度中国房地产市场报告.docx

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度中国房地产市场报告

2010～2011年度

中国房地产市场报告

CHINAREALESTATEMARKETREPORT

REICO工作室

北京2011.1

关于“REICO工作室”

“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟共同支持建立。

支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。

“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。

“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。

研究团队每年会随选题不同而发生变化。

撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。

撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。

本报告的完成人为：

刘琳、任荣荣、黄英、岳国强、呈先。

总报告：

3

摘要4

宏观经济和政策环境5

全国房地产市场分析13

区域房地产市场分析25

2011年房地产市场形势预测36

分报告：

住宅市场分析41

二手房市场分析63

办公楼市场分析81

商业营业用房市场分析95

专栏1：

2010年经济形势判断和2011年预测6

专栏2：

加快保障性住房建设的影响37

指标解释109

总报告

摘要

2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策

2011年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活。

把稳定价格总水平放在更加突出的位置，保持经济平稳较快发展，促进社会和谐稳定。

2011年房地产市场调控将继续以增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设为主。

2010年，全国房地产市场供给较快增加，需求增长回落，房价上涨但涨幅回落；房租较快上涨

⏹2010年房地产开发企业购置土地面积较快增加，土地价格保持较快上涨。

⏹2010年房地产开发完成投资和商品房新开工面积较快增长，商品房施工面积增幅增加，竣工面积增幅下降。

2010年，商品房销售面积增幅持续回落，低于去年同期。

⏹2010年，各类型房屋销售价格上涨但涨幅回落。

逐月看，房屋销售价格1-4月较快上涨，5-8月基本平稳，9-12月稳步上涨。

2010年多数城市房屋租赁价格较快上涨。

⏹房地产市场供给逐季增加，需求逐季回落。

1季度：

房屋成交量增幅回落，房价涨幅趋缓，部分地区3月份出现房价较快上涨；房地产开发投资意愿高涨。

2季度：

房地产市场需求增幅继续回落，价格涨幅回落甚至下跌，但房地产市场整体投资意愿依然较高。

3季度：

房屋成交量增幅继续回落，房价涨幅趋缓但9月份房价涨幅增加，房地产开发投资意愿低于2季度。

4季度：

房屋成交量增幅回升，房价涨幅增加，房地产开发投资意愿回落。

2010年各地区房地产市场供给较快增加，需求增长回落

⏹2010年，东中西部各地区房地产开发投资增幅显著增加，其中中部地区房地产开发投资比重有所下降。

各地区房地产开发企业购置土地面积均较快增加，其中东部地区购置土地面积增长最快。

东中西地区商品房新开工面积增幅继续增加，商品房竣工面积增幅下降。

2010年东中西部地区商品房销售面积增幅下降，其中东部地区商品房销售面积增幅下降最多。

⏹2010年，长三角地区、珠三角地区房地产开发投资增幅增加，环渤海地区房地产投资增幅最大。

长三角地区和环渤海地区购置土地面积较快增长、珠三角地区购置土地面积与去年大致相等。

三大重点区域商品房新开工面积较快增加，竣工面积增幅下降。

2010年，长三角、珠三角和环渤海地区商品房销售面积增幅下降，其中长三角、珠三角地区商品房销售面积同比减少。

⏹2009年东中西部各地区当地居民住房支付能力下降，其中东部地区当地居民住房支付能力仍然相对最低。

2011年房价保持基本平稳的可能性较大

我们维持“2011年房地产市场基本平稳”的看法：

⏹2011年房地产市场需求保持小幅增加；

⏹2011年房地产市场供给继续增加，商品房新开工面积的增幅将会回落；

⏹2011年房价保持基本平稳，在“稳物价”的政策环境下，不排除少数月份出现房价回落的现象。

宏观经济和政策环境

宏观经济平稳较快增长，通胀压力上升

2010年我国经济保持平稳较快增长

2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长。

2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，3季度以后经济增长出现较快下滑，GDP增速由1季度的10.6%降为4季度的6.8%。

