中国房地产市场走势分析1443246214doc.docx
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中国房地产市场走势分析1443246214doc
2008年中国房地产市场走势分析
近期地产政策分析及行业发展趋势
一）央行近期出台的相关金融政策
1、调高信贷额度
为支持“三农”、小企业和地震灾后重建融资，央行于2008年9月1日宣布，下一步将着力加大信贷结构调整力度。
在2008年年初核定的信贷规模基础上，对全国性商业银行调增5%，对地方性商业银行调增10%。
在调高信贷额度的基础上，央行将对7、8两月的政策实施效果进行初评，“对小企业信贷支持力度大的银行，可以酌情再增加信贷规模”。
政策解读：
本次信贷政策微调的目的，在于定向支持“三农”、小企业和地震灾后重建，因此对商业银行的信贷规模仍设有“弹性空间”。
即对大力支持“三农”、小企业的商业银行，可酌情再调整信贷规模。
政策分析：
央行对信贷额度的调整，从表面上看，似乎和地产企业的关联性不大，或者说，对那些资金需求缺口较大的地产企业帮助不大。
但实际上，从中国目前的房地产市场发展状况而言，小型项目公司在地产企业中占有相当的比例，在目前整体市场低迷的情况下，银行信贷政策的放松，对于这些资金紧缺、急需资金的中小型地产企业无疑又多了一根救命的稻草。
2、两率下调
中国人民银行于2008年9月15日对外宣布了两项货币政策的调整措施：
一是决定16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；二是决定25日起，下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。
政策解读：
其实，这次“两率”的调整不是普遍的下调，而是有针对性、结构性的下调。
比如，只下降贷款利率，而不下调存款利率；贷款利率短期的下调幅度大，而长期的下调幅度小；对于存款准备金率，只下调中小商业银行存款准备金率，而不下调四大国有银行、交通银行及邮政储蓄银行的存款准备金率。
政策分析：
1）“两率”的结构性调控，意味着从紧货币政策的主基调未变。
在从紧货币政策尚不能取消前提下，央行采用了结构性放松银根的调控手法、区别对待、分类管理，而不是采用传统的“一刀切”的办法，这是一种灵活而富有创意的宏观调控思维。
2）降低贷款利率，减轻企业及家庭还贷成本与压力，有利于保护住房按揭者的还贷积极性，并可大大减轻其还贷的压力与风险。
3）短贷利率降幅更大，鼓励短期贷款、加快贷款回流与周转。
此次贷款利率下调，根据偿还期长短，采用了区别对待的原则，表明央行对短期融资的重点支持，以及对加快贷款资金回收流转的态度。
同时，这也表明了对长期按揭购房行为扩张的不支持或保留态度。
4）大型国有银行存款准备率不变，说明紧缩政策的主基调未变。
工、农、中、建、交行五大国有银行及邮政储蓄银行，存款准备金率不变。
意味着从紧的货币政策并未有根本性的、实质性的改变，仍只是结构性调整。
二）发改委预计三季度CPI降至4.5%
发改委价格监测中心官员预测，CPI经过上半年步步走高，下半年可望稳步回落，其中第三季度涨幅将在5.5%左右，第四季度或更跌至4.5%左右。
全年上涨的幅度在6%-7%之间。
发改委价格监测中心分析预测处处长徐连仲撰文：
目前价格上涨是结构性上涨而非全面上涨，鉴于前期实施的紧缩货币政策的累积效果及其滞后作用，后期的调控措施应着重在供给方面，充分利用好财政政策，通过增加有效供给、降低生产成本等途径，对价格进行合理调控。
三）部分二线城市出台政策促进房地产交易
不仅北京、深圳、上海等一线城市楼市陷入低迷，越来越多的二线城市楼市也开始转入调整期。
低迷的市场促使西安、沈阳、厦门、长沙等二线城市，相继出台举措为楼市注入“强心剂”。
◆西安。
西安市政府于2008年9月出台了《关于恢复业发展的若干意见》。
