房地产市场形势研判改易居研究.docx
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房地产市场形势研判改易居研究
关于当前经济和房地产市场形势研判
一、美国金融海啸前景不明
1、次贷危机影响由小到大
美国次贷危机爆发之后，包括美国人在内的几乎所有世界各国的经济学者和政界领导人，当时都认为“影响不大”、“是可以控制的”。
中国人也几乎一边倒的认为对中国的影响仅为“吸取教训”、“高度关注”和“不会冲击中国经济”。
因为在当时暴露出来的次贷坏帐不过几千亿美元，与庞大的美国GDP、金融资产、信贷规模相比，是一个非常小的数额。
2007年第三季度是全球经济发展景气的高点。
也正是在这个时候美国次贷危机对美国虚拟经济的影响开始产生冲击，引发世界各国对次贷危机的紧密跟踪。
由此世界经济和中国经济（第四季度是高点）开始步入迅速下滑的衰退时期。
这时人们才深入发现，美国银行之所以敞开口子毫无顾忌的对次优贷款对象提供住房按揭贷款，是因为其所有贷款债权随后都被“房利美”和“房地美”两家美国住房担保公司所购买。
而这两家公司购买美国银行住房贷款债权的资金，又是从国际市场上发行企业债券而获得的。
美国政府允许其以1：
25的放大效应在国际上发行债券，即自有资金只占1/25的情况下在国际上发行企业债券。
由于有美国政府的担保和推荐，中国、日本和欧盟等都是两家美国住房担保公司企业债券的认购人。
中国购买了两家企业债券超过4000亿元美元，约占中国外汇总储备量的四分之一。
2、金融危机波及实体经济
由于次优住房贷款获得者在美国房屋市场价格的走软的背景下，断供现象频升。
致使美国两家房地产担保公司一方面要填补美国银行不能如数收回按揭还款本息，另一方面又要支付到期的企业债券还款。
其结果显而易见，最终导致两家公司在面临破产的情况下被美国政府收购接管。
在上述背景下，美国出现了严重的信用危机，无论是企业间、银行间、银企间都是如此，信用危机又演变为所有企业包括银行和投行的资金危机。
资金链断裂导致金融企业和投行倒闭，反映到证券市场上就是股票大跌，造成资本市场融资更为困难。
一条由次贷危机产生而引发的美国金融海啸传导链形成了。
早先是投行破产，后来是银行支撑不下去，最后是像美国通用、福特、克莱斯勒这样的大企业也摇摇欲坠。
3、西方发达国家经济衰退已成定局
当美国金融海啸出现以后美国政府采取了果断的行政措施，展开了对经济和市场的大拯救。
期间曾出现过议会和政府认识不一致而导致的市场信心丧失的情况，结果需要用更大的政策成本去救助经济。
美国政府的行动目前也起到了一定的作用，譬如说证券市场有所回暖反弹，但是不确定因素也很多。
譬如目前正逢在任总统与当选总统的过渡期间，存在着政策真空期；西方发达国家之间还未形成一致的对付经济衰退的实际举措；谁也说不清楚在两房企业、雷曼兄弟、通用汽车之后，还会引爆什么样的企业破产，还会产生多大的冲击。
尽管刚刚召开的二十国集团的峰会，确认十八个月内结束本轮全球范围内的经济衰退。
但也是愿望的表达强于实际措施的统一。
因此二十国集团留了一个尾巴即在明年四月于伦敦再召开一次峰会。
一般而言，国际上主流对美国金融危机和经济衰退的判断是持续4年左右时间。
考虑到危机的产生已有一年半左右，因此美国走出经济衰退的时间应在2010年左右。
4、信心何在
当前北美、西欧、日韩和澳洲的经济都出现较大幅度的衰退，各国纷纷调低明年的增长预期。
目前的问题是：
美国的金融和经济出了问题，危机传播到世界各国，那么美国政府的金融和经济监管可信吗？
美国企业的股票债券和美国政府债券值得信赖吗？
以美元为中心的世界货币金融体系可靠吗？
美国不可靠，欧盟、日本、中国可靠吗？
如果大家都不可靠，世界金融和经济的信心何在？
现在世界各国政府关心的是：
