重庆房地产市场研究报告68页易居研究.docx
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重庆房地产市场研究报告68页易居研究
2009年7月重庆机构月报
克而瑞（中国）信息技术有限公司
上海易居房地产研究院重庆房地产研究所
2009年7月
前言
由于重庆政府未公布商品住宅、商业以及办公成交数据，因此报告仅提供商品房成交数据。
数据说明
存量：
重庆网上房地产公布商品房可销售总量。
（时间：
09年7月31日）
供应量：
本月办理预售许可建筑面积总量。
成交量：
重庆网上房地产公布商品房成交建筑面积。
供求比：
供应量/成交量。
成交均价：
重庆网上房地产公布商品房成交建面均价。
新推量：
本月重庆市场进行开盘或加推的项目推出套内面积总量。
销售价格：
指楼盘销售套内价格。
监测区域
重庆市场：
指重庆行政划分主城区八区（除北碚区），其中渝北区包含行政划分渝北区与北部高新区、北部经开区；南岸区包含行政划分南岸区与经开区；九龙坡区包含行政划分九龙坡区与高新区。
监测时间跨度
如无特殊标明，监测时间为2008年7月-2009年7月。
数据来源
本报告数据主要引用重庆市国土局、统计局、重庆网上房地产等权威机构的公示信息，竞争个盘资料主要来源于克而瑞信息技术有限公司·重庆机构CRIC数据库。
广告信息主要来源于重庆六大主流报纸《重庆晨报》、《重庆商报》、《重庆晚报》、《重庆时报》、《新女报》、《渝报》。
本月导读：
《国土部：
建议谨慎看待土地市场回暖》
针对近期北京、上海、重庆、武汉等大城市的土地市场出现开发商购地势头趋热的现象，国土部昨日再次发文进行评述，认为近期土地市场频频出现“地王”只是部分开发商资金回流后的现象，市场还未有广泛参与竞买的行动，建议开发商和购房者谨慎看待土地市场“回暖”。
详情请见P11
《银监会银监会发话：
二套房贷政策不松动》
针对国内部分地区第二套房贷款标准被私下放宽等问题，昨日，我市有关方面传出消息称，银监会已下发“关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知”，重申坚持第二套房贷款政策不动摇。
详情请见P13
《两江新区年内可望获批》
在2009重庆企业家活动日暨高峰论坛上，副市长童小平说，根据目前的规划，两江新区面积为1200平方公里，7月初，国家发改委调研组将专程到重庆展开调研。
详情请见P14
《全国房企销售排行榜龙湖半年68亿列16位》
由克而瑞（中国）信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的《2009年上半年房地产企业销售排行榜》（以下简称《排行榜》）显示，仅仅是排名前20位的企业，今年上半年就实现了2088亿元的销售收入，这个规模超过了2007年楼市最疯狂的时期。
业内人士认为，由于楼市转暖，开发商资金渐渐充裕，今年下半年，“地王”或将密集现身。
《排行榜》同时显示，在重庆起家的龙湖地产，以68.25亿元的销售成绩名列全国第十六强，成为重庆唯一一家上榜的房地产企业。
详情请见P17
市场供应量加大，成交量稳中有升
7月重庆商品房在供应量增加的情况下，成交呈现量涨价跌的态势。
从商品房供求走势图可以看出，09年5月以来，重庆市商品成交市场趋于稳定，均无大幅波动。
本月，商品房市场新增供应140.84万平方米，较之上月增加了29.69万平方米，环比上涨26.71%。
商品房成交量达到204.35万平方米，与上月相比稳中有升，环比增幅约为7.29%，较去年同期大幅上涨达到67.16%。
市场成交均价为4148元/平方米，较上月相比下跌130元/平方米，环比下降3.04%，同比增长了3.91%。
详情请见P26
2009年7月，各大开发商活动“精彩纷呈”
2009年7月，重庆市房地产成交量持续在高位运行，各大楼盘借机开展了各类精彩纷呈的营销活动，吸引购房者的眼球。