该《意见》规定，自2008年9月4日至2009年12月31日，凡在西安城六区（含四个开发区）购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90～144平方米（含144平方米）商品住房的，按购房款总额的1%享受补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，按购房款总额的0.5%享受补贴。
◆沈阳。
为促进沈阳房地产市场的发展，推动住房消费，沈阳市于2008年2月出台了11项搞活房地产市场的新政策。
主要内容包括：
从今年7月起，居民在1年内购买住宅，其应交的税费调整如下：
房地产转让、房屋典当手续费，由原来的按成交价的1％收取调整到0.5％，查档费由原来每件150元调整到100元。
出售2002年1月1日前已购公有住房的，免缴土地出让金。
从事房屋置换的单位开展房屋吞吐业务时，买进和卖出只收取一次交易税费。
对贷款购买住房的个人，在还款期限内，工资中用以偿还住房贷款本息的部分，不计入个人所得税计征基数。
购买商品房首次用于出租的，减半收取租赁手续费等。
◆厦门。
厦门市调整购买商品住房入城镇居民户口的政策门坎——凡在厦门岛外同安、翔安两区购买商品住房的，除享受原有的“购房入户”政策外，如果购买70—80平方米商品住房，还可办理不超过2人的常住户口。
◆长沙。
而同是作为二线城市的长沙，则在7月下旬降低了二手房交易税费——由1.98%降到1.1%，同时将保障性住房分配货币化，凡是符合经济适用房申购条件的无房家庭，如果今年购买普通商品房，每户将获得补贴8万元。
业内认为，这些政策都是在鼓励和促进房地产交易。
现象分析：
在国家对房地产行业进行了持续近几年的宏观调控大背景下，房地产市场的过热、过快发展势头得到了一定的遏制。
但同时，也带来一定的副作用，整体市场萎靡，成交量萎缩，市场观望气氛浓郁，购房者信心不足等。
这样的市场环境也不利于房地产市场的健康发展，随着近期国家两率下调、调增银行信贷额度等一些相关利好政策的出台，宏观调控政策出现了松动的迹象，各地方政府也做出了相应的“托市”举动，尽管对市场的支持力度有限，但政府的“托市”行为对于购房者的市场信心的恢复和重拾具有积极的现实意义。
四）房地产政策回暖面临的舆论环境不乐观
8月5日，国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。
国家统计局提醒，房价涨幅虽已放缓，在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产市场发展的预期也难以真正乐观起来。
国统局该言论一出，即遭遇网络上“看淡房价”人群的强烈攻击。
可见，目前任何有关房地产松动的言论，仍遭遇舆论强压。
从目前趋势看，在实质投资放缓、楼市缩量严重并持续下，中央有关“房地产稳定健康”的基调，已经显示出政策松动迹象。
但政策回暖面临的舆论环境不理想。
二、重点城市房地产市场发展状况
一）北京
1、京人均GDP将超八千美元——楼市消费阶段面临变局
据“北京经济发展战略及实施情况”新闻发布会披露的数字，北京今年经济总量将突破1万亿元，人均GDP从2001年的3,262美元提高到2007年的7,654美元，今年将超过8,000美元。
世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。
当一国人均居住面积在达到30-35平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居住需求。
从全球的房地产历史来看，当一个城市的人均GDP在8000美元之上时，新房销售将会出现问题。
从单纯的名义人均GDP来看，北京的住宅市场似乎正在接近一个相对敏感水平，而且也有数字显示目前北京的人均居住面积已经超过了30平方米。
