抚顺城市项目策划报告.docx
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抚顺城市项目策划报告
第一部分项目背景
抚顺市概况与主要指标
自然状况
抚顺是中国大型城市，地处东北亚经济圈和渤海经济圈交界处，毗邻辽宁省会城市沈阳，辖三县四区和两个省级开发区，地区面积1.1万平方公里，其中城市建设城区120平方公里;人口225万，其中市区人口140万。
抚顺距沈阳15公里，距桃仙国际机场40公里，距最近港口200公里，有两条铁路干线和沈抚高速公路与全国路网相连。
图1抚顺区位图
经济发展概况
全市经济总量不断扩展，经济效益稳定提高，2007年地区生产总值比2002年翻了一番，实现了再造一个抚顺的宏伟目标。
全社会固定资产投资快速增长，五年累计完成815.8亿元，比上五年增长2.5倍。
财政收入连年显著增加，由2002年14.6亿元提高到2007年预计的36.7亿元，年均递增20.2%，全社会消费零售总额五年累计达到913.3亿元，年均递增13.5%。
工业生产值
抚顺市从2005年开始工业生产总值以年平均15%的速度高速增长，其中2007年，工业生产发展突飞猛进，较上年增长近30%。
2007年抚顺市工业生产总值位于辽宁省第5名。
2008年继续保持高速发展态势，较之上年增长21%。
09年数据尚未公布
2005-2008年地区工业生产值
固定资产投资
抚顺市固定资产投资额度从2005年开始始终保持高速增长，05-08年每年增长30.6%、46%、87%、36%。
其中07年固定资产投资增速最大，较之上年增长87%。
说明社会投资额快速增长，社会总投资供给旺盛。
2005-2008年固定资产投资增长
09年数据尚未公布
消费品零售额
抚顺市社会消费品零售总额的年平均增长率达到13.7%，并且持续增长。
07年、08年快速增长，增长率分别为32%和22%，人民生活稳步提升。
全社会消费品零售额增长
09年数据尚未公布
人均可支配收入
抚顺城市居民人均可支配收入以年均10%以上的速度增长。
结合抚顺市消费品零售额增长图可以看出，居民可支配收入可以支撑稳步上升的社会消费品零售总额的增长。
抚顺市居民人均可支配收入
09年数据尚未公布
全年城市居民消费价格总指数104.4%
实际利用外资完成13386万美元，增长95.4%
全年外贸进出口完成12.1亿美元，增长39.1%
全年地方财政一般预算支出88.1亿元，比上年增长18.1%
2005-2008年各产业增长幅度表
产业 2005 2006 2007 2008
较上年增幅度 较上年增幅度 较上年增幅度 较上年增幅度
第一产业 9.90% 3.90% 10.00% 7.60%
第二产业 16.30% 14.80% 16.90% 18.60%
第三产业 13.70% 13.50% 16.10% 13.60%
09年数据尚未公布
1.1.3抚顺市发展战略
城市规划的总体目标
把抚顺市建设成为全国重要的石化工业基地、以装备制造业为重点的新型工业化城市；完成老工业基地调整改造，实现城市转型；成为东北经济区内现代化的特大型城市，人均GDP达到1万美元以上。
到2020年，城市人口规模达到170万人，建设用地规模达到178.5平方公里；城市道路交通形成“四横六纵”骨干网络体系；城市绿地系统按照“一河两翼十三支”的总体格局进行整合。
“西进、北拓、南治、东优”
抚顺市“十一五”规划中对于抚顺未来发展格局有一个非常精炼的描述，就是“西进、北拓、南治、东优”。
“西进”及城市新兴产业重心向西发展。
积极融入沈阳经济区，实现沈抚经济一体化。
