房地产估价报告模板(别墅住宅).docx
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房地产估价报告
房地产估价报告
估价项目名称：
委 托 方：
说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名
估 价 方：
说明本估价项目的估价机构的全称
估价 人员：
说明参加本估价项目的估价人员的姓名
估价作业日期：
说明正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日
估价报告编号：
说明本估价报告在本估价机构内的编号
16
致xxx委托方：
致委托方函
受您的委托，我们对xx省xx市xx区xx路段xx栋房地产共1套进行房地产市场价格估价分析。
该房屋建筑物结构为xx结构，总建筑面积为xx㎡，房屋总层数x层，其中地上x层，地下x层。
估价时点为xx年xx月xx日，估价目的是为确定房地产二次出售价格提供参考依据。
在整个估价过程中，估价师本着独立、客观、公正的原则，根据我国有关法律法规制度，遵循必要的估价程序与原则，对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用市场比较法对估价对象进行了评估，确定估价对象在估价时点的市场价值为xx元人民币（人民币整），估价对象的二次出售价格为（大写）xx元人民币（人民币整）。
该估价对象在评估时点的详细评估结果如下表：
表1估价对象在评估时点的详细评估结果
序号
结构
所在层数
建筑面积
（m2）
用途
商品房买卖合同备案号
房地产价值
（元）
1
000000000000000
合计
法人代表（签章）：
xxx房地产评估事务所有限公司
xx年xx月xx日
目 录
一、致估价委托人函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1
二、注册房地产估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3
三、估价的假设和限制条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4
四、估价结果报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
（一）委托方„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
（二）估价方„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
（三）估价对象„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6
（四）估价目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
（五）估价时点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
（六）价值定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
（七）估价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
（八）估价原则„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„7
（九）估价方法„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
（十）估价结果„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„8
（十一）估价人员„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
（十二）估价作业日期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
（十三）估价报告应用的有效期„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„9
五、房地产技术报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10
（一）个别因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„10
（二）区域因素分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11
（三）市场背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11
（四）最高最佳使用分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
（五）估价方法选用„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„12
（六）估价测算过程„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„13
（七）评估结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„16
六、附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17
房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在“xx省xx市xx路段xx栋房地产共1套”房地产估价报告中陈述的事实是真实的、准确的；
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害或偏见；
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-