不过，统计数字是基于常住人口计算出来的，而北京是一个外来人口数量庞大的城市，加上今年通胀高企和人民币持续升值等因素，实际人均GDP可能与名义人均GDP存在一定的误差。
无论如何，人均GDP来到8000美元左右，意味着房产市场进入下一个发展阶段的可能性增加。
不过，京作为全国经济中心，财富集中度较高，更多的外来人口也创造了更大的人口红利，相比深圳（名义人均GDP已超1万美元）等投机程度更高的城市来说，北京住宅市场仍处于相对理性的阶段，虽然在调控氛围下今年的楼市景气程度显著下降，但阶段性调整后，京房地产市场仍具备“较快增长期”的条件。
虽然不排除市场扭曲后爆发性增长的可能性，但“高速发展期”渐行渐远的趋势却无法改变。
2、央行报告预警北京房贷风险
近日央行发布关于《2008年上半年北京市房地产市场和房地产信贷形势分析报告》，对北京市场的房地产形势进行探析。
《报告》提醒金融机构需要密切关注房贷三重风险：
一是部分房地产开发企业资金趋紧可能造成开发贷款不良率上升；二是房价低迷可能造成个人住房贷款违约增加；三是预售资金管理缺位可能会产生信贷资金风险。
与此相适应，央行建议各家银行加强对借款人的资格审查及贷后管理，避免向还款能力较差的借款人发放“次级”住房贷款。
同时，完善预售资金监管制度，防范企业转移和挪用预售资金。
截至6月底，中资银行各项人民币房贷不良率为2.56%，比上年末微升0.19个百分点，其中商业性个人住房贷款不良率为1.65%，较上年末提升0.22个百分点，商业性住房开发贷款不良率为4.32%，较上年末提高0.37个百分点。
一股份制银行房贷部负责人指出，《报告》的下发与北京目前面临的特殊环境有关。
近几个月，北京房价环比下跌已是公开的秘密，加上即将举办奥运会，央行此时发布《报告》一则担忧房价下跌会使借款人产生无心还贷的念头，二则体现出央行对奥运结束后房价走势的关注：
在房地产交易中，有很多投资者将奥运因素作为投资操作的心理支点。
另有国有银行房贷部人士指出，《报告》的下发，体现出央行对北京房贷市场持审慎态度。
今年以来，深圳房价下跌进而引发购房者断供一事在业内闹得沸沸扬扬，在这种情况下，管理层对各地房贷市场的关注也在情理之中。
该人士指出，相比深圳，北京的房地产市场刚性需求大，且银行机构在执行房贷政策的过程中少有“打擦边球”的情况，出现金融风险的几率并不大。
3、7月北京住宅销售同比减6成
北京房地产交易管理网数据显示，7月北京住宅市场交易量急剧减少，7月份住宅期房和现房的交易量仅有6226套，日均签约量为200套，环比6月份总体交易量下降了2912套，下降32%，同比则下降60%。
销售总面积为80.53万平米。
其中期房交易量下降幅度较大。
7月整体开盘均价为13051元/平方米，比6月份下降了17%。
此外，根据北京亚豪地产统计的数据显示，7月楼市共有45个项目入市，总体新增住宅供应115万平米，总供应套数11021套。
从供求关系来看，7月份北京楼市已经出现严重的供大于求，超出34.5万平米，供需比例为1.43:
1。
业内分析人士认为，多数购房者认为奥运后北京房价仍会下降，因此这些购房者将其购买需求后移，观望情绪更加浓重。
4、8月北京过半新盘推迟上市——后续房源积多
进入8月份以来，北京仅有长江实业旗下一个别墅项目开盘。
近日，北京亚豪机构市场总监郭毅表示，北京8月份预计20个项目开盘入市，但目前来看只有一半能按计划开盘。
据北京市房地产交易管理网的数据，7月份北京住宅总体销量6226套，比去年同期降近六成。
8月新盘开盘量相比7月环比减少七成左右。
原计划8月份开盘的20个房地产项目中，11个是新盘，9个是老项目后期。
其中包括万科四季花城、顺鑫花语等。
目前除万科相关负责人表示，旗下两个项目肯定开盘外，其余尚无明确回答。
大部分开发商选择奥运后开盘。
对此，郭毅认为，由于北京今年1、4、6、7月4个月住宅市场供大于求，很多新盘蓄客量没有达到预计水平，近期楼市成交量直线下滑和实际成交均价走低也使开发商不看好后市，因此推迟上市。