重点推进抚顺经济开发区与沈阳经济的融合，形成集粮食产业优势的新兴产业园区，使抚顺西部成为全市新的产业基地和新的经济增长区；
“北拓”即城市居住区向北拓展。
完成高山路改造工程，搬迁市殡仪馆和抚顺监狱，改造高尔山公园。
规划和开发城市新区，完善配套设施的基础设施。
引导城市居民向东新区、葛布北沟、将军北沟、高尔山一线及其北部扩展；
“南治“即对城市南部进行综合整治。
加大对地质灾害区域的生态恢复和土地整治。
加强污染企业治理，大幅度减少空气污染。
充分利用棚户区改造和矿区土地整理后的土地资源，建设资源深加工产业园区，使抚顺南部成为全国知名的集石化、冶金、煤炭、页岩及其深加工的工业积聚区；
“东优”即优化东部地区产业结构。
依托东部地区石化产业基础，围绕百万吨乙烯工程，创建高新技术产业开发区，延长产业链，形成具有国际规模和水平的石化产业基地。
进一步加强东部生态保护，提高森林覆盖率，使其成为抚顺城市绿色屏障和水源保护地。
1.1.4主要指标
1.2本项目区域概况与主要指标
1.2.1自然状况
沈抚连接带总规划面积605.34平方公里，其中沈阳市335.54平方公里，抚顺市258.8平方公里，其中抚顺市经济技术开发区118平方公里。
经流沈抚连接带的浑河水域面积11平方公里。
抚顺经济开发区（沈抚新城）位于抚顺西部，毗邻沈阳，区位优势明显。
距沈阳桃仙机场40公里，距大连港380公里，距营口港200公里。
涵盖高湾及李石两个区域，两区域以浑河为界。
项目地处李石地区，位于浑河南岸。
1.2.2主要指标
抚顺经济开发区建区以来，经济取得了快速发展，全区累计基本建设投入32亿元，吸引投资5亿美元,GDP实现88亿元，经济发展位列全省省级开发区前茅。
2009年，抚顺经济开发区以先进装备制造基地为载体，完成投资200亿元，是以往三年综合的1.4倍。
其发展势头迅猛。
全年落地项目165个，投资10亿元以上项目14个，主要经济指标增长70%。
本项目区域的发展前景
发展目标
未来核心区人口密度每平方公里1-2万人为宜。
生态新城总人不突破30万人。
浑河以南可利用空间68平方公里。
可开发面积60平方公里。
按省级开发区标准测算；建成后，可形成投资1000亿元，形成工业产值1350亿元，形成税收90亿元，一般财政收入20亿元。
区域整体规划
沈抚同城化是2007年5月，时任省长的李克强同志在工作期间正式提出的。
要通过沈抚同城化完成沈阳城市未来发展总体布局的调整，扩大中心城市的带动力，为抚顺城市转型找到一条根本出路，推进两市区域间合作，走出一条新型城
市话道路。
交通同网
同城话后8条通道贯穿沈抚两市，目前，沈吉高速、沈抚北线、沈抚大道、高望路全线通车，4号路。
友棋路、浑河南北路正在建设中。
城际轨道交通实现运营。
资源共享
同城化后，沈抚两市将实现无障碍沟通，共享024区号；新城企业可自由向沈抚两市金融机构中请贷款；新城企业已经可以自主选择两城市冠名权
环境同治
治理浑河环境，建设浑河景观带，建设污水治理系统，建设浑河景观带，严格控制污染企业进入，沈抚两市浑河实现通航。
旅游同线
进行统一规划。
共同开发、形成观光、游乐为一体的精品旅游线路，达到旅游同线。
优势互补
抚顺是传统的资源型城市，面临转型的困境，沈抚同城化使抚顺得以借助沈阳的产业、人才、科技等基础优势发展持续产业、扩大就业空间、实现经济转型。
抚顺经济开发区，将按照“一环、三轴、五区、七组团”的模式发展。
“一环“是指沈棋路、高望路和浑河水路三条主要交通线路形成的贯穿区域的环状路线；“三轴”是指沈棋路休闲商务度假轴，高望路休闲旅游度假假轴和浑河滨谁游蹊周;“五区”是指生态保护空间、商务休闲空间、休闲农业示范空间、文化创意生态科技空间、水景居住空间;“七组团即生态休闲组团。
