如何做好一个现场甲方代表.docx
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如何做好一个现场甲方代表
如何做好一个现场甲方代表
一、业务水平和素质：
甲方代表首先要深入掌握公司和部门的相关管理制度，熟悉各项工作的流程,在此基础上要有一定的扎实的专业技术知识和工作经验，必须不断学习、更新专业知识，同时要重视经验的积累，练就过硬的判断、解决工程技术问题的能力，这样才能更有效地开展工作，完成甲方代表的职责与任务。
但是作为一名现场代表，不可能各方面的知识技能都具备，但必须都要了解一些，并且精于某些方面。
在施工的时候，甲方代表不可能代替监理和施工单位的质检员来管理工程质量,他的工作重心应该以协调为主,但又不可以放松施工管理,所以要充分利用和管理好监理和施工管理人员,需要让他们知道你的业务能力，这样在管理工程时，会大大提高你的威信,也会赢得大家的尊重。
要有责任心，从责任心的方面来讲，一个人无论做任何事，从事任何职业，其实都是在做人，所从事的任何工作都体现了个人的素养。
在工作中主要体现敬业精神，尽量多发现问题，多解决问题。
领导吩咐的事，及时落实到位。
对在工程上发现的问题，遇到的问题进行深入研究，不能人云亦云，应做好核实工作，工作中要说到做到，要求的事情必须认真落实处理；对外围联系的工作，应主动及时的处理。
二、协调能力：
熟悉公司内部关联部门的工作流程和部分相关基础知识，比如要了解预结算、项目开发流程等。
和政府相关部门的办事人员要有一定的联系，知道最基本的办事流程，如开工报建流程、开工后的开路口涉及到的园林绿化、市政管线、国防光缆等问题。
做好了能节约时间和开支。
甲方代表还要有综合协调能力。
参与工程建设的单位有勘察单位、测绘单位、设计单位、监理单位、总包单位、甲方分包单位、甲供材料供应单位、试验检测单位等好几十家，涉及的合同也好几十份，处理好甲方分包、甲供材料供应单位与总包单位的关系是基础。
同时还要懂得协调各业务合作单位和公司内部关联部门之间的关系。
甲方代表要处理好与施工单位的关系。
除了监管与被监管的关系外，还有协作、配合的关系，可概括为监、帮、促的关系。
甲方代表除了依照工程合同、图纸、规范对施工活动认真严格监督管理之外，对其施工中的实际困难应尽其所能给予帮助解决；对施工技术上的问题要当好参谋，不能袖手旁观；对于施工单位的合法利益应给予保护。
甲方代表要处理好与设计单位和监理单位的关系。
设计单位和监理单位是建设单位的主要技术支持部门，甲方代表必须尊重和依靠设计单位和监理单位，对设计的不足应及时提出修改与补充意见，使设计更实际更完善，但必须征得设计单位的同意，作出书面更改通知，施工单位方可执行施工。
三、目标控制
1）准备阶段
首先要全面了解整个工程的计划目标,对拟建工程做好现场勘查工作，时刻掌握影响现场开、停工情况；其次要了解工程部各阶段进展情况,如：
设计图,施工委托,规划报建,施工报监,材料准备情况,施工力量等,时刻掌握建设项目是否具备施工条件,同时要及时检查监理对工程的准备情况;最后要及时组织监理单位和施工单位审核图纸，解决图纸自身存在的问题。
现在设计单位出的个别图纸，由于各方面原因往往会存在一些错误，这就要求我们甲方代表组织好监理、施工单位，提前审图，发现图纸的错漏，并及时解决，保证图纸的准确性和合理性，从龙头上堵住错漏，挽回工期和经济损失，延伸一下，在每一阶段施工前，都要研究图纸，做好准备,同时要了解熟悉各类合同。
2）施工阶段
质量控制方面,甲方代表的工作重点是通过对现场施工质量的巡查来考核监理工作,并依据相应的考核制度对监理和施工单位以惩罚和奖励。
要检查监理对现场的管理情况,要求监理及时将检查结果反馈,对于反馈方式主要采用文字表格和图象记录的形式,对关键部分关键工序和主要设备要加强检查,加大力度加大对现场工具准备和使用情况的调查等。
进度控制方面,应该主要是以甲方代表控制为主，主要以督促施工单位制定合理的进度计划,要求监理单位监督施工单位是否能够按照进度计划安排施工,并及时将结果反馈,对于监理反馈的信息要及时进行落实。
甲方代表必须能够根据现场施工条件的限制,对施工进度进行动态调整,但由于施工单位的情况而延误的,要给予一定惩罚。
同时作为工程部门，还要同公司材料采购部门关系协调好了，才能更好的保证工程的进度。
投资控制方面,甲方代表有权利和义务对小区综合管线，建议设计单位及时进行设计跟进和变更落实,以便减小日后的投资成本。
对于一些更为合理的施工工艺,甲方代表应该具备一定的判断能力和决策权。
对于签证要以合同为基础,并能够做到严格灵活处理。
甲供材使用量管理方面,必须做好分项目按周期统计,主要还是抓好监理和施工单位的统计工作,并以记录为基础加强现场核实,核对抽查,对超出范围的要做好汇报记录工作。
安全方面,主要是不断提高大家的安全意识,往往安全事故总发生在意识淡薄的情况下,所以要不断提醒,在每一项工作开展时,要求监理单位监督施工单位组织施工安全交底,首先在思想上让大家有个认识,其次,在工程的开展中要定期、不定期进行安全检查,对于不符和安全要求的做法要严肃处理,决不手软,只有这样才能杜绝安全事故的发生.