另外保障性住房的即将推出也对北京楼市有一定冲击。
然而，虽有不少楼盘调整开盘期，但由于土地供应持续增长，因此仍有可能出现9、10月份楼盘集中上市的情形。
而开发商面对宏观调控应以更理性的价格面对市场。
有业内人士认为，今年北京楼市第一个销售旺季已过去，接下来“金九银十”如还不能反弹，北京楼市将可能面临更大的调整。
5、北京房产高端市场滞胀明显
据第一太平戴维斯对北京房地产高端市场的最新分析，在第二季度末，北京高端住宅市场的租金水平均呈现上涨趋势，高端别墅、服务式公寓和甲级公寓的每平方米月租金水平分别为127元、174.2元以及101.8元。
甲级公寓的售价环比上涨13.4%，达人民币3.76万元/平方米。
而高端别墅的价格则下降了6.2%，为人民币2.52元/平方米。
甲级公寓的入住率在经历了一季度的下降后本季度重新上升至82.7%，别墅市场入住率上升至93.3%，但服务式公寓的入住率则下降至80.5%。
供给方面，第二季度共有7个高端别墅项目进入预售市场，带来了619套供应量，是上季度的两倍还多。
同时，共有10个甲级公寓项目为预售市场带来1939套供应。
而需求方面，第二季度共有627套高档公寓和182套高端别墅交付使用。
第一太平戴维斯预计，下半年高档住宅售价将会继续上涨，但成交量仍会十分低迷。
6、北京市场综述
从北京市场的表现来看，作为全国房价最高的城市之一，尽管有2008年北京奥运的天时、全国政治、经济文化中心的地利、人均GDP即将超过8000美元等利好，但房价高企和购买力不足始终是横亘在市场面前的一堵墙，随着北京奥运的结束，奥运经济对北京房地产刺激消失，市场将面临更大的挑战，北京市场的复苏尚待时日。
二）上海
1、上海欲出台整治闲置房政策
日前，上海市统计局投资建设处处长肖永培表示，上海已经展开了闲置房调查统计，随后可能出台针对性政策，目的在于完善住房保障与打击炒家，因为闲置房中投资者、炒房客为主已是共识。
据介绍，以前“住房空置”情况调查仅仅是新建商品房减去已销售面积以及开发商自用、出租面积。
根据统计局的解释，此次“住房闲置”统计的是已经售出的商品房中的那些空关着的房子，这部分住房的所有权在业主手里。
其中，业主偶尔会去居住、在某段时间出远门、只是暂时不考虑装修等情况均不属于“住房闲置”。
业内人士表示，让物业空关的业主所占的比例并不多，多数业主会选择出租。
在某种程度上，这种“一套闲置房背后有10套投资者、炒家的物业”理论下，统计局最终的闲置房统计数据，可以让市场窥到上海楼市非自住物业的庞大体量。
不难发现，针对闲置房的后续政策将与打击楼市投机、限制投资规模的方向相一致。
上海官方交易中心的数据显示，今年上半年上海2017套高档公寓中，港澳台及外籍买家买入159套，上海本地买家买入1183套，是去年同期的6.53倍，外省市买家买入增加到了675套，是去年同期的23.27倍。
在外省市中，浙江买家更是从去年的9套增加到了235套，增速达到26倍。
外省市购买上海一手商品房的总金额却从去年上半年的168.29亿元，上升到今年上半年的276.7亿元。
外埠资金再次爆发式增长，已经令有关部门提高警觉。
而闲置房主要出自这些外埠业主的房源中，闲置房体量将放大影射出楼市投资、投机的规模。
2、上半年上海别墅市场成交量下跌均价上升
数据显示，上半年，上海市别墅新增供应120.62万平方米，同比增长60%左右。
别墅市场供求比由去年的1∶1.61变成今年上半年的1∶0.58。
成交面积为70.54万平方米，环比下降46.73%，同比下降18.28%。
别墅成交均价为每平方米2.0826万元，环比上升37.15%，同比上升56.37%。
从区域来看，松江、青浦、嘉定、闵行和浦东五区分居别墅成交前五名。
其中总价300万元以下的经济型别墅保持较好的去化态势，上半年成交面积最大的10个别墅项目中，套均成交总价在300万元以下的就有6个。
而成交均价在每平方米2.5万元以上的高端别墅房源，占全市别墅成交总面积的比重达到25.61%。