美国经济界还会爆出什么样的企业丑闻和企业破产？
布什——奥巴马的经济政策对美国经济的稳定和复苏有效吗？
美国经济的衰退什么时候是底？
世界各国的经济到底能够承受多大的影响和何时能够迎来经济的回暖？
二、中国经济下滑尚未见底
1、外因是导火索
美国两房企业出现问题到爆发大约一年时间。
次贷危机引发美国金融海啸大约半年时间。
华尔街危机波及到实体经济大约三个月时间。
这轮世界经济的高点是2007年三季度。
中国经济的高点是2007年四季度，与本轮中国股市高点同期。
发端于2007年一季度的世界性粮食和能源价格的上涨，直接推动了我国生产要素市场价格全面上升，CPI指数逐月走高，通货膨胀因素成为经济发展和政策调控的核心问题。
到了今年二季度CPI指数创造了8以上的新高，直接成为紧缩货币政策严格推行的直接依据。
由此判断，世界粮食和能源价格的上涨，影响中国的周期是一年。
也正是在这一周期末端，中国经济增长幅度开始出现了快速下滑。
仅半年时间，中国经济的衰退被所有人承认。
中国宏观经济调控政策出现急转弯。
美国房利美和房地美两家按揭贷款担保企业引发次贷危机后，由次贷危机进而引发的金融海啸，从一开始就受到了我国政界和民间的高度重视，并引发了一系列的争论。
但是我国的社会主流思想早期是简单的把次贷危机归结为高房价，是房价和收入的不成比，是房地产给美国的金融带来了现实的风险，它为中国房地产的政策调控提供了一个鲜活的有力依据。
直到今年下半年我国政界和经济学界主流思想才认识到，问题的核心是美国金融衍生品和美国金融监管的体制机制。
正是这种认识上的时间差异，当时更加坚定了政策决策者继续严格推行我国延续多年的房地产调控政策和货币紧缩政策。
2、内因是主要的
虽然中国已经加入WTO，虽然大家都认同世界经济的一体化，虽然中国经济的对外依赖度越来越高，但我们依然不能把中国经济发展中的问题归结为外因而不是自己。
中国人民币的不可自由兑换，海外对中国的投资总体上是被监管住的中长期投资，拥有世界最大的外汇储备资金，世界上最高的银行储蓄率，快速增长的中国财政收入，世界上最大的廉价守纪能吃苦的劳动力队伍，我们正在经历着世界史上最大规模的工业化和城市化且处于中期阶段……这些都是我们阻断世界经济烈焰的防火墙，这些都是包括美国在内的很多国家所不具备的经济发展条件。
静态看站在2008年年末时点的中国GDP似乎是理想的，但从动态看，一年时间中国GDP增长幅度就下跌了3个百分点，而且预后还要继续下滑，带有了明显的经济硬着陆的特征。
中国的证券市场指数一泻千里，人心涣散，多大的政策成本只能唤起一两天的行情。
为什么中国经济的发展状况比人家好，但我们的股票跌的却比人家深，资本市场的融资功能几乎丧失。
作为中国房地产风向标的上海，今年的商品房交易量不到去年的一半，市场萎缩程度可见一斑。
全国的股市、楼市和车市都在低位、低量运行，似乎都看不见反转的曙光，人们对市场信心低迷，观望气氛十分浓厚。
大批以出口导向为主的制造业企业倒闭、停产，劳动失业人数数以千万计，出现罢工、冲击政府等影响社会稳定的大量现象。
这些情况的出现，难道是我们国家宏观经济调控本身所预期的吗？
是我们所能掌控的吗？
3、根本原因是我们的宏观经济政策
导致我国经济在世界经济动荡和衰退面前出现同步性的根本原因，并不在于我国经济本身，而在于我们的宏观经济政策是否正确和有效。
四大经济调控政策是我国经济衰退的重要推手。
首先是过于严厉和过于长久的货币紧缩政策。
这一轮的CPI上涨起始于07年的3、4月份，高点是08年的4、5月份。
触发成因是世界粮食价格和能源价格的连续拉升。
国内主流的宣传解释口径早期是“季节性”价格上涨；中期是“结构性”价格上涨；后期是存在“长期高位”运行的可能。
政策决策者们早期似乎有点轻描淡写，不以为然；中期感到比较茫然，感觉把握不明朗；后期是慌张失当，痛下决心采取了少见的非常严厉紧缩的货币对策。