甲方代表在工程的关键问题上必须寸步不让，细小问题可以自己在项目上灵活掌握。
不能一些小问题都决定不了，什么问题都要向上报，等上头研究。
等到上头意见传下来时已经过了几天甚至更久了，这样延误工程进度。
到时施工单位完不了工，会将责任推给你。
但是有些重大的问题及时上报上一级公司领导；因为有些问题并不是现场代表所能解决的，有些责任也不是现场代表所能承担的。
3）在分户验收阶段,要狠抓监理的预验收情况,对于验收的遗留问题要进行督促和跟进处理,并在交房前进行复查。
同时要求监理对竣工资料进行验收,督促监理仔细对资料进行审核核查,做好竣工图与现场情况的核对工作。
对于合格的资料要做好验收资料的移交工作,并负责组织安排竣工验收申请报告提交等工作,负责资料真实准确合理性审核,对资料上交及时性和对各环节审核的进行跟进,加强对违规的现象进行监管把关,并使各环节要有清晰的意识。
安徽建筑工业学院
毕业设计（论文）
专业
班级
学生姓名
学号
课题
指导教师
2009年06月5日
房地产金融风险及其防范
【摘要】次贷危机对美国、欧盟和日本等世界主要金融市场产生了很大的冲击，危机的产生无疑给国内金融业带来了不少启示。
我国房地产业近年来发展形势及其对国民经济增长和人民生活水平提高方面做出贡献的同时也带来了房地产的风险。
因此本文主要从房地产金融风险的概念入手，提出房地产金融风险存在类型并提出了在今后改革与发展中的应对措施。
【关键词】 房地产金融金融风险风险防范
RealEstateAndPreventFinancialRisks
【Abstract】TheloancrisistoworldmainmoneymarketandsoonUS,EuropeanUnionandJapanhadtheverybigimpact,crisis'sproductionhasgiventhedomesticfinancialindustrytobringmanyenlightenmentwithoutdoubt.Ourcountryrealestateindustryrecentyearsdevelopedthesituationandmakesthecontributiontothenationaleconomygrowthandtheimprovementofthestandardoflivingaspectatthesametimealsotobringtherealestaterisk.Thereforethisarticlemainlyobtainsfromtherealestatefinancerisk'sconcept,toproposethattherealestatefinanceriskexistencetypeandproposedinthenextreformandthedevelopmentcountermeasures.