2015）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；
5.我们所估价中，估价人员已于估价时点已经对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了估价所需要的基本资料，但仅限于评估对象的外观和使用状况。
估价人员对评估对象的结构、质量和其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分不承担进行检视的责任；（已进行实地查勘的估价人员有：
张三、李四；未进行实地查勘的估价对象有：
王五、赵六）
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助；
7.委托方应严格按照本估价报告中“估价的假设和限制条件”部分所载明的内容应用本估价报告，否则由此引起的后果与本所和估价人员无关。
凡因委托方使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
房地产估价师签字
评估人员 估价师注册号 签 章
xx年xx月xx日
估价的假设和限制条件
（一）本估价报告假设前提条件
1、估价时点的房地产市场是公开、平等、自愿的交易市场。
2、估价对象应保持在估价时点，估价对象实际用途为完好状态，并达到委托方所提供的合法使用功能为估价假设前提。
3、房地产所有权人对估价对象拥有合法的占有权、使用权、收益权和处置权，且估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的法律法规。
4、估价对象可在市场上进行自由的交易。
5、本报告所采用的建筑面积以建筑施工图纸载明的面积为依据，我们对该条数据未进行实测。
若与房产管理部门实际测量的面积不符，需在校准之后相应调整评估价值。
6、我公司估价人员在现场勘察时，未对建筑物的基础、房屋框架结构的质量和其他被遮盖、未暴露及难以接触到的部分进行测量和实验检测，因此本次估价假设估价对象无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。
7、假设本次估价对象不存在优先受偿权、税收优先权等其他项法定优先权。
（二）本估价报告限制条件
1、本估价报告仅作为对“xx省xx市xx路段xx栋”房地产的市场价值作出客观公正的反映，作为确定房地产二次出售价格参考依据，不得作其他用途，并仅针对本次评估目的有效。
2、本报告评估价格是估价人员在专业知识和能力范围内，对估价对象在估价时点的市场公允价格做出的判定，并非实际成交价格。
3、我们对委托方提供的《法定优先受偿款项等情况的说明》中的相关事项未进行调查确认，未考虑可能存在的权利对估价对象价值的影响，若因此造成估价师判定的估价结果不能准确反映估价对象时点价值，评估机构和评估人员不承担相应责任。
4、本估价报告中估价对象所必需的资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责，因委托方陈述情况与事项不符，造成评估师判定的估价结果不能准确反映估价对象时点价值，评估机构和评估人员不承担相应责任。
5、本次估价对象结果仅为房屋建筑物（含附属设备设施）价值，不含房屋建筑物占用范围内建设用地使用权的价值。
6、本估价报告有效期为一年（即xx年xx月xx日至xx年xx月xx日）。
在有效期内若因国家政策、经济条件和其他相关不可抗力因素的变动导致假设前提条件和限制条件发生重大变动，进而对估价结果产生重大影响，本估价结果无效，应重新委托评估机构再次评估。
7、本估价报告在有效期内，仅作为委托方为确定房地产二次出售价格参考依据的目的使用，不得作用于其他用途。
未经本评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向除委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。
8、本报告书由“致委托方函”、“房地产估价师声明”、“估价假设前提条件和限制条件”、“房地产估价结果报告”、“房地产估价技术报告”和“附件”构成完整的估价报告。
委托方应严格按照本估价报告全部完整地使用，我们不对任何割裂使用的行为行为负责。
否则由此引起的后果与本估价机构和估价人员无关。
本报告经法定代表人签章，房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效。
房地产估价结果报告
一、委托方委托人：
住所：
联系电话：
二、估价方
估价机构：
xxx房地产评估事务所有限公司法定代表人：
住所：
资质等级：
证书编号：
联系电话：
三、估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实质状况和权益状况。
其中，对土地的说明应
包括：
名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：
名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况）
1、估价对象范围
2、估价对象状况
（1）区域位置及周边环境
（2）建筑物状况
（3）估价对象现状
3、权利状况
1、房地产土地使用状况及周边环境概况
估价对象占用土地坐落于xx市xx区xx路段，土地总面积约为xx㎡，形状大致xx型，东南接壤xx，所在的xx小区靠近xx，靠近xx，出门即有公交站，交通出行非常方便。
小区管理严格，全天保安巡逻。
周边自带商业圈，有xx市场，买菜和购物无需出远门即可解决。
附近有xxx幼儿园、xx文化广场等，市政配套设施完善，人流、物流汇集，商机较好。
2、房地产权益状况
估价对象房屋所有权人为xxx。
买卖合同备案号为000000000000000（尚未办理房屋产权证），估价对象所位于土地的权属人为xxx，土地编号号000000000000000，土地使用权面积为xx㎡，土地使用年限为50年，自20xx年x月x日到20xx年x月x日止。
房屋所在地段为xx路段，具体苑名为xx，栋号为xx，房屋用途为xx。
3、建筑物状况
估价对象房地产位于xx路段xx栋房地产共1套，于xx年xx月xx日取得预售证，房屋建筑物结构为xx结构，总建筑面积为xxm2，房屋总层数x层，其中地上x层，地下x层。