其中，量价表现较好的项目有：
汤臣湖庭花园、御翠园、兰乔圣菲和绿城玫瑰园等。
21世纪不动产市场分析人士认为，别墅供过于求的态势只是短时期内的楼市调整所致。
时下较低的别墅成交量并不是市场需求量的真实反映，大量改善型别墅购置需求有所抑制。
在市场观望气氛逐渐消退、部分需求转化为实际购买力后，别墅市场将重拾热销态势。
除了改善型需求外，与普通公寓房相比，别墅的投资价值也将吸引一批中长期投资者入市。
3、上半年近三成外资注入下跌中的上海楼市
今年1-6月份，上海市共批准外商投资项目1774个，合同外资82.99亿美元，同比增长22.33%。
上半年，上海第三产业吸收外资合同金额61.58亿美元，增长53.9%，其中房地产占据22.27亿美元，占整个外资投资约三成，占第三产业投资比例约三成五。
与此形成鲜明对比的是，今年上半年上海房地产总投资仅增长3.8%，而去年同期的增长是6.2%，增幅回落2.4个百分点。
外资不仅加速在上海投资，且房地产行业亦成为其投资重点。
海通证券宏观经济分析师表示，国内投资商遭遇今年经济调整开始收缩投资的情况下，外资选择恰当时机进入接盘，反映外资对中国地产的信心以及其中暗藏的玄机。
令人担忧的一是外资在第三产业的到位水平低于平均水平，上半年外资到位率在60%以上，第三产业到位外资为32.99亿美元，到位率并未过半；二是外商独资项目过多，上半年外商直接投资项目1774个，其中外商独资1579个，项目金额达到69.6亿美元，占据外资总投资的88%，同比也增长30%。
4、上海市场综述
以上资料表明，尽管上海房价高居不下，但对投资者而言，上海国际化都市的地位仍为外地及境外的投资者所追捧。
在经过市场周期性的调整后，后市仍然被看好。
三）广州
1、广州统计局：
宏调使部分房企退出市场
日前，广州统计局发布了上半年房地产开发简况，同时指出，部分企业已经逐步退出了广州的房地产开发市场。
据了解，今年上半年，广州商品房新开工面积742.36万平方米，同比增长10%，其中住宅新开工面积435.09万平方米，同比下降15.2%。
业内人士分析认为，上半年了宏观调控措施的加强和楼市的低迷使得大量开发商面临资金的困境，致使很多企业被迫退出房地产市场。
根据统计局预计，随着下半年更多的限价房以及中小户型房屋陆续面市，商品房销售将更不容乐观。
2、广州上半年住宅新开工面积下降逾15%
根据广州市统计局发布的上半年房地产开发简况，今年上半年，广州商品房新开工面积742.36万平方米，同比增长10%，其中住宅新开工面积435.09万平方米，同比下降15.2%。
分析认为，开发商减少住宅新开工面积的主因是楼市低迷以及开发商面临资金筹措难题。
广州市统计局指出，房地产商国内贷款及利用外资的大幅下降，已引致其占本年到位资金的比重同比分别减少8.6个和1.9个百分点。
今年上半年，完成投资1亿元以下的中小企业有611家，比上年同期减少了115家，有部分企业已经逐步退出广州的房地产开发市场。
此外，建筑成本上升也对企业的后续投资信心会构成一定的影响。
根据统计，上半年建筑安装装饰工程价格指数上升14.4%；原材料、燃料、动力购进价格上升10.0%，涨幅同比加大5.3个百分点，升幅为2005年以来的最高水平。
目前，广州市商品住宅空置面积开始增加。
广州市统计局预计，下半年更多的限价房以及中小户型房屋陆续面市后，广州下半年商品房销售面积降幅将会收窄。
3、广州二手房租赁市场先扬后抑
今年上半年，广州市二手住宅租赁市场租金态势为先扬后抑。
在春节后“外来人口务工潮”以及春交会“短租热”的带动下，1～4月租金节节上涨，一度冲上30元/平方米·月的高位，但是随后的两个月份又回落至27元/平方米·月出头的水平，最终全市上半年的住宅租金为27.95元/平方米，同比上涨6.6%，但是环比只涨了0.7%，与去年下半年基本持平。
据中介统计显示，近一年来广州中心城区以及非中心城区的租赁市场表现各异：
