4385原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性研究报告.docx
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4385原xx保温瓶厂地块房地产开发项目可行性研究报告
原xx保温瓶厂地块房地产开发项目
可行性研究报告
目录
第一部分：
项目总论…………………………………………………………2
1项目背景
2项目概况
2.1项目名称
2.2项目建设单位概况
2.3项目地块位置及周边现状
2.4项目规划控制要点
2.5主要技术经济指标
第二部分：
市场研究…………………………………………………………5
1全国房地产行业发展分析
2**市房地产市场环境分析
3区域市场分析与预测
3.1区域市场状况
3.2周边楼盘
3.3市场售价预测
第三部分：
项目开发方案……………………………………………………10
1产品设计建议
2营销方案
3项目实施进度
第四部分：
投资估算与融资方案……………………………………………11
1投资估算
2融资方案
第五部分：
财务评价……………………………………………………………16
1投资估算
1.1开发成本估算
1.2销售收入估算
1.3现金流量
2融资方案
第六部分：
不确定性分析………………………………………………………16
1盈亏平衡分析
2敏感性分析
3风险分析
第七部分：
研究结论与建议……………………………………………………17
第八部分：
附录……………………………………………………………18
1附表
第一部分：
项目总论
1项目背景
1.稀缺之地，升值潜力巨大
本地块位于何坊西路，处于老城区中心地段，近三年，在青云谱区域出让的地块较少，区域的购买力需求巨大。
而市中心区域今年更是无一地块出让。
而本地块已成为该区域最后的一块黄金宝地。
2.地处成熟生活圈，享便利快捷都市生活
项目周边覆盖数个大型生活社区，如蓝天郡、天集青云明珠、水榭花都、象湖源、威尼斯花园等。
各类配套齐全，生活便利，区域目前最高价已达到8000元/平米。
3.地块方正，面积较大，有利于规划
该地块为为老城区近两年出让最大面积的地块，地形呈正方形，完全有条件规划成为一个高质素的生活区。
4.地处**城市副中心的商务圈地段，商业大有可为。
青云谱区目前整体商业氛围相对市中心较弱，但青云谱将规划成为**的城市副中心，本地块处于青云谱的商务板块，临何坊西路约200米，其商业将大有作为。
5.客户就在周边之地
大量的客户就在周边。
铁路和江铃两大集团购买力需求旺盛，另在项目1000米范围内有大量的青云谱区企事业单位。
2项目概况
2.1项目名称
**保温瓶厂地块开发
2.2项目建设单位概况
某房地产公司于2010年11月以607万元/亩的价格获得该宗地，开发商已一次性付清地价款。
该项目开发周期为3.5年，开发商用于该项目开发的自由资金为8000万元。
2.3项目地块位置及周边现状
①地块位置
青云谱区发展定位为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”
青云谱区将积极优化产业结构，在创新升级中实现“华丽转身”重点构筑五大产业板快：
一是以昌南工业园及周边为载体的现代物流经济板块。
将昌南工业园区打造成全省独一无二的特色物流园区，力争在三年内营业额达200亿元。
二是以迎宾大道为主轴的都市工业经济带，大力支持江铃集团、**印钞公司、江西阳光乳业等大中型驻区企业做大做强。
三是以井冈山大道和洪都大道及交汇点为核心的现代商务经济带。
把正在建设的法国家乐福国际购物中心周边约1平方公里的区域打造成一个动感都会昌南城。
四是以解放西路/洪城路为主轴，积极引进总部经济，发展以国贸广场、中寰广场、明珠广场为代表的楼宇经济商圈。
五是以八大山人梅湖景区为重点的文化旅游创意板块。
推进“一景区、一岸”建设，把八大山人梅湖景区打造集艺术培训集中地、主题摄影基地、中国水墨画名家云集地、文化艺术品会展及交易地等功能于一体的文化产业特色品牌。
同时以天沐五星级宾馆项目、象湖君悦五星级酒店以及湖景公园、大型休闲娱乐设施等为载体，打造富有水景生态、休闲娱乐特色的象湖东岸。
②宗地现状
1）该项目地块位于京山新街以东、何坊西路以南、井冈山大道以西、三店西路以北，占地积99.8亩。
2）象湖风景区
项目西面是象湖风景区，湖面3165亩。
于1998年底破土动工，其一期工程用地总面积138公顷，水面积125公顷，绿地12.7公顷，现已形成了环湖一条路，湖心一座岛，湖中两条堤，东北一广场，西南一组古建筑群，北线七处景的基本格局。
湖心一座岛，面积1.9公顷，是红尘闹市中心一方净土，苏式仿古烟雨杏花楼即建于此，其碧瓦丹柱，斗拱重檐，绣房绮窗，是文人墨客吟诗作画的聚集地。
晴日楼映水中，波光粼粼，雨时烟雨朦胧，令人神往。