房屋外墙装修主体为干挂白麻石，坡屋顶装修为青灰色平瓦，间隔房屋周边有防护栏。
小区绿化达到33％，楼阁间隔有序，凌厉有气势，平面房间布置简洁大方，户型方正向南，
x室x厅x卫，x层各自带有宽敞露台，使用面积达到85％。
内部装修为xx，保养完好。
四、估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）
本次评估房地产抵押价值目的是为确定房地产二次出售价格提供参考依据。
五、估价时点（说明所评估的客观合现价格或价值对应的年月日）
估价时点为*年*月*日，为现场查勘日期。
一切取价标准均以估价时点有效的价格标准或加以修正。
六、价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）
本次评估价值定义为估价对象在截止至估价时点状况下，在公开市场标准以及满足估价的假设前提条件和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。
未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。
七、估价依据（说明本次枯价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）
1、房地产估价业务合同；
2、商品房买卖合同；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
4、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
5、估价人员调查收集的xx市房地产市场信息，动态及相关政策、文件等；
6、估价人员实地查勘记录和估价机构掌握的其他相关资料；
7、在估价时点估价对象所在xx的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。
八、估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）
1、独立客观公正原则：
要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值；
2、合法原则：
应以估价对象的合法取得、合法使用、合法处分为前提估价；
3、最高最佳使用原则：
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则重新做出判断和选择；
4、供求原则：
是指当地同类房地产市场的供求状况及变化因素；
5、替代原则：
要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；
6、估价时点原则：
要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值；
7、公平原则：
是指房地产估价时必须站在公正的立场上，估价标的应客观合理。
九、估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）
1、估价方法的选用和定义
房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法等。
估价方法的选用应按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》，本次估价根据该估价对象的估价目的及具体特点，采用市场比较法对估价对象进行估价。
市场比较法是指在与估价时点相近时段内，将估价对象与发生过相似交易状况的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的价格进行比较与修正，得出估价对象在估价时点的市场价值。
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理，正确选用比较实例和合理修正交易价格是是否能够准确评估的关键，且适用对象较广，是体现房地产价值最直观、适用性最广的估价方法。
考虑到估价对象近似相同区域类似房地产有一定交易案例，故选用市场比较法对估价对象进行估价。
收益法是根据预测估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点，以此来求取估价对象在估价时点客观合理的市场价值。
收益法的理论依据是经济学中的预期原理，由于估价对象系别墅住宅用途房地产，出租案例少，且估价对象的装修情况为毛坯状态，不适合用于租赁，故不选用收益法进行估价。
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
成本法一般适用于工业房地产估价，不适用于商业住宅用地，估价对象为别墅，故不选用成本法进行测算。
因此，本次估价方法选用市场比较法。
2、估价方法估价的具体思路
（1）以市场比较法求取委估房地产价格时，依据替代原理，估价人员通过充分的市场调查，选择合适的交易案例（合适的案例确定要求交易目的一致、一般为选取3~5个为可比实例），对交易情况进行分析，确定交易情况修正系数，再进一步确定交易日期、房地产区域因素、个别因素的修正系数，再分别求出各可比实例的比准价格，最后计算出估价结果。
（2）估价结果的确定
市场上别墅二手房买卖的案例较多，可以选取的可比实例也比较多，运用市场比较法估价方法计算得出的最终估算价值比较贴近市场价值，因此本次估价取市场比较法计算出的估价结果作为估价对象在估价时点的估价价格。
十、估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。
若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）
本次估价结果经由市场比较法得出结果，最终确定以市场比较法计算出的估价结果作为委估房地产在估价时点的最终估算价值。
经估价，估价对象在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，最终确定估价时点于xx年xx月xx日的市场价格为xx元人民币（人民币整），大写：