乡村休闲组团、滨湖商务组团、休闲农业组团、生态科技组团、文化创意组团、滨水景观地产组团。
1.3.3结论
抚顺市城市总体经济发展呈良性发展势态，产业机构调整进一步带动抚顺经济总量的提升。
城市规划布局中的“西进”，重点指李石及高湾地区已成为抚顺市购房的新焦点区域。
本项目位于李石开发区，处于经济开发区内部规划中的“水景居住空间”。
随着沈抚同城规划的逐步实施，本区域成为沈抚新城的居住热点。
1.4抚顺市房地产市场分析
1.4.1抚顺市房地产市场的发展历程
1995年，抚顺注册房地产市场开发的企业多大100多家。
当时开发的地块主要集中在将军地区，商品房每平米的起步为400元/平米。
14996年，政府通过市场化运作改造北台地区，多家开发公司争夺这里的开发权。
当时没有经过招标、投标的规范操作，造成多家开发企业集体开发。
为了赚钱，导致当时开发的所有居住楼楼间距过密，最小举例只有一根竹竿长短。
1998年，抚顺实行房改。
1999年，抚顺市政府决定开发城东区。
2000年—2004年平稳发展·····
2005年抚顺房地产进入迅猛发展阶段，土地成交量猛增。
2005年土地成交量2004年的一倍，达108.8ha.
2008年大批新项目陆续开盘上市，主要集中在高湾区，望花区，顺城区，抚顺市迎来了房地产市场的小高潮。
2006年抚顺市施工面积、竣工面积达历年最低。
2008年下半年，受国际金融危机的影响，国内消费信心指数下降。
房地产市场也受到影响，购买者观望情绪增加，持币待购。
2008年冬，抚顺市政府在省政府的支持下，陆续推出在土地成交优惠措施。
金融信贷政策，房地产成交服务等方面的一系列大幅度举措，并结合政府宣传媒体协助等方式推进房地产市场的发展。
2009年上半年3月及5月连续两次举办全市规模的房交会，两届展会共成交商品房716套，成交面积69131.43平方米，成交金额近2.3亿元，极大的带动了抚顺市内的购房情绪，使抚顺房购房者逐渐走出2008年下半年国际金融环境带来的阴影，商品房成交量节节递增。
投资
204年以来，抚顺房地产开发投资一直呈现快速上涨态势，2006年涨幅最大，2008年辽宁省房地产投资金额为1536.32亿元，其中抚顺房地产投资为40亿元，同比增长41.2%，占全省房地产投资总额的2.6%
开发建设
2005年，施工面积为近几年的最高点。
2008年抚顺施工面积为254.5万平方米，新开工i面积为155.5万平方米，施工面积为59.1万平方米，房地产上升空间较大。
成交情况
销售面积都在2004年出现大幅度的增长，成为近几年销售的高峰期，2005年以后开始进去稳步增长阶段，2008年商品房销售面积为98.6万平米。
09年前4个月的销售面积31.46万平方米，销售额9.71亿元，预计09年房地产销售面积将超过100万平米
近年来，销售面积增长平稳，销售额增幅较大，间接导致商品房售价一直在频频走高。
2008年销售额为28亿元，商品房销售均价在2842.8元/平，较上年增长7.2%。
沈阳08年商品房销售均价为4127.5元/平。
供需关系：
从施工量和销售量的静态角度来看，当地市场供过于求的多余供应量数值在2000年迅速减少，显现供小于求的趋势。
1.4.2目前抚顺房地产市场的发展状况
今年抚顺房地产市场运行基本平稳。
2008年房地产开发完成投资40.0亿元，每年增长41.2%，全年商品房施工面积254.5万平方米，比上年下降7.0%，其中住宅223.5万平方米，下降2.4%。