到了现在央行似乎意犹未尽，不甘认错，又有自我辩解的心境语态。
他们从“央行货币政策就是针对通货膨胀”，退到“经济滑坡和通货膨胀是我国经济发展长期交替存在的基本现象”，再退到我国经济发展“长期防通胀，短期防通缩”。
面对各地的拯救稳定房地产市场的举措，央行和银监会依然坚定地不断发出“不放松对购买第二套房贷款严控”的声音。
其实正是央行对国内外经济形势判断有误，拿捏不准，对策生硬，预调失机。
没有预料到世界粮食价格和能源价格非理性快速上升，是难以中期维持的；没有记住短期内上升越快必然出现短期内下滑越快的商品市场价格波动的规律。
窒息式的货币紧缩政策导致民间借贷资本的大量涌现，市场实际利息的惊人攀升，企业流动性资金的奇缺。
最后还是把地下钱庄纳入允许小额贷款公司的创新合法。
紧缩的货币政策快步频繁地提高银行准备金率和利率，最终是在全世界的人都看明白导致严重通货膨胀的现实经济条件已经完全改变的时候，才迟缓地改变准备金率、利率和贷款的货币政策方向，被动到家了。
根子就在于把通货膨胀问题在判断上长期化、严重化。
其次是缺乏科学发展观的房地产调控政策。
2003年央行121号文件率先发起了我国房地产政策调控的序幕。
好在不久以后的国务院文件高度评价了中国房地产业的地位作用，正确分析了当时的房地产市场形势，稳住了中国房地产业的发展势头。
2004年的四季度和2005年的一季度，上海房地产市场在多重因素汇聚下市场价格失控，市民疯狂抢购商品房屋，市场交易秩序混乱。
上海市政府率先踩了政策刹车以后，中央政府更为坚决地又踩了一脚政策刹车。
上海房地产市场的非正常局面迅速得到扭转。
但是当时地房地产调控政策不仅治了上海的“病”，又给全国的房地产市场统一发了“药”。
把房地产发展过程中的经济问题评价的过于严重和政治化、道德化，如“给金融业带来巨大的风险”，“危及我国经济安全运行”，“关乎全国稳定大局”，“问责各地领导人”。
但后来的全国房地产市场实践却表明，房地产调控政策越多越严厉，商品房市场价格的上涨却像传染病一样由上海和长三角波及全国各地。
今天全国各地的房地产价格都比2005年国务院明传电报的那个时候，又涨了好多。
尽管商品房价格涨了好多，但并没有实质影响我国金融业的壮大发展，带来的只不过是潜在风险。
也并没有影响到我国经济的安全运行和社会稳定大局，形成的只不过是不确定的因素。
我国房地产调控的各项政策作用短期化、操作难以落地、效果适得其反，是政策决策人始料不及的。
覆盖面这么广、如此严厉硬性统一规定的房地产调控政策，本身应该在大量调查研究的基础上，在中央相关部委和地方政府及房地产业界共同交流的基础上形成出台。
很可惜，房地产调控政策的决策出台过程，都显得那么急迫、匆忙、单向、一刀切。
以压缩住房市场需求为手段来希翼住房市场价格下跌，无论从理论上和实践上都是错误的。
结果房价涨幅是下来了，市场交易量却没有了，房地产开发商抱团取暖猫冬了，相关产业衰退了，失业人员多起来了。
当初是中央政府号令天下执行房地产调控政策，今天却是各地政府在授意默认下纷纷拿出自己的拯救稳定房地产市场的新政策。
新政策都是对老政策的松绑解放和反向操作。
再次是时机和内容都存疑的劳动合同工资福利保障政策。
随着经济发展，劳动者的工资收入和社会保障水平的提高是理所当然的。
农民工进城打工逐步取得和城市劳动者相一致的工资待遇和社会保障，从方向上讲也是正确的。
也只有如此才能真正构建我国的和谐社会。
但也必须明白这是一个长期性的逐步实现的基本任务，而不能够指望一蹴而就，或者在短期内有一个迅猛的提高。
考虑到我国处于社会主义初级阶段，人均的社会产出和收入保障，在世界范围内相比都不算高，客观讲我们还不具备大幅度提高我国劳动者收入和保障水平的经济实力。