xx元人民币（人民币整），即二次出售价格为xx元人民币（人民币整），大写：
xx元人民币（人民币整）。
十一、估价人员：
评估人员 估价师注册号 签 章
十二、估价作业日期：
（说明本次估价的起止年月日）
十三、估价报告应用的有效期:
（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1、估价对象范围
本次估价对象结果仅为房屋建筑物（含附属设备设施）价值，即xx省xx市xx区xx路段xx栋共一套建筑物价值，不含房屋建筑物占用范围内建设用地使用权的价值。
房屋类型为xx，房屋建筑结构为xx结构，总建筑面积为xx㎡，房屋总层数xx层，其中地上xx层，地下xx层。
2、估价对象状况
（1）区域位置
根据委托人提供的房地产权证及估价师实地查勘，估价对象区域位置如下：
①权利人：
xx有限公司
②坐落：
xx省xx市xx区xx路段
③土地权属性质：
国有出让土地
④土地用途：
住宅建设
⑤地号：
（略）
⑥土地使用年限：
（略）
⑦土地总面积：
（略）
⑧委估建筑物占地面积：
估价对象占用土地坐落于xx省xx市xx区xx路段，土地总面积约为xx㎡，形状大致xx，东南接壤xx，所在的xx小区靠近xx，靠近xx，出门即有公交站，交通出行非常方便。
小区管理严格，全天保安巡逻。
周边自带商业圈，有xx菜市场，买菜和购物无需出远门即可解决。
附近有xx小学、xx幼儿园、xx健身文化广场等，市政配套设施完善，人流、物流汇集，商机较好。
（2）建筑物现状
根据估价师实地查勘，委估建筑物状况如下表所示：
表2A1-1栋别墅建筑物状况
栋号
房屋类型
估价部位
用途
结构
层数
建筑面积/m²
层高/m
内墙面
外墙面
门窗
建造年份
装修情况
维护状况
二、区域因素分析
估价对象位于xx市xx区xx街道，xx区地处xx市东南部、市辖区中心位置，东与中
xx隔江相望，南与xx相邻，西与xx相连，北与xx相靠。
陆路距xx公里、xx公里、xx公里；水路距xx公里、xx海里、xx海里。
水陆交通纵横，十分方便。
风景区众多，有xx风景名胜古迹，是xx故乡，其故居被定为省级重点文物保护单位。
三、市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）
1、社会经济发展概况（略）
2、城市经济增长（略）
3、居民可支配收入（略）
4、房地产政策和市场（略）
5、城市发展规划（略）四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。
最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用，本估价对象实际用途为住宅别墅，因此本报告中的最佳使用功能为相应的实际使用功能。
五、估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）
考虑到估价对象近似相同区域类似房地产有一定交易案例，且市场比较法适用对象较广，是体现房地产价值最直观、适用性最广的估价方法，故选用市场比较法对估价对象进行估价。
因此，本次估价方法选用市场比较法。
六、估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）
1、市场比较法
（1）基本原理
估价结果
比准价格B
交易日期修正
交易实例B
比准价格A
交易情况修正
交易实例A
委估房地
产
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理，如下所示。
比准价格C
房地产状况修正
交易实例C
（2）测算过程1）搜集买卖实例资料
共搜集了A、B、C、D、E、F五宗房地产买卖实例，其中实例B成交单价偏高，实例D成交单价偏低，实例E建筑物建筑年代较为久远，因此不选取实例B、实例D和实例E作为可比实例。
该五宗实例处在同一地区，因此不做地区因素的修正。
详细情况如下表所示。
表3房地产买卖和实例情况表
估价对象
实例A
实例B
实例C
实例D
实例E
实例F
名称
所在区域
建筑面积
（㎡）
成交总价
（万元）
成交单价
（元/㎡）
交易日期
建筑年代
装修程度
是否选用
2）确定修正系数
①确定交易情况修正系数
可比实例A、C、F皆为正常买卖，无需进行交易情况修正。
②确定交易日期修正系数
表4xx年xx月—xx月季度每周价格
日期
同比上月增降
↑
↑
↓
↑
↓
↑
↑
↑
↓
↑
幅度（％））
2.924
0.434
1.747
0.762
1.647
0.051
2.938
1.377
2.782
2.963
各宗可比实例的交易日期的修正系数如下表，选取最接近估价时点数据为结果：
表5可比实例交易日期修正系数表
日期
实例A
实例C
实例F
1.0043
1.0120
0.9835
0.9953
0.9840
0.9958
1.0129
1.0251
1.0269
1.0392
1.0138
0.9983
1.0103
0.9856
1.0279
1.0402
1.0148
1.0345
1.0469
1.0212
③确定区域因素修正系数
可比实例A、C、F与估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示：
表6区域因素比较分析表
区域因素
估价对象
可比实例A
可比实例C
可比实例F
商业繁华程度
道路通达度
公共交通便捷度
基础设施完善程度
景观环境优劣度
产业聚集度
总分值
3）个别因素修正
表7个别因素比较分析表
项目
估价对象
实例A
实例C
实例F
楼层
采光
通风
建筑结构与质量
专业物业管理与治安程度
学区
建筑年代（年）
总分值
3）因素综合修正及计算表
表8因素综合修正及计算表
项目
实例A
实例C
实例F
实际成交价格/（元/
㎡）
交易情况修正
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
比准价格（元/㎡）
5）计算估价结果
上述三个案例测算的结果差异不大，因此三者数据皆可作为最终的比准价格，经评估测算，最终我们确定最终的评估价格结果为：
估价对象每平米二次出售
升级会员 