【Keywords】RealestatefinanceFinancialrisksRiskprevention
房地产金融风险及其防范
引言
近年来，在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺的发展势头。
房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。
房地产投资无论是房地产开发还是房地产置业投资，一个突出的特点是投资额巨大，需要银行信贷资金的大力支持。
首先，房地产项目开发属于资金密集型投资，投资额少则几百万，多则上亿元，金融机构向房地产开发企业贷款金额要占项目总投资的70%左右，随着社会经济的发展及城市化进程的加快，对房地产的需求在不断上升，也就是说房地产开发企业的信贷需求是在不断扩张的。
其次，房地产置业投资额也在不断扩大，推动了信贷需求的扩张。
我国住房制度的改革由货币分房取代了福利分房，从而把住宅消费推向了市场。
与此同时，房地产金融随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地业发展的重要支撑。
房地产金融是金融机构为发展房地产而开展的信用活动和提供的货币资金融通。
从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。
从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房产资金的融通活动，也包括地产融资活动。
房地产业是一个高风险的行业，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，不可避免地承担了房地产业的高风险，如局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理、房地产价格高涨、商品房空置率上升较快、高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加。
房地产金融贯穿于房地产开发建设和流通的全过程，不仅促进房地产供给的不断增加，而且促进了房地产需求的不断增加,有助于房地产业的快速发展，房地产开发贷款包括房地产开发企业贷款，商业用房贷款和其他房地产贷款、土地开发贷款、小城镇建设贷款、安居工程贷款等一系列开发、销售经营商品房和开发商品房配套的开发项目的贷款，其目的是解决开发企业资金不足，保证房地产开发项目的顺利进行。
对房地产消费信贷供给可以通过住房公积金，住房抵押贷款，个人住房组合贷款三个途径来实现，从而在一定程度上解决置业投资者资金短缺的问题，对住房需求的扩张也有一定的推进作用。
1 房地产金融风险概述
1.1 房地产金融风险概念
房地产金融指的是以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发、建设、经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动。
从服务对象上划分，它包括为房地产业的房地产开发、建设、交易、经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造、购买、维修、装饰、消费等活动服账结算、房地产保险、房地产信托等业务，其中又以房地产资金融通业务为主。
房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。
房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。
信贷政策是广义货币政策的重要组成部分。
其主要任务是：
由中央银行根据国家宏观经济政策、产业政策和货币政策的目标和要求，通过各种经济、法律及行政手段和措施，对金融机构的贷款增量、投向和质量进行适当的引导，调控和监督,使金融机构的信贷活动在总量上适度、结构上合理、以此提高信贷资产质量，促进经济结构的调整优化，支持国民经济持续、快速、健康发展。
由于大部分投入都来源于信贷资金，房地产企业对银行的负债率较高，这意味着住房信贷政策对房地产业有着举足轻重的影响，同时也意味着房地产业一旦发生问题，房地产企业的风险就会转化为银行的风险。
所以，为防范银行信贷风险，维护金融体系稳定，促进房地产业长期可持续发展，必须要正确地制定和实施房地产信贷政策。
1.2 房地产金融风险分类
1.2.1 信用风险
它是由于借款人（房地产开发企业或住宅消费者）无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险。
房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难、资金周转不灵或经营不善、亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业、收入减少、意外支出增加、死亡等原因导致无力还款。
1.2.2 流动性风险
它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务，满足客户提取存款要求的风险。
房地产金融中的流动性风险，一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足，另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险，房地产金融中大多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
1.2.3 资产负债结构风险
由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险，如果负债结构中多一些公积金存款、住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。
1.2.4 利率风险
如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。
房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率。
1.2.5 通货膨胀风险
由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险。
固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大，因为后者往往随通货膨胀而上浮，房地产金融的长期性使其通货膨胀风险也较大。
1.2.6基层银行发放房地产贷款存在操作风险
突出表现在：
一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。
二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。
三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措
1.2.7 经营环境风险
这是由国家的宏观经济环境所决定的风险。
环境风险由银行赖以运作的社会经济环境所决定。
环境风险可以分为经济风险、竞争风险、立法风险和管制风险。
经济风险是指国家及地区的经济运行及结构变化对银行所产生的不利影响。
竞争风险是指其他银行和非银行金融机构开展相同产品服务对经营所带来的压力与影响。
立法风险是由于法律条文改变对银行经营产生的风险。
管制风险是指政府部门改变管理行为与规章,从而使银行业处于相对不利的竞争地位。
1.2.8房地产贷款法律风险加大
新法律法规可能限制贷款抵押品的执行。
最高人民法院2004年10月26日发布了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，宣布自2005年1月1日起施行。
该规定第六条“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以收回贷款，加大了商业银行的房贷风险。
1.3“假按揭”凸显道德风险
1.2.9房地产企业贷款风险
（1）假按揭
因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单，利率也比较低，速度快。
为了获取开发建设项目的资金，开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。
