感觉和经验加以判断，必须要有系统的研究方法和手段，本文就基于此目的研究在某个城市内部各商圈所属区域之间找到一个投资性价比最高的商业地产投资地块。

1.1.2研究意义

（1）理论意义

从理论研究上看，国外学者主要运用商圈理论，中心地理论，集聚理论等来探讨商业区在整个城市中的布局，并且这些理论的研究重心在于城市的结构优化。

除此之外，阿索隆等经济学家还把地租理论用于解释城市结构，提出了城市土地的竞租曲线，通过各商家能够提供不同租金的原则，使土地在不同用途的使用者之间进行分配也解释了不同商业类型在城市土地使用中的区位分布。

换句话说国外的相关理论大都是从商业区在城市中的位置角度出发，立足于城市结构的优化布局，出发点是城市，使城市布局合理，并非从商业房地产的自身角度出发研究其在城市中的空间地理位置。

我国学者在商业地产区位选择的研究中更多的侧重于零售业和商铺的区位选择，很少涉及商业房地产开发的区位选择研究，即使涉及也是在整个宏观环境中的选择问题，也就是说对商业房地产选址有所探讨的，一般都是选址步骤的介绍，侧重于选址程序，而并非选址应考察的具体因子，即使有也是对影响选址的某一层面因子进行分析，不是微观就是宏观，很少有把宏观、微观以及物业状态本身的因子进行系统的分析。

本文的商业房地产选址研究以区域经济学、集聚经济学、商学为基础，对商业房地产选址因子进行了详细的分析，对商业房地产选址具有独特的理论意义。

（2）现实意义

商业地产作为房地产业的一种，位置对其也是非常重要，而位置就是我们所说的区位，区位选择作为整个房地产开发的第一环节，一旦选定不能改变，而由于商业地产开发的自身特性和运营模式的需求使得它对区位选择的好坏尤为敏感。

因此，研究商业地产的选址具有重要的现实意义。

一个好的选址首先奠定了该商业地产项目成功的基础。

占据有利的地理位置是商业地产项目的核心竞争优势，它是其他企业无法学习和复制的，商业地产项目的营销手段、管理模式及其盈利模式都是可以通过学习来掌握的。

例如一个商业地产项目地处一个5A级景区中心区，这是竞争对手不可模仿的，所有的游客都会选择此处购买商品，只要保证该项目的正常运营，甚至不需要过多的管理创新和营销手段创新就可以保证高收入和高盈利，这种优势是垄断性的，具有决定性作用。

其次增加了高收入的可能性。

商业地产项目的收入来源于商铺的租金和物业收入与该商业地产项目成本之间的差额，商家租用商铺所付租金是要与收入成正比的，而商铺的收入来源于消费，消费产生于客流，一个商业地产项目如果连客流量都没有，没有商家愿意付出高额的租金，甚至商家都不愿意入驻。

例如万达广场的成功来源于其对区位选择的精准把握，万达集团对于每一个商业项目的选择都要经过严密的分析，使得品牌店的入驻顺理成章，这造就了他们在商业地产上的霸主地位和万达模式的形成。

目前商业地产的运营和盈利模式已经成熟，营销手段和配套服务也都可以随着需求的变化而进行调整，唯独区位不能替代和学习，所以选择了好的地段就决定了高收入的产生。

最后是高性价比的选择。

当前有能力消化一个大型商业地产项目的城市很多，一个城市内部能够消化的地区也很多，所以不是只有城市中心区和一线城市才是落户大型商业地产项目的首选，一个项目的最佳的位置是要用最少的投入产生最大的收益，如果在上海徐家汇或人民广场地块重新建设一个商业地产项目，盈利的可能性很大，但是它的土地成本太高以至于收入和成本差较少，而在一个沿海二三线城市的县级市，收入和成本的差额可能更大，性价比更高，它不仅解决了一些地产商的资金短缺问题，更重要的是它的盈利性更好。

