地产项目可行性分析6郑州市惠济区古荥镇意向地块简要分析报告.docx

地产项目可行性分析6郑州市惠济区古荥镇意向地块简要分析报告.docx

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地产项目可行性分析6郑州市惠济区古荥镇意向地块简要分析报告

郑州市惠济区古荥镇意向地块简要分析报告

郑州公司

2016年12月20日

一、基本情况

1.项目区位与交通情况

意向地块为郑州市惠济区古荥镇特色小镇整体开发，包括区域城中村改造、古荥镇旅游景观修复等。

古荥镇位于郑州市西北部，靠近黄河风景区，属于郑州市郊区。

意向地块距离黄河风景区6.6公里，距离CBD23.73公里，距离龙湖副CBD21.69公里,地块周边6公里左右，规划有地铁1号线及地铁2号线。

目前区域为古荥镇政府所在地，区域公共配套较少。

区域拥有较好的历史文化沉淀，郑州市计划依托隋唐大运河、古荥镇遗址，将古荥片区打造成为运河文化区：

以古荥镇为“龙头”，利用丰厚历史文化，打造风情旅游小镇；以大运河遗址带为“龙身”，以保护促发展，线性带动周边旅游开发，传承运河文化，打造成一座“运河上的城市”，建设“一河两岸六园八景十二遗珠”的现代风情旅游景区。

2.地块现状

目前地块为城市近郊村庄，需进行拆迁处理。

3.周边配套

二、土地相关事项

1.基本情况

古荥镇安置区占地面积3159亩，总建筑面积219万平方米，住宅184万平方米，商业31万平方米。

拆迁安置涉及6个行政村29858人。

古荥大运河文化区总城市建设用地44717亩，住宅商业等用地8600亩，安置区用地1500亩（人均70平方米）。

2.出让信息

意向地块暂未挂牌

3.竞买条件

意向地块暂未挂牌

4.目前进展

目前对地块进行初步规划，与惠济区政府沟通中

三、参与性机会分析

（一）城市及区域房地产市场概况

1、城市近期房地产市场库存，量价情况，未来总体市场判断。

2016年1-11月份郑州市住宅新增供应1176.37万㎡，成交量达到1318.22万㎡，均价10411元/㎡，供求比1.12。

其中1-9月份成交面积1144.03万㎡，占比87%。

10月份出台限购限贷政策，11月份受限购限贷政策影响，成交量较9月份下降44%。

由于政府从备案价上限制房价上涨，11月成交均价较9月份下降3.4%。

截至11月底，郑州市商品住宅库存量为336.92万㎡，环比增加11%，同比下滑31%，库存量略有回升。

在不增加新供应的情况下，按照近一年的月均去化计算，去化周期仅需2.8个月。

2016年1-11月份郑州市共供应169宗土地，供应面积9938亩。

成交宗数116宗，成交面积6761亩。

其中1-9月份成交112宗，受“郑九条”新政调控影响，土地市场暂缓出让，10月份无土地成交，11月份集中供应56宗土地，但多为城改用地，前期已有开发商介入，基本无净地出让。

2016年前三季度商品住宅市场整体销售情况较好，量价齐升。

进入第四季度，受限购限贷政策影响，成交量下降幅度较大，价格略有下降。

目前客户观望情绪较为严重，预计2017年第一季度，将延续下降趋势。

受“限房价、竞地价”的新政影响，地王将不会再出现，地价将保持稳定，同时受限房价的政策影响，新拍卖地块，后期入市产品价格，将与目前房价保持相同趋势，不会有较大波动。

2、区域近期房地产市场库存，量价情况，未来总体市场判断。

截止2016年11月底，惠济区库存16.03万方，按照近一年的月均去化量计算，去化周期1.1个月，库存量较少，去化周期较短。

11月份惠济区供应8.05万㎡，去化8.19万㎡，销售均价11803元/㎡。

惠济区目前在售项目较多，预计明年有和昌林与城、融创大河宸院、富力建业尚悦居等多个千亩大盘入市，潜在供应量较大，市场竞争较为激烈。

（二）周边区域土地出让情况

2014年-2016年区域土地成交明细表

序号

出让时间

地块名称

性质

出让面积（㎡）

容积率

建筑面积（㎡）

成交价（万）

楼面价（元/㎡）

溢价率

竞得者

1

2016/7/1

郑政出[2016]68号

住宅用地

51219

2.0

102438

25016

2442.06

0%

和昌地产

2

2016/7/1

郑政出[2016]70号

住宅用地

61136

2.5

152840

33626

2200.06

0%

和昌地产

2014年-2016年区域土地成交分布图