象湖景区通过点、线、面、带的精心构建，加之湖面波光碧影，堤上杨柳依依，与高阁、幽林、古城墙、荷花塘交相辉映，浑然一体，尽显江南水乡美景。
3）抚河公园
抚河全段两侧，将军桥至中山桥段，本地块距抚河公园约1.5公里。
4）梅湖景区
八大山人梅湖景区位于青云谱区南面，占地约3200亩，建筑总面积约48.5万平方米，景区以传统文化为主轴。
由水墨丹青区、文化博览区、水乡风情区、岁寒三友区、农耕休闲区、梅村思贤区和综合娱苑区七大功能景区组成。
景区以八大山人纪念馆为核心，断续的山丘、曲折的水面与亭台、曲廊、洲岛、桥堤、奇石等浑然一体，梅湖水系贯穿整个景区，游客可通过游船达到景区的各个景点。
5）地块周边配套设施
地块处于何坊西路，位于青云谱区域商务中心的核心地带，毗邻井冈山大道和迎宾大道两条**市城区南北向的交通主干道，与三店西路商业街仅一街之隔。
商业配套：
京山农贸市场、好又多超市、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、邮政储蓄、江西省建材市场等。
医疗卫生：
江西武警医院、南大二附医院皮肤专科医院、黄庆仁药栈等。
文化教育：
京山小学、青云谱小学、青云谱少儿教育活动中心、迎宾中学。
公共交通：
公共交通便利，1、15、16、20、224、203、212、236、239等公交路线连接城市各区域。
距徐坊客运站约3分钟车程，距昌南客运站约15分钟车程，距洪城客运站约10分钟车程。
2.4项目规划控制要点
用地性质
居住、商业、办公（兼容旅馆业）
容积率
≤2.5
建筑密度
≤30%
绿地率
≥28%
机动车位
宅住2泊位/3户，公建1泊位/150㎡建筑面积
非机动车位
居住与公建分别集中设置
道路中心标高
主出入口方位
何坊西路
建筑间距
多层1：
1.1H，高层1：
0.8H，具体按《**市城市规划管理技术规定》
退离红线
建筑退何坊西路15米以上，退其他规划路5米以上。
小户型比例
套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60%
必备公共配套设施
按《城市居住区规划设计规范》配置
其他
1、商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（计R部分）30%控制；
2、必须编制交通评价影响报告书。
2.5主要技术经济指标
该宗地面积约93.46亩，该地块宗占地面积=93.46×666.67=62307㎡
容积率≤2.5，允许的总建筑面积=62307㎡×2.5=155767㎡
由于设计要求商业、办公等公建建筑面积按规划总建筑面积（容积率部分）30%控制，所以商业及公建面积=155767㎡×30%=46730㎡，公建面积为6730，商业面积为40000㎡。
楼高为10层，采取下3层为商业店铺面积12000㎡，上7层为办公场所面积28000㎡。
住宅建筑总建筑面积=155767㎡—46730㎡=109037㎡，按设计要求套型建筑面积90㎡以下住宅占开发住宅总建筑面积60%，所以90㎡以下住宅建筑面积=109037㎡×60%=65422.2㎡,120㎡住宅建筑面积=109037㎡—65422.2㎡=43614.8㎡。
机动车位按住宅2泊位/3户，公建1泊位/150㎡建筑面积的设计要求，65422.2㎡÷90㎡=727户，43614.8㎡÷125㎡=349户，1090×2/3=717个，46730㎡÷150=312个，所以机动车位=1029个。
项目
单位
数量
占地总面积
平方米
62307
总建筑面积
平方米
155767
住宅建筑面积
平方米
109037
公共建筑面积
平方米
46730
公建面积
平方米
6730
商业面积
平方米
40000
商业店铺面积
平方米
12000
办公场所面积
平方米
28000
90㎡住宅建筑面积
平方米
65422.2
120㎡住宅建筑面积
平方米
43614.8
容积率
2.5
绿化率
%
30
机动车位
个
1029
居住户数
户
1076
平均每户建筑面积
平方米
144.8
平均每户居住人数
人
3.2
第二部分：
市场研究
1全国房地产行业发展分析
2010年房地产政策：
调控由“无为”转变为“有为”
“国11条”成为房地产紧缩政策的起点
1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，共有11条，是继“国四条”后，国务院对房地产市场出台的又一个重量级政策文件。
“国11条”内容分五个部分，分别是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任。
政策评析：
整体风格更加严厉。
从“国11条”整体行文看，其文字表达明显严厉了很多，“严格”、“不得”、“查处”等词汇多次出现在公文中。
如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”，“国四条”进而变得“阴晴不定”，那么“国11条”就带有明显的“风雨交加”了。