在应对金融危机的经济刺激政策作用下，2009年我国经济增长企稳回升，GDP增幅逐季增加，由1季度6.1%的历史低点增加为4季度的10.7%。

初步测算，全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。

分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。

通胀水平逐步提高

2010年居民消费价格同比上涨3.3%，上半年CPI为2.57%，下半年CPI为4.1%，通胀水平逐步提高。

CPI水平逐季上升，1-4各季度CPI分别同比增长2.2%、2.9%、3.5%和4.7%，10月以后CPI增幅逐步增加，分别为4.4%、5.1%和4.6%。

从环比来看，下半年居民消费价格出现较快上涨，10月份达到0.7%，11月份达到1.1%。

1998年以来的GDP增幅与CPI

资料来源：

国家统计局；REICO数据库

城镇居民收入稳定增长

城乡居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇。

2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。

其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。

农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。

预计2011年GDP增长9%左右，CPI涨幅为4%左右。

专栏1：

2010年经济形势判断和2011年预测

一、2010年经济形势判断

（一）国民经济复苏明显，但基础还不稳固

2010年1季度经济保持了快速增长势头，GDP增速达到11.9%，随后的2个季度增速逐渐显著回落，全年GDP增速达到10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。

2010年国民经济复苏明显，但国内外发展环境日渐复杂，不确定性增强，给经济发展带来了很多的困难和挑战，经济复苏基础还不稳固。

1．投资刺激政策效应明显弱化，民间自发投资显著复苏，但基础不稳

2010年是4万亿投资计划实施的第二年，固定资产投资增长呈现三个特点：

一是与去年相比，投资增速大幅回落，投资刺激政策的增长效应明显弱化。

全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。

其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点。

二是国有及国有控股固定资产投资增速大幅回落。

作为刺激政策的具体载体，2009年国有及国有控股（以下简称国有）投资迅猛增加，城镇国有固定资产投资实际增速（38.5%）比2008年（12.8%）上升了25.7个百分点。

2010年城镇国有投资增速大幅回落，1-11月累计实际增速下降到15%，比去年下降了23.5个百分点，基本回落到了2008年水平。

与国有投资走势相似，2010年非国有（民间）投资增速也出现下降趋势，但下降幅度要比国有小很多。

2010年1-11月城镇非国有固定资产投资实际增速为25.1%，比去年（31.2%）仅降低6.1个百分点，但高出2008年（18.5%）6.5个百分点，对2010年的投资增长和经济增长贡献显著

三是从行业看，交通运输、电力、水利、教育等国有经济比重高的行业投资增速显著回落。

由于投资刺激计划主要集中在交通运输、电力、水利、教育等行业，2009年这些行业的投资增速大幅上升，2010年增速显著回落，1-11月上述四个行业城镇固定资产投资实际增速分别为18.1%、4%、20.5%和9.8%，分别比2009年回落了33.8个、28个、28.7个和31.2个百分点。

2．消费保持了平稳较快增长，但实际增速相对于2009年有所回落

2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%；扣除价格因素，实际增长14.8%，比去年同期（16.9%）下降2.1个百分点。

2009年和2010年的数据表明，经济刺激政策对消费需求的拉动作用不显著，2009年社会消费品零售总额实际增速仅比2008年上升了0.5个百分点，2010年下降了2.1个百分点，实际增速低于2008年水平。

3．对外贸易出现恢复性增长,但贸易顺差比去年同期缩小

2010年全年出口总额15779亿美元，比去年同期增长31.3%，出现恢复性增长（去年出口额萎缩了18.7%），出口总量恢复到了2008年全年的水平。

2010年全年进口比去年同期增长34.7%，快于出口增速。

2010年全年贸易顺差达到了1831亿美元，比去年同期缩小6.4%。

（二）CPI逐月走高，但未出现全面通胀的迹象

2010年CPI逐月走高，9-11月上升幅度有所加快，11月CPI升幅达到了5.1%，1-12月累计CPI上涨3.3%。

与上一轮物价上涨相同，本轮CPI上升的主要因素依然是食品价格上涨幅度较大。

2010年食品价格指数走势与CPI完全相同，但其升幅要比CPI高很多。

2010年2月至6月食品价格月同比指数升幅超过5%，6月至11月明显加快，11月达到11.9%，1-12月累计升幅达到了7.2%。

核心CPI（扣除食品和能源的居民消费价格指数）是衡量全面通胀水平的重要指标。

2010年核心CPI与CPI的走势基本相同，但其涨幅始终在低位运行，11月达到1.5%，1-11月累计仅为0.9%，远低于同期CPI涨幅。

从其表现看，目前尚未出现全面通胀的迹象。

二、2011年宏观经济预测

（一）2011年经济增长估计

1．投资增长估计

2010年固定资产投资增速大幅回落，向2003年以来的趋势回归。

从行业看，受益于投资刺激计划，交通运输、电力、水利和教育等国有经济较集中的行业的投资规模2009年上了一个大台阶，2010年投资增长已出现大幅回落，2011年难以再提高。