开发商在减少对楼盘优惠措施的诉求时，加大了加推信息的诉求，加推信息诉求在营销活动中所占比重排名第一。
详情请见P61
易居视点：
市场供应量加大，成交量稳中有升
进入09年以来，重庆市场每月一直呈供小于求局面，成交量持续攀升，一直在高位运行。
据统计09年1-7月市场供应量约850.67万平方米，成交量约为1252.11万平方米，1-6月的成交量稳定在每月190万平方米左右，而本月成交量再次攀升突破200万平方米。
供不应求，因此未来各开发商将进一步加大供应量。
供应量小幅上涨
2009年7月重庆市商品房供应量约为140.84万平方米，与上月相比增加了29.69万平方米，增幅约为26.71%，目前仍以去化存量为主，随着市场成交量持续上涨，存量被大量消化，因此供应量未来将会出现上涨。
成交量稳中有升
2009年7月，商品房市场成交量达到204.35万平方米，较上月增加了约13.88万平米，环比增涨约7.29%，且较去年同期大幅上涨约67.16%。
成交均价走势平稳
7月，重庆市商品房成交均价为4148元/平方米，较上月下降了130元/平方米，环比下降约3.04%，同比增长约3.91%。
市场成交均价走势平稳，且连续4个月保持了4000元/平方米以上的价格水平。
市场短期将呈平稳上涨走势
目前各开发商在售楼盘的存量房源得到消化后，都开始谋定新项目提前面市，如巴南区中国地产集团的曼哈顿城，保利地产的保利康桥项目等多个新项目都将会在未来2个月内面市，新项目的推出将会减小目前市场供求差距，因此预计下个月，市场新增供应量将会上涨，成交量会因经济适用房减少而小幅回落，成交价格将会小幅上涨。
数字楼市：
2009年7月重庆商品房市场
7月
存量
（万㎡）
供应量
（万㎡）
成交量
（万㎡）
供求比
成交套数（套）
成交金额（亿元）
成交均价
（元/㎡）
商品房
1161.84
140.84
204.35
0.69
22357
84.77
4148
7月重庆单盘销售排行榜：
7月销售金额排行榜
7月销售面积排行榜
项目名称
金额（万元）
项目名称
面积（万㎡）
聚金万佳苑
38884.97
聚金万佳苑
16.63
友诚生态名苑
18948.45
友诚生态名苑
4.18
珊瑚水岸
14819.16
斌鑫西城绿锦
3.35
龙湖悠山香庭
12150.86
宏声假日广场
3.21
和泓南山道
11048.94
和泓南山道
2.59
国际社区
10878.31
国际社区
2.46
江与城
10451.14
保利花园
2.44
财信城市国际
9894.72
科苑小区
2.47
中凯翠海朗园
9823.24
科强锦龙苑
2.32
奥园康城
9817.66
奥园康城
2.25
数据来源：
重庆网上房地产官方公布数据
关注楼盘：
和黄珊瑚水岸
关注点：
奢华尊崇的滨水豪宅
7月，和黄珊瑚水岸凭借其较高品质、南滨区位优势以及开发商高知名度等优势，以14819.16万元的成交金额高居7月销售金额排行榜第3位。
和黄·珊瑚水岸位于南滨路之黄金地段，屹立在背依南山、面临长江，与市中心解放碑隔江相望，其占地逾12万平方米，总建筑面积逾45万平方米，是和记黄埔地产集团在重庆倾力打造的首个汇聚滨江豪宅、高端商业、国际园林于一体的大型综合项目。
因其较高品质和不可复制的稀缺江景资源，加之，开发生自身高知名度，受到购房者追捧。
中凯翠海朗园
关注点：
大型公园项目楼盘
7月，中凯翠海朗园以的9823.24万元的成交金额位于7月销售金额排行榜第9位。
中凯·翠海朗园是上海中凯集团在重庆开发的首个住宅项目，前期开发10栋高层豪宅，后期将建别墅项目。
项目位于重庆江北区核心地带，紧靠鸿恩寺公园东大门。
且滨临观音桥商业步行街，连接观音桥至鸿恩寺东大门的观鸿大道已开建，将于2010春节建成通车，届时翠海朗园到达观音桥商圈只需2分钟。
再次，该项目区域升值潜力巨大。
6月，保利以38.1亿夺得鸿恩寺地王地块，更是体现了该区域未来巨大的升值空间。
第一篇市场背景篇
第一章、政策资讯
一、政策法规
表1-1-1：