总体上说，我国商业地产发展时间较短，但是发展相当迅速，导致我国的商业地产发展极不健康，投资者盲目跟风，不计成本，各地商业地产失败的项目屡见不鲜。

其中由于失败的选址导致的项目夭折更是占到了绝大多数。

随着我国经济的发展，各个城市已经具备了各种商业地产的宏观投资条件，但是一个城市的微观经济环境，如人均可支配收入，产业结构，租金水平，商业地产密集度（即商业地产是否饱和）等因子决定了该城市真正适不适合投资商业地产项目，在城市内部哪个地区可以投资商业地产。

因此，商业地产的区位选择研究是对选址的合理性进行比较研究和预测，为选址决策提供帮助，提高选址的准确性。

本文的研究目的就在于在既定的某个城市中，通过建立合适的价值指标体系来判定在给定城市的哪个区域进行投资比较适合，同时希望文章能给商业地产投资厂商在进行投资和政府进行商业网点规划时提供一些建议。

1.2研究现状

商业地产的区位选择研究是一个涉及多学科的复杂的交叉性研究领域，对于城市商业地产的区位选择目前还比较少，而对于城市内部的商业地产的区位选择最优化选择研究少之又少，已有的研究文献主要集中在商业地产区位选择的理论研究，计量分析中主要以各大型城市的商业地产区位选择比较研究，单个城市的商业地产区位选择研究，所以本文基于这三个方面进行国内外文献阐述。

1.2.1国外研究现状

20世纪30年代以后，购物中心、商业街、商业综合体，HOPSCA等商业业态不断发展，西方许多学者开始研究商业企业进行销售活动的空间范围，即“商圈”。

1935年德国的克里斯塔勒提出了中心地理论，提出了限程和限需的概念，限程是消费者愿意购买商品的最远路程，店铺经营的最大范围。

限需是指店铺收支平衡需要的最低顾客量，也就是它能够辐射最小需求量的最大范围。

随后克里斯泰勒和罗斯在以上概念的基础之上提出了著名的商圈理论，即在一个均匀分布的市场环境里，每一个零售商商服务的商圈成等边六角形分布。

商圈理论中较为典型的研究有引力模型和饱和理论。

引力模型最早由美国学者雷利在1929年发表，它的中心思想是两城市从中间地带吸引顾客的数量与两城市的人口数量成正比，与两城市距中心地带的距离成正比。

1964年，荷夫深入研究了一个城市中的商业项目选址在哪里，能吸引多少顾客来店购物，辐射半径有多大等问题。

在20世纪80年代，哈佛商学院提出了饱和理论，该理论提出：

经过计算零售市场饱和指数来估算在特定的商圈内每平方米需要的各种种类的零售店数量。

该理论实质上是通过计算某一地区内零售饱和指数的大小，来测定该地区零售店铺竞争强弱的情况，进而确定是否适合继续开发该种商业业态项目。

零售饱和指数越高，表明市场未饱和程度越高，该地区也就越适合开店。

日本经济学家藤田昌久在书《集聚经济学》中所提出，集聚因素是商业地产进行区位选择的一个重要因子，该理论表明在众多商家以微小差异出现在同一个集聚地区时，价格的竞争将异常激烈，但是如果集聚的商家差异较大时，消费者对各种商品的搜寻成本较低，可以享受规模经济带来的好处。

根据这一理论，在进行区位选择时，选址不一定选在城市中心区，激烈的同业竞争可能失去盈利的可能，而是选择在交通便利的郊区建立多业态的商业集聚，为消费者提供多种类的商品选择，降低消费者由于购买不到商品而流失的可能性。

美国学者伯吉斯在1923年提出了五个同心圆的城市形态结构发展模式，包括中心商业事务区，过渡带，工人住宅带，良好住宅带，通勤带等，1939年霍伊特提出了扇形的城市形态说。

1947年迪肯森提出了三个地带的城市形态学说，包括中央地带，中间地带和外缘地带及郊区地带，一个城市会出现多个核心商业区。

这些理论对城市商业规划有着重要作用：

其一，它提供了分析城市形态和结构分布的总体框架；其二，用动态的观点描述并遇见城市形态的变化趋势，并且城市各地带不同的消费水平，成员构成都引导城市商业布局的变化，而商业布局的变化往往会对商业地产的区位选择产生较大影响。