2011年固定资产投资增长的动力将主要来自于民间经济比重较大的制造业出口部门和房地产部门。

数据表明，民间自发投资获得显著复苏，但基础并不稳固，有可能在2011年出现回落。

我们通过对制造业出口部门和房地产部门投资增长的判断来估计总体投资增长。

先看制造业出口部门。

由于要素市场改革滞后，中国商品低成本优势尚能维持一段时间，加上生产率和商品质量提高，未来中国在全球出口中市场份额还会进一步提高。

但是，在目前世界宏观指标改善缓慢，发达国家失业率依然居高不下，国际贸易摩擦及贸易壁垒增加，以及人民币持续升值预期下，持续地再现前若干年的出口高增长显然是不现实的，因而制造业出口部门的投资高增长将难于再现。

数据显示，2005-2008年制造业投资实际增速已经呈现下降趋势，从2005年的37%下降到2008年的20%，2009年有所上升（29.7%），2010年回归下降趋势（21.9%）。

由于目前制造业产能已经很高，近期加速扩张动力不足，估计2011年制造业投资实际增速将继续下降，低于2008年水平，为18.4%左右，名义增速在22%左右。

再来看房地产业。

今年房地产高达36.4%的投资增长似乎一直在持续，但根据上一轮调控效应滞后半年的经验，房地产自发投资增速回落将是必然的（事实上房地产新开工面积已经迅速下降）。

此外，阻止或延迟房地产业投资回落的另一个因素是，2010年9月中央要求580万套保障性住房全部开工（而且地方财政有困难的，中央财政将提供专项资金）。

这一行政举措抵消了房地产自发投资回落对整个房地产业投资增长的影响。

受日趋严厉的调控政策影响，购房需求受到抑制，这将对房地产投资增加产生很大影响。

估计2011年房地产业民间自发投资增速将有非常显著的回落，整个房地产业投资也不太可能出现大幅增加。

尽管中央政府宣布大幅增加保障性住房投资（2011年开工数1000万套），可以在一定程度上抵消自发投资的回落，但受资金约束，该目标的实现有相当难度。

我们估计2011年房地产业投资实际增速为16.5%，略高于2008年水平，名义增速在20%左右。

综合考虑，2011年全社会固定资产投资投资增速将重新回到正常状态，估计实际增速为16.5%，略高于2008年水平，名义增速在20%左右。

图1：

全社会固定资产投资增速

数据来源：

国家统计局。

2．消费需求增长估计

从2009年和2010年社会消费品零售额实际增长的表现看，为应对金融危机所采取的一系列刺激政策对消费需求的拉动作用不是很明显，2009年社会消费品零售额实际增速虽然有所提高，但2010年又出现了较显著的回落。

我们认为消费需求增长将回归正常，估计2011年社会消费品零售额实际增速与2010年持平，为14.4%，名义增速在18.1%左右（见图2）。

图2：

社会消费品零售总额增速

数据来源：

国家统计局。

3．净出口变动估计

2010年世界经济出现温和复苏迹象，但基础依然不稳，存在许多不确定因素，2011年外需增长不容乐观。

2010年出口增速回升幅度较大，规模已恢复到2008年底水平。

鉴于全球性贸易摩擦加剧、贸易壁垒会加大、以及人民币升值趋势不会改变等因素，我们认为，2011年我国出口增速难再有较大的提升，很可能要低于2010年。

受国内消费需求增长，人民币升值，以及受美国量化宽松货币政策影响进口商品价格可能进一步上升等因素的影响，2011年我国进口增速有可能进一步加速。

客观估计2011年我国贸易顺差可能继续缩小，而乐观估计则与2010年持平。

综合上述分析和预测，估计2011年GDP增速在9%左右，其中资本形成贡献52.5%,拉动GDP增长4.7个百分点，消费需求贡献47.5%，拉动GDP增长4.3个百分点。