2009年7月全国房地产相关政策列表
时间
来源
政策名称
主要内容
7月1日
中国房地产网
《国土部力驳天价面粉》
在国务院新闻办举行的新闻发布会上，国土资源部（下称国土部）副部长鹿心社公布了该部对地价调查的最终结果：
在全国范围内，目前地价占房价的15%~30%，平均为23.2%。
这是政府层面针对“地价与房价之争”的首度数据回应。
此前，全国工商联在今年两会上的提案显示，在房地产企业的的直接成本中，土地成本最高比例达58.2%。
这被认为是此次国土部调查土地成本的导火索。
7月2日
北京商报
《国土部：
建议谨慎看待土地市场回暖》
针对近期北京、上海、重庆、武汉等大城市的土地市场出现开发商购地势头趋热的现象，国土部昨日再次发文进行评述，认为近期土地市场频频出现“地王”只是部分开发商资金回流后的现象，市场还未有广泛参与竞买的行动，建议开发商和购房者谨慎看待土地市场“回暖”。
“此前一段时间的楼市回暖和宽松的货币政策确实给开发商拿地提供了资金。
”国土部认为， 经过市场调整期，目前各地地价相对较低，对有实力的开发企业以及确需展开新项目的企业是购入土地的好时机。
根据国土部掌握的消息，万科、富力、金地等有实力的开发企业开始布局土地市场。
7月3日
新京报
《住建部要求全国立即清查在建房质量》
从住房城乡建设部获悉，为确保在建住宅工程质量，住房城乡建设部日前发出通知，要求全国各地区立即开展在建住宅工程质量检查。
据住房城乡建设部有关负责人介绍，此次检查范围包括保障性住房和商品住房等各类在建住宅工程。
主要是检查工程实体质量情况，特别是工程地基基础和主体结构的勘察、设计及施工质量。
7月7日
每日商报
《银行二套房贷违规被点名》
长期以来，银监会对房贷问题特别是二套房贷问题尤为关注，多次提示商业银行注意相关风险。
银监会监管一部的这位人士说，去年国务院发布的131号文件对利率问题已有相关规定。
2008年12月20日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）指出：
“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
”此项规定改变了原有的“贷款利率不低于同期同档次基准利率1.1倍”的政策规定。
7月7日
搜房网
《高层强调刺激消费被市场解读为中央挺楼市信号》
国务院副总理李克强日前指出，中国未来将致力于拉动内需，尤其是刺激消费，“开拓农民和城市普通居民的消费水平，把扩大消费重点放在住、行消费上，推动居民消费升级。
”言论被市场解读为中央态度转变，开始对房地产发展给予肯定及支持。
人民银行货币政策委员樊纲亦称，房地产投资将支撑中国经济增长。
他说：
“因为我们过去主动控制房地产泡沫，所以房地产今年销售恢复，明年的投资就会跟上，成为下一步增长的因素。
”有分析人士认为，言论或暗示高层在过去1年多，“压”楼市的态度悄然改变，从扩大内需、拉动民间投资、消费考虑，开始支持房地产业发展。
7月8日
每日经济新闻
《银监会警示当前信贷集中度风险》
中国银监会纪委书记王华庆昨日在题为“合作共享稳步推进银团贷款的发展”的讲话中提及，要警惕信贷高速增长的风险。
而此前的6月末，央行发布的《2009中国金融稳定报告》中也指出，银行要避免盲目惜贷，也要避免盲目放贷。
针对集中放贷的行为，央行称要关注集中放贷行为的潜在风险，应该运用信贷资产重组、转让和其他信用风险管理工具，适度分散信贷风险。
7月14日
第一财经报
《国土部：
上半年全国平均地价同比下跌28.4%》
7月13日，在一次小型研讨会上，国土部同时公布了两份针对当前土地市场的报告。
报告透露，今年上半年全国土地市场招拍挂出让价款总额为3499.09亿元，同比减少16.2%，而平均价格则下跌了28.4%。
而且，全国105个监测城市的平均地价水平依然处于下行通道，同比下降了0.88%。
与之形成鲜明对比的是，自今年3月份以来，全国70个大中城市房价已经连续4个月环比上涨。