中心城区二手住宅租金普涨，同比上升10.4%，环比上升2.8%；非中心城区之中，番禺区和花都区这两个代表性区域的租金都有明显的下跌。
据介绍，租金上涨的区域之中，同比上涨最快的是天河区，其涨幅达到14.8%。
此外，租金同比涨幅超过10%的还有黄埔区和越秀区，随着广州城市中心的东移，到黄埔区租房的人也越来越多，该区还是租金环比上涨最快的区域（环比上涨8.6%），上半年的平均租金为17.02元/平方米·月，是中心城区之中最低的。
越秀区方面，该区上半年的平均租金为37元/平方米·月，在全市高居榜首。
中心城区之中，仅海珠区和荔湾区的租金环比略有下跌，但是同比仍然是上涨趋势，表现比较稳定。
租金下跌的区域之中，花都区无论同比还是环比跌幅都是最大。
在投资风潮退去之后，花都的二手房成交量锐减，大量卖不出去的二手房进入房屋租赁市场，市场能力又不足，竞争加剧最终导致租金下跌，上半年的平均租金仅为11.77元/平方米·月。
此外，租金同比环比双双下跌的还有番禺区，上半年的租金环比跌幅达到8.4%，只有16.57元/平方米·月。
4、限价房遇冷广州今年不再推限价地
近日，万科新里程第二批限价房结束网上申请和现场确认，408套房源引来1208户申购，其中经过现场确认的733户，以个人名义申购的591户，年轻买家占了绝大多数。
值得注意的是，广州推出限价房半年以来，申购人数正在减少，市民购买限价房的热情已不如年初时那么高涨。
从历次限价房的申购数据中可以看出，广州今年初推出首批限价房时，现场确认申购人数达到3817人，这些人申购843套限价房，相当于4.5人购买一套限价房。
而最新推出的这批限价房，现场确认申购人数只有733人，供求比降到1.8：
1.
广东中原地产项目部总经理黄韬分析指出，广州的限价房供求关系已经出现变化，由于商品房价格回调，金沙洲已经出现了部分价格接近甚至低于限价房的商品房，这就冲击了限价房的市场，导致市民购买热情降低。
广州市国土房管局相关负责人日前表示，广州今年不会推出新的限价地，政府部门将根据市场情况灵活掌握限价房的调控节奏。
5、广州欠税大户房地产建筑业占7成
继北京上月公布地产业欠税企业上升至50余家不久，广州市地税局8月4日发布今年该局第二号欠税公告。
公告称，截至2008年6月30日，广州市欠缴地方税收200万元以上的企业共计48家，欠缴地方税收总额高达3亿元。
被曝光的这48家欠税企业中，房地产仍当其首,两者占比例七成多。
这次曝光的七成多房地产开发企业和建筑安装欠税的公告中，有6家是新增的房地产企业，新增欠缴税费达5700多万元（含一家高尔夫俱乐部企业），所欠税种主要为营业税、企业所得税和土地使用税。
广州市地税局认为，主观上，房地产企业成了欠税重灾区，除了企业主本身纳税意识淡薄外，客观方面则源于房地产开发因资金投入大、建设周期长，资金链容易断裂。
而当其时，企业容易出现资金周转不灵的情况，为企业生存而把应该用作缴税的资金挪作他用，导致欠税。
合富辉煌地产分析师黎文江表示，房地产企业欠税，就目前来说，是因为企业没钱，黎文江认为，一是目前楼不好卖；二是贷不到款；三是上不了市。
他说，就今年来说，楼不好卖导致了企业资金难以回笼，而去年买了地房地产开发公司，现在又被逼交钱了。
售楼数量收紧，股票市场又不看好，房地产四面楚歌，难免欠税。
6、下半年广州市民购房意向极低
日前，中国指数研究院、中国房地产指数系统联合搜房网调查显示，下半年广州居民购房意向很低。
首先从购房时间来看，选择在半年内购房的占14.55%，选择在1年内占33.15%，而选择2年以上则占43.91%，可见大部分被调查者在未来1至2年内有购房计划，但相当部分潜在买家目前持观望态度。
从选择区域置业情况来看，选择在中心六区置业的占74.18%，选择在近郊区县（包括增城和从化）置业的仅占2
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