商品房竣工面积59.1万平方米，比上年增长49.7%增长63.2%。
商品房销售面积98.6万平方米，比上年下降6.0%，其中住宅93万平方米，下降3.6%。
商品房销售额28.0亿元，比上年增长11.7%，其中住宅26.1亿元，增长18.9%。
1.4.32008、2009年抚顺房地产市场的运行特征
西部新区崭露头角，成为购房关注焦点；
别墅项目渐成热点，大大出手；
90/70依然为购房主流，去化迅速；
对外开发商抚顺拿地增多，本土开发商亦当仁不让；
政府城市规划控制力度加大，市场操作逐步向正规发展；
政府出台房地产相关优惠政策力度加大，给予市场支撑
1.4.5当前抚顺市房地产市场存在的主要问题
开发商仍以本土企业为主，项目开发思路多数仍停留在暴剑资本的层面上；
产品类型丰富性欠缺，市场贴合度不够
开发商品牌意识普遍较差，区域市场中无高美誉度知名房地产开发品牌
去也服务整体素质有待提升，无法满足购房者生活品质提升的需求；
建筑材料品质较低，施工管理精细度不够，导致产品品质降低；
园区整体规划的合理性及景观设计水平有待提高
房地产销售过程中，媒体作用惨淡无力；
土地放量计划性不强，政府一味追求政府收入；
1.4.6结论
抚顺房地产市场整体发展水平较沈阳落后5年左右，落后意味这存在发展潜力，这种发展潜力来自于抚顺本身产业结构调整及沈抚本身产业结构调整及沈抚同城实施后给抚顺带来的未来变化。
虽然抚顺的整体经济发展不能脱离国内整体经济发展的动荡因为的左右，但在一定程度上，当地房地产市场行业近几年的稳步发展踢狗了一个相对安全的发展
作为一个崭新的项目，在这种市场环境下需要针对市场普遍存在问题，结合自身的实际情况加以规避。
结合市场实际需求，w稳打稳扎，率先创造开发品牌，引进先进的开发、设计、施工、销售、物业管理理念。
1.5本项目区域房地产市场发展分析
1.5.1本项目区域房地产市场发展历程
李石镇，以往农业及工业为只要经济支柱，1996年划入抚顺经济开发区。
2007年沈抚同城工作开始，大片耕地改变土地性质，作为商品房开发使用。
再次之前唯一商品房开发项目位于高丽街附近的“高丽家苑”。
2007年后随着沈抚同城话的推进，相继进驻项目有“SF国际鑫城”，“旺力城”
区域内有安置回迁户的回迁楼几十栋，位于李石高丽街附近。
回迁楼的施工仍在继续，但回迁楼品质仅限于保障基本居住需要。
在2009年下，施工过程中的一栋回迁楼层发生楼板坍塌事故，但百姓对于回迁楼的质量十分担忧。
1.5.2本项目区域房地产市场现状分析
区域内房地产市场呈现一下特点
价格基础混乱
现在项目产品品质过高
区域内市场缺乏竞争
区域生活配套落后
已成为抚顺市购房者关注热点
区域城市规划相对完整
区域优秀地块土地基本成交
开发区房产局有市级审批权限，对于开发商开发建设政策支持倾向力度较大；
1.5.3本区域房地产市场走势分析
本来2-3年内大批项目集中放量，区域竞争加剧，去化压力加大；
随着开发区招商引资工作不断推进，外来企业及配套社会服务机构的bu段进驻，本地自由购房消费量将增加
在国内经济平稳发展的大环境支持下，保守估计，未来2-3年内销售价格以200-300元/平/年速度递增；
2-3年内，本区域将由购房关注热点转变为购房热点区域
1.5.4结论
我认为，本区域内房地产发展属于初始阶段，房地产发展潜力巨大，已经成为抚顺市购房者关注的热点区域，随着沈抚同城化的突进，区域发展前景乐观。
1.6本项目区域房地产土地供应量分析
本区域前期土地供应主要以工业土地为主，并以取得初步成功，伴随着沈阳经济一体化的步伐，区域整体划的调整，以逐步向人居地产倾斜。