但是今年初大力贯彻推行的“劳动合同法”，在劳动用工合同期限上、在劳动者保障性基金缴交上、在最低工资标准提高和强行推行上，都形成了某些理想化和超前性的特点，没有把劳动工资社会保障的水平提高和企业经济效益的提高有机联动起来。
全国企业的劳动成本今年大幅度提高，提高比例还不算小。
结果一大批企业遇到了订单萎缩、原材料成本上升和劳动成本上升三碰头的局面，一下子就把一大批企业给压跨了。
原先想让劳动者收入和保障水平提高的愿望，结果得到的却是数以千万人计的劳动者失业下岗。
仅今年上半年就有6.7万家规模以上的中小企业关门，其背后是两千万农民工的失业。
最近各地的劳动人事部门有赶忙发出通知，暂停企业职工最低工资和保障水平提高的工作，以便应对国家经济发展的衰退局面。
最后是与GDP、企业和个人收入增长幅度不相称的财政税收政策。
进入新世纪以来，我国经济总体发展较快，企业利润和劳动者个人收入也都呈现较快的增长态势。
国家对企业和个人的税收总体上是增添了新的税种，提高了一些税收的税率，取消或降低了外贸出口退税，仅在个人收入所得税上相应提高了起征点。
因此这一期间国家的税收增长是共和国历史上最高的，企业和个人向国家缴纳的税收也是历史上最多的。
2008年上半年全国税收增长幅度和去年同期相比仍高达30.5%。
财政税收增长幅度还远远高于同期企业利润和劳动者收入的增长水平。
数据来源：
国家统计公报
这种状况决定了我们的财政税收水平是不可持续的。
到了2008年10月份我国的财政收入水平和去年同期相比出现了0.3%的降幅，国家宏观经济预警指数中的财政收入指数已进入“冷”的状态。
这是过去一段时间带有竭泽而渔特点的财政政策的必然结果。
在我国经济进入快速下滑衰退的过程中，财政收入势必跟着相应下滑。
为了促进经济的稳定，保障劳动者就业和收入水平，今后一段时间财政政策将以退税减税为主要特征。
由于存在着巨大的政府投资和政府消费，从2009年起财政赤字扩大和国债发行上升的局面不能避免。
4、应对经济衰退才刚刚开始
目前包括中国政府在内的各项经济政策，都是在过去经验的基础上提出的带有试验性的对策，经济政策本身需要受到经济实践的检验和修正。
目前中国正处这么一个阶段：
外源导入性的经济冲击影响尚未全部显现，内部经济增长方式的改变和产业结构的调整还在过程当中，经济政策需要通过不断的调整完善才能应对经济生活中的突出问题，经济增长的下滑没有到底。
从现在所能掌握的情况看，最乐观的估计是在明年二季度或三季度中国实现GDP增长幅度的止跌维稳。
最悲观的估计是要到2010年和2011年交替时期，中国经济才能真正复苏回暖。
但来自各方面的估计都认为新的宏观经济调控政策作用显现和考验都在2009年。
三、中国房地产今后回暖主要看成交量
1、整个行业已形成抱团取暖的态势
进入十月份，面对美国金融危机影响的扩大化和中国经济的滑坡局面，国家毅然调整了这几年的宏观经济调控政策。
在短短不到两年的时间内，国家宏观经济调控的方针已先后经历过一个遏制（坚决遏制中国经济由偏快转向过热）——两个防止（防过热，防通货膨胀）——一控一保（控通货膨胀，保经济增长）——一保（保经济增长）等四个阶段的调整，反映出宏观经济调控方针和政策已经出现短期化的特点，既表明中国经济形势在这段时间内变化太快，也表明我们对国家宏观经济的认识还缺乏科学性和稳定性。
中国房地产2008年的特点主要是商品房成交量大幅度萎缩，商品房市场价格增幅逐月走低，以深圳为代表的一些城市房价甚至出现负增长，土地招拍挂流标现象频闪，房屋在建规模相应下降，市场观望气氛浓重，房地产企业资金链受到严重冲击，房企上市公司负债率提高，三角债拖欠复燃，整个行业已形成抱团取暖过冬的态势。
由于房地产业和国民经济中的50多个相关产业有着密切的联系，中国房地产业的衰退直接关系到各地的GDP增幅和财政税收的下降。