国家统计局的最新数据也显示，房价在连续6个月同比下降后，终于在6月份“转正”，同比上涨0.2%。
7月14日
每日经济新闻
《二季度地价止跌返升国土部：
房地产局部回暖》
中国土地勘测规划院发布的《2009年上半年全国主要城市地价概况》显示，今年上半年，我国105个主要监测城市综合地价水平为2472元/平方米，环比下降0.07%，但相比一季度，第二季度的地价仍表现出明显的上升。
同时，来自国土资源部的《2009年上半年全国土地市场动态监测分析报告》（以下简称“报告”）也显示，今年上半年，全国土地供应总量为95372.82公顷，同比增加12.6%。
其中，保障性住房用地供应3754.37公顷，同比增加36.3%之多。
在经济形势、供需状况和政策走向均不确定的情况下，未来的土地市场仍存变数。
7月15日
第一财经日报
《国土资源部将全程监管各地地王》
为了预防企业将运营风险转嫁由社会来承担，国土部门将对“地王”的开发进行全程监管，包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节，“要从头查到尾，监管到底”。
“土地市场监管首先就要抓‘地王’这种极端现象。
1、防止改容积率
2、延迟竣工将被罚款
3、“要做好赔的准备”
7月16日
搜房网
《住建部:
加大低价位、小户型住宅建设信贷支持》
住房城乡建设部有关负责人15日表示，针对目前房地产市场的运行情况，下一步工作重点是认真落实已出台的各项调控政策，着力稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，促进房地产市场稳定健康发展。
7月17日
东方早报
《住建部牵头统一协调保障房建设》
国务院办公厅7月17日发布消息，为落实全国保障性住房建设的专门协调小组——“保障性安居工程协调小组”由国务院正式批复成立。
住房城乡建设部部长姜伟新担任组长，根据安排，这一组织将负责廉租住房建设、城市棚户区改造和农村危房改造试点，统一协调。
7月21日
上海证券报
《银监会银监会发话：
二套房贷政策不松动》
针对国内部分地区第二套房贷款标准被私下放宽等问题，昨日，我市有关方面传出消息称，银监会已下发“关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知”，重申坚持第二套房贷款政策不动摇。
和“通知”下发相映衬的，是银监会主席刘明康的讲话。
他17日在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调，当前，要特别防范房地产市场风险等新的风险点。
7月27日
中国新闻网
《住建部:
住宅设计使用年限一般为50年》
7月23日，住房城乡建设部工程质量安全监管司司长陈重和副司长吴慧娟接受中国政府网专访，就“切实做好检查工作确保在建住宅工程质量”与网友进行了在线交流。
对国家在住宅工程保质保修方面的规定的问题，吴慧娟指出，按照建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。
陈重指出，房屋要有设计使用的年限，比如住宅一般是50年。
7月27日
新华社
《住房部:
房地产政策着力点将由保增长转保稳定》
一边是迅速回暖的房地产市场有效拉动了经济增长，另外一边是急剧上升的价格背后潜藏的泡沫风险，房地产政策何去何从？
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前在中国地产金融峰会上表示，保增长政策效应和触底回升的势头较为明显，下一步的政策着力点将是保持市场稳定，即在保持政策连续性和稳定的前提下，对政策作出适当的完善和微调。
7月28日
重庆晨报
《银监会出新规 保证贷款进实体经济》
中国银监会昨天发布了《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要,防止贷款被挪作它用。
贷款将委托银行支付