1.6.2 本区域未来土地供应量趋势分析
未来几年，根据省委，省政府沈抚生态同城的宏伟构想，区域土地将完全向“宜家，宜商，宜业”的模式发展，重点以环境效益、社会效益、经济效益为主的房地产开发为主。
根据目前国内同类区域发展的经验教训来看，政府会以“平稳、扎实、挖掘”为主导原则，在一定阶段内放缓土地供应，培育和发展以入住项目，杜绝“一任领导，一片天空”的情况发生。
1.7项目竞争性分析
1.7.1竞争性区域
区总面积50平方公里，国有土地，总人口约3万。
高湾巨抚顺中心10公里，距沈阳市中心30公里，距沈阳桃仙机场25公里，距沈阳动物园、植物园5公里，距沈阳棋盘山风景区1公里，距营口港200公里，距大连港380公里。
过去，2000年成立高湾经济区，当年高湾的财政收入500万元左右，税收也只有1000万元，一个面积只有50平方公里，人口2万人，过去小伙子找不着对象，大姑娘急着往外嫁的弹丸之地。
现在，高湾经济区工业基础雄厚。
现有千余家企业，初步形成了制药、机械加工、建材、石化、电器、肉类加工、乳制品、制糖、淀粉等为一体的工业经济格局。
本来，高湾经济区将重点发展特色旅游业。
农产品加工、房地产业、现代商贸物流业四大产业区，努力将高湾打造成经济发达、环境优美、社会和谐、文化繁荣的“抚顺西部新城区、沈抚两市后花园”。
高湾区是目前抚顺市经济技术开发区的房地产开发最为集中的区域，房地产产品以中、低档为主，靠近浑河的房地产项目档次较高。
区域内新开房地产项目后期将会陆续以洋房、别墅高档产品为主，区域内本地客群房潜力较弱，基本被前期低档项目消化，新开房地产项目客群主要以抚顺市其他区域高收入群体为主。
间接竞争区域望花、河东（顺城区）
望花区面积214平方米，人口37万。
亚洲最大的露天矿—抚顺西露天矿座落本区。
2007年实现国内生产总值53.5亿元，地方财政收入2.22亿元，年均分别递增15%以上：
农村人均收入和城镇居民可支配收入较大幅度增长；有多家大型企事业单位及重点石化科技单位。
望花区域新开房地产项目较少，“玫瑰成”项目体量较大；房地产大部分以中、低档为主，石化企业较多；当地消费群体地缘性较强，多层产品较为认可，总房款整体承受力较低；该区主力户型为80—90平米的两室两厅。
河东（顺城区）区域面积280平公里，人口42万，是市政府所在地，也是抚顺市行政、金融、文化、商业中心。
全区有外贸出口企业近30家，出口产品有20个系列、180余个品种，远销30多个国家和地区。
2007年，实现地方生产总值60亿元，年均递增17.7%；地方财政收入实现30000万元，年均递增22.2%；农村人均纯收入，城市居民可支配收入均有较快增长。
顺城区西连沈阳市，北毗铁岭市，距沈阳桃仙国际机场仅40公里，境内交通十分方便，沈吉铁路、瑗大公路、沈环北线贯穿东西，沈抚公路，抚本公路及沈环南线连通周边市县。
该区房地产开发产品以中高档高层为主；河景房开发火热，区域内出现精装产品；该区户型以90-120平米、三室两厅为主；区域商业氛围浓厚，高档客群较多。
1.7.2竞争性楼盘
皇家海岸
项目介绍
马来西亚建荣集团投资22亿元，权利打造“皇家海洋主题乐园”大型休闲、旅游、度假项目景区，项目规划用地面积达800亩。
皇家海洋公园由皇家海洋主题乐园及地产两大部分组成。
皇家海洋主题乐园包括；“抚顺皇家极地海洋世界”、“世纪丛林”、“兽城城堡”、“大型室内沙滩冲浪馆”、“皇家海岸游艇码头”、“五星级酒店”。
地产部分包括：
“皇家海岸”房地产项目开发，包括独栋别墅，多层洋房、海景高层、商务会所、超市、医院、幼稚园等相关项目的规划与建设。