假按揭”是指不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款[1]。
据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因“假按揭”造成的。
开发商把“假按揭”作为一种融资渠道。
2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。
有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。
而这些“购房者”往往与开发商有协议在先，约定只“落名”而不负责还款供楼。
如果这些房屋有真正的买家时，开发商则要提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。
可是一旦楼盘销售情况欠佳，这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。
即使银行发现有“假按揭”的嫌疑，开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性，或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。
这样，房地产的不良贷款的几率会更大。
“假按揭”的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产泡沫。
另一方面，房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金，必然导致银行个人住房贷款质量恶化，形成房地产金融风险。
（2）房地产企业财务信息“失真”
按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。
由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比例。
因为当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析，而在实际操作中，银行信贷人员很难判断自有资金是资本金还是借款资金，多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。
另外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。
一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。
2房地产金融存在的主要原因
2.1经济周期的风险
房地产是国民经济的“晴雨表”，国民经济的高速增长或不景气都会直接对房地产业产生巨大影响。
根据经济发展周期理论，经济总是以周期循环发展的。
从长远看房地产价格是上升的，但在一个周期内，房地产价格肯定会有升有降。
在房地产业处于高涨的时期，那么房地产金融获利的机会也就较多，反之房地产金融业就会少获利或亏损，出现风险。
2.2房地产对银行金融业的依赖程度过大
目前我国房地产投资主要还是靠银行贷款。
据调查，房地产开发企业项目投入资金中约20％—30％是银行贷款；建筑公司往往要垫付该总投入30％—40％的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，至少一半以上的购房者申请了个人住房贷款。
由此可知，房地产项目中60％的资金来自于银行。
这些数字显示了房地产行业对房产金融的依赖程度。
现实中，国家也是借助调节与房地产相关的金融政策来达到宏观调节房地产市场健康有序发展的目的。
2.3政策风险
正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。
而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。
2.4房产企业自身的经营风险
一是房产企业进行房地产信贷时决策失误而导致的风险，主要表现在：
（1）是否贷款、贷款多少、什么时间贷、用什么方式贷等决策上的失误而造成风险；
（2）房地产企业对金融业务还没有形成规范化的决策规程，特别是对项目的可行性论证不够严密和全面、对项目的潜在风险认识和准备不足。
以至于在房产开发经营过程中出现资金流的断裂，造成不必要的损失甚至由于无力还贷而陷入困境。
二是房地产开发企业因经营不善而导致的银行信贷风险。
房地产开发从获得土地、前期开发、项目投标、投资、施工、验收到销售，涉及部门环节多，周期长，期间的风险可来自筹资方式、地段选择、设计定位、项目组织、施工质量、材料及总体估算、行政干预等各个环节，而一旦某一个环节出现风险，则整个项目的风险就会产生连锁反应。
2.5变现风险
现在房地产开发企业的贷款一般采取以房地产做抵押的方式进行，当房地产开发公司经营不良或破产时，理论上可以以其做抵押的房地产作为偿还贷款的资产。
但是房地产本身就存在变现性较差的特点，而且在变现过程中手续繁多，特别是当房地产企业经营不良时，往往也正是本区域房地产业不景气的时候，因此，也往往会产生连锁风险，危机整个建筑行业及相关产业。
2.6法律风险
房地产业涉及干家万户、多种行业，但至今尚未有一部完善的法规对房地产运作过程以及房地产企业行为等作出规范，也没有更为直接细致的相关法律来对房产业的土地出让、银行贷款、保证金率、抵押登记、抵押房产处置、风险控制等做出约束和规范。
如对划拨土地抵押问题和个人住房按揭贷款问题等等，国家也在不断探索和调整之中。
一旦相关政策发生变化，房产企业不可避免的要面临风险。
3防范房地产金融风险措施
3.1化解房地产金融机构的不良资产
遏制住房投机需求和投机需求要在保护有效需求的基础上进行，具体措施有：
第一，实施以家庭为单位的实名制购房。
第二，严格房地产开发信贷条件。
对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。
对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题，化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险。
由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高，又有保险等配套，迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的，逾期率在不少城市为零，全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款（包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款）开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息，我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规、制度和纪律,加强自律。
要增强风险意识,提高预测、分析和决策的科学水平。
3.2完善房地产金融体系,建立相应的风险防范机制和风险预警系统
目前，我国的房地产金融体系还不够完备，尤其是对风险的防范没有很好的措施，因此需要建立包括法律法规体系、监督管理体系、金融机构体系、资金运营体系、风险防范体系、信用体系、物业资金管理体系等一套比较完善的房地产金融投资体系，同时建立房地产金融风险防范机制，构建包括房地产金融风险识别、风险度量、风险防范与控制及风险评估的房地产金融风险预警系统。
3.3提高银行风险防控能力、规范银行操作
银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救，贷前，应收集有关借款人的资料；贷后，应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。
目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时，主要评估对象是房地产商的抵押资产，一旦无力归还贷款，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产，但这种评估方式只是消极的补救措施。
所以，要改变把房地
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