《固定资产贷款管理暂行办法》共八章43条，针对当前银行经营中普遍存在的薄弱环节，重点规范了合同签订、发放与支付、贷后管理部分。
7月30日
每日经济新闻
《央行再次强调:
坚定不移地执行适度宽松货币政策》
7月28日,人民银行上海总部召开2009年上半年上海市金融形势分析会。
央行副行长苏宁再次强调,要坚定不移地执行适度宽松的货币政策。
会议指出,今年上半年,面对复杂的国内外环境,党中央、国务院实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,保增长、调结构、促改革、惠民生取得明显成效,我国经济率先企稳回升。
苏宁强调,下半年要继续把促进经济平稳较快发展作为金融宏观调控的首要任务,保持政策的连续性和稳定性,坚定不移地执行适度宽松的货币政策,发挥信贷对实体经济的支持作用,全面落实应对国际金融危机的一揽子计划,促进经济金融健康发展。
资料来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
二、市政动态
表1--1-2：
2009年7月重庆市政动态相关列表
时间
来源
政策名称
主要内容
7月1日
重庆晨报
《两江新区年内可望获批》
在2009重庆企业家活动日暨高峰论坛上，副市长童小平说，根据目前的规划，两江新区面积为1200平方公里，7月初，国家发改委调研组将专程到重庆展开调研。
两江新区规划建设用地为550平方公里，这550平方公里的建设用地，目前已建成150平方公里。
这意味着新开发的面积超过了400平方公里。
国家发改委来渝调研之后，将针对重庆提交的规划进行修改，然后上报国务院批准。
重庆两江新区，有望在今年年内获批。
7月1日
全视界-今安家
《大渡口动工修“爱园”双山片区改造启动》
大渡口区为“爱园”举行了开工仪式，主题公园总面积约6万平方米，项目总投资超过亿元，预计明年底免费向市民开放。
日本名师担纲公园设计随着宜居重庆建设的推进，大渡口将加快建设全区的14个大型主题公园、一批社区公园，使大渡口成为一个被公园包裹的城市。
公园分四块展现“博爱”户田芳树介绍，6万平方米的公园将被切分成4个大块，每一块都将用不同的“爱”作为主题，形成和谐、博爱的主题。
投资30亿改造双山片区“爱园”的开工，也标志着大渡口双山片区城市改造的启动。
7月1日
全视界-今安家
《三条高速路昨同时开建》
7月1日上午，涪陵—丰都、丰都—石柱、南川—涪陵三条高速公路在涪陵城郊同时开工，市长王鸿举出席了开工典礼。
涪陵—丰都、丰都—石柱共约100公里的高速公路，是我市沿江高速的一部分，也是重庆东出湖北、华东地区最近的高速公路。
南川—涪陵高速公路则是我市高速公路“三环”中的一段，与渝湘高速公路相接。
市交委介绍，三条高速公路工期均为4年。
2013年建成后，丰都将结束不通高速公路的历史，丰都到主城仅需一个半小时，主城到石柱仅需2个小时。
7月3日
新华网
《南岸区委区府国庆后迁茶园南坪枢纽明年春地下通车》
7月2日，南岸区委书记张季表示，该枢纽的地面工程8月底将实现南北通车，地下工程预计在明年春天实现通车。
据了解，整个工程分为5个阶段进行施工，先后完成辅仁路至农机路口；农机路口至轻轨南坪站；轻轨南坪站至浪高凯悦；浪高凯悦至工贸板凳桥；会展环道及会展南北主干道的施工。
计划工期为两年左右，于今年年底竣工。
届时，南坪中心交通枢纽的日通行能力将达到20万辆车次。
7月6日
全视界-今安家
《拟建直线铁路重庆2小时到西安》
重庆北上有望新添一条大通道。
市发改委主任杨庆育昨日表示，我市至西安的直线铁路已于近日启动了前期研究，该线路建成后，重庆到西安的车程将被缩短至两个小时，并与重庆—成都铁路、成都—西安铁路共同组成“铁路西三角”，助推川渝陕三地经济发展。
7月7日
楼讯网
《嘉华大桥到鹅公岩要修快速通道》
7月6日，市建委有关人士称，这种情况将会得到改善，嘉华大桥南延伸段一期将于今年9月开建，预计2011年上半年建成快速通道。
届时，往返于南岸区、江北区的车辆可通过此道进行分流。