政策一次比一次表述严格，这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。
明确收紧二套房贷政策。
“国11条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。
这可以看作是对“国四条”的细化措施，即在落实营业税、土地出让金新政后，房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。
二套房贷款首付要40%以上，利率则要求银行严格按照风险定价。
值得注意的是，房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠，而是采取了“一刀切”的形式，按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。
没有了“改善型购房需求”的表述，“国11条”的信贷政策口径实际上回归到了两年前的所谓“9·27”新政。
住房供应类别更加明晰。
国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010－2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。
这是一个比较硬性的规定，需要各城市政府具体落实，按照这个方略执行，将有利于住房保障工作的顺利推进，也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。
提出要加快研究完善住房税收政策。
“国11条”中没有提到物业税的研究实施，而是用“研究完善住房税收政策”来代替，这在一定程度上显示国务院对物业税的研究、试点、征收等还比较谨慎。
另外，现在处于调控的关键时期，物业税的征收问题既敏感，又不能一蹴而就，因此采用了比较隐晦的说法，但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施，其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
首次提出地方政府的调控责任。
第五大条是“落实地方各级人民政府责任”，把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩，即“工作责任制”。
这是一个重要的动向，将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题，避免在发展房地产业的问题上跑偏路，甚至“本末倒置”。
总体而言，在宏观经济日益稳定，并且通货膨胀迹象显现的时刻，房地产业的发展面临分化，一方面要保持刚性需求的释放，鼓励自住购房消费，加强住房保障；另一方面，对于投资投机性需求的肆无忌惮，国家不再选择“隐忍”，而是日趋明确了态度，要“限制”和“打击”。
金融信贷政策出现收紧趋势：
中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后大型金融机构存款准备金率为16%，农村信用社等小型金融机构暂不上调。
政策评析：
提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。
2010年的第一星期金融机构新增贷款达到6000亿人民币，这在一定程度上促成了这次上调行动。
对房地产市场而言，资金流动性暂时不是问题，但是上调存款准备金影响的是市场预期，如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态，房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。
不过从总体来看，这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性，防范市场风险角度来考虑的，主要体现“平衡”和“微调”两个方面。
因此，仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。
未来政策走向：
宏观经济调控政策：
继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”
从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。
其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。
房地产调控政策：
“有保有压”，从“无为”到“有为”
从房地产业本身分析，房地产调控政策在经历了2009年末、2010年初这轮“冲击波”后，会有一个观察期，如果接下来3-5个月市场出现调整，则不会再有明显打压政策，无论是政策面还是市场面，2010年全年极可能将在平静中度过。