稳定房地产市场，力促房地产业健康发展已经成为当前我国经济救市中的主要亮点。
2、房地产新政的方向和路径正在清晰
我国当前对房地产的调控政策，总体上是改变紧缩的货币政策，降低开发和消费贷款的利息；推行鼓励消费的积极财政政策，下调税率，降低交易成本；调整严格的土地供应管理政策，允许纳入中央安排的投资项目，可申请先行用地，实行加快审批、及时供地和急用先行的原则；在重点发展廉租房和经济适用房的同时，也支持改善性住宅的消费；松绑近几年来强推的“组合拳”房地产调控政策，采取促进成交量回暖、价格趋稳，扩大保障住房供应的新举措。
诸如购房抵税第二套房、首付和贷款利率降低、房企信贷支持等政策也正在考虑研究当中。
政府房地产调控方针已从单纯支持“自住型的购房需求”，调整为同时也支持“改善型的购房需求”。
这是一种政策进步，但是还不够。
其实所有在市场上购买商品住宅的行为首先都是投资行为，其后才是自住行为、转租行为或空置待沽行为。
既然商品住宅具有投资和消费双重属性，因此我们的政策也应该明确表明：
支持商品房住宅的投资行为，鼓励公民的财产性收入增加。
在2008到2010年的一个中期内，我们将有望看到各地房地产市场在量价关系上，呈现出量缩价升——量缩价跌——量升价跌——量升价稳等几个波段。
而价格的市场表现则取决于两大目前还不确定的因素，一个是全国商品房在建规模能不能有效扩大，另一个是9000亿政策保障性住房的投资是不是真能够落实。
前者因素有可能造成市场价格的反弹，后者因素将能够有效平抑市场价格。
3、9000亿政策保障房落实有待观察
11月住房与城乡建设部表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。
9000亿的政策保障房的规划目前还是停留在政府主管部门的工作任务上，离真正落实还有一段不小的距离。
其中主要的问题是投资主体依然不清，资金来源和资金的分解不清，政策保障住房的配售标准不清，政策保障住房的后续管理不清，对经济和财税的拉动作用不清。
但是撇开这些因素不论，理论上9000亿保障住房的投资规模如果真正实现必定对市场上的价格起到平抑作用。
4、房地产调控能力有待加强
由于认识水平和掌控能力的关系，当前我们对国家宏观经济的认识和调控能力还没有从必然王国迈入自由王国。
“既要防止大起又要防止大落”的提出，反映出决策层面对某一阶段经济发展的主要走势还把握不准，反映出经济调控的范围涵盖了经济运行的全部可能现象，从而导致了经济政策没有明晰的重点和政策效用的短期化。
诸如中航油、中投公司、平安保险、中国铝业、中国钢铁业、东方航空和中国远洋等中国大型国有企业的海外投资或套期保值，屡屡失手，鲜有胜绩。
这也从操作层面反映出我们对世界经济形势、产业发展动向和投资技巧时机的把握是多么的稚嫩。
我国的宏观经济调控政策需要建立在科学发展观的基础之上。
在过去几年的房地产调控过程中，出现了不少不讲市场经济规律、不搞微观领域的调查研究，不懂政策执行要有试点和推行两个阶段，不分住房需要和住房市场有效需求，不会通过精准数据路演来实现调控预后的事例。
国家确实需要在贯彻落实科学发展观的大讨论中，提高我们对经济的认识和调控能力。
5、股市和楼市都受制于我国宏观经济的总体形势
在世界经济和中国经济正处在下滑尚未触底的状况下，无论是中国的股市还是楼市，都不可能在总体上呈现翻转向上的局面；如果世界经济局势还不明朗而中国经济下滑的局面得到有效的遏制，中国的股市和楼市会先于世界经济形势将有更好的表现；在中国经济衰退局面还未根本扭转的时候，中国房地产是有可能率先出现回暖的迹象（首先表现在成交量方面），率先启动产业而同时带动相关产业，特别是中国的一线城市。
在大多数情况下中国的股市和楼市基本上呈现正相关。
一荣俱荣，一损俱损，但存在着非同步的时间差异。