嘉华大桥南延伸段是人们常说的“南北干道”的一部分。
按照规划设计，这段路全长1.78公里，沿线有两座立交桥：
北接嘉华大桥隧道旁的黄沙溪立交，与大黄路相交形成大黄路立交；南接鹅公岩大桥，在桥头附近与该桥的两引桥及规划轨道环线相交形成鹅公岩立交。
7月8日
楼讯网
《重庆到成都只需2小时48分》
获悉，达成铁路复线全线通车，这是西南地区第一条投入使用的高速铁路。
通车后，重庆至成都的客运列车运行时间缩短至2小时48分；万州至成都的客运列车运行时间也缩短1个多小时。
7月8日
全视界-今安家
《南岸推进宜居建设融侨公园带头做名片》
未来5年内，南岸将重点推进双“十百千万”工程，一是绿化生态建设“十百千万”工程，引进10万棵大树进城、建设100个社区绿地游园、城区每年建设景观林1000亩、通过生态移民退耕还林10000亩；二是城市基础设施建设“十百千万”工程，建设10个市政公园及广场、实施100个基础设施项目、开发建设1000万平方米、每年征地10000亩。
“融侨公园是南岸区危旧房集中拆掉后建绿地的重点工程，也是未来5年内南岸拟建的十大市政公园中率先启动的项目，是今年南岸推进森林工程的首个重头戏，不仅市民相当关注，整个南岸区委、区政府班子都高度重视，每个月相关政府部门都会亲临现场了解情况，加以推进。
”
7月9日
全视界-今安家
《朝天门市场将增8.5万平方米交易区》
下半年，位于渝中区小什字的万鞋服商贸城，将变身为一个类似“义乌商贸城”的小商品综合市场。
7月8日，来自“2009中国（重庆）民营经济发展论坛”组委会的消息称，重庆新大陆小商品市场将投资2亿元，对万鞋服商贸城作业态调整、包装。
7月9日
重庆时报
《15年打造两江新区面积1200平方公里涉及4个区》
重庆市就此方案两次上报国务院，根据调研报告，两江新区的范围从960平方公里修改成了1200平方公里。
重庆市社会科学院区域经济研究中心研究员李勇透露，未来的两江新区雏形已心中有数。
1、1200平方公里涉及4个区
2、“第三新区”可能需15年建设
3、管理模式或比照滨海新区
7月13日
全视界-今安家
《渝中区投30亿打造最大创意产业园》
渝中区副区长吴刚透露，渝中投30多亿元进行基础设施建设，将大溪沟发展为一个以设计类为主、重庆最大的创意产业园。
据吴刚透露，该创意产业园占地约1.32平方公里，西起人和街东至黄花园大桥一线，目前该区域集中有重庆市设计院、中冶赛迪、钢铁设计院等多家创意机构。
渝中区政府还将投资30亿元进行基础设施建设，引进工程设计类的企业入驻。
入驻的企业将享受知识产权申请保护、融资、返税等多种优惠政策。
7月13日
重庆时报
《市园林局：
3年内主城两江沿岸全是滨水公园》
从市园林局获悉，主城所有公园将在2012年集体增绿至现在的3倍，最难治理的两江和次级河流沿岸将全部变身滨水生态公园。
市园林局规划设计处处长黄建告诉记者，从现在起至2012年，主城所有公园的绿地将从现有的58平方公里增至175平方公里，成为2008年底的三倍。
同时，将在两江和次级河流沿线打造滨水生态公园，栽植具有观赏效果的植被和草地，改变脏乱差现状。
7月15日
重庆时报
《九龙坡595亿打造九龙半岛》
未来3年，九龙坡将投资595.33亿元，打造“宜居九龙坡”。
从九龙坡区政府获悉，除了重点打造“九龙半岛”、“华岩新城”等五大宜居板块，凸显九龙坡的特色外，595.33亿元的建设资金中，580.97亿元用于城区建设，14.36亿元用于集镇村庄建设。
杨家坪商圈将扩容
九龙坡区此次提出打造九龙半岛、杨家坪商圈、蟠龙新城、华岩新城区、西部新城五大板块，每个板块都要有自己的鲜明要素。
3年将增建设住房1000万平米
全区的宜居工程主要分为城区建设和集镇村庄建设，包括居住品质提升工程、公共空间优化工程和服务设施完善工程。
7月15日
全视界-今安家
《北滨路即将直通江北农场
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