如果2010年开发投资增速重新站上30%，如果房价涨幅依然坚守今年下半年势头，那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台，政策的“有为”将体现的更为明显。
2**市房地产市场环境分析
人口环境分析：
至2003末，全市常住人口为470多人，其中城区人口174.68万人，郊县人口265.48万人，东湖、西湖等老城区人口密度过大。
**城市规划到2010年，城区常住人口达到300万人，每年增加15万人。
文化环境分析
**，是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--**大学在内的20余所高等院校，2000年毕业的大学生、研究生达到1.3万人，81所中等专业学校和职业技工学校，每年可为企业提供3万余名高素质的技术工人**有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人，中级职称以上人员占全市人口的3％。
全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。
广播电台3座，电视台4座。
全年出版报纸3.8亿份，杂志0.91亿份，各类图书2.03亿册。
各类医院79所。
1986年，国务院命名**市为历史文化名城。
有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭，素有“小庐山”的美誉。
行业环境
城市房地产行业采取开放式管理方式，各种地产政策都有利于行业发展。
今年将会出台《**市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《**市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对**市的房地产市场起到规范和促进作用。
加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题，新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定；实施廉租住房制度，该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台，将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期，这一切都将起到活跃房地产市场作用。
经济环境
**在全国城市经济综合实力50强中，名列26强；2002年在全国27个省会城市中，**GDP总量位居第14位。
**是江西省最大的工业城市。
新中国的第一架飞机，第一辆轮式拖拉机，第一辆摩托车和第一枚海防导弹都是从这里诞生。
改革开放以来，**的工业经济有了飞速的发展，形成飞机制造、汽车制造、冶金、机电、纺织、化工、医药等现代化工业体系，以电子信息、生物工程、新材料等为代表的新兴高新技术产业。
**房价走势
国家统计局公布了1~11月全国房地产市场运行情况，11月份全国70个大中城市房价同比上涨7.7%。
从所公布的有关江西房地产数据中了解到，11月**房价环比上涨1.4%，已连续4个月上涨，前11个月**房价及销量创出历史新高。
房价的上涨，促使商品房销售额大幅上升。
专家分析，预计明年**房价会趋于平缓。
11月份全省商品房均价达4137元/㎡
据统计，11月份**房价同比上涨6.6%，环比上涨1.4%，环比涨幅仅略低于今年4月份1.8%的涨幅，居第二位。
从逐月走势看，除了5~7月环比下降，其余均上涨;自8月份环比涨幅为正以来，涨幅逐月扩大。
另外，从销售量与销售额的变化看，印证了房价的明显上涨。
如，11月份全省商品房售出208.99万平方米，销售额为86.47亿元;而今年3月售出222.1万平方米，销售额才为57.61亿元。
以销售额与销售面积比，今年6月最低时为2993元/平方米，11月份则为4137元/平方米，上涨了1144元。
**房市量价创历史新高
从成交量来看，去年1~11月份，**城区住宅成交量为370万平方米，突破**楼市年成交最高记录。
而今年截至11月底，**城区（含**县）住宅成交量已达到441.37万平方米，创下历史新高，其中新房成交量为231.89万平方米，二手房为209.48万平方米。
价格方面，从今年2月份开始房价总体一路持续走高。
来自搜房网的数据，12月开盘楼盘折前均价7170元/㎡，折后均价6878元/㎡，更是达到历史最高峰，同比上涨1787元/㎡，上涨了35.1%。
到11月底，**共推出118宗土地，供应面积达到10283.2亩，突破万亩大关。
所推土地最终成交114宗，成交面积9232.141亩，成交率为89.78%。
供应面积和成交面积是上年同期的2.22倍和2.19倍。
红谷滩区房价上涨最猛