中国股市的高涨将为中国楼市繁荣提供资金支持，中国楼市的回暖又将为中国资本市场的兴起提供产业支撑。
在年底和春节之前，中国股市总会表现出习惯性的某些特点：
完善报表、落袋为安、套现过年。
中国股市除非有更大的负面事件冲击，这一轮的底部区域基本上已经确立。
伴随着中国经济状况目前不理想的背景，至少到明年一季度的这段时间，股市将围绕一个低位中轴上下波动，不可能出现中等行情。
中国股市和中国楼市目前都处在一个低潮、低价阶段。
所不同的是股市是全国统一的，其底部相对比较清晰；楼市是分散区域性的，其底部则相对比较模糊，但也不可能实现大跌，价格最多是回到07年年初的水平。
四、上海房地产市场形势能够稳定下来
1、交易量大幅度萎缩，交易价格尚属平稳
上海房地产在全国有着重大的影响，有的时候还起着风向标的作用。
主要原因是上海的商品房具有刚性需求旺、投资潜力大、变现能力强和持有成本低的特点，造成了上海房地产市场抗跌保值功能一直比较突出。
这一轮上海房地产市场的谷底是2005年和2008年两个下半年，波峰是2005年年初和2007年下半年。
在过去几年的房地产调控过程中，上海市几乎每一个区域板块总体上价格都是上涨的。
但由于上海市商品房供应总量的大部分已经转移到外环和郊环之间区域，这种供应量区域结构上的变化，造成了上海市商品房的市场均价总体上又表现为上涨不多、总体平稳的特点。
在全国纳入统计范围的70个城市当中，上海的房价增幅水平始终处在后部甚至末端位置。
2008年上海房地产市场最主要的特点是商品房成交量大幅度萎缩，尤其是下半年；中高端房屋的市场表现优于普通商品房；商品房价格增幅总体处于逐月走低，下半年商品房屋价格连续出现下跌，但尚属相对稳定的态势；市场持币观望气氛浓厚，不同阶层的商品房需求都受到了抑制，少数开发商开始有限度降价销售。
2、新政后成交量已出现回暖迹象
上海房地产市场的未来走势将取决于两个环节：
一个环节是整个国家包括上海的经济走势；另一个环节是国家宏观经济调控政策和房地产调控政策的正确性及可落实性。
上海GDP的增长幅度这几年基本上既落后于长三角各城市，又落后全国大半以上的省份。
今年10月份上海的工业增长幅度已低于4％，这是多年来未曾见到的历史新低。
这当中既有上海身处产业结构调整过程的原因，也有现代服务业特别是金融服务业尚未突破发展瓶颈的原因。
今年上海经济发展又特别受制于国际经济形势和国内经济形势的影响，股市、房市、车市上海都存在着较大的发展障碍。
如果2009年中国宏观经济形势不能实现实质性的翻转，世界仍然陷入金融和经济动荡的泥潭当中，上海的房地产市场不可能实现真正的回暖，市场的严峻局面将继续维持。
自从今年10月下旬国家采取保经济增长的宏观调控方针之后，上海地方特点的14条房地产新政推出后，商品房交易量开始小幅回升，上海房地产市场的回暖迹象领先于全国其他地方。
但总体表现还不稳定，需要在未来几个月中验证政策的有效性和刚性需求的释放程度。
但是上海毕竟有抵御经济风寒的强大实力，又处在世博会的冲刺阶段，应该认为上海市房地产市场的实质性的回转就是在2009年，关键是看明年上半年。
上海房地产市场成交量的底部或者是今年9月份，或者是明年1、2月份。
这一轮上海的价格高峰是07年的10、11月份，价格的底部在明年二、三季度可期，价格底部应该仍会处在07年2、3月份价格水平之上。
估计今年12月份的房屋成交量会大于11月份，但明年1月份由于有新年和春节的因素，成交量环比会明显下降。
明年二季度的市场状况将决定明年上半年的基本走势。
明年的新建商品房和存量住宅的成交高于今年应该抱有期待和信心。
总体2009年上海房地产形势应比2008年有更好的市场希望和市场表现。
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