所以说城市内不同的圈层以及圈层内部不同的产业结构和集聚形态的演进会是影响商业地产区位选择的重要方面。

20世纪60年代，经济学家加纳提出了级差地租理论，该理论认为由于城市中心区是城市交通网的焦点，具有最好的通达性，因而地租最高，随着距城市中心距离增加，地租逐渐下降。

加纳结合芝加哥地区商业布局的实例提出将城市分为城市中心区，社区，街道等区域。

但是随着经济的不断发展，单一的级差地租理论也受到了质疑，阿兰索提出了新的级差地租理论模型，而后不断有人进行修改和分析，并且在加入政策等因子后，地价曲线不再是一个从市中心向郊区逐渐下降的平滑曲线而是一个有起伏不连续的折线。

随着这些理论的不断成熟，国外的学者对商业地产进行了更深入的分析，并且利用各种数学方法进行了实证分析，试图找出影响商业地产项目区位选择的因子。

Simmons、James（1964）分析了零售网点的空间分布模式。

Claus，R.James分析了汽车广泛使用背景下的零售网点的区位选择。

Melaniphy，John.C对饭店和快餐店的区位布局进行了分析。

诺斯顿通过模式图说明了人口密度与中心职能区位的关系。

Brubaker研究了美国小区购物中心的选址问题，除了提出可视性、可达性、

交通、项目规模和特征、停车便利性等几类决策时考虑的传统因素外，还将区域

内消费者的构成与收入、竞争者等一并作为选址考虑的因素。

国际购物中心联合会（InternationalCouncilofShoppingCenter,ICSC）在2008年的一份报告中，提出了18条购物中心选址的指标，其中大部分要素都与地区内的人口状况相关，如种族构成、消费者的教育程度、犯罪水平、人口变动、私房屋主数目、中等收入的水平等。

Tabaji、Kaboli和Aryanezhad等对传统的利用AHP和模糊AHP法进行选址决策的方法进行了发展，构建了新的选址模型，主要创新体现在两点：

①考虑了政治风险和边际风险（marginalrisk）等对决策的决定性影响；②考虑了决策者对主观因素和客观因素的不同偏好。

Anagnostopoulos、Doukas和Psarras等提出了一种新的选址模型，该模型结合了OWA操作数和TOPSIS法的优点，采用熵权法进行赋权，模型考虑了orness程度的变化对选址排序结果的影响。

Cook和Green提出，可以利用资料包络分析（DEA）来解决项目的选址问题：

例如，在以确定购物中心为决策对象时，以区域内的顾客数目与已经存在购物中心数目等作为输入变量，将区域内人均消费额、储蓄额等作为输出变量，以相对效率概念进行效率的评价，从而确定选址的排序。

1.2.2国内研究现状

由于国内对商业地产的区位选择研究起步较晚，一般都是紧跟国内商业地产发展形势和国外研究理论来不断完善研究理论和扩大研究范围，没有形成较为完整的研究体系和研究理论，大多是基于国外的研究理论进行的实证分析的扩展。

赵玲娟将影响房地产开发商选址的因素归结为房地产投资软环境和硬环境。

前者包括政策环境、管理环境、经济环境、文卫环境和自然环境；后者包括资源状况、土地状况、交通状况、人口密集度及购买力等。

殷英、杞娴和张同全认为，如果开发商想在某一城市投资一个超市，该开发商总是要使得自己的收益在某些条件的限制下达到最大。

当限制条件为距离时，就可以把这一问题抽象为具有距离限制的最大loading选址问题。

Gengjiansheng根据以往积累的工作经验和搜集的材料，对大型超市选址工作的内容进行了详细的归纳，包括选址数据体系的建立、选址流程、选址调查的内容、项目选址的原则和项目的跟进、选址工作的任务分配、选址报告的编写以及超市选址的策略等。

刘耀林、任周