项目扼守辽宁省沈抚交界的黄金要冲之上，景区以建成皇家极地海洋世界。
地产项目紧邻“皇家极地海洋世界”，拥有生态旅游观光区众多旅游资源。
项目位于浑河边，属于一线江景楼盘。
项目整体片区知度较低，位置所处相对于市中心区有一定距离，周边配套设施不完善，区域认知度有待提高，项目卖点主要以临近“皇家极地海洋世界”。
基本情况
主题风格：
西班牙风情 地理位置：
高湾经济开发区
开盘时间：
08-7-26 入住时间：
09-8-30
物业公司：
建荣物业 物业费：
1.5元/平方米·月
供暖方式：
地热 采暖费：
国家标准
装修：
清水 车位费：
未定/月
饮用水：
自来水 容积率：
容积率达到1.5，其中一期1.17
销售许可：
五证俱全 付款方式：
一次性、商贷、公积金
项目数据：
总建筑面积：
550000㎡（分5期开发）
产品形式：
洋房、联排别墅、小高层、高层。
其中小高层3栋、多层6栋在售；
户型配比：
90平占10%、100-120平占50%、120-140占30%、170-200占10%；
销售情况；一期4万平，一年去化。
二期09年8月交房；
关系单位：
投资商：
马来西亚建荣国家集团
承建商：
马来西亚建荣国际集团
物业管理公司：
建荣物业
景观设计单位：
美国应时国际设计顾问有限公司
整体设计单位：
台湾三弈设计顾问有限公司
项目配套
幼儿园：
附近多家幼儿园 周边学校：
抚顺实验小学、高湾农校
医疗配套：
高湾医院 共建车站：
811、810、37
周边餐饮：
私家大中小型餐饮 周边银行：
工商、农业、交通等多家银行
加油站：
中国石油
方大上上城
项目介绍：
方大地产（辽宁方大集团实业有限公司，是以机电、冶金、矿业、化工为主；集科研开发，生产经营、贸易、投资为一体的跨行业、跨地区的多元化大型民营企业集团，集团资产总额63亿元，净资产35亿元，年营业收入82亿元）是方大集团的首个开发项目。
上上城规划的核心理念是建设一个大规模的城市街区，三重景观体系使建筑成为景观第二年点缀。
特色商业街（建成后成为抚顺市旅游工艺品市场）、7000平方米的大型音乐休闲广场、地下设立一个大型的地下停车场，地上设立地面绿地停车场、300米长的林荫景观路、8000平方米的社区体育休闲公园—“七星公园”（配备了网球场、篮球场和高尔夫球挥杆练习场等运动休闲设施）、品牌大型超市、拟将引进重点小学、国际水准的双语幼儿园、近6000㎡的大型中心会所、园区内配备健全的医疗系统。
目前开发的为一期工程共计18栋楼，由“上元”“上林”“上品”三个组团组成，占地约14万平方米，总建筑面积约20万平方米，主要由观景小高层和高层组成，绿地率高达65%，而建筑密度仅约15%，只用六分之一的土地生长建筑，六分之五的土地用作园区绿化。
57.2米的超大楼间距，不仅能够满足日常生活的采光需要，确保业主的私密性，同时也给大范围组团绿化和宅间绿化创造了条件，采用德国蒂森高级电梯和法国爱迪士新风系统。
观景电梯，在垂直交通中尽情的体验奢华尊重；新风系统2小时更新一次室内空气，可以在短的时间内有效清楚装修过程中产生的有毒有害气体，有效的隔离粉尘。
五明户型设计确保居住舒适度。
5米延伸私家花园，营造“一园一世界”的惬意生活。
基本情况：
主题风情：
欧陆风情 地理位置：
高湾经济开发区高阳镇
开盘时间：
200809 入住时间：
2009-4-30
物业方式：
新世界物业 物业费：
1.3元/平方米·月
供暖方式；地热 采暖费：
28
装修：
清水 饮用水：
自来水
容积率：
15.% 销售许可：
五证俱全
付款方式：
一次
升级会员 