图3：

GDP增速变化

数据来源：

国家统计局。

（二）2011年CPI估计

以往数据表明，年度CPI与M2增速有较显著的相关关系，从两者的波动趋势看，大体上CPI滞后M2增速1年。

根据CPI与M2增速的相关关系，我们建立了CPI预测模型。

根据预测模型和2010年M2的增长情况预测，2011年CPI升幅为4%左右。

受翘尾因素的影响，2011年上半年CPI升幅要高一些，下半年CPI升幅会有所回落。

2010年宏观调控政策力求保增长控通胀

2010年宏观调控的主要任务是处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。

年初将保持经济平稳较快发展作为今年工作重点

年初政府工作报告指出，要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。

既要保持足够的政策力度、巩固经济回升向好的势头，又要加快经济结构调整、推动经济发展方式转变取得实质性进展，还要管理好通胀预期、稳定物价总水平。

实行适度宽松的货币政策

2010年12月末，广义货币供应量（M2）余额为72.6万亿元，同比增长19.7%；狭义货币供应量（M1）余额为26.7万亿元，同比增长21.2%；流通中货币（M0）4.5万亿元，增长16.7%，加快4.9个百分点。

金融机构人民币各项贷款余额47.9万亿元，比年初增加7.9万亿元，信贷资金总体充裕。

中国人民银行货币政策委员会召开的2010年第一、第二、第三季度例会均指出，要按照党中央、国务院的统一部署，继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性。

要密切关注国内外经济金融形势的新变化，灵活运用多种货币政策工具，保持货币信贷适度增长；认真落实“有扶有控”的信贷政策，继续调整优化信贷结构；进一步完善人民币汇率形成机制，增强汇率弹性。

加强流动性管理

2010年4与14日，国务院常务会议对金融调控工作提出要求：

加强流动性管理，保持货币信贷适度增长；继续严格控制对“两高”行业和产能过剩行业的贷款；加强商业银行资本充足率管理和贷款跟踪检查，加强地方融资平台公司贷款风险管理。

为加强流动性管理，适度调控货币信贷投放，央行年内六次上调准备金率，年末两次上调存贷款利率。

央行年内六次上调准备金率。

中国人民银行分别于1月18日、2月25日、5月10日、11月16日、11月29日和12月20日六次上调存款准备金率。

累计上调3%。

调整后的存款准备金率达到18.5%，创历史最高。

央行年内两次加息。

中国人民银行分别于10月19日和12月25日两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

调整后一年存贷款利率分别升至2.75%和5.81%。

2010年6月13日，《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》发布。

通知要求，为有效防范财政金融风险，地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理规范，进一步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。

实行积极的财政政策

财政部2010年的工作要点包括：

继续实施积极的财政政策，着力调整国民收入分配格局，推进财税制度改革，优化财政支出结构，加大对“三农”、教育、科技、医疗卫生、社会保障、保障性住房、节能减排以及欠发达地区的支持力度，促进经济增长、结构调整、地区协调和城乡统筹发展，切实保障和改善民生。

2010年保持适度的财政赤字和国债规模，拟安排财政赤字10500亿元，其中中央财政赤字8500亿元，继续代发地方债2000亿元并纳入地方财政预算；继续实施结构性减税政策，促进扩大内需和经济结构调整；切实加强政府性债务管理，增强内外部约束力，有效防范和化解潜在财政风险。

房地产政策从紧

国务院三次出台调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨

☐2010年1月，国务院办公厅颁发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要内容包括：

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给。

二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。

三、加强风险防范和市场监管。

四、加快保障性安居工程建设。

☐2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。

通知主要内容包括：

（一）统一思想，提高认识；

（二）建立考核问责机制；（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；（五）增加居住用地有效供应；（六）调整住房供应结构；（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管；（九）加大交易秩序监管力度；（十）完善房地产市场信息披露制度。

☐2010年9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。

主要措施包括：

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。

二是完善差别化的住房信贷政策。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。

四是切实增加住房有效供给。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。

差别化的金融税收政策，打击住房投机

☐2010年4月，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

☐2010年1月，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

2010年6月，《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》，明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”。

☐2010年4月，国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

☐2010年9月，房地产调控“新五条”要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

4季度，大约有14个城市发布了住房限购令。

☐2010年11月，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。

公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

限制外资购房

2010年11月，住房和城乡建设部与国家外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

大力推进保障性住房建设

☐2010年1月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

☐2010年4月，住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，严格建设和准入管理，强化使用过程的监督，加强上市交易管理。

规定经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。

☐2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中指出，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

☐2010年6月12日，由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布。

根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。

有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

规范房屋租赁

2010年12月，住房城乡建设部出台《商品房屋租赁管理办法》，将于明年2月1日