从**各区域板块房价的形势情况看，年初以来都在不同程度地上涨。
市中心房价最高，根据同致地产给出的数据，截至11月，市中心板块每月的新房入市均价几乎都高于**市商品房均价，目前均价为10147元/平方米;红谷滩房价涨得最猛，以红谷滩中心区楼盘世纪中央城为例，去年12月房价不到6000元/平方米，现在却高达8800元/平方米，涨了近3000元;截至11月，湾里楼盘均价为3147元/平方米，上涨幅度最小。
3区域市场分析与预测
3.1区域市场状况
板块竞争是当前楼市竞争的一个显著特点，随着**房地产的蓬勃发展，竞争区域扩大，竞争个案增多，板块概念由此形成，并日趋深入人心。
目前，**市楼盘主要分布在七大板块：
红谷滩板块、朝阳洲板块、青山湖板块、京东板块、市中心板块以及城南板块。
朝阳洲板块
★板块构成：
朝阳洲板块东起抚河故道，西至赣江，南至南隔堤。
规划总用地面积22.46公顷，规划用地包括象湖内湖和部分外湖以及抚河故道。
划分为三个梯度
第一梯度：
中山桥墩至抚河桥墩
第二梯度：
抚河桥至司马庙立交桥
第三梯度：
司马庙立交桥至建设桥墩
优劣势分析：
优势：
1、得天独厚的水资源，适于人居。
2、周边生活配套的成熟完善，交通方便。
3、市中心地段，人气较旺。
劣势：
1、**市政府改造旧城区，限制朝阳区。
2、政府对朝阳洲土地采取储存控制手段。
3.2周边楼盘
根据附近楼盘的销售情况，其中天集青云明珠的销售价格为５６００起价，当时的时间是２００９年１１月１１日．经过一段时间之后，房价涨到了６５００元，那是是２００９年１２月１５日．而在目前售罄的情况下，二手房的价格为７６００元．而水榭花都的房价就更高了，在２０１０年３月１９日开盘时，为７５００元左右．在2010年5月14日房价已经涨到了8000元。
在2010年6月1日更是涨到了8500元。
祥瑞蓝堡国际公寓在2009年1月28号是是5500元现在的房价已经到了7650元。
根据**市政府的规划，青云谱区发展定义为“文化发展示范区，城市繁荣副中心”。
1天集青云明珠：
天集青云明珠位于青云谱区东侧，东临迎宾大道，西接井冈山大道。
占地约134亩，规划总建筑面积约16万平方米（其中住宅约15.7万平方米，商铺建筑面积约3千平方米），容积率1.8，绿化率35%。
天集青云明珠价格走势
记录时间
最高价
均价
最低价
价格描述
2010-01-14
天集青云明珠售罄，目前二手房均价为7600/㎡
2009-12-15
6500元/平方米
仅剩两套顶楼平层140㎡大三房在售，均价5500元/㎡
2009-11-11
5600元/平方米
在售小高层电梯房，尾盘现房销售，大三房140㎡，均价6500元/㎡
2水榭花都：
水榭花都是天使集团在**打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积26万平米，约1200多套。
12万平米的占地面积，在此能享受100%湖视率的纯象湖都市全景生活。
小区整体规划设计以人为本，最大化挖掘项目环境优势，力争看湖的户数最大化。
整个小区由一条水系贯穿其中，保证园林景观和象湖景的和谐统一，绿化率接近50%。
小区内配套设施齐全，有幼儿园、小学、商业街、游泳池、酒店、写字楼等，满足高层人士的各种生活需求。
水榭花都修建了足够宽敞的地下停车场。
目前水榭花都前期高层电梯房及别墅房源均已售罄，预计将在2011年推出酒店式公寓。
水榭花都近期价格走势
记录时间
销售情况
备注
2010-06-01
8500元/㎡
高层140-150三房和170四房在售，均价8500元/㎡
2010-05-04
8000元/㎡
高层电梯房在售，均价8000元/㎡
2010-0319
7500元/㎡
高层电梯房在售，170四房，均价7500元/㎡
3、祥瑞蓝堡：
祥瑞蓝堡国际公寓是**市祥瑞房地产开发有限公司在**打造的一个高尚住宅小区，该项目总建筑面积5.8万平米，约520多套，2.66万平米的占地面积。
绿化率38.2%。
两栋酒店式公寓为18层，布置在小区步行入口两侧，集中设置90平米以下的小房型；其余为11F或18F住宅，有机分布于地块边缘，将中心围合成一个休闲绿岛，而各个住宅周围还分布着点式绿化，辅以园林小品等，充分体现小区的档次。
小高层和高层住宅的户型主要有80——130多平米的2房和3房等。
祥瑞蓝堡国际公寓近期销售价格走势
记录时间
最高价
均价
最低价
价格描述
2010-04-06
6500元/平方米
尾盘现房，在售电梯房房源，折后均价约6500元/㎡
2010-03-02
5500元/平方米
尾盘现房，仅余5套房源在售（17F高层），均为140㎡
2010-01-28
5500元/平方米
尾盘现房，仅剩个位数房源在售，均为140㎡的三房户
目前祥瑞蓝堡基本售罄，且二手房目前销售均价为7650元/㎡
3.3市场售价预测
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